2014 QCCA 1225, 2014 QCCA 1225

Importations de chaussures Vulcano ltée c. Garderie À moi mes enfants inc. 2014 QCCA 1225 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022746-127 (500-17-049794-095) DATE : 12 juin 2014 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. LES IMPORTATIONS DE CHAUSSURES VULCANO LIMITÉE APPELANTE - Défenderesse c. GARDERIE À MOI MES ENFANTS INC.

INTIMÉE - Demanderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 1 er mai 2012 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Francine Nantel), qui a accueilli, pour partie, le recours introductif d’instance en passation de

titre de l’intimée et rejeté la demande reconventionnelle de l’appelante. [ 2 ] Pour les motifs du juge Rochette, auxquels souscrivent les juges Rochon et Gagnon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE le recours introductif d’instance de l’intimée, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Mes Franco B. Iezzoni et Lise A. Gagnon PATERAS & IEZZONI INC. Pour l’appelante Mes Pasquale Artuso et Caroline Francoeur PASQUALE ARTUSO & ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : 25 mars 2014

MOTIFS D U JUGE ROCHETTE [ 6 ] Le 8 janvier 2003, l’appelante [Vulcano] et l’intimée [Garderie] concluent un bail en vertu duquel la première loue à la seconde des locaux d’environ 6 000 pieds carrés au 7541, Léonard-de-Vinci, à Montréal, pour l’exploitation d’une garderie pour enfants et bureaux administratifs. [ 7 ] Le bail est d’une durée de cinq ans, du 1 er janvier 2003 au 31 décembre 2007, et comporte trois options de renouvellement de cinq ans chacune, avec avis préalable du locataire de « six mois de la fin du terme initial et de chaque période de renouvellement ».

Il est approprié de reproduire d’emblée les clauses de ce bail accordant à Garderie un Droit de premier refus et une Option d’achat exclusive et irrévocable : DROIT DE PREMIER REFUS : Le Bailleur accorde, par les présentes, au Locataire, un droit de premier refus, exclusif et irrévocable advenant son intention de vendre l’immeuble portant les numéros civiques 7541 et 7543, Léonard de Vinci, à Montréal, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le cas échéant.

Le Bailleur aura l’obligation d’aviser par écrit le Locataire de son intention de vendre l’immeuble et/ou d’accepter toute offre d’achat faite à ce dernier par un tiers de bonne foi; Dans cet avis écrit, le Bailleur devra indiquer tous et chacun des termes et conditions de l’offre d’achat du tiers.

Le Bailleur aura l’obligation de vendre l’immeuble par préférence au Locataire, lequel devra manifester son intention ou non d’acheter l’immeuble aux termes et conditions contenus dans l’avis du Bailleur dans les dix (10) jours de la réception dudit avis écrit mentionné au paragraphe précédent; OPTION D’ACHAT EXCLUSIVE ET IRRÉVOCABLE : Le Bailleur accorde, par les présentes, au Locataire, une option d’achat exclusive et irrévocable de se porter acquéreur de l’immeuble aux prix, à l’intérieur du délai prescrit et selon les modalités prévues ci-après; Le Locataire aura le droit de se porter acquéreur de l’immeuble à partir du 1 er janvier 2008, à un prix égal à la valeur marchande de l’immeuble; Le Locataire doit aviser le Bailleur de son intention de se porter acquéreur de l’immeuble au plus tard le 30 juin 2008, ce délai étant un délai de rigueur, à défaut de quoi, ce droit deviendra nul et caduc.

À défaut par le Bailleur d’accepter le prix d’achat indiqué dans l’avis du Locataire, à l’intérieur d’un délai de dix (10) jours de la réception dudit avis, le Locateur fera une contre-offre à la Locataire, les parties s’engageant à négocier de bonne foi. [ 8 ] L’interprétation de la clause d’option d’achat et la levée de cette option par Garderie sont au centre du litige qui oppose les parties. [ 9 ] Garderie allègue au départ [1] que : le bail a été renouvelé pour la période du 1 er janvier 2008 au 31 décembre 2012; sa représentante, madame Christina Silva, a avisé verbalement, le 17 mars 2008, le représentant de Vulcano, monsieur Giuseppe Di Lena, de son intention d’exercer son option d’achat pour la somme de 512 000 $; M.

Di Lena a été déraisonnable en demandant 1 157 000 $, montant abaissé à 1,1 M $ le 1 er avril 2008; Garderie a refusé, à bon droit, de payer ce montant; elle a investi plus de 600 000 $ dans les locaux à

titre d’améliorations locatives; Vulcano n’a pas négocié de bonne foi; elle offre d’acheter l’immeuble pour 512 000 $, demande qu’il soit ordonné à Vulcano de passer

titre et recherche notamment des condamnations en dommages pour troubles et inconvénients. [ 10 ] Ce recours a été amendé le 17 mars 2010, pour alléguer des événements qui se seraient produits entre 2006 et 2008. Ainsi, les pourparlers portant sur la vente de l’immeuble se seraient poursuivis à l’automne 2008. L’investissement effectué pour des améliorations locatives s’élèverait à 765 675 $. Le 15 juillet 2010, le recours a été amendé de nouveau pour ajouter des allégations de faits remontant à 2008 et 2009. [ 11 ] Le recours en passation de

titre de Garderie recherchait, jusqu’au procès, la validation des offres faites pour l’achat de l’immeuble de Vulcano pour un montant de 512 000 $, une ordonnance obligeant Vulcano à signer un acte de vente devant notaire ou, à défaut, une déclaration judiciaire équivalant à un

titre sur cette propriété. Garderie a alors demandé d’amender sa réclamation pour y ajouter les honoraires de ses avocats et, à la toute fin des plaidoiries, pour déclarer la valeur marchande de l’immeuble litigieux en date du 17 mars 2008. Cette requête a été mise en délibéré. [ 12 ] Le procès s’est déroulé les 23, 24 et 25 janvier 2012. [ 13 ] La juge de première instance accueille d’abord la demande d’amendement, en application de l’article 199 C.p.c.

Analysant ensuite les clauses du contrat, elle explique que si les parties avaient voulu que l’option d’achat soit écrite, elles l’auraient expressément stipulé comme elles l’ont fait pour la clause relative au droit de premier refus. Elle retient que la levée de l’option d’achat pouvait être « expresse ou tacite » et que la volonté de Garderie d’acquérir l’immeuble a été constante et non équivoque. Elle ajoute :

[53] En l'espèce, les parties se sont entendues sur l'objet, l'immeuble sur Léonard de Vinci à Montréal ainsi que sur le prix, soit un prix égal à la valeur marchande. [ 14 ] Puisque les parties n’ont pas prévu de mécanisme pour établir la valeur marchande de l’immeuble, la juge s’attarde à la preuve par experts administrée à ce sujet. Retenant la méthode du revenu, elle adhère au mode de calcul privilégié par l’expert de Vulcano et établit la valeur de l’immeuble à 721 232 $ en date du 17 mars 2008.

D’avis que Garderie a valablement levé son option, la juge ajoute que la « preuve ne démontre aucune tentative de la part de ICV [Vulcano] de négocier ni de discuter et encore moins de répondre à GMME [Garderie] dans le délai de rigueur » [2] . Elle écrit : [74] La preuve, si imparfaite soit-elle, permet au Tribunal de conclure que le ICV n'a pas négocié de bonne foi, refusant de respecter les clauses du bail privant ainsi GMME de son droit d'acquérir l'immeuble.

D'ailleurs, ce n'est qu'en janvier 2010 que ICV mandate un évaluateur agréé pour évaluer l'immeuble et non dans les dix jours de la rencontre du 17 mars 2008. […] [78] Le Tribunal conclut que ICV était liée par sa promesse de contracter, mais elle a sciemment négligé de la respecter. Si l'offre était insatisfaisante, elle n'avait qu'à se soumettre au processus prévu au bail et présenter une contre-offre à un prix égal à la valeur marchande de l'immeuble.

Elle ne l'a pas fait. [ 15 ] La juge complète son cheminement en décidant que le délai à l’intérieur duquel la levée de l’option devait être exercée est inapplicable en raison du comportement de Vulcano, et, au surplus, que l’option d’achat a été exercée. Également, elle conclut que les conditions de validité du recours en passation de

titre sont satisfaites [3] . [ 16 ] Dans un autre ordre d’idées, la juge rejette la réclamation en dommages de Garderie, la demande reconventionnelle de Vulcano pour abus de procédures et réclamation des frais judiciaires et extrajudiciaires, et ordonne aux parties de supporter les frais de leur expert respectif. [ 17 ] Au soutien de son appel, Vulcano fait valoir que : l’amendement du recours aurait dû être refusé; l’option d’achat n’a pas été levée valablement et, au surplus, elle a négocié de bonne foi; la juge a erré en ignorant le témoignage après défense de M.

Di Lena, en accordant de la crédibilité à celui de Mme Silva et en établissant la valeur de l’immeuble à 721 232 $; elle a également erré en rejetant sa requête pour abus de procédures. * * * [ 18 ] Pour les motifs qui suivent et avec beaucoup d’égards pour la juge du procès, j’estime que le recours de Garderie aurait dû être rejeté. [ 19 ] Réglons d’abord la question relative à l’amendement. [ 20 ] La juge n’a pas erré en permettant à l’intimée d’ajouter une conclusion de nature déclaratoire à son recours introductif, conclusion qui ouvrait la porte à la détermination par la Cour supérieure de la valeur marchande de l’immeuble en date du 17 mars 2008.

Cette demande venait compléter le recours initial, servait les fins de la justice, et l’appelante n’en subissait pas de préjudice, les parties ayant pu administrer leur preuve respective sur cette valeur marchande. [ 21 ] Deux obstacles de taille s’élèvent sur la route qu’a choisi d’emprunter Garderie. J’estime que l’option d’achat n’a pas été levée valablement et que, s’il fallait aller plus loin, Garderie n’a pas fait la démonstration que Vulcano a négocié de mauvaise foi. * [ 22 ] La juge décide que la clause d’option d’achat « ne fait aucune mention d'un « écrit » alors que la clause précédente au

chapitre du DROIT DE PREMIER REFUS le mentionne expressément » [4] . Si les parties avaient voulu que l’avis d’intention soit écrit, « elles l'auraient spécifiquement mentionné comme elles l'ont fait à la clause précédente » [5] . [ 23 ] En somme, la juge recherche l’intention des parties en interprétant la clause qu’elle considère nécessairement ambiguë. Elle conclut de l’analyse grammaticale que les parties ont accepté que l’option d’achat puisse être levée par un avis verbal. [ 24 ] La détermination de la juge quant à l’ambiguïté constitue une question de fait qui requiert retenue et déférence [6] .

L’examen de l’entente permet de conclure à une certaine ambiguïté qui nécessitait d’aller plus loin pour dégager l’intention des parties à l’entente [7] . [ 25 ] Voyons ce qu’il en est. [ 26 ] L’entente de location a été préparée par les avocats des parties [8] . Elle comporte trois clauses. La seconde, sur le droit de premier refus, stipule que Vulcano doit aviser Garderie « par écrit » de son intention de vendre l’immeuble ou d’accepter toute offre d’achat faite par un tiers, et préciser les termes et conditions de l’offre d’achat [9] .

En revanche, cette clause énonce aussi que Garderie doit manifester « son intention ou non d’acheter l’immeuble aux termes et conditions contenus dans l’avis …dans les dix (10) jours de la réception » de l’avis écrit. [ 27 ] L’on ne précise donc pas que la réponse doit être écrite. Pourtant, il paraît logique que ce soit le cas, pour s’assurer que cette réponse est donnée dans le délai et qu’elle satisfait aux termes et conditions de l’avis.

[ 28 ] La clause de renouvellement du bail, pour une durée de cinq ans, exige un « avis préalable du locataire de 6 mois de la fin du terme initial et de chaque période de renouvellement ». Encore là, même si l’avis écrit n’est pas mentionné, il faut comprendre qu’une somme d’environ 200 000 $ est en jeu sur 5 ans. Les parties ont-elles voulu conserver un flou artistique en cette matière et ouvrir la porte à des renouvellements valables sur un coup de téléphone ?

Rien ne porte à accréditer cette thèse, bien au contraire. [ 29 ] C’est d’ailleurs la compréhension qu’en avait Mme Silva qui a envoyé, le 1 er juin 2007 pour Garderie, un avis écrit à Vulcano de leur décision d’exercer l’option de renouvellement du 1 er janvier 2008 au 31 décembre 2011, « tel que le prévoit la

section intitulée « RENOUVELLEMENT » du bail » [10] . [ 30 ] Il y a plus. La clause d’option d’achat exige de Garderie qu’elle avise Vulcano de la levée de l’option « au plus tard le 30 juin 2008 », un délai de rigueur, sinon son « droit deviendra nul et caduc ».

Et la suite des choses est ainsi réglée : À défaut par le Bailleur d’accepter le prix d’achat indiqué dans l’avis du Locataire , à l’intérieur d’un délai de dix (10) jours de la réception dudit avis, le Locateur fera une contre-offre à la Locataire, les parties s’engageant à négocier de bonne foi [11] . [Soulignement ajouté] [ 31 ] La conjugaison de ces termes et le contexte dans lequel des négociations importantes sont lancées par l’avis du locataire permettent d’inférer que celui-ci devait nécessairement être écrit.

Garderie devait manifester son intention sérieuse et formelle d’acheter l’immeuble au plus tard le 30 juin 2008. À cette étape, il ne s’agit plus de discussions informelles, de rappel de discussions passées ou de boutades.

Les choses doivent être claires. [ 32 ] Ajoutons que Garderie partageait cette façon de voir les choses puisque, comme le note la juge : [44] Parallèlement, le 9 décembre 2009, GMME et Silva intentent un recours en responsabilité professionnelle contre leur conseiller juridique de l'époque, Me Marsillo, alléguant une erreur professionnelle faute d'avoir acheminé à ICV un avis d'intention écrit avant le délai de rigueur du 30 juin 2008 .

Le dossier est suspendu dans l'attente d'une décision du Tribunal à savoir si l'avis d'intention devait ou non être écrit. [Soulignement ajouté] [ 33 ] Dans notre recours, Garderie allègue même, depuis un amendement qui remonte au 17 mars 2010, avoir mandaté son avocat, le 18 février 2008, « d’envoyer un avis d’intention de se porter acquéreur de l’immeuble à la défenderesse » [12] . [ 34 ] Comme la levée de l’option doit respecter les conditions convenues entre les parties [13] , ce qui n’est pas le cas puisque seuls des propos ont été échangés, j’estime que l’option n’a pas été levée valablement et que Vulcano n’avait pas à réagir par contre-offre formelle non plus qu’à s’engager dans le processus de négociation aux termes de l’entente du 8 janvier 2003. * [ 35 ] À supposer que l’option d’achat ait été levée valablement par Garderie, il revenait encore à cette dernière de démontrer que le représentant de Vulcano n’a pas négocié de bonne foi, d’où l’échec de leurs échanges et discussions.

Celui qui allègue la mauvaise foi doit la prouver [14] . [ 36 ] En vertu de l’entente de janvier 2003, Vulcano s’est engagée à vendre l’immeuble à Garderie, entre le 1 er janvier et le 30 juin 2008, à sa valeur marchande. Il s’agit d’une promesse unilatérale car Garderie ne s’engageait pas alors à acheter l’immeuble, elle n’en avait que la faculté [15] en levant son option d’achat. Ce type d’entente peut être qualifiée d’avant-contrat et sanctionnée par un recours en passation de

titre ou par un recours contractuel en dommages-intérêts. [ 37 ] La levée de l’option a cependant eu pour effet de donner naissance à une promesse bilatérale. Le bénéficiaire de la promesse « s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure un contrat » [16] .

À plus forte raison, les recours mentionnés ci-haut sont alors ouverts [17] , du moins en principe. [ 38 ] D'aucuns pourraient soutenir que l'engagement de vendre à la juste valeur marchande ne peut, à défaut de mécanisme contractuel objectif de détermination de prix, équivaloir à une promesse d'achat susceptible d'engager les parties par sa simple acceptation. Il y aurait tout au plus, en l'espèce, une obligation réciproque d'entreprendre des négociations de bonne foi.

Je m'abstiens de me prononcer sur cette question vu ma conclusion préalable sur l'absence d'une levée d'option valable. [ 39 ] Les parties avaient donc des obligations réciproques de tenter de s’entendre de bonne foi puisque la valeur marchande de l’immeuble devait encore être déterminée, ce qui ressort clairement des termes de leur entente [18] . À l’évidence, la vente ne pouvait pas être conclue immédiatement sans que les positions soient alignées.

Par ailleurs, le contrat ne prévoit pas la façon d’arrêter la valeur de l’immeuble, en cas de désaccord, par exemple par l’engagement d’un expert dont les services seraient retenus de concert par les parties. [ 40 ] La juge rappelle que M. Di Lena n’était pas prêt à vendre la bâtisse en 2003 [19] mais que, selon Mme Silva, les parties en ont souvent discuté : [31] Silva soutient que les discussions pour lever l’option d’achat se poursuivaient sporadiquement, quelques fois par mois, à l'occasion des visites de Di Lena à la garderie.

Selon elle, leurs rapports ont toujours été amicaux et civilisés. [ 41 ] Les parties auraient discuté d’un prix d’achat le 17 mars 2008; les versions sont contradictoires. La discussion a été écourtée par le départ de Mme Silva, pour des motifs familiaux [20] . Selon la juge, Mme Silva offre 512 000 $. Selon cette dernière, M. Di Lena demande 1 157 000 $, prix qui aurait été réduit à 1,1 M $ le 1 er avril 2008 et maintenu par la suite, ce qui a été refusé. La juge y décèle

de la mauvaise foi de la part de Vulcano : [68] Pourtant, le contrat stipule que les parties s'engagent à négocier de bonne foi. La preuve ne démontre aucune tentative de la part de ICV de négocier ni de discuter et encore moins de répondre à GMME dans le délai de rigueur. [69] Les témoignages sont clairs-obscurs sans doute à cause du temps écoulé depuis les événements, il est néanmoins étonnant de constater l'amnésie générale de Di Lena. [70] Monsieur est un homme de peu de mots et de peu de mémoire.

Son témoignage se résume à ces quelques lignes : […] [71] Son témoignage équivaut, ni plus ni moins, à une dénégation générale de tous les faits rapportés tant par Madame que par les autres témoins. Son témoignage en chef a duré quatre minutes et il n'a, en aucun temps, contredit les propos de la demanderesse. […] [75] Les 17 mars, 1 er avril, 1 er mai et 1 er juin 2008, ICV ne pose aucun geste concret démontrant sa « bonne foi », si ce n'est que de continuer à rassurer GMME.

Ainsi, le délai s’écoule. […] [78] Le Tribunal conclut que ICV était liée par sa promesse de contracter, mais elle a sciemment négligé de la respecter. Si l'offre était insatisfaisante, elle n'avait qu'à se soumettre au processus prévu au bail et présenter une contre-offre à un prix égal à la valeur marchande de l'immeuble. Elle ne l'a pas fait. [21] [ 42 ] La juge en conclut que l’option d’achat a été valablement exercée. [ 43 ] Enfin, il semble que d’autres discussions interviennent à l’automne 2008.

En avril 2009, Garderie demande de nouveau à Vulcano de vendre l’immeuble pour 512 000 $, ce que Vulcano refuse, et le recours introductif est déposé [22] . Garderie tire ce montant d’un rapport d’évaluation préparé le 18 août 2006. Au procès, l’évaluateur qui en est l’auteur hausse cette valeur à 541 000 $ en date du 17 mars 2008. [ 44 ] Avec égards, ces déterminations sont erronées. [ 45 ] Je répète que les parties ne se sont pas engagées, en 2003, à s’entendre, mais à négocier pour tenter d’en arriver à une entente sur la valeur marchande de l’immeuble.

Le « processus prévu au bail » auquel la juge se réfère n’allait pas plus loin. Or, Garderie a fait une offre verbale, en avril 2008, basée sur une évaluation qui datait déjà d’un an et demi et s’en est tenue au montant proposé de 512 000 $ jusqu’à ce que l’affaire soit mise en délibéré [23] . [ 46 ] En revanche, il est vrai que Vulcano n’avait pas en main une évaluation de la valeur de son immeuble, mais cela n’empêchait pas que des négociations s’engagent, voire qu’elles se concluent. Or, elle a offert, pendant la période pertinente, de vendre l’immeuble pour 1,1 M $, ce que Garderie a refusé.

À ce propos, la juge a tort de laisser entendre que Vulcano n’a pas fait de contre-offre [24] . Cette dernière était-elle si éloignée de la valeur marchande de l’immeuble? [ 47 ] La juge ne retient pas l’expertise de l’évaluateur de Garderie dont la méthode n’est pas fiable [25] , mais bien celle de l’expert de Vulcano : [65] Quant à l’expert Boufounos, il applique les revenus réels de l’immeuble et les capitalise en fonction de vrais comparables sur le marché.

Sa méthode représente une plus grande réalité de la valeur réelle de l’immeuble. [ 48 ] Cette valeur est de 1 025 000 $ au 17 mars 2008, soit à peu de choses près le montant demandé par M. Di Lena à Garderie. Il est vrai que la juge réduit cette valeur à 721 232 $ [26] mais elle ne s’explique pas à ce sujet. Garderie a certes investi des sommes importantes dans la rénovation de l’immeuble, mais cela en sachant qu’en levant l’option d’achat, elle devrait payer « un prix égal à la valeur marchande de l’immeuble ».

Garderie s’engageait également, aux termes du bail, à effectuer « tous les travaux nécessaires pour lui permettre d’opérer une garderie pour enfants », travaux qui demeuraient la propriété de Vulcano à la fin du bail, soit après 5, 10, 15 ou 20 ans selon le cas. [ 49 ] Dès lors, la juge ne pouvait, avec égards, reprocher à Vulcano d’être de mauvaise foi pour avoir refusé de céder son bien pour la moitié de sa valeur à une personne qui ne voulait pas payer davantage.

Il faut simplement conclure qu’une entente ne pouvait intervenir dans les circonstances entre les parties, si tant est que la levée de l’option avait été régulièrement effectuée. Le prix de la transaction éventuelle n’a donc pu être valablement déterminé. [ 50 ] Je me permets, ici, une digression. Il faut comprendre que le représentant de Vulcano a rendu un témoignage présentant des lacunes, que la juge assimile à une dénégation générale. Mais la juge se trompe en affirmant que ce témoignage n’a « duré que quatre minutes » [27] . M. Di Lena a été interrogé après défense, le 25 août 2009, par l’avocat de Garderie.

La transcription de cet interrogatoire [28] a été déposée au dossier de la cour et valait comme preuve. Au procès, il a été le premier témoin appelé à la barre par l’avocat de Garderie et a été interrogé pendant plus d’une heure. Quant à Mme Silva, la juge note qu’elle est quelquefois difficile à suivre et que les témoignages et déclarations de Garderie « ne sont pas toujours concordants » [29] .

Il s’agit là d’un euphémisme. [ 51 ] Enfin, il faut rappeler que Garderie devait aviser Vulcano de son intention de se porter acquéreur de l’immeuble au plus tard le 30 juin 2008, un délai qualifié par les parties de « délai de rigueur ». Rien ne permet croire qu’à l’occasion de la discussion engagée entre les parties, Garderie se soit conformée à cette exigence. Bien peu de choses se sont produites entre le 17 mars et le 30 juin 2008. Et jamais Garderie n’a mis Vulcano en demeure de passer

titre avant la date-butoir du 30 juin 2008 [30] .

* [ 52 ] L’appelante continue de rechercher une condamnation de Garderie pour abus de procédures. Cette demande n’est pas fondée. * [ 53 ] Pour ce qui concerne la requête de l’appelante pour être autorisée à produire la transcription de l’argumentation en première instance, qui avait été déférée à notre formation, il n’est pas nécessaire de la décider vu ce qui précède. [ 54 ] Pour ces motifs, j’accueillerais l’appel, avec dépens, infirmerais le jugement de première instance et rejetterais le recours introductif de l’intimée, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A.