2023 QCCQ 9, 2023 QCCQ 9

Bordeleau c. Lépine 2023 QCCQ 9 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-701850-211 DATE : 10 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUY BORDELEAU Demandeur c.

VALÉRIE LÉPINE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, locateur d’un espace commercial, réclame de sa locataire un montant de 4 910 $ à

titre de loyer impayé et divers dommages. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation. Si elle admet devoir une mensualité de 1 400 $ au demandeur, elle plaide que les dommages réclamés accessoirement sont injustifiés et exagérés. [ 3 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame 2 075 $ en compensation pour les préjudices découlant de la résiliation intempestive du bail et le comportement abusif du demandeur à son endroit. [ 4 ] À l’audience, la défenderesse réitère une offre de payer au demandeur un montant de 1 400 $ représentant le loyer du mois de juillet 2021.

Elle déclare également se désister de sa demande reconventionnelle. [ 5 ] Le litige se limite ainsi à la réclamation du demandeur pour les dommages accessoires à la résiliation du bail.

Mise en contexte [ 6 ] La défenderesse est une jeune entrepreneure autonome qui œuvre dans le domaine de la vente de produits d’assurance-vie. [ 7 ] Le 22 janvier 2021, elle signe avec le demandeur un bail commercial d’une durée de six mois, soit pour la période courant du 1 er février au 31 juillet 2021, visant un espace de bureau de 1 350 pieds carrés situé sur le boulevard Thibeau à Trois-Rivières. [ 8 ] Le bail prévoit un loyer mensuel de 1 400 $ toutes taxes incluses, payable d’avance le 5 e jour de chaque mois par la production de six chèques postdatés. [ 9 ] La défenderesse prend possession du local le 1 er février 2021.

Le premier loyer est versé par traite bancaire à la date convenue. [ 10 ] Le 2 février 2021, le demandeur écrit à la défenderesse exigeant une confirmation de sa part qu’un compte a été ouvert à son nom auprès d’Hydro-Québec, la production d’une confirmation de la couverture d’assurance locataire ainsi que des chèques postdatés pour le paiement des mois de loyer à venir, le tout dans le respect de ses conditions prévues au bail. [ 11 ] Le 2 mars 2021, le demandeur informe la défenderesse qu’elle est en défaut de paiement et exige la production de la preuve d’assurance susmentionnée et le paiement intégral du loyer (en chèque ou argent) à défaut de quoi il indique qu’il procédera à la résiliation du bail dès le lendemain. [ 12 ] La défenderesse répond immédiatement qu’elle produira les documents demandés et procédera au paiement du loyer le 5 mars suivant. [ 13 ] La défenderesse paie le loyer le 5 mars 2021 par la production d’un chèque remis au demandeur le même jour. [ 14 ] Le 2 avril 2021, le demandeur transmet à nouveau un avis de défaut de paiement du loyer du mois d’avril.

La défenderesse paie

le loyer par chèque le 5 avril 2021. [ 15 ] Le 6 avril 2021, elle écrit au demandeur pour lui demander s’il était possible de casser le bail et se plaint du fait que le demandeur a contacté son assureur pour obtenir des informations sur elle sans son consentement. [ 16 ] Le demandeur refuse de mettre fin au bail admettant toutefois que les assureurs lui ont confirmé que la police d’assurance responsabilité du locataire était bien en vigueur. [ 17 ] Le 2 mai 2021, le demandeur transmet à la défenderesse un avis de défaut de paiement du loyer du mois de mai.

Le jour même, la défenderesse lui rappelle que le loyer est exigible le 5 de chaque mois et qu’il sera payé en argent pour le mois de mai, ce qui est respecté à la date convenue. [ 18 ] Excédée, la défenderesse informe le demandeur qu’elle annule la couverture d’assurance et son compte d’Hydro-Québec puisque les locaux ne sont plus utilisés, mais réitère son intention de payer le loyer pour les mois restants du bail. [ 19 ] Le 2 juin 2021, le demandeur transmet à nouveau un avis de défaut de paiement du loyer.

La défenderesse confirme qu’elle paiera le loyer de juin et qu’elle entreprendra des démarches pour faire « casser » le bail vu l’intransigeance du locateur.

Le loyer est payé en argent le 5 juin 2021. [ 20 ] Le 2 juillet 2021, le demandeur transmet un avis de défaut de paiement du loyer du mois de juillet courant. [ 21 ] Le 7 juillet 2021, le demandeur informe la défenderesse qu’il résilie le bail et lui réclame un montant de 2 460 $ qui se ventile comme suit : • Loyer impayé : 1 400,00 $ • Frais de serrurier : 100,00 $ • Frais d’huissier : 160,00 $ • Restauration des lieux : 800,00 $ Total : 2 460,00 $ [ 22 ] Il exige de plus que la défenderesse libère le local dans les 48 heures de la réception de sa missive. [ 23 ] Le 8 juillet 2021, la défenderesse communique avec le demandeur pour obtenir des précisions sur les frais réclamés, sans succès.

La mère de la défenderesse et un associé communiquent également avec lui à ce même sujet mais n’obtiennent aucune réponse satisfaisante. [ 24 ] Dans les circonstances, la défenderesse fait défaut de payer le loyer du mois de juillet 2021. Elle libère le local commercial de ses biens le 9 juillet 2021 après avoir procédé à un ménage des lieux et remet deux des trois sets de clefs au demandeur. Le dernier set de clefs lui est remis dans les jours suivants. [ 25 ] Le 20 août 2021, le demandeur loge contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et décision [ 26 ] Les parties sont liées par un contrat de bail commercial intervenu librement entre elles le 22 janvier 2021. [ 27 ] La défenderesse ne conteste pas le droit du demandeur à la résiliation du bail, mais refuse de payer les montants relatifs aux frais de serrurier, d’huissier et de restauration des lieux.

Elle conteste également la réclamation du demandeur pour les troubles et inconvénients qu’il prétend avoir subis ainsi que celle visant à obtenir une compensation pour le temps consacré à la préparation de son dossier de Cour. [ 28 ] Qu’en est-il exactement? [ 29 ] Le Tribunal prend acte de l’admission de la défenderesse à l’effet qu’elle doit un montant de 1 400 $ pour le loyer impayé du mois de juillet 2021. [ 30 ] La réclamation pour les frais d’huissier et celle visant la compensation pour le temps de préparation à la Cour est sans fondement.

Il s’agit de dommages indirects qui ne peuvent être compensés dans les circonstances [1] . [ 31 ] Les réclamations pour les frais de serrurier et de nettoyage et réparation des lieux sont également rejetées.

Bien que les termes du bail prévoient que la locataire assume l’entretien des lieux et le nettoyage des vitres, la preuve ne permet pas de soutenir que la défenderesse a laissé les lieux dans un état nécessitant un ménage ou encore quelque réparation que ce soit. [ 32 ] La preuve démontre plutôt que la défenderesse a procédé avant de quitter à un ménage exhaustif des lieux et que les seuls dommages existants au local consistaient en quelques petites perforations dans les murs liées à l’installation de cadres décoratifs, ce qui était par ailleurs permis selon les termes du bail. [ 33 ] De plus, la preuve confirme que le demandeur a procédé au changement des serrures le 15 juillet 2021 après avoir reçu l’ensemble des clefs confiées à la défenderesse.

La décision de changer les serrures appartient au demandeur et lui seul doit en assumer les frais. [ 34 ] Enfin, le Tribunal conclut que la réclamation pour troubles et inconvénients doit subir le même sort. Le demandeur allègue que la défenderesse a tenté de l’intimider par des menaces de poursuite et l’envoi d’une mise en demeure. Il lui reproche d’avoir divulgué son

numéro de téléphone cellulaire à sa mère et son associé qui ont communiqué à trois reprises avec lui et de l’avoir harcelé et intimidé en communiquant à plusieurs reprises avec lui. [ 35 ] Il dépose à cet effet des enregistrements de diverses conversations téléphoniques au soutien de ses prétentions. [ 36 ] L’écoute attentive de ces enregistrements ne permet pas de soutenir de comportements harcelants ni intimidants de la part de la défenderesse et confirme en tout point le témoignage de cette dernière, celui de sa mère et de son associé Samuel Pétrin à l’effet qu’elle désirait régler le litige rapidement et en toute bonne foi.

Outre l’expression d’une certaine frustration devant la fermeture démontrée par le demandeur à son endroit, il n’y a là pas de preuve de comportement intimidant, harcelant ou encore fautif de la défenderesse envers lui. [ 37 ] Il y a lieu de conclure que les troubles et inconvénients allégués par le demandeur découlent plutôt de sa position intransigeante adoptée vis-à-vis la défenderesse et de sa volonté assumée d’appliquer de manière stricte et littérale les termes du bail commercial. [ 38 ] L’

article 1604 du Code civil du Québec énonce : Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts. [ 39 ] Rappelons que le demandeur a procédé à la résiliation du bail en invoquant une contravention à l’engagement de la défenderesse de produire des chèques postdatés pour le paiement des loyers, ce qui, selon les circonstances de l’affaire et les échanges textes intervenus entre les parties, constitue un défaut de peu d’importance.

Le Tribunal note que le demandeur a, de toute manière, toléré cette situation en acceptant les paiements mensuels présentés par la défenderesse. [ 40 ] Enfin, les enregistrements démontrent que le demandeur a refusé catégoriquement le paiement du loyer sous prétexte qu’il exigeait également le paiement complet des frais accessoires réclamés dans la mise en demeure. [ 41 ] L’

article 1607 du Code civil du Québec prévoit que le créancier d’une obligation a droit à des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause le défaut de son débiteur et qui en est une suite immédiate et directe . Les dommages réclamés ne découlent pas du défaut de la défenderesse mais bien de l’attitude intransigeante et tatillonne du demandeur. Il ne s’agit pas là de dommages directs au sens de la loi. [ 42 ] Le Tribunal rappelle que les exigences de la bonne foi commandent que les parties exercent leurs droits, aussi clairs soient-ils, de manière raisonnable. [ 43 ] Vu ce qui précède, la réclamation sera accueillie chaque

partie payant ses frais et sans intérêts contractuels. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 45 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1 400 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 20 août 2021; [ 46 ] PREND ACTE du désistement de la demande reconventionnelle; [ 47 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 20 décembre 2022