2019 QCCQ 8182, 2019 QCCQ 8182

Beaudry c. Daigneault 2019 QCCQ 8182 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-017261-189 DATE : 12 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE BEAUDRY ET ARIANE PARENT Demandeurs c.

JEANNE-D’ARC DAIGNEAULT ET JEAN-MARC BRISSETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie légale de qualité, Philippe Beaudry et Ariane Parent réclament 30 679,21 $ en diminution du prix de vente de leur résidence et dommages pour des vices affectant la toiture et sa structure. [ 2 ] Selon Jean-Marc Brissette et Jeanne-D’Arc Daigneault, les vices affectant la toiture et sa structure sont apparents et les demandeurs [1] ont fait fi des recommandations au rapport d’inspection préachat.

Les questions en litige

a) Les vices affectant la toiture et sa structure sont-ils des vices cachés engageant la garantie légale de qualité contre les défendeurs?

b) Le cas échéant, quels sont les dommages subis? Le contexte [ 3 ] Philippe Beaudry, médecin à l’hôpital de Joliette et Ariane Parent, infirmière au même hôpital, cherchent une résidence dans la région. Leurs recherches les amèneront au [...] à Notre-Dame-des-Prairies, une grande propriété bordée par la rivière l’Assomption. [ 4 ] La résidence construite en 1986 par Jeanne-D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette est mise en vente par l’entremise de la courtière immobilière Manon Gadoury.

Deux ACV consécutifs ont laissé Jean-Marc Brissette avec d’importants problèmes cognitifs; les vendeurs sont assistés par leur fille Nancy Brissette tout au long des démarches menant à la vente. [ 5 ] La première visite des demandeurs se déroule fin novembre, début décembre 2016 vers 19 heures. Les vendeurs sont présents, accompagnés de leur fille Nancy Brissette et de la courtière immobilière Manon Gadoury. Ils sont charmés par le terrain en bordure de la rivière.

La résidence les intéresse, mais ils envisagent déjà des rénovations majeures pour la remettre au goût du jour. [ 6 ] Philippe Beaudry et Ariane Parent visitent la résidence une deuxième fois, le 13 décembre 2016, accompagnés cette fois d’un beau-frère qui s’y connaît davantage dans le domaine de la construction. Les vendeurs et leur fille sont également présents tout comme Manon Gadoury. [ 7 ] Cette visite est satisfaisante et les acheteurs déposent une promesse d’achat à 375 000 $ conditionnellement, à une inspection préachat.

Ils acceptent une contre-proposition à 395 000 $. [ 8 ] L’inspection préachat est réalisée le 27 décembre 2016 par l’ingénieur Réjean Beaudry [2] . Philippe Beaudry est présent avec les vendeurs et leur fille Nancy Brissette ainsi que Manon Gadoury. L’inspection est d’une durée approximative de trois heures. [ 9 ] Tout comme à l’occasion des visites précédentes, la toiture est enneigée. Les demandeurs ont toutefois reçu le 16 décembre, la déclaration des vendeurs faisant état notamment, que l’immeuble n’a subi aucune infiltration d’eau et que le revêtement de toiture a été

changé en 2011 [3] . [ 10 ] Lors de l’inspection des combles, Réjean Beaudry relève des traces d’une ancienne infiltration d’eau sur les poutres de bois.

Nancy Brissette affirme ne pas connaître l’existence de cette problématique et les demandeurs en déduisent que la situation a été corrigée à la suite du changement du revêtement de toit en 2011. [ 11 ] Les principales anomalies relevées lors de l’inspection concernent les fondations et la présence d’efflorescence sur certains murs au sous-sol. [ 12 ] Philippe Beaudry reçoit par courriel le jour même, le rapport d’inspection comptant plus de 80 pages; il le lit minutieusement. Philippe Beaudry identifie une vingtaine d’anomalies lui servant de base pour demander une diminution du prix de vente [4] .

Les vendeurs acceptent une diminution de 5 000 $. [ 13 ] L’acte de vente est signé devant notaire le 21 mars 2017 pour 390 000 $ [5] . L’immeuble est vendu avec garantie légale sauf en ce qui concerne le drain français, l’efflorescence et le crépi. [ 14 ] Philippe Beaudry et Ariane Parent entreprennent des rénovations d’envergure dont ils confient les travaux à Construction Ethier inc.

Les travaux débutent en mai 2017. [ 15 ] Alors qu’ils sont en vacances à l’extérieur, les demandeurs apprennent en août 2017 que l’eau s’est infiltrée à l’étage dans une des chambres à coucher. [ 16 ] Daniel Éthier et son employé, Bruno Tardif, inspectent les combles de la résidence et constatent que l’eau s’infiltre par la toiture. Ils montent par la suite sur la toiture et observent que seulement le revêtement de toiture de la façade de la résidence et de quelques lucarnes à l’arrière a été changé. Le revêtement original semble toujours en place à l’arrière, mais il a été imprégné d’un enduit goudronné.

Plusieurs joints et faîtes sont colmatés avec un scellant. [ 17 ] Philippe Beaudry prend connaissance de l’état de la toiture. Non seulement la toiture doit-elle être refaite en entier, mais une

partie de la structure est atteinte; certaines portions de contreplaqué et de solives sont rongées par la pourriture. [ 18 ] Constructions Ethier inc. estime le coût des travaux correctifs à 25 800 $ plus les taxes applicables. [6] [ 19 ] Philippe Beaudry dénonce la problématique à Jeanne-D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette par l’entremise de leur fille, Nancy Brissette, le 16 octobre 2017 [7] .

Nancy Brissette demande que son expert puisse inspecter l’état de la toiture et des combles. [ 20 ] Cette inspection est réalisée le 30 octobre 2017 par Louis Denoncourt en présence de Philippe Beaudry et de Daniel Éthier. [ 21 ] À la suite de cette inspection, Nancy Brissette, se faisant porte-parole de ses parents, nie qu’il s’agisse de vices cachés et n’offre aucune compensation. [ 22 ] Dans la mise en demeure du 9 novembre 2017 [8] , l’avocate des demandeurs soutient que les déficiences de la toiture «ne pouvaient être décelées par l’inspecteur, et ce, notamment en raison de la neige présente sur la toiture.

Au surplus, les vendeurs doivent nécessairement être tenus responsables en raison de fausses représentations dans le cadre de la déclaration du vendeur.» Conséquemment, Philippe Beaudry et Ariane Parent réclament une diminution du prix de vente de 29 663,55 $. [ 23 ] La réponse de Jeanne-D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette est transmise par leur avocat le 21 novembre 2017. Les défendeurs sont d’avis que le défaut de suivre les recommandations de l’inspecteur préachat de procéder à une inspection minutieuse du revêtement du toit avant de finaliser la transaction fait échec au recours à la garantie légale.

Le vice est apparent et sa dénonciation serait tardive. [9] [ 24 ] L’ingénieur Carl Jinchereau est mandaté par les demandeurs afin d’expertiser la toiture. Son inspection est réalisée le 28 novembre 2017. Dans son rapport du 18 décembre 2017, [10] il écrit que l’état de la toiture en cause n’est pas visible du sol.

Il précise dans son témoignage qu’il n’y a pas assez de recul sur la portion arrière du terrain pour visualiser le toit. [ 25 ] Il conclut que : Les infiltrations d’eau que vous avez découvertes à plusieurs endroits sont majeures si on se fie à la détérioration très avancée du revêtement intermédiaire de contreplaqué. De plus, la toiture étant censée avoir été refaite entièrement en 2011, sans preuve ni facture, et de manière artisanale, témoigne d’une piètre qualité pour un élément des plus importants devant vous protéger des intempéries.

De ce fait, nous recommandons la reconstruction complète de cette toiture, et ce, dans les plus brefs délais. [ 26 ] Les travaux correctifs sont réalisés à la fin mai 2018 par Construction Éthier inc. qui s’occupe du remplacement des contreplaqués et des solives et Les couvertures José Beausoleil inc. procède au changement du revêtement.

Leur coût totalise 32 099 $ auquel les demandeurs appliquent une dépréciation de 20 % pour une réclamation de 25 679,21 $. [ 27 ] Philippe Beaudry et Ariane Parent réclament également 5 000 $ pour le stress et les inconvénients subis, en raison des fausses représentations des vendeurs. Analyse

a) Les vices affectant la toiture et sa structure sont-ils des vices cachés engageant la garantie légale de qualité contre les défendeurs? [ 28 ] La garantie légale de qualité contre les vices cachés puise sa source de l’

article 1726 du Code civil du Québec :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] Les conditions d’application de cette garantie sont résumées par la Cour d’appel [11] : 40 . Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; (iv) et que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 30 ] Il appartient aux demandeurs de prouver les allégations contenues dans leur demande par prépondérance de preuve : 2803 .

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. I. Le caractère grave du vice [ 31 ] L’expertise présentée par les demandeurs n’est pas contredite. Carl Jinchereau est ingénieur et déclaré expert en bâtiment et structure par le Tribunal. [ 32 ] Son rapport et le reportage photographique sont éloquents. Si la

partie avant semble avoir été refaite en 2011, l’installation du revêtement n’est pas conforme; des rangées de bardeaux ne sont pas collées et d’autres, installées sur un platelage de bois pourri [12] . [ 33 ] Mais la portion arrière de la toiture est une histoire de rapiéçage et d’amateurisme : ▪ Bardeaux (ancien) peinturés sur toute la

partie arrière de la maison (photos 2 & 3); ▪ Bardeaux fixés avec des clous apparents qui ont été recouverts de bitume (photo 4); ▪ Formation de glace sur les bardeaux peinturés arrière (photo 5); ▪ Bardeaux rapiécés sur les descentes arrière (côtés lucarnes) de la maison (photo 6); ▪ Bardeaux jointés à l’aide de scellant à base de silicone (photo 7); ▪ Joints des bardeaux mal étanchéisés (photos 8 & 9); ▪ Dos d’âne non conforme aux normes et affaissé du côté droit (photo 10); ▪ Bardeaux complètement désuets au bas de la toiture arrière près des gouttières (photo 11); [ 34 ] Le revêtement de la toiture doit être intégralement refait et les sections de contreplaqués et solives attaquées par la pourriture doivent être changées.

La preuve d’expert est corroborée par les témoignages de José Beausoleil et Bruno Tardif qui ont participé aux travaux correctifs. Les photographies P-13 et P-14 démontrent un état de pourriture avancé de la structure ce qui n’est devenu apparent qu’à l’occasion de l’enlèvement du revêtement et des solins. [ 35 ] L’état de la toiture entraîne un déficit d’usage important de la résidence. II. L’existence du vice au moment de la vente [ 36 ] Selon Nancy Brissette, les travaux de changement du revêtement de toiture en 2011 font suite à la découverte d’une bulle d’eau dans la salle de lavage.

Lors de la découverte de cette bulle, elle aurait pratiqué une ouverture dans le plafond de la salle de lavage, située sous la salle de bain principale, afin de vérifier si l’eau provenait du renvoi du bain à remous. [ 37 ] Cette ouverture, assez grande pour qu’une personne puisse y introduire la tête et les épaules, aurait été recouverte d’une grille de plastique au cas où un nouvel accès serait nécessaire dans le futur. [ 38 ] Lors de son témoignage, Nancy Brissette affirme sa croyance que les travaux de changement du revêtement en 2011 avaient

réglé la situation et qu’elle fut extrêmement surprise de l’ampleur de la problématique lorsqu’elle lui a été dénoncée par Philippe Beaudry en octobre 2017. [ 39 ] Selon la preuve prépondérante, le revêtement de la

partie arrière de la toiture n’a pas été changé en 2011, mais simplement recouvert d’un enduit goudronné. Les parties de contreplaqués et de solives déjà affectées par les infiltrations d’eau n’ont pas été changées lors de la pose du nouveau revêtement. [ 40 ] Cette situation existait au moment de la vente en mars 2017. III. Le caractère caché du vice [ 41 ] Il s’agit du principal point en litige. [ 42 ] Selon Jeanne-D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette, les acheteurs n’ont pas été prudents et diligents dans leurs inspections.

S’ils avaient suivi la recommandation de leur inspecteur, ils auraient retardé la vente jusqu’à ce que les conditions climatiques permettent une inspection minutieuse du toit. S’ils y étaient montés, ils auraient immédiatement constaté l’état apparent, la mauvaise condition de la toiture. [ 43 ] De plus, l’acheteur diligent à l’obligation de se renseigner [13] .

Ils n’ont posé aucune question à la suite de la découverte de vestiges d’infiltration dans les combles lors de l’inspection de Réjean Beaudry [14] pas plus que sur les détails des travaux de 2011 (prix, facture?). [ 44 ] Le Tribunal ne partage pas ce point de vue. [ 45 ] La Cour d’appel dans Leroux c.

Gravano [15] réfère aux principes qu’elle a déjà énoncés dans l’arrêt St-Louis [16] , soit qu’en l’absence d’indice révélateur, l’acheteur n’a pas à faire une investigation plus approfondie : [44] Quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice puisse soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. [45] Dans St-Louis, la Cour écrivait : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (soulignement de la Cour d’appel) [46] Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur.

On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler. C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. IV. Qu’en est-il? [ 46 ] Le Tribunal retient le témoignage de Philippe Beaudry voulant que, lors de l’inspection préachat, Nancy Brissette n’a pu fournir aucune réponse à la suite du constat d’une ancienne infiltration découverte dans les combles par Réjean Beaudry.

Selon l’inspecteur, l’infiltration n’est pas active et tous ont l’impression que les travaux de 2011 ont corrigé la situation. [ 47 ] D’ailleurs, la déclaration des vendeurs [17] répond négativement à la question suivante : D-3.1. À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex.: toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre) [ 48 ] La réponse de Nancy Brissette croyant que cette question ne valait que pour une infiltration d’eau provenant d’une inondation de la rivière bordant le terrain n’est pas vraisemblable.

Le texte de la question ne supporte pas une telle interprétation alors que l’acte de vente P-1 [18] énonce spécifiquement que l’immeuble est situé partiellement à l’intérieur d’une zone d’inondation établie par règlement municipal de zonage. [ 49 ] De plus, la réponse négative concernant la présence d’infiltration d’eau heurte de plein fouet le témoignage de Nancy Brissette voulant qu’elle ait divulgué la présence de la bulle d’eau au plafond de la salle de lavage, expliquant la présence de la grille. [ 50 ] Elle affirme tout d’abord, catégoriquement, être certaine de l’avoir spécifié lors de la 1 re visite, pour s’en raviser en contre- interrogatoire; peut-être la deuxième visite, mais avant l’inspection préachat.

Elle ajoute ne pas se souvenir d’en avoir discuté avec l’inspecteur préachat, mais qu’il est impossible qu’il ne l’ait pas remarqué. [ 51 ] Philippe Beaudry et Ariane Parent nient que la chose leur ait été spécifiée et vont jusqu’à ignorer la présence même de cette ouverture recouverte d’une grille dans la salle de lavage.

Il n’y a aucune mention de cette ouverture ou de la grille au rapport de Réjean Beaudry [19] qui a visité chacune des pièces. [ 52 ] Le Tribunal est convaincu que si la situation d’une infiltration ancienne avait été divulguée et que l’ouverture n’avait pas été refermée pour un accès futur, que les demandeurs en auraient avisé l’inspecteur Réjean Beaudry pour en faire un examen plus approfondi.

[ 53 ] La preuve révèle que Philippe Beaudry a lu minutieusement le rapport d’inspection et rédigé une liste de 22 anomalies pour justifier sa demande de diminution de prix. Un tel élément ne lui aurait pas échappé. [ 54 ] La preuve prépondérante permet d’établir la connaissance par les vendeurs, d’au moins une infiltration d’eau dont ils n’ont pas divulgué l’existence. [ 55 ] Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [20] . [ 56 ] Les déclarations des vendeurs relativement à l’absence d’infiltration d’eau et au changement du revêtement de toit en 2011 ont induit un sentiment de sécurité à l’égard des traces d’ancienne infiltration dans les combles qui auraient été réglées par les travaux de 2011. [ 57 ] Cela dit, le rapport d’inspection comporte-t-il des indices sérieux quant à l’état de la toiture nécessitant un examen plus approfondi? [ 58 ] Soulignons d’abord que le rapport comporte un lexique et des symboles qui contiennent un degré différent d’importance.

Ainsi le triangle jaune avec un point d’exclamation en insertion est un avertissement , le panneau rouge « stop » indique une réparation urgente et la loupe signale une expertise recommandée afin de déterminer avec plus d’exactitude l’ampleur d’un problème ou d’une situation. [ 59 ] Au

chapitre des conditions générales, une seule expertise supplémentaire est mise en évidence relativement à la présence d’efflorescence sur une

partie des murs de fondations. [ 60 ] La portion du rapport concernant la toiture débute à la page 32. La

section débute par un avertissement (triangle jaune et point d’exclamation) : INSPECTION LIMITÉE. Nous n’avons pas accédé à la toiture en raison de la neige et de la fragilité du revêtement (bardeaux gelés). Nous avons observé la toiture à partir du sol seulement. Nous vous recommandons de procéder à une inspection minutieuse du revêtement avant de finaliser votre transaction. Notre évaluation du toit vise à identifier les parties manquantes et/ou détériorées, pouvant permettre l’infiltration d’eau.

Les couches inférieures et structurelles ne sont pas visibles ne peuvent être évaluées par notre inspection visuelle : notre inspection n’est donc pas une garantie d’étanchéité, ni de certification du toit. L’inspecteur n’est pas tenu de déneiger de déglacer la toiture pour en inspecter le revêtement. [ 61 ] Le rapport indique que le revêtement du toit n’a pas été inspecté et puise ces informations à la déclaration des vendeurs pour indiquer le remplacement en 2011.

Il ajoute «la qualité de l’installation des membranes en sous-couche est impossible à évaluer par l’inspecteur et aura une incidence prépondérante sur l’étanchéité de la toiture.» [ 62 ] Un autre avertissement traite du dos-d’âne de la cheminée dont il n’a pu vérifier la présence. [ 63 ] Le dernier avertissement traite de la situation dans les combles [21] : Nous avons noté des traces d’infiltration d’eau dans l’entretoit. Lors de notre visite, les zones affectées étaient sèches. L’inspecteur ne peut déterminer à quel moment cette toiture aurait fuit dans le passé, pas plus que la cause exacte des fuites.

Inspecter régulièrement le vide sous le toit. Si les infiltrations deviennent actives, déterminer avec exactitude leur origine et apporter les correctifs appropriés, afin d’éviter la détérioration des composants internes. [ 64 ] Selon les défendeurs, il s’agit d’indices sérieux qui auraient nécessité un examen plus approfondi de la toiture rendant leur réclamation irrecevable au

titre de la garantie légale de qualité. [ 65 ] C’est dans une trame factuelle analogue que la Cour d’appel a infirmé le jugement de première instance dans l’affaire Leroux [22] alors que le juge avait qualifié le vice affectant les combles comme apparents en raison des indices soulevés par l’inspecteur préachat : [49] Avec égards, nous sommes d’avis que le juge a commis une erreur de droit en qualifiant le vice affectant les combles comme apparents. Le vice apparent est celui qu’une personne raisonnablement prudente et diligente saurait détecter.

Selon les conclusions du juge, l’appelante s’est fiée au rapport qu’elle a reçu avant l’achat et était au courant qu’il aurait été important d’inspecter les combles ou de pousser son inspection en raison des moisissures. [50] Or, ce que le rapport de l’inspecteur mentionne concernant les combles est ceci: aucune trappe d’accès à l’entretoit. Nous n’avons pu vérifier : Isolation, ventilation, Coupe-vapeur, structure du toit et signe d’infiltration d’eau.

Avant de faire l’achat de la propriété, il serait très important de le faire vérifier . [Soulignements de la Cour d’appel] [51] Tout ce que ce paragraphe contient est une constatation que l’inspecteur n’a pu vérifier si les combles montraient des indices de vices. L’inspecteur, à aucun moment, n’indique qu’il y a un indice positif d’infiltration d’eau en lien avec le toit. Il ne fait que constater sa non-constatation en raison d’une absence de trappe d’accès.

Ceci n’est pas un indice matériel suffisant pour imputer à l’appelante la connaissance d’un vice affectant les combles qui rend sa maison inhabitable et sujette à des infiltrations d’eau majeures. Si c’était le cas, toute forme de limitation de responsabilité d’un inspecteur formulée sous forme de recommandation constituerait un indice positif de vice. [52] Surtout, les représentations écrites du vendeur confirmaient l’absence d’infiltration d’eau.

[ 66 ] Le revêtement de toiture n’a pas été inspecté. Il y a donc absence de constatation de sa condition et absence d’indice nécessitant un examen plus approfondi. Plusieurs des photos au rapport montrent partiellement le revêtement de bardeaux en bonne condition et d’apparence récente [23] . [ 67 ] Dans l’évaluation du caractère occulte du bien, il est pertinent de considérer les conditions climatiques lors de l'inspection.

La présence de neige ou de glace peut rendre occulte un vice qui serait autrement apparent, car la présence d’une quantité importante de neige ou de glace peut empêcher l’acheteur de voir ce qui aurait été normalement visible [24] . [ 68 ] Enfin, les déclarations des vendeurs voulant que le revêtement du toit ait été installé en 2011 et l’absence d’infiltration d’eau, occultent la mention d’une infiltration ancienne aux combles, permettant raisonnablement de croire que les travaux de 2011 ont réglé la situation [25] . [ 69 ] Les acheteurs ont ainsi procédé à un examen attentif et prudent de l’immeuble suivant les circonstances propres à la situation [26] . [ 70 ] La question de la dénonciation tardive, bien que soulevée dans les moyens de contestation n’a pas été plaidée.

La preuve démontre que le vice a été découvert en août 2017 et dénoncé par écrit le 16 octobre 2017; cette dénonciation n’est pas tardive.

b) Le cas échéant quels sont les dommages subis? [ 71 ] La preuve des demandeurs quant au coût des travaux correctifs est prépondérante.

Le Tribunal a entendu le représentant de l’entrepreneur général, Monsieur Bruno Tardif, qui a expliqué la séquence des travaux et la nécessité de remplacer au besoin les contreplaqués et les solives avant que le couvreur, José Beausoleil, puisse installer le nouveau revêtement de bardeaux. [ 72 ] La nécessité et l’étendue des travaux correctifs sont amplement justifiées par les conclusions de l’expert Carl Jinchereau. [ 73 ] Les factures détaillées [27] en temps et matériaux sont expliquées et celles-ci satisfont le Tribunal. Bruno Tardif y expliquant notamment qu’une

partie des coûts de la main-d’œuvre ayant trait à l’amélioration de la structure ne sont pas incorporés à la réclamation [28] . [ 74 ] Le couvreur José Beausoleil explique que la facture de son entreprise [29] demeure au même montant que l’estimation produite originalement même si les travaux ont été plus difficiles qu’anticipés considérant les portions de structures remplacées. [ 75 ] Il commente également l’estimation fournie en défense par Toitures Dalton [30] dont les prix soumissionnés sont irréalistes. [ 76 ] D’ailleurs, aucun représentant de Toitures Dalton n’a témoigné et les demandeurs n’ont aucun souvenir que son représentant soit venu inspecter la toiture pour connaître l’ampleur des travaux.

Le Tribunal n’accorde pas de valeur probante à l’estimation de Toitures Dalton. [ 77 ] Le coût des travaux correctifs réclamés est de 32 099 $, moins une dépréciation de 20 % basée sur une durée de vie moyenne d’une toiture de bardeaux de 25 ans. [ 78 ] En ce sens, deux ajustements sont nécessaires.

Les bardeaux installés sont garantis 30 ans ce qui constitue une amélioration. [ 79 ] Par ailleurs, lors de l’achat en mars 2017, Philippe Beaudry et Ariane Parent pouvaient croire avoir un revêtement de toiture installé en 2011 donc comptant environ 6 années de dégradation, mais il a été remplacé en mai 2018 soit environ 7 ans sur une durée prévisible de 25 ans [31] . [ 80 ] De plus, la preuve ne comporte pas d’éléments probants justifiant le changement de 2 aérateurs de toit (maximum) ni le montant que représentent ces items dans la facture de Les couvertures José Beausoleil inc. [ 81 ] Le Tribunal évalue à 27 % la dépréciation à retenir pour compenser la plus-value apportée par de nouveaux bardeaux de meilleure qualité et les 2 aérateurs de toit, soit 23 432,28 $. [ 82 ] Enfin, Philippe Beaudry et Ariane Parent réclament 5 000 $ en dommages à la suite de fausses représentations. [ 83 ] L’

article 1728 du Code civil du Québec prévoit que ces dommages ne peuvent être octroyés «que si le vendeur connaissait les vices cachés ou ne pouvait l’ignorer» . [ 84 ] La charge de la preuve appartient donc aux demandeurs. [ 85 ] S’ils ont pu établir à la satisfaction de Tribunal que Nancy Brissette avait connaissance d’une infiltration d’eau à la salle de lavage, tel n’est pas le vice caché donnant ouverture à la garantie légale de qualité. [ 86 ] Le vice caché est en rapport avec la condition du revêtement de toiture et de la structure de contreplaqué et les solives. [ 87 ] Le Tribunal retient de la preuve que Nancy Brissette semble étonnée de découvrir l’ampleur de la problématique à l’occasion de la dénonciation d’octobre 2017. [ 88 ] Même si elle n’a pas divulgué l’infiltration à la salle de lavage, il est plausible et vraisemblable qu’elle ait cru que le changement du revêtement de la toiture en 2011 puisse avoir corrigé la problématique. [ 89 ] Pour réussir sur ce volet de la réclamation, les demandeurs doivent donc prouver que les vendeurs connaissaient la situation du toit ou ne pouvaient l’ignorer.

[ 90 ] Rappelons qu’en 2015, Jean-Marc Brissette aurait été victime d’un deuxième ACV.

Philippe Beaudry reconnaît que lors des visites préachats, Jean-Marc Brissette avait des problèmes cognitifs. [ 91 ] Les défendeurs sont âgés de 75 et 81 ans respectivement et il est très peu probable qu’ils aient constaté l’état de la toiture, une échelle de 25 pieds étant nécessaire pour y accéder. [ 92 ] Jean-Marc Brissette, dont sa fille Nancy relate qu’il a lui-même confié les travaux en 2011, aurait alors, soit mandaté l’entrepreneur de faire un travail de façade, bâclé au plus bas coût possible, ou s’avère la victime innocente d’un couvreur ayant exécuté un travail de façade et au surplus, de très mauvaise qualité. [ 93 ] En l’absence d’un contrat, de facture et du témoignage de Jean-Marc Brissette, tout cela ne demeure qu’hypothèse et la preuve présentée par les demandeurs ne permet pas au Tribunal de conclure qu’ils avaient connaissance ou ne pouvaient ignorer le vice affectant la toiture. [ 94 ] Par ailleurs, même si la désagréable annonce des infiltrations du toit en août 2017 apporte un stress additionnel, les demandeurs étaient alors engagés dans un véritable chantier de rénovations substantielles à la résidence et la preuve ne révèle pas d’autres inconvénients majeurs associés aux travaux correctifs de la toiture. [ 95 ] De l’avis du Tribunal les dommages subis, si les demandeurs y avaient droit, ce qui n’est pas le cas, seraient évalués à 1 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 96 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 97 ] CONDAMNE Jeanne D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette solidairement à payer à Philippe Beaudry et Ariane Parent 23 432,28 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure soit le 14 novembre 2017; [ 98 ] CONDAMNE Jeanne D’Arc Daigneault et Jean-Marc Brissette solidairement au paiement de frais de justice incluant les frais d’expert de Carl Jinchereau de 3 161,81 $ [32] . __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 5 novembre 2019