2015 QCCQ 9449, 2015 QCCQ 9449

Durand c. Verreault 2015 QCCQ 9449 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-061566-146 DATE : 8 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN DURAND […] Québec (Québec) […] Demandeur c.

Carl verreault […] Québec (Québec) […] et KARINE VERREAULT […] Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Sébastien Durand allègue que les défendeurs ont fait de fausses déclarations à l’occasion de la vente de l’immeuble qu’il a acheté. Il demande au Tribunal de réduire le prix de vente de 7 000 $ afin de compenser les dépenses qu’il a encourues pour faire réparer les drains de l’immeuble. [ 2 ] Les défendeurs contestent.

Ils affirment qu’ils ont transmis toutes les informations qu’ils connaissaient à M. Durand et qu’ils ont vendu l’immeuble sans la garantie légale. Question en litige : [ 3 ] Les défendeurs ont-ils omis de déclarer à M. Durand les vices qu’ils connaissaient et qui nuisent à la qualité de l’immeuble vendu? Les faits : [ 4 ] En décembre 2012, la mère des défendeurs décède. Les défendeurs héritent de la résidence de leurs parents (« l’immeuble »). Construite en 1977, leurs parents l’ont achetée en 1997. [ 5 ] Au début d’avril 2013, les défendeurs mettent l’immeuble en vente.

Le prix demandé est de 269 000 $ et ils le vendent « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ». [ 6 ] Le 10 avril 2013, M. Durand visite l’immeuble. Le même jour, il s’entend avec les défendeurs pour l’acheter à un prix de 267 000 $, sans garantie légale de qualité. [ 7 ] Le 8 mai 2013, les parties signent l’acte de vente au prix convenu de 267 000 $ sans la garantie légale. [ 8 ] Le 21 mai 2013, quatre jours après avoir emménagé dans l’immeuble, M. Durand subit un débordement des eaux sanitaires suite à une brassée de lavage.

L’inspection du drain permet de constater que la tuyauterie est en bon état mis à part une jonction où s’agglutine une quantité importante de racines. [ 9 ] Le 31 mai 2013, à la suite d’une pluie torrentielle, l’eau s’infiltre dans les margelles au niveau des fenêtres et inonde le sous-

sol. L’analyse de la situation permet de constater que non seulement les drains des margelles sont bouchés, mais aussi que le drain de fondation l’est totalement. [ 10 ] M. Durand dépensera notamment 12 549,52 $ pour remplacer le drain de fondation et 2 069,55 $ pour remplacer l’entrée d’eau, le pluvial et l’égout. Ces dépenses justifient amplement selon lui une réduction du prix de vente de 7 000 $. Analyse et motifs : [ 11 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu, de plein droit, de garantir la qualité du bien vendu [1] . Il définit ainsi la garantie de qualité : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Par contre, les parties à un contrat de vente peuvent exclure entièrement la garantie légale de qualité : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 13 ] Toutefois, un vendeur ne peut exclure sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer qui affecte la qualité du bien : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 14 ] Par ailleurs, un acheteur peut prétendre que les fausses déclarations d’un vendeur sont telles qu’elles constituent un dol qui a vicié son consentement : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 15 ] M. Durand prétend qu’il est victime d’une fausse déclaration. [ 16 ] Pour réussir dans sa demande, M. Durand doit, selon le cas, soit d’abord prouver que les défendeurs ne lui ont pas révélé les vices qu’ils connaissaient ou ne pouvaient ignorer et qui affectaient la qualité de l’immeuble ou soit qu’il a été victime d’un dol des défendeurs. [ 17 ] M.

Durand se fonde sur différents indices qui lui permettent de penser que les défendeurs étaient au courant des problèmes du drain sanitaire et du drain agricole : ➢ M. Verreault a affirmé que son père avait passé le déboucheur (« ficheur ») dans le drain sanitaire 10 à 15 ans auparavant; ➢ Le plancher sous la laveuse était noirci; ➢ Les éviers avaient des bouchons, ce qui camoufle les odeurs; ➢ M. Durand a constaté la présence de téflon autour du bouchon qui donne accès au sanitaire; ➢ M. Durand reçoit beaucoup de courrier de l’entreprise ATIR dont M.

Carl Verreault est propriétaire, ce qui démontre qu’il habitait l’immeuble. [ 18 ] À cela, les défendeurs opposent : ➢ Ils n’ont jamais habité la résidence de leurs parents; ➢ L’immeuble est inhabité à compter du décès de leur mère en décembre 2012; ➢ ATIR était l’entreprise du père des défendeurs, ce qui explique que le courrier destiné à ATIR est transmis à l’adresse de l’immeuble; ➢ Les assureurs confirment n’avoir reçu aucune réclamation relative à l’immeuble pour la période du 13 juillet 2000 au 8 mai 2013; ➢ Ils n’ont jamais constaté d’indices ou d’odeurs d’humidité ou d’égout; ➢ Ils ont déclaré tout ce qu’ils connaissaient de l’immeuble.

[ 19 ] Le Tribunal conclut que M. Durand n’a pas prouvé, selon la prépondérance de preuve [2] , que les défendeurs connaissaient les vices affectant la qualité de l’immeuble. Dès lors, sa demande fondée sur la garantie de qualité ou fondée sur le dol doit échouer. [ 20 ] Le Tribunal n’a pas de raison de douter du témoignage des défendeurs.

Peut-être les parents des défendeurs avaient-ils connaissance d’indices qui auraient pu leur permettre de soupçonner des problèmes de drain sanitaire ou de drain agricole, mais la preuve prépondérante démontre que les défendeurs eux ignoraient ces indices. [ 21 ] Soulignons de plus que le drain agricole est d’origine et le fait qu’il ne remplisse plus sa fonction après quarante ans ne constitue pas un vice caché puisqu’il a atteint la fin de sa durée de vie utile. L'âge du bien doit être pris en compte dans l'appréciation de l'existence d'un vice caché.

Comme l'écrit l'auteur Edwards [3] : 313 - […] Ainsi, il ne suffit pas de démontrer que le bien ne rend pas l'usage raisonnable escompté. Ce n'est pas parce qu'un toit coule, qu'un robinet ne fournit pas d'eau ou qu'un appareil tombe en panne, qu'ils sont nécessairement atteints d'un vice. Nous verrons que ces effets peuvent aussi être la conséquence de phénomènes autres qu'un vice au sens de la garantie.

Après la constatation du déficit d'usage, l'acheteur doit établir le fait destructeur de l'usage . 334 - […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constitue donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie : l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [nous soulignons] [ 22 ] Une vente faite sans la garantie légale de qualité comporte un risque inhérent.

L’acheteur doit assumer à son compte les vices qui se manifestent après la vente. Faute d’une preuve prépondérante de la connaissance des vices par les défendeurs, le Tribunal doit rejeter la demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE M. Sébastien Durand à payer à M. Carl Verreault et à Mme Karine Verreault les frais judiciaires de leur contestation conjointe, soit 157 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 31 août 2015