2012 QCCQ 7599, 2012 QCCQ 7599

Remax Immobilia inc. c. Toussaint 2012 QCCQ 7599 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-179959-112 DATE : 12 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ remax immobilia inc.

Demanderesse c. ruth monia toussaint Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse la somme de 26 751,38 $, soit le montant de la commission qui lui est due en vertu du contrat de courtage signé par la défenderesse en date du 2 juillet 2009 (P-2). [ 2 ] La défenderesse refuse de payer la somme réclamée aux motifs suivants : la demanderesse n’a pas été la cause efficiente de la vente ou le mandat de courtage est nul suite aux agissements du représentant de la demanderesse, monsieur Vincent Biello. [ 3 ] De plus, elle se porte demanderesse reconventionnelle pour un montant de 50 000 $ invoquant que la demanderesse a « bâclé » son travail, qu’elle a agi de façon « non professionnelle » et que cela lui a causé un « traumatisme psychologique ».

Elle réclame donc pour les troubles, dommages et inconvénients la somme de 50 000 $, qu’elle a amendée, après avoir été contre-interrogée, à la somme de 10 000 $. Les faits [ 4 ] À la demande de la défenderesse, le représentant de la demanderesse, monsieur Biello, rencontre cette dernière afin de discuter de la vente de son duplex. À cette occasion, la demanderesse informe M.

Biello qu’elle est à la recherche d’un refinancement, mais qu’en cas d’échec, elle se verrait dans l’obligation de vendre sa propriété, et c’est la raison pour laquelle elle fait appel au service de la demanderesse. [ 5 ] Lors de cette rencontre, il est aussi question du décollage de la brique sur le côté de la maison qui pourrait être un obstacle à la vente de l’immeuble.

Fait important à noter, la demanderesse n’occupe pas le rez-de-chaussée de l’immeuble, mais plutôt le premier étage. [ 6 ] Après discussion, la défenderesse confie à la demanderesse, en date du 2 juillet 2009, un mandat de courtage pour la vente de son immeuble. Ce contrat d’une durée d’un an (2 juillet 2009 au 30 juin 2010) est stipulé irrévocable (P-2). La mise à prix de l’immeuble est fixée à 396 000 $. Selon la version de M. Biello, la défenderesse ne voulait pas avoir de pancarte « À vendre » devant de la porte. [ 7 ] Il appert de la preuve que durant la période du 2 juillet 2009 au 31 décembre 2009, M.

Biello fait visiter le rez-de-chaussée occupé par le locataire de la demanderesse à 31 reprises. Selon M. Biello, il n’a jamais réussi à faire visiter l’appartement de la défenderesse. [ 8 ]

Malgré cette difficulté, M. Biello obtient une offre d’achat au montant de 340 000 $ pour la propriété de la demanderesse. [ 9 ] La preuve révèle que la demanderesse est difficilement joignable. Ainsi, les délais stipulés dans les offres et contre-offres ne sont jamais respectés par la défenderesse. De plus, le promettant-acheteur ne visitera jamais l’appartement de la défenderesse situé au premier étage de l’immeuble. [ 10 ] Cette offre achoppera, les promettant-acheteurs se retirant de la transaction. [ 11 ] Durant la période comprise entre le 1 er janvier 2010 au 30 juin 2010, M.

Biello fera visiter l’immeuble 27 fois pour un total de 58 visites durant la période du mandat. [ 12 ] Le 16 avril 2010, la défenderesse expédie une lettre à la demanderesse à l’attention de monsieur Biello. Cette lettre a pour but de demander l’annulation du mandat dans les 48 heures. Les motifs au soutien de cette demande sont nébuleux (P-4). [ 13 ] Le 7 mai 2010, monsieur Biello répond à la lettre de la défenderesse, lui rappelant que le mandat est stipulé irrévocable et qu’il ne prendra fin que le 30 juin 2010.

Monsieur Biello fait une mise en garde à la défenderesse qu’elle ne doit pas faire obstruction à l’exécution du mandat, à défaut de quoi, elle pourrait devoir le montant de la commission prévue au contrat (P-9).

[ 14 ] Le 11 mai 2010, la demanderesse, refusant de mettre fin au contrat de courtage, la défenderesse fait une « Demande d’assistance » auprès de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). Dans cette demande, la défenderesse allègue d’autres motifs pour tenter de résilier le contrat de courtage.

À la lecture des motifs invoqués, ces derniers sont aussi frivoles que ceux allégués dans la lettre du 16 avril 2010 (P-7). [ 15 ] L’ACAIQ répond dans une lettre plutôt laconique datée du 18 mai 2010, par laquelle elle informe la défenderesse qu’elle a « procédé à la fermeture du dossier » (P-8). [ 16 ] Pendant cette même période (au début du mois d’avril 2010), la preuve révèle qu’une voisine frappe à la porte de la défenderesse, ayant entendu dans le voisinage que l’immeuble de cette dernière était à vendre.

La voisine aurait informé la défenderesse qu’elle cherchait, pour sa nièce, un immeuble dans le voisinage. À cette occasion, la voisine visite l’appartement de la défenderesse. [ 17 ] Selon le témoignage de la défenderesse, c’est au cours de la 3 e semaine du mois d’avril 2010 qu’elle a recontacté sa voisine pour qu’elle amène sa nièce visiter l’immeuble. À la fin du mois d’avril au début du mois de mai, la nièce de sa voisine, Vanessa Flores Carrillo, visite l’appartement de la défenderesse. Elle et son mari sont à la recherche de ce type d’immeuble (duplex).

Elle visite donc l’appartement de la défenderesse au début du mois de mai 2010. À la fin de sa visite, le locataire qui occupe le rez-de-chaussée ouvre sa porte et offre à madame Carrillo de visiter son appartement. Ce qu’elle fait. [ 18 ] Selon le témoignage non contredit de madame Carrillo, elle et son mari sont revenus voir la défenderesse. Ils ont négocié et en sont venus à une entente.

Selon la preuve, cela aurait eu lieu au cours du mois de juin 2010. [ 19 ] Au fil de ces différentes rencontres, madame Carrillo (l'acheteuse) affirme que la défenderesse ne l’a jamais informée que la vente de la propriété avait été confiée à un agent d’immeuble. [ 20 ] En somme, madame Carrillo et son mari n’ont jamais su que la vente de l’immeuble de la défenderesse était soumise à un contrat de courtage. [ 21 ] Le 2 juillet 2010, madame Carrillo et son mari signent une promesse d’achat de l’immeuble pour un montant de 360 000 $.

La défenderesse accepte cette offre au même montant sans autres formalités (P-11). [ 22 ] Le 4 août 2010, un acte de vente est signé par les parties devant notaire (P-6). Discussion et décision [ 23 ] La défenderesse, pour éviter le paiement de la commission prévue au contrat de courtage, allègue que la demanderesse et plus précisément son représentant, monsieur Biello, n’ont pas été la cause efficiente de la vente de son immeuble. [ 24 ] Mais, dans le cas qui nous occupe, est-ce là la question en litige ?

Le Tribunal ne le croit pas. [ 25 ] Il ne s’agit pas ici de déterminer si monsieur Biello a été la cause efficiente de la vente, mais plutôt de déterminer si la défenderesse a fait obstacle à l’exécution du mandat de courtage. [ 26 ] La défenderesse admet avoir été contactée, admet avoir négocié et conclu un marché avec les promettant-acheteurs pendant la durée du mandat de courtage. [ 27 ] De plus, le témoignage de madame Carrillo, qui est un tiers indépendant à ce débat, est formel.

Jamais la défenderesse n'a informé madame Carrillo ou son mari que la vente de sa propriété était soumise à un contrat de courtage. [ 28 ] Ainsi, la défenderesse a contrevenu de façon flagrante à l’article 9.1 du contrat de courtage qui se lit ainsi : « 9.1 Le vendeur s’engage, pendant la durée du présent contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1° offrir l’immeuble en vente par lui-même ou par l’intermédiaire d’une personne autre que le courtier; 2° devenir

partie à une entente visant à la vente, l’échange ou la location de l’immeuble sans l’intermédiaire du courtier; » [ 29 ] La défenderesse a manqué à son obligation contractuelle d’information. Elle devait informer les promettant-acheteurs que la vente de l’immeuble était soumise à un contrat de courtage.

Elle devait diriger ses acheteurs potentiels vers la demanderesse. [ 30 ] Au lieu de se conformer à ses obligations contractuelles, la défenderesse a plutôt tenté de les éluder en tentant de mettre fin au contrat de courtage qui la liait à la demanderesse pour des motifs tous aussi frivoles les uns que les autres.

D’ailleurs, la période où la défenderesse tente de résilier le contrat de courtage correspond à la période de la visite de madame Carrillo qui a mené à la vente de l’immeuble. [ 31 ] Le témoignage de la défenderesse n’est absolument pas crédible. [ 32 ] Quant aux dommages réclamés par la défenderesse, il repose sur une preuve inexistante. La défenderesse n’a présenté aucune preuve médicale, aucun suivi psychologique. Rien ! Cette façon de faire, trop souvent répandue dans les procédures judiciaires, a pour but de tenter d’intimider l’adversaire.

Les Tribunaux réprouvent cette façon de faire. [ 33 ] D’ailleurs, le procureur de la défenderesse, voyant que la preuve qu’il avait à offrir à ce

titre s’amincissait au cours du procès, décida d’amender sa réclamation à 10 000 $ au lieu des 50 000 $ initialement réclamés. [ 34 ] Non seulement la demande reconventionnelle de la défenderesse est-elle rejetée, mais celle-ci devra supporter les dépens sur la somme initialement réclamée, soit 50 000 $, le tout tel que réclamé par la

partie demanderesse en cours d’instance.

[ 35 ] En contrepartie, la demanderesse a fait la preuve de sa réclamation, elle aura donc droit au montant qu’elle réclame. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse, Ruth Monia Toussaint, à payer à la défenderesse, Remax Immobilia Inc., la somme de 26 751,38 $ avec intérêts au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 7 mai 2010, avec dépens; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, avec dépens, calculés sur la demande reconventionnelle initiale de 50 000 $. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Me Alain Mongeau alain mongeau avocats Avocat de la demanderesse 5151, Earnscliffe Montréal (Québec) H3X 2P7 Me Yves Boulanger Cordeau boulanger Avocat de la défenderesse 7333, Places des Roseraies, bureau 106 Montréal (Québec) H1M 2X6 Date d’audience : 27 juin 2012