2014 QCCQ 8448, 2014 QCCQ 8448

Brust c. Bouchard 2014 QCCQ 8448 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉROME « Chambre civile » N° : 700-32-026337-111 DATE : Le 12 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Georges BRUST et. Catherine LIONARD Demandeurs c. Roger BOUCHARD et.

Nicole LECLAIR (BONIN BOUCHARD) Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Georges Brust et Catherine Lionard réclament 4 441,32$ aux défendeurs, solidairement. Ils soutiennent que l'une des parties communes du condominium qu'ils ont acquis des défendeurs est affectée d'un vice caché. [ 2 ] Roger Bouchard et Nicole Leclair contestent la demande. Ils plaident qu'ils n'ont rien caché aux demandeurs.

Ils ont remis aux défendeurs copie de tous les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires antérieurs à la vente. Ils soutiennent que l'apparition du vice est postérieure à la vente. QUESTION EN LITIGE Georges Brust et Catherine Lionard ont-ils droit à la somme de 4 441,32$ qu'ils réclament à Roger Bouchard et Nicole Leclair ? CONTEXTE [ 3 ] Le 12 octobre 2010, les demandeurs achètent des défendeurs un condominium en copropriété divise situé sur la Montée Victor- Nymark à Saint-Sauveur.

La vente est faite avec la garantie légale pour la somme de 215 500 $. [ 4 ] Moins d'un an après la vente, les demandeurs apprennent que les balcons de l'immeuble, lesquels sont des parties communes, doivent être entièrement refaits.

Cette conclusion découle d'un rapport d'expert de l'ingénieur Georges Fallah qui conclut que les balcons ne sont pas conformes au Code du bâtiment et qu'ils sont affectés de déficiences nécessitant leur remplacement. [ 5 ] Le 29 octobre 2011, l'assemblée des copropriétaires adopte une cotisation spéciale visant à absorber le coût de remplacement total des balcons, incluant les frais d'expert, pour la somme de 101 001,96$. La quote-part des demandeurs correspond à 2.417% de ce montant, soit 2 441,32$.

La cotisation spéciale est facturée aux copropriétaires le 9 novembre 2011. [ 6 ] Le 31 octobre 2011, les demandeurs informent les défendeurs par écrit de la défectuosité des balcons et du fait qu'ils doivent payer une cotisation spéciale liée au remplacement de ces balcons. Ils leur demandent de prendre en charge le paiement de cette cotisation spéciale. [ 7 ] Le 9 novembre 2011, les défendeurs donnent suite à la lettre du 31 octobre 2011 et nient toute responsabilité en lien avec la défectuosité des balcons.

Ils soutiennent que la décision de procéder au remplacement des balcons est postérieure à la vente et qu'ils ignoraient que les balcons étaient défectueux. Ils ajoutent que durant la période où ils ont été propriétaires du condominium entre 2007 et 2010, ils n'ont pas assisté aux réunions du Syndicat des copropriétaires, mais ont pris connaissance des procès-verbaux de ces réunions dans lesquels il est fait référence à la nécessité d'entretenir et de réparer des fissures dans ces balcons, sans plus.

[ 8 ] Le 15 novembre 2011, les demandeurs mettent les défendeurs en demeure de leur payer la somme de 2 441,32$, et ce, invoquant la garantie de qualité contre les vices cachés. Dans leur demande, ils réclament un montant supplémentaire de 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients et frais. ANALYSE ET DÉCISION Georges Brust et Catherine Lionard ont-ils droit à la somme de 4 441,32$ qu'ils réclament à Roger Bouchard et Nicole Leclair ? [ 9 ] D'entrée de jeu, le Tribunal fait sienne la conclusion à laquelle en vient notre collègue, Chantal Sirois, J.C.Q., dans l'affaire Lalonde c. 9232-6941 Québec inc. [1] , lorsqu'elle conclut qu'un copropriétaire divis a l'intérêt juridique suffisant en vertu de l'article 55 du Code de procédure civile pour intenter un recours contre son vendeur dans le contexte où il allègue un vice caché affectant une

partie commune de l'immeuble détenu en copropriété divise. [ 10 ] Dans ce contexte, il convient de déterminer si le recours intenté par les demandeurs, lequel est basé sur la garantie de qualité contre les vices cachés, respecte les conditions établies par l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 11 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : « 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 12 ] Pour être recevable, un recours basé sur l'

article 1726 du Code civil du Québec doit remplir toutes les conditions qui suivent : 1. Le vice doit être caché (ni visible, ni détectable suite à un examen suffisant); 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 3. Le vice doit être important; 4. Le vice doit être antérieur à la vente; 5. Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante dans un délai raisonnable suite à sa découverte, et ce, vu l'

article 1739 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » 6.

Une mise en demeure doit être envoyée préalablement à l'exécution des travaux correctifs. [ 13 ] De plus, pour avoir droit à des dommages-intérêts pour compenser le préjudice découlant de l'existence du vice, les demandeurs doivent établir que les défendeurs connaissaient l'existence du vice ou qu'ils ne pouvaient l'ignorer, et ce, vu l'

article 1728 du Code civil du Québec . Sans cette preuve de connaissance préalable, l'indemnité sera limitée au coût de correction du vice. [ 14 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont établi l'existence d'un vice caché en lien avec la non-conformité des balcons de l'immeuble. [ 15 ] En effet, le Tribunal est d'avis que le vice allégué était caché. Les fissures constatées sur les balcons, antérieurement à la vente, ne pouvaient conduire à la conclusion que ces derniers étaient affectés de déficiences telles qu'il fallait procéder à leur remplacement.

Cela justifiait certainement que les défendeurs se contentent de transmettre aux demandeurs les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, et ce, sans mettre en relief la question des balcons. [ 16 ] En conséquence, le Tribunal est d'avis que les défendeurs ignoraient la gravité du vice affectant les balcons avant la vente.

D'autre part, le Tribunal conclut que les éléments divulgués dans les procès-verbaux des réunions du Syndicat des copropriétaires antérieurs à la vente sont rédigés de façon telle qu'il n'était pas à craindre que les problèmes des balcons allaient conduire à leur remplacement à court terme.

Le Tribunal conclut aussi que le vice est important et antérieur à la vente. [ 17 ] Finalement, le Tribunal est d'avis que les demandeurs ont respecté leur obligation de dénoncer par écrit l'existence du vice dans un délai raisonnable et qu'ils ont transmis une mise en demeure préalablement à l'exécution des travaux correctifs. [ 18 ] En l'absence d'une preuve de connaissance préalable de l'existence du vice par les défendeurs, le Tribunal n'accorde que la portion de la réclamation liée à la cotisation spéciale de 2 441,32$ qui a été exigée par le Syndicat des copropriétaires. [ 19 ] La portion de la réclamation liée aux dommages-intérêts pour troubles et inconvénients est rejetée vu l'absence de connaissance préalable du vice allégué.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en partie. CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2 441,32$ avec les intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 décembre 2011, date de l'assignation, plus les frais de la demande au montant de 129 $. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : 26 mai 2014