2016 QCCQ 5864, 2016 QCCQ 5864

Chang c. Garderie éducative Les P'tits anges d'Anjou inc. 2016 QCCQ 5864 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147990-156 DATE : 30 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ZHUANG ZHI CHANG ; -et- YONG LIAN TAN ; tous deux domiciliés et résidant au […] . Huntingdon (Québec) […] Demandeurs c.

GARDERIE ÉDUCATIVE LES P’TITS ANGES D’ANJOU INC. ; 5835, rue Chardin.

Montréal (Québec) H1S 1E4 -et- ABDENOUR KHALED ; […] Montréal (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à la résiliation d’un bail commercial [1] intervenu entre les demandeurs (locateurs) et la co-défenderesse, « Garderie éducative les p’tits anges d’Anjou Inc. » (locataire). [ 2 ] Le co-défendeur Abdenour Khaled est le dirigeant de « Garderie éducative les p’tits anges d’Anjou Inc. » et il est intervenu au bail litigieux afin de s’engager solidairement avec celle-ci. [ 3 ] Après la signature du bail, « Garderie éducative les p’tits anges d’Anjou Inc. » a demandé à un architecte de préparer les plans de la garderie qu’elle projetait d’exploiter dans les lieux loués. [ 4 ] Cet architecte est alors entré en communication avec les autorités municipales qui l’ont informé que la réglementation en vigueur ne permettait pas l’exploitation d’une garderie dans les lieux loués. [ 5 ] Abdenour Khaled et Zhuang Zhi Chang se sont alors rendus au bureau de la municipalité où cette information leur a été confirmée. [ 6 ] Les défendeurs ont alors décidé de mettre fin au bail et ils n’ont jamais payé quoi que ce soit aux demandeurs. [ 7 ] En juin 2015, les demandeurs ont réclamé le paiement des loyers échus et les défendeurs leur ont répondu ce qui suit : « Je suis extrêmement surpris par la lettre que je viens de recevoir de votre part.

Je souhaite vous rappeler que mon souhait le premier lors de ma recherche de local était expressément désigné à savoir établissement d'une garderie en installation. Après moult discussion et révision du bail et entente sur le prix nous nous sommes déplacés avec mon comptable chez le notaire que vous avez-vous même recommandé et que nous avons accepté sans aucune réserve. Nous vous avons bien indiqué que ce local sera expressément dédié pour recevoir une garderie en installation.

Notre grande surprise après avoir désigné et choisi un architecte et notre démarche à la ville pour la localisation, ainsi que la création de la compagnie qui gérera la garderie, la structure de la ville d'Anjou en charge des agréments d'affectation des permis de localisation a émis un avis défavorable pour une garderie en installation. Je vous ai immédiatement interpelé j'en veux pour preuve votre acceptation de m'accompagner au siège des services de la ville d'Anjou qui vous ont renseigné du refus d'opérer et d'ouvrir une garderie dans ce local.

Vous avez même présenté les documents de localisation a l'inspectrice de la ville qui a formulée et sans équivoque que le lieu indiqué ne pourra pas recevoir une garderie en installation En final nous avons convenu expressément d'annuler le bail de location et vous avez accepté.je vous rappelle que je vous ai remis le jour

même de notre déplacement aux locaux de la ville d'Anjou les clés du local Vous m'avez également sollicité pour afficher votre annonce sur Kijiji pour éventuel locataire du local chose que j'ai faite pour vous Je ne comprends plus ce revirement inattendu et cette sommation de vous payer des mensualités bien que je n'ai pas pris possession du local également des dépenses que j'ai engagé à savoir les frais de création de la compagnie Je souhaite par ailleurs vous préciser qu'en date du 15 juin 2015. je me suis déplacé encore une autre fois a la ville suite a votre demande je me suis entretenue avec Mme Chantal Morin Direction du développement du territoire et études technique et émission des permis qui a bien vérifié une deuxième fois la place et qui nous confirme que l'espace ne peut en aucun cas recevoir une garderie.

Encore une fois mon intention était d'établir une relation d'affaire avec vous. Fatalement les conditions de la municipalité d'Anjou sont contraires à cette ambition et je me dois de respecter les instructions et les directives dictées par notre municipalité. » [2] [Sic] [ 8 ] Le 9 juillet 2015, vu la décision des défendeurs de mettre fin au bail, les demandeurs ont introduit la demande en justice faisant l’objet du présent jugement et dont l’extrait pertinent se lit comme suit : "The tent did not pay the rent of May. There was still not pay after demand letter. So there is default on the lease.

Then the lease is cancelled. So we ask defent to pay the rents of April, May, June, July plus 6 months more for the cancellation. The total amount is more than 15 000 – but we only ask for 15 000 – for all ." [Sic] [ 9 ] La contestation conjointe se lit comme suit : « Impossible d’installer une garderie selon la réglementation municipale malgré les paroles du locateur qui disait que c’était possible. Entente verbale de résiliation à la fin mai 2015.

Demande injustifiée. » [ 10 ] Il n’est pas contesté que les demandeurs ont été informés, lors de la conclusion du bail, que les lieux étaient loués pour l’exploitation d’une garderie et ce projet est même précisé à une clause 3.1 de ce contrat dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « les lieux sont loués uniquement pour l’usage suivant : garderie » [3] . [ 11 ] Les défendeurs plaident, conséquemment, que le contrat ne s’est pas formé valablement parce que leur consentement a été vicié par une erreur. [ 12 ] Les dispositions légales applicables sont les articles 1400 , 1401 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1400.

L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. » 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. » [ 13 ] La personne qui loue un local doit vérifier auprès des autorités compétentes si elle pourra l’utiliser pour la fin projetée et, à défaut, elle ne peut pas être libérée de son obligation pour cause d’erreur parce que celle-ci est inexcusable au sens de l’

article 1400 du Code civil du Québec . [ 14 ] Cette règle est toutefois écartée si le locateur a affirmé que l’usage projetée est permis par la réglementation municipale. En effet, dans cette hypothèse, le vice de consentement ne résulte pas d’une erreur inexcusable mais plutôt d’une manœuvre dolosive au sens de l’

article 1401 du Code civil du Québec . [ 15 ] La personne qui allègue avoir été victime de représentations dolosives doit cependant en faire la preuve prépondérante et ce sont donc les défendeurs qui ont le fardeau de prouver « les paroles du locateur qui disait que c’était possible » [4] . [ 16 ] Les seuls éléments de preuve à ce sujet sont le témoignage d’Abdenour Khaled et celui de Zhuang Zhi Chang. [ 17 ] Ces deux témoignages sont totalement contradictoires et le Tribunal n’a pas de motif de préférer celui d’Abdenour Khaled ou d’écarter celui de Zhuang Zhi Chang. [ 18 ] Au contraire, le témoignage de Zhuang Zhi Chang est compatible avec la réponse des défendeurs à la lettre de mise en demeure. [ 19 ] En effet, dans cette réponse, ils n’allèguent pas que Zhuang Zhi Chang leur aurait dit « que c’était possible » [5] d’exploiter une garderie dans les lieux loués ou qu’ils auraient autrement été induits en erreur par celui-ci.

Ils affirment simplement qu’ils lui ont dénoncé leur projet lors des négociations qui ont conduit à la signature du bail. [ 20 ] Le Tribunal conclut donc que l’erreur alléguée par les défendeurs est une erreur inexcusable au sens de l’

article 1400 du Code civil du Québec et, conséquemment, il rejette le premier motif de contestation. [ 21 ] Le deuxième motif de contestation concerne une « entente verbale de résiliation » qui serait survenue à la fin du mois de mai 2015.

[ 22 ] Abdenour Khaled affirme que Zhuang Zhi Chang a accepté, verbalement, de mettre fin au bail sans exiger de compensation et qu’il a même refusé une offre de remboursement des frais payés au notaire pour la rédaction de ce contrat. [ 23 ] La personne qui allègue une transaction qui la libère de ses obligations a le fardeau d’en faire la preuve prépondérante devant le Tribunal. [ 24 ] Or, les seuls éléments de preuve de cette transaction sont le témoignage d’Abdenour Khaled et celui de Zhuang Zhi Chang qui affirme le contraire. [ 25 ] Le Tribunal n’a pas de motif de préférer le témoignage d’Abdenour Khaled ou d’écarter celui de Zhuang Zhi Chang quant à cette transaction. [ 26 ] Le témoignage de Zhuang Zhi Chang est d’ailleurs compatible avec une annonce [6] que les défendeurs ont publiée afin de trouver un nouveau locataire pour les lieux faisant l’objet du bail.

En effet, cette annonce qui comprend même le numéro de téléphone des défendeurs est incompatible avec la conduite de débiteurs qui ont déjà conclu une transaction les libérant de toute obligation contractuelle. [ 27 ] De plus, et bien que cela ne soit pas déterminant, il serait peu vraisemblable que Zhuang Zhi Chang ait accepté de libérer les défendeurs sans aucune compensation. [ 28 ] En l’absence de tout autre élément de preuve, le Tribunal rejette donc le dernier argument des défendeurs pour le motif qu’ils n’ont pas fait la preuve prépondérante de la transaction verbale qu’ils allèguent. [ 29 ] Vu le rejet des motifs de contestation, le Tribunal décide que les défendeurs sont responsables de la résiliation du bail et il déterminera maintenant le montant de l’indemnité à laquelle les demandeurs ont droit pour compenser cette faute. [ 30 ] Le bail, faisant l’objet du litige, prévoit notamment ce qui suit : La location est d’une durée de 6 ans à compter d’avril 2015.

Le « loyer de base » est de 1 400$ payable le 1 er jour de chaque mois. La locataire doit aussi payer, en même temps et au moyen de 12 versements mensuels égaux, un « loyer additionnel » représentant 15% des taxes foncières municipales de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués. Les taxes habituelles, soit la T.P.S. et la T.V.Q., s’ajoutent à ces montants.

La clause 5.1 prévoit que « pour les mois d’avril, juin, juillet, août, septembre et octobre deux mille quinze (2015), le loyer mensuel sera gratuit » mais « le locataire s’engage à verser sa part de loyer additionnelle pendant les périodes gratuites du loyers prévues ci- dessus. » [Sic]

En cas de résiliation, la clause 14.2 prévoit que « le locataire devra payer […] à

titre de dommages-intérêts et non de pénalité, un montant […] égal au loyer de base et loyer additionnel total pour une période d’un an, soit le temps estimé nécessaire pour relouer les lieux loués. » [ 31 ] Puisque l’indemnité prévue à la clause 14.2 est due « à

titre de dommages-intérêts et non de pénalité » et que la période d’un an est le « temps estimé nécessaire pour relouer les lieux loués », le Tribunal décide que le montant payable aux demandeurs ne doit pas excéder la perte qu’ils ont subie. [ 32 ] La preuve établit que les demandeurs ont fait des efforts normaux et usuels dans le but de relouer le local aussitôt qu’ils ont su que les défendeurs mettaient fin au bail. [ 33 ] Selon le témoignage de Zhuang Zhi Chang, ces efforts ont permis de relouer le local et de percevoir un loyer mensuel de 2 100$ à compter du 1 er mai 2016. [ 34 ] Le Tribunal doit conséquemment déterminer le montant de la perte subie entre le 1 er avril 2015 et le 30 avril 2016 inclusivement. [ 35 ] Durant cette période, les montants pour le « loyer de base » et le « loyer additionnel » sont comme suit : Le « loyer de base » s’établit à 1 400$ par mois plus les taxes, soit 1 609,65$ [7] .

En 2015, le « loyer additionnel » s’établit à 518,72$ [8] plus les taxes, soit 596,39$ [9] . En 2016, le « loyer additionnel » s’établit à 529,14$ [10] plus les taxes, soit 608,37$ [11] . [ 36 ] En vertu de la clause 5.1 du bail, le « loyer de base » est gratuit « pour les mois d’avril, juin, juillet, août, septembre et octobre » 2015 mais la locataire doit « verser sa part du loyer additionnelle pendant les périodes gratuites de loyers prévues ci-dessus ». [Sic] [ 37 ] La perte subie par les demandeurs est donc comme suit : avril 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$

mai 2015 : « loyer de base » et « loyer additionnel » : 2 206,04$ [12] juin 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$ juillet 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$ août 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$ septembre 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$ octobre 2015 : « loyer additionnel» : 596,39$ novembre 2015 : « loyer de base » et « loyer additionnel » : 2 206,04$ décembre 2015 : « loyer de base » et « loyer additionnel » : 2 206,04$ janvier 2016 : « loyer de base » et « loyer additionnel » : 2 218,02$ [13] février 2016 : « loyer de base » et « loyer additionnel »: 2 218,02$ mars 2016 : « loyer de base » et « loyer additionnel »: 2 218,02$ avril 2016 : « loyer de base » et « loyer additionnel »: 2 218,02$ Total : 19 068,54$ [ 38 ] Le témoignage de Zhuang Zhi Chang établit que le nouveau locataire a payé entre décembre 2015 et mai 2016 une compensation totale de 6 000$ afin d’utiliser partiellement les lieux faisant l’objet du litige. [ 39 ] Cette somme de 6 000$ diminue la perte que les demandeurs ont subie et le Tribunal fixe donc le montant de celle-ci à 13 068,54$ [14] . [ 40 ] Le montant de l’indemnité pour compenser la résiliation du bail a été réclamée, pour la première fois, dans la demande en justice et c’est donc la date de celle-ci qui sera le point de départ du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 13 068,54$ avec intérêts au taux légal de 5% et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 juillet 2015 et les frais de justice, soit la somme de 200$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 17 mai 2016