2016 QCCA 439, 2016 QCCA 439

Sudenco inc. c. Club de golf de l'île de Montréal (2004) inc. 2016 QCCA 439 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024521-148 (500-17-041083-083) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 8 mars 2016 CORAM : LES HONORABLES F rance THIBAULT , J.C.A. NICHOLAS KASIRER , J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE , J.C.A. APPELANTS AVOCATE SUDENCO INC. DENIS TRANCRÈDE M e CLAUDE LAPOINTE ( Kounadis Perreault Inc. ) INTIMÉE AVOCAT CLUB DE GOLF DE L’ÎLE DE MONTRÉAL

(2004) INC. Me MARTIN COURVILLE ( De Chantal, D'Amour, Fortier ) En appel d'un jugement rendu le 21 mai 2014 par l'honorable Catherine Mandeville, de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente – obligations du vendeur- arrérages de loyers et de taxes foncières Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 36 L'honorable France Thibault dresse un bref résumé du dossier. 9 h 38 Argumentation par Me Claude Lapointe. 10 h 35 Argumentation par Me Martin Courville. 10 h 55 Réplique par Me Claude Lapointe. 10 h 57 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 10 h 57 Suspension de la séance. 11 h 21 Reprise de la séance. Arrêt unanime prononcé par la Cour – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Pour des motifs qui seront déposés dans les jours à venir, l'appel est rejeté avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

Sudenco inc. c. Club de golf de l'île de Montréal (2004) inc. 2016 QCCA 439 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024521-148 (500-17-041083-083) DATE : LE 11 MARS 2016 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. SUDENCO INC. et DENIS TANCRÈDE APPELANTS – défendeurs c. CLUB DE GOLF DE L'ÎLE DE MONTRÉAL

(2004) INC. INTIMÉE – demanderesse MOTIFS AU SOUTIEN DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 8 MARS 2016 [1] Sudenco inc. et Denis Tancrède se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Catherine Mandeville), rendu le 21 mai 2014, qui accueille en

partie la requête introductive d’instance amendée en dommages de Club de golf de l’Île de Montréal (2004) inc. (« Club de l’Île 2004 ») et les condamnent « conjointement et solidairement » à payer à cette dernière 224 855,82 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 7 février 2008, le tout avec dépens [1] . *** [ 2 ] Les faits essentiels de l’affaire sont les suivants. [ 3 ] En décembre 1999, le promoteur immobilier Sudenco signe une « convention de bail et de sous-location » avec la Ville de Montréal selon laquelle il s’engage à construire et à exploiter un complexe de golf sur certains terrains appartenant à la Ville ou loués par cette dernière de la Communauté urbaine de Montréal (CUM).

Aux termes de l’article 7.1 de cette convention, Sudenco s’oblige à payer à la Ville, à compter du 1 er janvier suivant la première année complète d’exploitation du golf, un loyer de 68 215 $ par année. Elle s’engage aussi, en vertu de l’article 7.3, à lui rembourser tout montant que celle-ci aurait payé à la CUM pour la location du terrain utilisé par le complexe de golf.

De plus, Sudenco s’engage à payer toutes les taxes foncières en vertu de l’article 7.4 de la même convention. [ 4 ] En 2002, la CUM est dissoute et la Ville devient propriétaire de tous les terrains. [ 5 ] Le 6 novembre 2003, la Ville fait parvenir à M. Tancrède, président de Sudenco, un avis de réclamation de 409 290 $ pour des loyers que Sudenco doit payer à la Ville le 1 er janvier 2004 en application de l’article 7 de la convention. Le 1 er décembre 2003, M. Tancrède transmet une lettre à la Ville contestant cette réclamation.

Il soutient d’abord que les loyers ne sont pas encore dus par Sudenco puisque, dans les faits, elle n’a pas encore exploité les 36 trous du complexe de golf pendant une année complète, tel que précisé à l’article 10.1 de la convention, de sorte que les loyers ne seront pas dus avant le 1 er janvier 2005.

De toute manière, écrit-il, en raison de la fusion entre la Ville et la CUM et la confusion de leurs patrimoines en découlant, aucune somme ne serait payable à la Ville aux termes du bail. [ 6 ] Aucune réponse à cette lettre de contestation ne lui sera donnée par la Ville. [ 7 ] Le 9 mars 2004, Club de l’Île 2004 présente une offre d’achat des actifs du complexe de golf, qui éprouve alors certaines difficultés financières. L’article 3.10 précise que le prix d'achat des actifs du complexe de golf est de 2 M$. En principe, l’achat des actifs

ne comporte pas de responsabilité pour les dettes du vendeur, sauf quelques exceptions énumérées. Le vendeur s’engage, à ce même article, « à tenir l’Acheteur indemne de toute réclamation qui serait faite à l’encontre de l’Acheteur par l’un de ses créanciers […] ».

À partir de la date de la clôture de la transaction, Club de l’Île deviendra, à la place de Sudenco, locataire dans le cadre de la convention de bail et de sous-location avec la Ville. [ 8 ] Parmi les clauses de l’offre, on peut lire à l’article 7.1.7 que le vendeur déclare qu’il n’existe « aucune réclamation, procédure judiciaire ou autre, pendante ou imminente, relativement aux Actifs ou pouvant affecter les Actifs de l’Entreprise, […] sauf pour les cas qui seront expressément dénoncés par écrit et au préalable à l’Acheteur et acceptés par écrit par ce dernier ».

À l’article 7.1.13, le vendeur déclare avoir divulgué « tous les faits et renseignements qui seront nécessaires aux fins de la présente offre […] ». L’offre est acceptée et M. Tancrède intervient personnellement à la transaction pour garantir les obligations de sa compagnie. [ 9 ] Entre le 9 mars et le 8 avril 2004, Club de l’Île 2004 procède à une vérification diligente des actifs. Cet exercice confirme l’absence de défaut par Sudenco en vertu du bail qui la lie avec la Ville, mais fait voir un retard dans le paiement des taxes foncières. Selon la juge, M.

Tancrède n’informe pas Club de l’Île 2004 de l’avis de réclamation envoyé par la Ville en novembre 2003 pour les loyers passés. [ 10 ] Le 8 avril 2004, la convention de bail et de sous-location est cédée à Club de l’Île 2004, qui débute alors l'exploitation du complexe de golf. Le même jour, M. Tancrède transmet une lettre à M.

Plourde, président de Club de l’Île 2004, dans laquelle il déclare que, sauf exception qui ne concerne pas le litige, « la totalité des conditions, engagements et obligations qui incombent à la Ville de Montréal et à Sudenco en vertu de la convention de bail et de sous-location datée du 17 décembre 1999 (le « Bail ») ont été exécutés en conformité avec le Bail […] ». [ 11 ] Le 8 février 2005, s’appuyant sur l’article 7 de la convention de bail et de sous-location, la Ville exige de Club de l’Île 2004 le paiement du loyer annuel et le remboursement de ceux versés à la CUM depuis 1999.

Elle intente aussi, le 14 février, un recours en recouvrement de taxes foncières à l’encontre de Sudenco, pour les années 2000 à 2003, en nommant Club de l’Île 2004 comme codéfenderesse. Étant d’avis qu’elle n’est pas responsable pour les taxes foncières, Club de l’Île 2004 appelle M. Tancrède et sa société en garantie. Le litige concernant les taxes fera l’objet d’une transaction entre la Ville et la société de M.

Tancrède en mai 2007. [ 12 ] Le 30 mai 2006, après que la Ville eut révisé sa facturation à la baisse, Club de l’Île 2004 acquitte la somme réclamée de 204 645 $ pour les loyers versés par la Ville à la CUM avant la fusion, de 1999 à 2001. Le 22 octobre 2007, Club de l’Île 2004 met en demeure M. Tancrède et sa compagnie de lui rembourser ce montant, de même que les honoraires extrajudiciaires déboursés à l'occasion du litige sur les taxes foncières. [ 13 ] En février 2008, Club de l’Île 2004 entame des procédures contre Sudenco et M.

Tancrède en vue de réclamer les loyers de 204 645 $, plaidant qu’elle n’aurait pas acheté les actifs si elle avait su que la Ville allait lui demander cette somme. Elle réclame aussi une somme de 51 091,31 $ à

titre de remboursement d’honoraires extrajudiciaires. [ 14 ] Devant la juge de première instance, Club de l’Île 2004 prétend qu’elle ne doit pas être tenue responsable des dettes encourues par les défendeurs avant la date d’achat des actifs du complexe de golf en 2004. Au soutien de sa prétention, elle invoque les silences et les réticences de M. Tancrède, qui a choisi de ne pas lui dévoiler un avis de réclamation de loyers passés transmis par la Ville en novembre 2003 et de taire, aussi, sa réponse à la Ville contestant la réclamation.

Quant aux défendeurs, ils prétendent que toutes les informations nécessaires à la vérification diligente, dont les diverses conventions relatives au bail de sous-location, ont été mises à la disposition de Club de l’Île 2004 et de ses avocats. Toujours selon les défendeurs, la compréhension défaillante de la convention de bail et de sous-location, et notamment des sommes qui seraient dues en 2005 en vertu de l’article 7, tient de la négligence de Club de l’Île 2004 et de ses avocats lors de la vérification diligente.

Ceci constituerait une erreur inexcusable pour laquelle les défendeurs ne sauraient être tenus responsables. *** [ 15 ] La juge donne raison à Club de l’Île 2004. Après analyse du droit applicable, elle conclut que M. Tancrède et Sudenco ne se sont pas valablement déchargés de leur obligation d’informer les acheteurs des éléments matériels en lien avec la transaction. La juge écrit que M. Tancrède « fait preuve de réticences et est sélectif dans le dévoilement des informations relatives à la réclamation de la Ville pour les loyers versés à la CUM pour les années précédant la vente » (paragr. [68]).

Elle est d’avis qu’il existait un litige potentiel connu que M. Tancrède a sciemment décidé de ne pas dévoiler à Club de l’Île 2004 et qu’il a induit cette dernière en erreur. Cette façon d’agir, écrit la juge, « ne respecte pas la moralité contractuelle qui découle du devoir d’agir en toute bonne foi dans la phase précontractuelle » (paragr. [83]).

Puisque l’erreur quant à l’identification de cette réclamation résulte de la désinformation du vendeur, la juge est d’avis que l’erreur est excusable et que la réclamation de Club de l’Île 2004 pour les loyers est bien fondée (paragr. [85]). [ 16 ] La juge rejette la prétention des défendeurs selon laquelle la réclamation est prescrite.

Elle situe le point de départ du délai de prescription à la date à laquelle Club de l’Île 2004 reçoit la réclamation de la Ville, soit le 8 février 2005 (paragr. [88]). [ 17 ] Quant à la demande de remboursement des honoraires extrajudiciaires, la juge distingue entre les frais déboursés pour contester le recours en recouvrement de taxes foncières et ceux liés à l’instance devant elle. Les premiers sont admissibles puisque, selon la juge, ils sont couverts par la clause d’indemnisation contenue à l’article 10 de l’offre d'achat étant donné le défaut de M.

Tancrède d’acquitter, en temps utile, les taxes foncières dues. *** [ 18 ] Les appelants soulèvent cinq questions qu’il y a lieu de traiter à tour de rôle. (

I) La juge a-t-elle erré en donnant à leur obligation de renseignement une portée plus large que l'obligation de se renseigner de l'intimée? [ 19 ] Les appelants considèrent s’être déchargés de leur obligation de renseignement. Ils sont d’avis que l’intimée avait en sa

possession toutes les informations et tous les documents nécessaires pour comprendre la situation des loyers dus à la Ville, et que les termes des diverses conventions, dont notamment l’article 7 de la convention de bail et de sous-location et du sous-bail, sont clairs à cet égard. De plus, disent-ils, les représentants de l’intimée, dont des avocats spécialisés, ont pris connaissance de ces documents, et la question du remboursement des loyers a été abordée au moment de la vente. Ils ajoutent que l’intimée ne pouvait être qualifiée de

partie vulnérable, que M. Tancrède n’a induit personne en erreur, que la juge a fait abstraction de la vérification diligente entreprise par l’intimée et que, contrairement à ce que dit la juge, il n’y avait aucune urgence à conclure la transaction. [ 20 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 21 ] D’abord, il y a lieu de souligner que les appelants ne contestent pas l’énoncé par la juge du droit applicable à l’obligation de renseignement, se contentant plutôt de réitérer les arguments soulevés en première instance quant à l’appréciation de la preuve au dossier.

Rappelons que la norme d'intervention en appel quant aux conclusions de fait d’un juge de première instance est celle de l'erreur manifeste et déterminante [2] . Les appelants n’ont pas réussi à se décharger de ce fardeau. [ 22 ] La juge rejette, à bon droit, l’argument selon lequel les appelants ont satisfait à leur obligation de renseignement telle qu’énoncée dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail ltée [3] . Elle ne nie pas que M. Tancrède a remis certains documents pertinents à M. Plourde et ses avocats et qu’il a fourni des explications quant aux rapports entre Sudenco et la Ville.

Toutefois, elle lui reproche de n’avoir pas tout dit et, plus précisément, d’avoir fait preuve de réticence en n’avisant pas les représentants de l’intimée qu’il avait reçu, à peine quelques mois auparavant, l’avis de réclamation de la Ville et qu’il avait envoyé une lettre le contestant. De plus, M. Tancrède se serait contenté de dire que l’obligation de rembourser à la Ville les loyers de la CUM n’existait plus étant donné la confusion des patrimoines. Même si, à l’audience devant la juge, M.

Tancrède prétend avoir fourni ces documents, les appelants ne remettent plus en cause la non-transmission des documents de 2003 relatifs à la réclamation de la Ville [4] . [ 23 ] Bref, la juge reproche à M. Tancrède d’avoir commis une faute, par ses réticences, et d’avoir adopté une conduite contraire à la bonne foi. Elle écrit au paragraphe [83] qu’il a manqué de transparence et qu’il a induit son cocontractant en erreur. Comme le soulignent les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore, cette notion de réticence, dont résulte le dol en l’espèce, est consacrée au second alinéa de l’

article 1401 C.c.Q . et se trouve être une application de l’

article 1375 C.c.Q . « imposant explicitement la bonne foi en matière contractuelle, et donnant une assise législative générale à l’obligation de renseignement dont les critères généraux ont été posés […] dans le très important arrêt Banque de Montréal c. Bail » [5] . [ 24 ] En l’espèce, la juge conclut, à bon droit, à l’existence d’un litige potentiel, voire d’une réclamation imminente, à la connaissance de M. Tancrède, que celui-ci a sciemment décidé de ne pas divulguer à Club de l’Île 2004 au moment de la vente, et ce, en sachant pertinemment que cet élément était essentiel pour M. Plourde.

Selon Lluelles et Moore [6] , la réticence implique justement : […] la volonté de leurrer le cocontractant en gardant, à dessein, le silence « sur une circonstance que l’autre

partie était excusable de ne pas connaître », et que le cocontractant devait lui communiquer en temps utile. La conscience de l’importance de cette circonstance pour l’autre

partie sera un facteur décisif pour conclure à la réticence dolosive. […] [ 25 ] La juge conclut aussi, sur la foi de la preuve au dossier, que M. Tancrède ne pouvait, à l'époque, être convaincu que sa position selon laquelle il ne devait rien payer à la Ville était acceptée par elle du seul fait qu’il n'y a pas eu de suite à sa réponse (paragr. [71]).

Cela est sans compter que les appelants ont, de plus, donné un engagement contractuel à divulguer tous les faits et renseignements nécessaires aux fins de l’offre. [ 26 ] Les appelants ne font voir aucune erreur révisable dans la détermination factuelle de la juge quant aux réticences de l’appelant Tancrède. [ 27 ] Qu’en est-il du devoir de l’intimée – assistée, rappelons-le, de deux avocats – de s’informer quant aux risques associés à la transaction? [ 28 ] Il est vrai que l’intimée avait, comme corollaire à l’obligation de renseignement de M.

Tancrède, sa propre obligation de s’informer elle-même des risques associés à l’acquisition des actifs et des obligations qu'elle pourrait devoir assumer. Il est vrai aussi que les représentants de l’intimée – des avocats de surcroît – avaient la convention de bail et de sous-location en main. La juge n’a pas manqué de le noter. Elle se met explicitement en garde, citant l’arrêt Bail , précité, de ne pas imposer à une

partie une obligation de renseignement si large qu’elle écarterait « l’obligation de l’autre

partie « de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires » (paragr. [44]). [ 29 ] Or, M. Tancrède, en taisant l’information qu’il détenait sur la réclamation imminente de la Ville au moment de la vente, a gardé le silence sur une circonstance que l’intimée, même assistée par avocats, était excusable de ne pas découvrir. [ 30 ] Les avocats Leblanc et d’Amours ont, selon la preuve, effectué leurs propres démarches auprès de la Ville, et se sont vu répondre par ses représentants qu’il n’y avait pas de défaut en vertu du bail, ce qui concordait avec l’interprétation offerte par M. Tancrède.

Or, s'il est exact qu'il n'y avait pas de défaut à l'époque, il n'en demeure pas moins qu'il y avait une réclamation potentielle qui avait été communiquée à M. Tancrède. Dans le contexte particulier de cette affaire, ce sont donc bel et bien les réticences de M. Tancrède qui ont été source d’incompréhension lors de la vérification diligente, laissant croire à Me d’Amours, Me Leblanc et M. Plourde que l’intimée ne devait rien en vertu du bail, et qu’elle n’assumerait que les loyers pour l’avenir. [ 31 ] La preuve au dossier appuie les conclusions tirées par la juge à cet égard.

En effet, l’affirmation catégorique de M. Tancrède selon laquelle le bail n'existait plus et que l’intimée n’avait pas à s’en soucier en raison de la confusion des patrimoines est confirmée par l’inscription manuscrite (« devenu non applicable, la CUM n’existe plus ») apposée par M. Tancrède au même effet sur le bail. Son propre témoignage ainsi que le témoignage des représentants de l’intimée, de même que sa déclaration écrite formelle donnée à l’intimée selon laquelle aucun défaut n’était appréhendé confirment les déterminations de la juge selon lesquelles les réticences de M.

Tancrède ont induit l’intimée en erreur. La conclusion de la juge en ce sens, aux paragraphes [81] et [82] du jugement, est à l’abri de toute intervention en appel.

[ 32 ] Dans ces circonstances, on peut difficilement reprocher à Me Leblanc et Me d’Amours d’avoir interprété la clause 7 du sous- bail comme ils l’ont fait. Leur obligation de se renseigner, aussi onéreuse soit-elle, n’a pas pour objet ou effet d’écarter le devoir de bonne foi de M. Tancrède, de conférer une quelconque « immunité » à celui qui tait volontairement un fait pertinent [7] , et ce, malgré le statut d’avocat des représentants de l’intimée. Rappelons que dans l’arrêt Bail de la Cour suprême, la banque – créancière de l’obligation de renseignement – était aussi une

partie avertie. L’auteure Marie Annik Grégoire écrivait à ce sujet que « l’obligation d’information pourrait s’appliquer même entre deux parties expérimentées ou ayant des statuts semblables mais dont la situation factuelle aurait pour résultante la vulnérabilité informationnelle de l’une d’elles » [8] . [ 33 ] En l’espèce, il était tout à fait approprié pour la juge de se fonder sur l’arrêt de cette Cour dans Quesnel c.

Laberge [9] pour conclure que l’erreur de l’intimée est excusable puisqu'elle résulte des réticences et de la désinformation du vendeur. [ 34 ] Quant aux autres arguments soulevés par les appelants en regard de ce moyen, ils ne convainquent pas. D’abord, les appelants ont tort de prétendre que la juge a fait abstraction de la vérification diligente en l’espèce, alors qu’elle l’aborde expressément aux paragraphes [21], [58], [63] et [78] du jugement. Ensuite, l’affirmation de la juge quant à l’urgence entourant la transaction est fondée sur les témoignages de M. Plourde, de Me Leblanc, de Me d’Amours et de M.

Tancrède lui-même; les appelants ne démontrent pas en quoi les déterminations factuelles de la juge à cet égard seraient erronées et encore moins ce en quoi elles seraient déterminantes.

Enfin, la conclusion de la juge quant à la présence d’un « déséquilibre informationnel important » entre les parties contractantes est aussi fondée sur la preuve, par ailleurs résumée parfaitement aux paragraphes [52] à [59] et [80] du jugement. (II) La juge a-t-elle erré en concluant qu'il existait une réclamation pendante ou imminente de la Ville lors de la vente? [ 35 ] Les appelants soutiennent que, n’étant pas en défaut en vertu du bail au moment de la transaction, ils n’avaient pas à informer l’intimée de l’avis de réclamation erroné de la Ville.

Ils ne l’auraient donc pas induite en erreur en retenant cette information. [ 36 ] Ce second moyen d’appel doit échouer. [ 37 ] La juge ne retient aucunement que les appelants étaient, au moment de la transaction, en défaut en vertu du bail quant aux loyers. Elle conclut simplement que M. Tancrède ne pouvait tenir pour acquis que sa position quant à la confusion des patrimoines de la Ville et de la CUM avait été retenue vu l’absence de réponse de la Ville. Pour la juge, il y avait « à tout le moins, un litige potentiel » et cette conclusion s’appuie, entre autres, sur les dires de M.

Tancrède dans sa réponse à l’avis de réclamation transmise à la Ville, par laquelle il conteste le montant des loyers réclamés et affirme que, quel que soit le montant, les loyers ne seraient pas dus avant le 1 er janvier 2005. En somme, M.

Tancrède ne pouvait être certain, au moment de la vente, que la Ville et lui s’entendaient sur la date d’exigibilité du remboursement des loyers, de même que sur la somme à rembourser compte tenu de la fusion. [ 38 ] Dans les circonstances, la juge n’avait pas tort d’y voir une violation de la représentation contenue à l'offre d'achat acceptée du 9 mars 2004 voulant qu'il n'y a pas de réclamation « imminente » (article 7.1.7) et de celle voulant que tous les faits et renseignements « nécessaires » (article 7.1.13) aient été divulgués. [ 39 ] Les appelants n’ont démontré aucune erreur révisable à cet égard. (III) La juge a-t-elle erré en concluant que le recours de l’intimée n'était pas prescrit ? [ 40 ] De l’avis des appelants, l’intimée connaissait ou aurait dû connaître, bien avant le 8 février 2005, l’existence des loyers antérieurs à être remboursés à la Ville.

La juge aurait donc erré en faisant commencer le délai de prescription à cette date et, par le fait même, en concluant que le recours de l’intimée n’était pas prescrit. [ 41 ] Il y a aussi lieu d’écarter ce moyen d’appel. [ 42 ] Le délai de prescription applicable en l’espèce est celui de trois ans prévu à l’

article 2925 C.c.Q . L’

article 2904 C.c.Q . dispose, quant à lui, que la prescription « ne court pas contre les personnes qui sont dans l'impossibilité en fait d'agir / does not run against persons if it is impossible in fact for them to act ». On ne peut reprocher à l’intimée son inaction alors qu’elle ignorait les faits essentiels à sa cause d’action en raison de la faute même des appelants [10] . [ 43 ] L’intimée croyait, à l’époque de la vente, qu’aucun loyer antérieur n’était dû à la Ville, et ce, à cause des observations trompeuses et des réticences de M. Tancrède.

L’intimée n’ayant été avisée de la réclamation de la Ville pour les loyers antérieurs qu’en date du 8 février 2005, la juge était donc bien fondée à faire débuter le délai de prescription à cette date. (IV) La juge a-t-elle erré en concluant à la responsabilité « conjointe et solidaire » des appelants ? [ 44 ] Selon les appelants, il n’était pas possible de condamner M. Tancrède « conjointement et solidairement » avec Sudenco, étant donné la rédaction restrictive de l’article 10 de l’offre du 9 mars 2004 et l’absence de levée du voile corporatif.

Le même raisonnement s’appliquerait également à Sudenco, celle-ci n’ayant pas consenti au règlement entre l’intimée et la Ville, et n’ayant pas été en mesure de faire valoir sa position sur la question. [ 45 ] Ce moyen d’appel ne peut davantage être retenu. [ 46 ] D’abord, l’argument des appelants selon lequel l’intimée ne pouvait se prévaloir de la clause 10.1 de l’offre d’achat puisque les loyers n’étant dus qu’à compter du 1 er janvier 2005, ne résiste pas à une analyse

sommaire des termes de la disposition. En effet, celle-ci vise aussi les « dommages que l'Acheteur pourrait subir et de toutes responsabilités, pertes ou réclamations contre l'Acheteur, directes ou indirectes, absolues ou conditionnelles, résultant de l'inexactitude ou de la fausseté de quelque représentation ». [Nos soulignements.] C’est, en l’espèce, précisément ce qui est reproché aux appelants. [ 47 ] Ensuite, en ce qui a trait à l’argument voulant que l’intimée ne puisse pas se prévaloir de la clause 10.1 de l’offre d’achat, étant donné qu’elle ne s’est pas conformée aux exigences strictes imposées par celle-ci, celui-ci est irrecevable.

[ 48 ] Tel que le souligne l’intimée, cet argument n’a pas été plaidé en première instance, ni n’est allégué dans l’inscription en appel, ne lui laissant aucunement le loisir de présenter une preuve à son encontre. Cette Cour, dans Droit de la famille — 111505 [11] , réitère « le principe bien établi qu'on ne peut invoquer un nouveau moyen en appel, moyen qui aurait pu être contesté par une preuve différente s'il avait été invoqué en première instance ».

En l’espèce, la question nouvelle en est une de faits, notamment pour ce qui est de déterminer si l’intimée a avisé les appelants de la réclamation et si elle leur a donné l’opportunité de présenter leur point de vue, ou, tout au mieux pour les appelants, une question mixte de faits et de droit en ce qui a trait à l’interprétation à donner à la clause 10 de l’offre d’achat du 9 mars 2004. [ 49 ] Quoi qu’il en soit, même le peu de preuve au dossier ébranle l’affirmation des appelants voulant qu’ils n’aient jamais été avisés de la réclamation de la Ville par l’intimée.

Notamment, dans sa lettre du 14 octobre 2005, Me d’Amours, le procureur de l’intimée, demandait aux appelants « de faire en sorte que tout règlement de la poursuite intentée […] contre la Ville de Montréal comporte en même temps un règlement exonérant [l’intimée] en ce qui a trait […] à tout loyer que la Ville de Montréal considèrerait être payable aux termes du bail pour les années antérieures à 2004 ». Cette lettre laisse donc croire que les appelants ont bel et bien été avisés de la réclamation des loyers.

Bien que cette preuve soit ténue, ce qui s’explique vraisemblablement par le fait que cet aspect n’était pas en litige en première instance, on peut en inférer que, non seulement les appelants étaient au courant de la réclamation de la Ville, mais qu’ils se sont même vu offrir une opportunité de la régler à l'occasion de leurs négociations avec la Ville sur les taxes foncières, ce qu’ils ont décidé de ne pas faire. [ 50 ] Compte tenu du doute que ces éléments soulèvent, la Cour est d’avis, comme dans l’arrêt Montréal c.

CMS [12] , que l'intimée a été privée de son droit de faire une preuve complète sur le sujet . (

V) La juge a-t-elle erré en les condamnant au remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par l'intimée pour se défendre du recours en réclamation de taxes foncières de la Ville? [ 51 ] Les appelants soutiennent que l’intimée n’avait aucun intérêt à engager des frais extrajudiciaires relativement à la réclamation pour taxes foncières de la Ville, étant seuls responsables du paiement des arrérages en vertu de l’offre du 9 mars 2004.

Subsidiairement, ils demandent que le montant accordé soit réduit à 8 764,24 $. [ 52 ] Cet ultime motif d’appel doit, lui aussi, être rejeté. [ 53 ] La juge de première instance a tenu compte de l’argumentaire présenté par les appelants aux paragraphes [89] à [93] du jugement entrepris. Elle s’est ensuite dite d’avis, aux paragraphes [94] à [97], que l’intimée avait tout intérêt à mandater ses procureurs pour comparaître et se prémunir d’un jugement par défaut.

Les appelants n’ont pas démontré en quoi cette conclusion de la juge était erronée. [ 54 ] Le second grief soulevé par les appelants selon lequel le montant accordé aurait dû être réduit à 8 764,24 $, soit le montant des honoraires extrajudiciaires encourus avant l’entente intervenue avec la Ville le 28 mai 2007, ne peut davantage être retenu. De l’avis de la Cour, l’amendement de l’intimée était utile, au sens de l’article 199 C.p.c. , et il reflétait une simple mise à jour des honoraires encourus pour cette même action.

Les termes de la clause 10.1 de l’offre d’achat, sur laquelle cette réclamation est fondée, ne s’oppose pas à tel résultat. [ 55 ] Ce sont les motifs pour lesquels, séance tenante, la Cour a rejeté l’appel à l'audience, avec frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Claude Lapointe Kounadis Perreault inc. Pour les appelants Me Martin Courville De Chantal, D'Amour, Fortier Pour l'intimée Date d’audience : Le 8 mars 2016