2010 QCCQ 12042, 2010 QCCQ 12042

Grenier c. Lepage 2010 QCCQ 12042 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-32-004557-097 DATE : 23 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE GRENIER Demandeur c.

ORIGÈNE LEPAGE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame du défendeur la somme de 7 000,00 $ alléguant que l'immeuble, acquis de ce dernier le ou vers le 1 er juin 2004, est affecté d'un vice caché qui le rend impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminue l'utilité, de sorte qu'il n'aurait pas donné un si haut prix s'il avait connu le problème affectant l'immeuble acheté. [ 2 ] Le demandeur a volontairement réduit sa réclamation à la somme de 7 000,00 $ afin de lui permettre de déposer sa demande devant la division des petites créances de la cour du Québec. [ 3 ] La réclamation du demandeur se détaille comme suit: − Modification de l'escalier intérieur pour le rendre conforme aux normes en vigueur 4 859,36 $ − Ajout d'une fenêtre dans la chambre du sous-sol, percer le ciment et installation de la fenêtre 2 495,23 $ − Installer un nouveau revêtement sur les murs du garage incluant l'entreposage du matériel dans le garage 3 150,26 $ − Rendre la cheminée conforme aux normes en vigueur 3 006,02 $ TOTAL 13 510,87 $ réduit à 7 000,00 $. [ 4 ] Le défendeur nie le bien fondé de la réclamation du demandeur niant que la maison qu'il a vendue est affectée d'un vice caché.

Il ajoute que le demandeur a fait inspecter la maison par un inspecteur avant l'achat et que s'il y avait eu un problème, l'inspecteur l'aurait identifié. [ 5 ] De plus, il a obtenu un certificat de conformité de la cheminée le 26 mai 2004, et ce, préalablement à la vente. [ 6 ] Le Tribunal tient à préciser que ce dossier a été pris en délibéré le 25 octobre 2010, date à laquelle il a reçu les documents que le demandeur s'était engagé à lui transmettre lors de l'audience.

LES FAITS [ 7 ] Le demandeur a acheté du défendeur une maison d'habitation située au […] à Rimouski le 1 er juin 2004 pour la somme de 88 000,00 $.

[ 8 ] Cette vente intervient avec la garantie légale en faveur du demandeur. [ 9 ] Préalablement à la signature de l'acte notarié, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat de conformité préparé par un installateur de poêle et cheminée confirmant que la cheminée avec le conduit sont conformes à toutes les exigences d'installation du Code national du bâtiment et du Code d'installation des appareils de chauffage à combustible solide, et ce, le 26 mai 2004. [ 10 ] Le 7 avril 2004, le demandeur a fait inspecter la maison avant de procéder à son achat par Jacques Gatien, consultant en habitation. [ 11 ] Dans son rapport, l'inspecteur indique qu'au niveau des fenêtres du sous-sol il n'y a pas de signe visible d'anomalie. [ 12 ] Quant à l'escalier, l'inspecteur indique que la main-courante ne se rend pas jusqu'en haut et que les garde de corps sont trop distants entre eux. [ 13 ] Il est à noter que le défendeur a été exproprié en 1997 et la maison a été déménagée sur de nouvelles fondations. [ 14 ] La preuve a démontré que la finition du sous-sol ainsi que la construction de l'escalier ont été effectuées par le défendeur avec l'aide de son fils. [ 15 ] La preuve démontre également que ces travaux ont été effectués sans que le défendeur obtienne les autorisations requises de la municipalité. [ 16 ] En avril 2008, le demandeur fait une demande de permis auprès de la Ville de Rimouski pour des rénovations qu'il veut apporter à sa résidence.

L'inspecteur en bâtiment de la Ville de Rimouski informe le demandeur qu'il pourra effectuer les rénovations demandées conditionnellement à ce qu'il rende les travaux effectués dans le sous-sol conforment à la réglementation municipale soit, entre autres: − De modifier la main-courante et l'échappé de l'escalier menant au sous-sol; − Agrandir la fenestration de la chambre se trouvant au sous-sol; [ 17 ] Cependant, le demandeur a néanmoins effectué les travaux de rénovation. Lors de ces travaux, le demandeur constate qu'il y a une

section de la cheminée qui est en blocs de béton qui était cachée dans le mur. Il soupçonne que le tout n'est pas conforme aux normes en vigueur. Il fait inspecter la cheminée le 25 juin 2008, laquelle inspection démontre que la cheminée n'est pas conforme aux normes en vigueur, et ce, à plusieurs point de vue.

L'évaluation pour rendre la cheminée conforme s'élève à la somme de 3 006,02 $. [ 18 ] Le 1 er mai 2009, le demandeur dénonce les vices au défendeur en lui laissant un délai de dix (10) jours pour qu'il puisse effectuer les travaux de correction requis. [ 19 ] Lors de l'audience, le demandeur a témoigné que les travaux correctifs n'avaient toujours pas été effectués. ANALYSE [ 20 ] Le vendeur doit garantir que le bien vendu n'est pas affecté d'un vice caché, et ce, selon l'

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:

ARTICLE 1726 «Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires, sont lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent, le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 21 ] Le Code national du bâtiment prévoit diverses normes relatives à la construction des bâtiments.

Les tribunaux québécois considèrent fréquemment les normes prévues au Code du bâtiment pour déterminer si le constructeur a commis une faute civile. [ 22 ] De la même façon, les normes édictées par le Code national du bâtiment sont considérées pour évaluer la présence d'un vice caché sur un bien ayant fait l'objet d'une vente. Au surplus, la Ville de Rimouski a adopté le 22 septembre 1986 le règlement relatif à la construction et le Code national du bâtiment 1990 CNRC numéro 30620 en fait

partie intégrante. [ 23 ] Concernant l'escalier menant au sous-sol et la fenêtre de la chambre du sous-sol, la preuve est insuffisante pour que le Tribunal conclut que ces installations sont non-conformes au règlement municipal de la Ville de Rimouski.

Le demandeur n'a pas fait témoigner un expert et le Tribunal ne peut se fier uniquement à des constatations imprécises que l'inspecteur en bâtiment de la Ville de Rimouski a indiqué sur une demande de permis. [ 24 ] Au surplus, même si le Tribunal considère que la fenêtre du sous-sol n'est pas conforme au Code national du bâtiment parce qu'étant d'une superficie trop petite, il ne pourrait faire droit à la demande du demandeur puisque l'évaluation des coûts qu'il a fournie est pour l'installation d'une nouvelle fenêtre au sous-sol et non l'agrandissement de la fenêtre existante. [ 25 ] De plus, pour arriver à la conclusion que la résidence est affectée de vices cachés, le demandeur devait démontrer au Tribunal que les vices qui affectent la résidence sont suffisamment graves pour en diminuer l'utilité et qu'il n'aurait pas donné un si haut

prix s'il les avait connus. [ 26 ] Le simple fait pour le demandeur de témoigner qu'il pourrait rencontrer des problèmes lors de la revente de l'immeuble sont insuffisants pour que le Tribunal conclut à l'application 1726 du Code civil du Québec . [ 27 ] Quant à la cheminée, le Tribunal est confronté à des informations contradictoires. Le défendeur a produit un certificat de conformité de cette cheminée qui a été effectué en mai 2004.

De son côté, le demandeur a produit un rapport d'inspection démontrant que la cheminée n'est pas conforme. [ 28 ] Cependant, les auteurs de ces rapports n'ont pas été appelés à témoigner et le Tribunal n'est pas en mesure d'évaluer si la cheminée est effectivement affectée d'un vice caché. Puisque le demandeur avait le fardeau de la preuve la réclamation à cet égard est également rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête du demandeur avec les frais de 146,00 $. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI. J.C.Q. Date d’audience : 22 mars 2010