2011 QCCQ 7130, 2011 QCCQ 7130

Martin c. Perron 2011 QCCQ 7130 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-22-052692-092 DATE : 20 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GINETTE MARTIN et JEAN-GUY THERRIEN Demandeurs c.

SYLVAIN PERRON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs ont acheté la résidence du défendeur en novembre 1995. À partir de l'automne 2006, ils ont remarqué l'apparition de fissures sur les murs intérieurs et extérieurs. Comme le phénomène s'est aggravé, ils ont décidé de consulter deux firmes spécialisées en 2009 qui ont confirmé l'instabilité du bâtiment au point de nécessiter d'importants travaux consistant à la pose de pieux.

Par après, ils ont mis en demeure le défendeur et lui ont dénoncé la situation. Ils ont signifié une requête introductive en novembre 2009. Ils réclament 58 446,31 $ sur la base de la garantie légale contre les vices cachés. [ 2 ] Les demandeurs reprochent au défendeur d'avoir failli à ses obligations de renseignements sur l'état véritable de la propriété vendue.

Selon eux, il a manqué aux règles de bonne foi et d'honnêteté à l'égard des demandeurs comme ils l'écrivent au paragraphe 17 de leur procédure. [ 3 ] Leur vendeur s'en défend avec véhémence plaidant le très grand nombre d'années qui se sont écoulées depuis la vente (14 ans), l'apparence des indices révélant l'instabilité du sol, l'acceptation par les acheteurs de cette réalité dans les documents contractuels échangés et la nette diminution du prix de vente payé par rapport au marché.

Il ajoute que si le problème de stabilité du bâtiment est apparu en 2006 et qu'il s'est dégradé jusqu'en 2009, c'est parce que les demandeurs ont effectué des travaux de camionnage à proximité de leur maison ce qui a pu certainement causer l'agrandissement des fissures existantes et la survenance de nouvelles fissures , tel qu'il l'écrit au paragraphe 28 de sa défense. [ 4 ] La question qui se soulève en l'espèce est de déterminer si, au moment de la vente, l'immeuble était affecté d'un vice non apparent, c'est-à-dire, selon le 2 e alinéa de l'

article 1726 du Code civil du Québec , un problème dont la nature et l'importance ne pouvaient pas être constatées par un acheteur prudent et diligent . En répondant à cette question, nous déterminons ainsi le degré de connaissance existant, tant du côté du vendeur que de l'acheteur, dès 1995 soit au moment de la vente. Par conséquent, si la réponse est défavorable au vendeur, ce dernier est forclos de soulever, comme le fait le défendeur, la dénonciation tardive de la situation puisque le 2 e alinéa de l'article 1739 exclut ce moyen de défense si le vendeur connaissait le vice.

Dans un tel cas, l'acheteur a droit non seulement à la réparation de l'immeuble afin de le rendre fonctionnel mais il peut obtenir en plus des dommages-intérêts, comme le prévoit l'

article 1728 C.c.Q. [ 5 ] Les deux témoins experts s'entendent pour conclure à la présence d'un grave problème de stabilité du sol et de la nécessité de recourir à des travaux correctifs consistant à la pose de pieux. Le débat ne porte donc pas sur l'existence même d'un vice et de la pertinence des montants impliqués pour le corriger.

Il n'y a pas non plus de débat sur le montant de 5 000 $ réclamé compte tenu des inconvénients causés par les travaux à venir. [ 6 ] L'ingénieur Gilles Larouche qui témoigne pour les demandeurs conclut son rapport du 1 er février 2010 de la façon suivante : En définitive, les affaissements excessifs des fondations de votre résidence, lesquels se sont manifestés à retardement, à partir de 2006, environ vingt-cinq (25) ans après la construction de la maison en 1981, et environ onze (11) ans après votre prise de possession en 1995, résultent hors de tous doutes raisonnables, de la biodégradation de matériaux organiques s'incorporant aux remblais mis en place à l'endroit de la maison, pour rehausser la surface du terrain naturel, jusqu'au niveau de la rue. [1] [ 7 ] L'ingénieur Yves Gilbert que fait entendre le défendeur corrobore cette opinion.

Mais il ajoute que les travaux entrepris par les acheteurs en vue de remblayer le trou de la piscine creusée déjà existante au moment de l'achat ont activé et aggravé la situation qui s'était stabilisée en 1995 au moment de la vente : Les affaissements différentiels atteignaient en novembre 2009 140mm et étaient très importants.

Ils sont dus à un tassement du sol d'assise, principalement sous la façade latérale Est. Les tassements ont commencé dès après la construction de l'édifice. En 1995, la plus grande

partie des tassements constatés en novembre 2009 étaient faits mais ils ont continué cependant de plus en plus lentement jusqu'à ce jour. Il est très probable que les travaux de remblais de la piscine faits après 1995 aient activé et aggravé les tassements existants en 1995. [2] [ 8 ] L'ingénieur Larouche diverge d'opinion quant à l'effet des travaux de remplissage exécutés par les demandeurs.

Dans son témoignage, il explique pourquoi, selon lui, en comparaison avec les constatations et les normes reconnues dans la construction des routes, le passage répété d'un camion à proximité de la maison, en 2006, n'a rien à voir avec ce qui s'est produit à compter de cette année- là et que rapportent dans leur témoignage les propriétaires de cette maison. [ 9 ] La nature des travaux entourant le remplissage de la piscine et l'aggravation que cela a pu causer à la capacité portante du sol sur lequel la maison est érigée ne constituent pas le débat principal.

Celui-ci demeure fondamentalement la situation au moment de la vente en 1995. Il suffit à ce stade de constater que c'est presque immédiatement après la fin des travaux entourant la piscine que les fissures existantes se sont aggravées et que d'autres sont apparues. Cette concomitance n'est pas négligeable pour mieux comprendre dans quel état physique se trouvait la maison au moment de la vente, 11 ans plus tôt.

En effet, l'ingénieur Gilles Larouche explique dans son rapport qu'avant 2006, la situation était relativement stable comme en dormance : Quoiqu'il en soit, la façon dont ce sont produits les affaissements des fondations de votre résidence, est typique des affaissements survenant sur les remblais incorporant des matériaux biodégradables (putrescibles). Et donc, de toutes évidences, c'est pour cette raison, que les affaissements sont survenus.

Les premières manifestations significatives de désordres des fondations, seraient en effet survenus en 2006, vingt-cinq (25) ans après la construction de la maison en 1981, et onze (11) ans après votre prise de possession de la maison, en 1995. […] Sur les dépôts de sols ou déchets biodégradables , composés essentiellement de matériaux organiques, il en va autrement. En effet, sur les sols biodégradables, les tassements encourus par les fondations peuvent s'avérer normaux au début, si les sols sont compressés en place.

Cependant, avec le temps, au fur et à mesure que les matériaux organiques présents sous la zone d'influence des fondations se décomposent, des vides souterrains se créent, et des affaissements des sols sus-jacents à ces vides se produisent, et se répercutent du bas vers le haut, sous l'effet de la gravité.

Éventuellement, ces tassements « à retardement », atteignent le niveau des fondations superficielles qui s'affaissent. [3] [ 10 ] Outre les deux experts, chacune des trois parties a été entendue de même que le courtier immobilier ayant agi à l'époque comme agent inscripteur du défendeur. [ 11 ] Les principaux faits sont les suivants. [ 12 ] Il s'agit d'un terrain situé dans un quartier résidentiel de l'ancienne ville de Lauzon, aujourd'hui fusionnée à Lévis. Ce quartier est localisé en surplomb du chantier naval avec vue sur le fleuve Saint-Laurent. La rue des Hirondelles a été ouverte dans les années 1980.

Cette rue est plus haute d'une dizaine de mètres, là où le terrain des demandeurs se situe, qu'une voie ferrée. Comme le raconte le défendeur, il a acheté le terrain en vue de le faire construire, en 1983, après s'être assuré auprès des fonctionnaires de la ville qu'il était aisément constructible. Et l'ingénieur Larouche souligne dans son rapport que la majeure

partie de ce terrain est constituée d'un remblai gagné sur le talus naturel. Ce n'est pas l'unique terrain qui a été remblayé à l'époque puisqu'il en est ainsi de la plupart de ceux qui se trouvent immédiatement voisins. En plus d'offrir une magnifique vue, le terrain a une profondeur qui a permis d'installer une piscine creusée. Une autre caractéristique est que ce terrain est positionné dans l'angle de cercle de la rue, augmentant ainsi sa profondeur par rapport aux terrains situés de part en

part comme le montre la photographie aérienne jointe au rapport de l'ingénieur Larouche. [ 13 ] Le défendeur a fait construire sa maison en 1983 en faisant appel à un entrepreneur général. Il s'agit d'une architecture étagée constituée de cinq niveaux différents en comptant celui du sous-sol. Ce qui donne l'allure d'une résidence composée de deux parties égales, celle de droite visible de la rue étant quelque peu surélevée. C'est cette

partie qui contient le garage intérieur bâti au même niveau de la rue, à côté de la porte piétonnière. La preuve révèle que cette

partie s'affaisse anormalement, selon les deux ingénieurs entendus. C'est aussi de ce côté, à proximité du mur extérieur du garage, que le camionnage s'est effectué en 2006 lors des travaux de remplissage de la piscine. [ 14 ] Le défendeur l'a occupée personnellement jusqu'en 1993. Son ex-conjointe et ses enfants ont continué de l'habiter jusqu'à la vente et la prise de possession par les demandeurs à la fin de l'année 1995. [ 15 ] Mais la maison était à vendre depuis 1993. Son prix de vente de départ avait été fixé à 169 500 $. Peu de personnes s'y sont intéressées pendant près de deux ans.

En 1995, le défendeur donne le mandat à l'agent immobilier Richard Dumont. Le prix demandé est dès lors fixé à 139 500 $ même si l'évaluation municipale est de 167 300 $. Richard Dumont raconte qu'une fissure au plancher du garage et le fait que la

partie de la maison où le garage se trouve semblait avoir descendu justifiaient d'en diminuer le prix sous l'évaluation municipale. Toutefois, l'attrait de cette propriété restait la grandeur du terrain, sans voisin à l'arrière et une vue sur le fleuve. [ 16 ] À cette époque, les demandeurs résidaient aux États-Unis. Natifs du Québec, ils voulaient revenir s'installer dans la région. C'est ainsi qu'au mois d'avril 1995, ils effectuent une première visite de la maison du défendeur en compagnie de leur propre agent immobilier, un dénommé Malboeuf.

Le défendeur n'est pas présent et seule son ex-conjointe les accueille. Ils font le tour de la propriété à l'extérieur ainsi qu'à l'intérieur. Rien de particulier n’en découle sauf que l'environnement de cette maison leur plaît beaucoup surtout avec la vue sur le fleuve qu'il offre. Il faut dire qu'ils avaient déjà visité plusieurs maisons avant de s'intéresser à celle-ci. Ils effectuent une deuxième visite à la même période sans que la preuve n'en révèle la date. Cette fois-ci, le défendeur est présent. Il effectue en

compagnie du demandeur le tour de la maison à l'intérieur ainsi qu'à l'extérieur. [ 17 ] C'est à ce stade que les témoignages diffèrent. [ 18 ] Selon le demandeur, son vendeur qui l'accompagne à l'extérieur a essentiellement insisté sur le fonctionnement de la piscine. Il n'a pas souvenir au moment de son interrogatoire préalable ni devant nous que des échanges aient porté davantage sur l'état physique de la maison et du terrain. Le souvenir qu'il a est qu'il ressentait une pleine confiance à l'endroit du défendeur et de ses paroles. Surtout, comme il l'affirme devant nous, M.

Perron était policier et lui, un ancien policier militaire. Il lui suffisait d'entendre son interlocuteur et de comprendre de lui que le terrain était stable malgré l'apparition plusieurs années auparavant de quelques fissures dont l'une était encore bien apparente dans le hall d'entrée près du garage. [ 19 ]

Le passage suivant de son interrogatoire préalable illustre la description relatée par le demandeur au sujet de sa rencontre avec le défendeur au cours de la deuxième visite de la maison : Q. […] Alors ma question était la suivante : Est-ce que vous vous souvenez maintenant d'avoir discuté des planchers qui n'étaient pas au niveau? R. Non, je ne me souviens pas. Q. Vous ne vous souvenez pas de ça? R. Non. Q. Est-ce que vous vous souvenez que monsieur Perron vous a invité à procéder à une expertise de la maison, faire une analyse par un expert de la maison? R. Non, mais je … il ne me l'a jamais offert. Q. O.K.

Est-ce que vous vous souvenez que c'était une possibilité que vous aviez de faire expertiser la maison? R. Bien oui. Q. O.K. C'est exact que vous n'avez pas cru bon de faire procéder à une expertise? R. Non. Q. Bon. O.K. Est-il exact qu'on a discuté, avant l'achat, qu'il y avait eu des mouvements de sol, que la maison avait des fissures parce qu'il y avait eu des mouvements de sol qui avaient eu lieu sur cet immeuble-là? R. Ça a été discuté que le plancher avait craqué à l'entrée qu'on parle … Q. Hum.

R. … sur la céramique, que la craque oui, il y avait eu un mouvement et que ça avait arrêté et que ça faisait des années que ça n'avait pas bougées. Q. O.K. R. Que ça avait resté de même. Q. O.K. Donc, on a discuté de ça, de craques, de fissures et que ça avait bougé? R. On a discuté de la craque de l'entrée de … Q. O.K. C'est … R. … en céramique. Q. C'est la seule craque que vous avez vue? R. Oui. Q. C'est la seule craque… R. Oui. Q. … dont on a parlé? R. Oui. Q. Puis les planchers pas au niveau, ça, ça ne vous a pas … R. Ça, ça me… je ne me rappelle de ça.

Q. Vous ne vous rappelez pas de ça? R. Non. Q. Comme les fissures dans la chambre froide, vous ne vous rappelez pas de ça non plus? R. Non et non. [4] [ 20 ] Quant au défendeur, il raconte que la visite extérieure en compagnie du demandeur a consisté à lui montrer les quelques fissures visibles en façade à proximité de la porte de garage et juste au-dessus, près de deux fenêtres, en plus de ce qui était visible à l'intérieur soit la fissure au hall d'entrée, le niveau des planchers des chambres situées à l'étage et les fissures dans la chambre froide.

Au moment de son interrogatoire préalable, il précise de la façon suivante la visite à l'extérieur avec son interlocuteur : Q. Est-ce que c'était la seule fissure qu'il y avait? R. Non, il y en avait à l'extérieur. Q. Combien il y en avait, environ? R. Je vous dirais peut-être deux (2) ou trois (3). Je les avais montrées à monsieur Therrien, les fissures à l'extérieur. Q. Puis celles-là, en huit (8) de pouce, c'est à peu près quelle grandeur qu'elles étaient? R. Hum? Q. Ces trois (3) fissures-là, en pouce, c'était quoi l'épaisseur? R. À l'extérieur vous parlez? Q. Oui. R. C'est à peu près pareil, là.

Peut-être l'épaisseur d'un joint de ciment, là, de mortier, là. C'était au … à l'extérieur, au- dessus de la porte de garage et la fenêtre, là, il y avait un … il y avait une fissure là, là, qui est, d'ailleurs dans … qui est d'ailleurs dans le document que votre client a déposé, là. […] [5] [ 21 ] Après cette deuxième visite, les demandeurs ont signé une promesse d'achat au prix de 124 500 $, soit beaucoup plus bas (plus de 10 %) que le prix demandé. À ce sujet, le demandeur témoigne son étonnement que ce prix ait été accepté tel quel sans discussion. Car il s'attendait à négocier.

Il s'était réservé dans son offre le droit de faire inspecter avant l'achat comme il est prévu généralement dans les formulaires utilisés par les agents immobiliers. De plus, l'offre comportait une condition soit de pouvoir vendre leur résidence en sol américain. [ 22 ] Ce que les demandeurs n'ont pas réussi à faire dans les délais prévus, obligeant le défendeur à accorder une extension pour la signature de l'acte de vente.

C'est pourquoi, entre le 2 juin et le 11 octobre 1995, la maison du défendeur est restée sur le marché permettant sa visite à d'autres personnes. [ 23 ] Entre-temps, c'est-à-dire jusqu'à la signature de l'acte de vente le 2 novembre 1995, les demandeurs ont renoncé à faire inspecter la maison. Cette renonciation survient quelques jours seulement après l'offre d'achat, soit le 8 juin. De plus, le 11 octobre, à la suggestion de l'agent immobilier du défendeur, ce dernier dénonce par écrit aux demandeurs ce qui suit, reproduit au paragraphe 20 de la défense : 20.

C'est d'ailleurs pourquoi le document précontractuel formulaire MO66420, signé, les 11 et 12 octobre par les parties mentionne spécifiquement : « Par la présente l'acheteur accepte l'état actuel des lieux surtout pour ce qui est de la fissure au plancher (hall d'entré

e) et des planchers qui ne sont pas tout à fait au niveau. Au-dessus du garage nous acceptons la déclaration du vendeur qu'il n'y a pas eu d'autre déplacement depuis les dix (10) dernières années. » Tel qu'il appert dudit formulaire, pièce D-1; [ 24 ] Cette précision écrite relative à l'état réel du bâtiment et du terrain arrive à la fin de la période pendant laquelle la maison est restée sur le marché et au cours de laquelle elle a été l'objet de remarques et de commentaires des personnes qui l'avaient visitée.

Pour rendre les choses claires et non équivoques à l'endroit des demandeurs, l'agent Dumont et le défendeur ont cru utile alors de revenir sur l'apparence des lieux surtout dans le contexte où les acheteurs avaient décidé de ne pas procéder à une inspection préalable à la vente. [ 25 ] Sans que la preuve indique à l'initiative de qui la clause suivante a été prévue à l'acte de vente (P-1), nous pouvons lire la clause 8.1.14 : 8.1.14 Le vendeur déclare que l'immeuble a fait l'objet de remplissage et que depuis les dix (10) dernières années précédent la présente vente il n'y a pas eu de mouvement de la structure de l'immeuble de nature à provoquer d'autre fissure et dénivellement que ceux identifiés à la promesse d'achat ci-après décrite.

[ 26 ] Pour compléter la description des faits, ajoutons qu'entre la signature de l'offre d'achat, le 2 juin 1995, et celle de l'acte de vente, le 2 novembre suivant, les demandeurs n'étaient pas présents dans la région mais qu'ils bénéficiaient des services de leur agent immobilier lequel continuait d'avoir des échanges avec celui du défendeur. [ 27 ] Tel qu'il appert de l'avis d'évaluation municipale (D-2), la propriété vaut aujourd'hui 295 800 $. analyse [ 28 ] Au moment de la vente, l'acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence. Quant au vendeur, il doit démontrer de la transparence.

Un litige surgit chaque fois que ces obligations réciproques ne sont pas respectées. Dès lors, le fragile équilibre entre l'ignorance et la connaissance se brise. La loi prévoit en guise de solution la réparation du bien ou la résiliation de la vente, si le vendeur est fautif.

Si c'est plutôt l'acheteur qui a mal agi, dans les circonstances propres à chaque vente, il perdra tout recours. [ 29 ] Dans un jugement [6] évoqué souvent par les plaideurs, à juste titre, M. le juge Rochon, j.c.s., avant de siéger à la Cour d'appel, écrivait ce qui suit en rapport avec les obligations réciproques du vendeur et de l'acheteur. [ 30 ] Au sujet d'abord du vendeur : Le tribunal est satisfait que la défenderesse ait représenté correctement la réalité aux demandeurs. Elle n'a tenté d'aucune façon de camoufler le problème d'infiltration d'eau.

Contrairement à ce que l'on constate régulièrement dans une situation de vente, la vendeuse n'a même pas tenté de farder son produit. […] La preuve, dans son ensemble, établit nettement qu'il n'y a pas eu de fausses représentations de la part de Marie-Luce Comtois. Au contraire, la défenderesse a correctement renseigné les demandeurs permettant à ces derniers de donner un consentement éclairé au contrat (1399 C.c.Q. ). [7] [ 31 ] Quant à l'acheteur, le juge Rochon écrit : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment.

Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [8] [ 32 ] Qu'en est-il ici? [ 33 ] Disons tout d'abord que les trois jugements cités par le procureur des demandeurs reposent sur des situations différentes de celle qui nous a été présentée. Dans l'affaire Picone c. Ouimet [9] , il s'agissait d'un bâtiment mal construit. Ce qui n'est pas la situation en l'espèce. Dans Pagé c.

Allaire [10] , il a été mis en preuve qu'un seul indice était présent au moment de la vente, soit une fissure unique. Ce qui est aussi différent du cas présent. Dans Turmel c. Boutot [11] , la maison en cause avait été préalablement inspectée.

Malgré tout, il a été reproché au vendeur de ne pas avoir révélé des travaux correctifs remontant à 12 ans et rattachés au vice caché constitué par l'affaissement de la bâtisse. [ 34 ] M. Therrien et sa conjointe n'ont eu aucun échange avec le défendeur concernant le prix d'achat offert.

Malgré tout, cette maison était à vendre depuis deux ans et l'était encore. Elle affichait un prix bien inférieur à son évaluation municipale connue, soit 167 300 $ (D-4 et P-1). Comment expliquer une telle sous-évaluation du prix de la part du vendeur? La preuve ne révèle pas que les acheteurs se sont intéressés à cet aspect pourtant non sans signification. [ 35 ] Certes la vue sur le fleuve est magnifique mais il aurait fallu ne pas s'arrêter là. L'arrière de la maison est en surplomb important du terrain situé plus bas où passe la voie ferrée.

Ceci induit l'existence d'un remblai ou d'un terrassement qui n'est pas celui du sol à son état naturel. [ 36 ] Il s'agit d'une maison comportant cinq niveaux. Ce genre de construction implique un bon aplomb. Pourtant, il y a une fissure importante qui a fait craquer non pas les joints mais la céramique elle-même dans le hall d'entrée. De plus, les niveaux du plancher de l'étage sont déficients. Contre-interrogé à ce sujet, M. Therrien affirme qu'il n'avait même pas remarqué l'écart du niveau des planchers.

Il affirme candidement qu'il faisait confiance à son vendeur et que généralement j'avais sa parole que cela n'avait pas bougé . [ 37 ] Le Tribunal s'interroge sur cette

partie du témoignage d'autant plus que, selon l'agent Dumont, d'autres visiteurs ont remarqué eux-mêmes la situation. Ce qui l'a incité à suggérer au défendeur d'incorporer une dénonciation spécifique de la situation par un ajout, le 11 octobre, référant au niveau des planchers. Tout au moins à compter de là, les demandeurs savaient que les planchers n'étaient pas au niveau et qu'ils pouvaient encore s'en inquiéter et exiger une expertise.

[ 38 ] Le demandeur n'est pas une personne sans connaissance du domaine de la construction. Comme l'interrogatoire au préalable le révèle, il a déjà lui-même construit une maison avec l'aide de parents et amis. [ 39 ] Les demandeurs renoncent, quelques jours seulement après leur offre d'achat, à procéder à une inspection malgré la fissure du hall d'entrée et aussi celle que le demandeur témoigne avoir vue agrandie en 2007 lorsqu'il effectue des travaux d'étanchéité avec un scellant. Il l'avait constatée la première fois dès le printemps 1997 mais elle était probablement apparente à un œil attentif dès 1995.

La photo A-4 du rapport de son expert la montre en rendant peu vraisemblable qu'elle n'ait pas été apparente au moment de l'achat. [ 40 ] Le procureur des demandeurs reproche au défendeur de ne pas avoir parlé avec ses clients de la réapparition de la fissure du hall d'entrée. En effet, il témoigne qu'elle avait déjà été réparée une première fois par son constructeur en 1983. Selon le procureur, ce fait fausse la vérité que la maison n'aurait pas bougé depuis 10 ans.

De plus, pourrait-on nous-même ajouter, si des fissures au-dessus de la porte du garage et près des fenêtres existaient au moment de la deuxième visite, pourquoi le défendeur ne les a pas décrites dans la dénonciation du mois d'octobre 1995. Ce qui suggérerait qu'elles n'étaient pas apparentes! [ 41 ] Mais à ce sujet, nous retenons d'abord l'explication du défendeur voulant que les tuiles de céramique du hall ont été posées directement sur la dalle de béton plutôt que sur un contre-plaqué, tel que lui ont expliqué les ouvriers consultés par lui.

Ce qui justifiait, selon lui, de ne pas s'en inquiéter outre mesure et d'affirmer à ses acheteurs que la maison était stable. [ 42 ] En ce qui concerne le fait de ne pas avoir incorporé dans la dénonciation d'octobre les fissures extérieures près de la porte du garage, cela s'explique non pas a contrario comme le suggère le procureur des demandeurs mais plutôt par la généralité et la portée de la dénonciation elle-même.

Cette précision écrite parle en effet de l'état actuel des lieux surtout pour ce qui est … (notre soulignement) [ 43 ] Il s'agit d'une dénonciation générale portant sur l'état des lieux qui s'inscrit dans l'exécution de l'obligation de transparence du vendeur et non pas d'une réticence quant à ce qu'il doit révéler lui-même à son acheteur. [ 44 ] Quant à la

partie de cette dénonciation à l'effet qu'il n'y a pas eu d'autre déplacement depuis les 10 dernières années (notre soulignement), il s'agit là à notre avis d'un élément qui aurait dû, même tardivement, alerter les acheteurs dans l'hypothèse où ils ne l'avaient pas été ou pu l'être quelques mois plus tôt! [ 45 ] L'ensemble de la preuve ne nous permet pas de conclure de façon prépondérante que le défendeur a cherché à endormir les demandeurs avec des formulations trompeusement rassurantes. [ 46 ] Cette interprétation de la conduite des parties au moment de la vente est corroborée en quelque sorte par la situation telle qu'elle a résulté des travaux entourant la piscine en 2006 et la découverte, dans les mois qui ont suivi, d'autres fissures.

Jusque-là, soit après 11 ans d'occupation par les demandeurs, ces derniers reconnaissent que la situation n'était pas différente de celle où était la maison au moment de l'achat. Contre-interrogé, le demandeur affirme qu'il aurait été amené à faire la même déclaration quant à l'état général de cette maison que celle qu'il a entendue du défendeur en 1995.

Ainsi, de 1995 à 2006, la maison est restée stable. [ 47 ] Antérieurement, de 1983 à 1995, soit sur une période de 12 ans, elle a été relativement stable suivant les témoignages du défendeur et les observations des experts, principalement celles de l'ingénieur Larouche. [ 48 ] En reculant dans le temps, soit de l'année de la construction en 1983 jusqu'au début des travaux de remblayage du talus survenus quelques années auparavant selon les photographies de l'expert Larouche et du témoignage du défendeur, le sol constitué du remblai était suffisamment stable pour permettre une construction sur ce site d'après les renseignements obtenus alors auprès de la municipalité. [ 49 ] Nous avons ainsi un terrain remblayé devenu suffisamment stable pour être construit, selon les exigences des autorités municipales, lequel une fois bâti est devenu stable jusqu'à complètement stable à la fin des 11 premières années d'occupation des demandeurs, soit juste avant qu'ils entreprennent des travaux de remplissage de la piscine.

Ce portrait global nous permet de conclure qu'au moment de la vente en 1995, le défendeur rencontre les exigences de la transparence vis-à-vis ses acheteurs en dénonçant spécifiquement certains problèmes, en montrant les fissures existantes tout en affirmant que tout est devenu stable. De leur côté, les acheteurs ont manqué à leur devoir de s'interroger davantage voire de procéder à l'expertise de cette maison avant de l'accepter telle quelle à un prix bien inférieur au marché.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action avec dépens, y compris les frais d'expert. __________________________________ DANIEL LAVOIE Me Stéphane A. Pagé, casier no 100 BOUCHARD PAGÉ TREMBLAY Procureurs des demandeurs

Me Louis Riverin, casier no 160 BARBEAU & ASSOCIÉS Procureurs du défendeur Dates d’audience : 12 et 13 mai 2011