2014 QCCQ 8710, 2014 QCCQ 8710

Lussier c. Sévigny 2014 QCCQ 8710 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE ST-JOSEPH DE BEAUCE « Chambre civile » N o : 350-22-000037-138 DATE : 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ Jean lussier Demandeur c.

ODETTE SÉVIGNY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Héritière d'un camp de chasse et pêche et d'une part dans le Club du m onument inc., Mme Odette Sévigny reçoit de M. Denis Veilleux une proposition d'achat et un chèque en acompte pour cet héritage. [ 2 ] M. Jean Lussier affirme que M. Veilleux est son mandataire et que Mme Sévigny a accepté la proposition d'achat. [ 3 ] Mme Sévigny affirme que M. Veilleux n’était pas le mandataire de M.

Lussier et qu'elle n'a jamais accepté la proposition d'achat. [ 4 ] Par sa requête introductive d'instance amendée, M. Lussier demande à ce que Mme Sévigny soit condamnée à lui payer 13 500 $ à

titre de dommages-intérêts en troubles et inconvénients suite à son défaut de respecter la promesse acceptée. Il demande également à ce que Mme Sévigny soit condamnée à lui payer une somme de 1 500 $ à

titre de dommages-intérêts punitifs. Questions en litige : [ 5 ] Mme Sévigny a-t-elle accepté la promesse d’achat de M. Veilleux ? [ 6 ] M. Veilleux est-il le mandataire de M. Lussier? Les faits : [ 7 ] Mme Sévigny est l'épouse de M. Jacques Breton. [ 8 ] M. Breton décède accidentellement le 29 septembre 2011. Ses funérailles ont lieu le 6 octobre 2011. [ 9 ] Au moment de son décès, M. Breton est propriétaire du camp de chasse et pêche situé au Club du Monument inc. (le « Club ») portant le numéro 3 dans la Municipalité de Saint-Ludger (« le camp »).

Il détient également une part sociale dans le Club du Monument inc. (« la part du Club »). M. Breton ne peut être propriétaire du camp sans détenir la part du Club. Pour les fins de ce jugement, le camp et la part du Club seront désignés comme l’« actif du Club ». [ 10 ] Mme Sévigny n’entend pas conserver l’actif du Club et désire donc le vendre. [ 11 ] La fin de semaine de l'Action de grâces (10 octobre 2011), elle se rend au camp avec l'une de ses filles et son gendre afin de le fermer pour l'hiver. Elle y rencontre alors MM. Denis Veilleux et Jeannot Drouin, deux voisins du camp.

Elle les informe de son intérêt à vendre. Tous deux se disent intéressés. Elle les prévient qu'elle entend confier la vente de l’actif du Club à un courtier immobilier, à moins qu'elle ne reçoive une proposition d’achat avant le 14 octobre 2011. [ 12 ] Le 13 octobre 2011, M. Veilleux rencontre Mme Sévigny. Il rédige une proposition d'achat de l’actif du Club, adressée à la Succession de M. Jacques Breton, pour un prix total de 30 000 $ (la « proposition d’achat »). [ 13 ] M. Veilleux témoigne que Mme Sévigny accepte la proposition d’achat, sous réserve de la vérification du testament de M.

Breton. [ 14 ] Mme Sévigny témoigne qu'elle est d'accord avec le prix offert mais qu'elle veut un acte notarié pour éviter d’avoir un recours en raison de vices cachés du camp. Elle raconte d'ailleurs à M. Veilleux les problèmes qu'ont vécus ses deux filles à la suite de la vente de leur résidence respective. [ 15 ] M.

Veilleux explique à Mme Sévigny qu'un acte notarié n'est pas nécessaire puisque le terrain est détenu sous bail et appartient à Produits Forestiers Domtar inc. [ 16 ] À tout événement, les parties conviennent qu'elles se reparlent au retour des vacances de Mme Sévigny prévu le 21 octobre 2011. [ 17 ] À son retour de vacances, Mme Sévigny a un message sur son répondeur de Mme Louise Lecours qui l'informe qu'elle est intéressée à acheter l’actif du Club. Elle fixe une rencontre avec Mme Lecours la fin de semaine suivante pour une visite du camp.

Lors de la visite du 30 octobre 2011, Mme Lecours propose à Mme Sévigny ses services à

titre de massothérapeute. [ 18 ] Parallèlement, la recherche testamentaire étant complétée, Mme Sévigny recontacte M. Veilleux pour l'en informer. Ils se rencontrent le 27 octobre 2011. M. Veilleux signe alors un chèque fait à l'ordre de Mme Sévigny au montant de 1 000 $ pour « achat chalet monument acompte » (le « chèque »). [ 19 ] M. Veilleux témoigne que Mme Sévigny accepte de vendre à M. Lussier s’il est accepté à l’assemblée générale des membres du Club. Le chèque vise à sceller la vente entre les parties. Conséquemment, M.

Veilleux attend l'assemblée générale des membres du Club prévue pour le 29 janvier 2012 lors de laquelle il présentera M. Jean Lussier à l'assemblée générale des membres pour qu’il soit accepté comme nouveau membre. Entre temps, il considère que Mme Sévigny accepte de vendre l’actif à M. Lussier pour le prix de 30 000 $, sujet à ce que l’assemblée des membres du Club accepte M. Lussier comme nouveau membre. [ 20 ] Mme Sévigny reçoit plutôt le chèque comme une démonstration de la bonne volonté de M. Veilleux. Elle affirme que M. Veilleux ne lui divulgue pas qu’il achète pour M. Lussier.

Elle témoigne qu'elle réitère à M. Veilleux qu'elle veut procéder avec lui de la même façon que son défunt mari l'avait fait lors de son propre achat. L'acte de vente doit être notarié et comprendre une exclusion de recours pour la garantie de qualité. M. Veilleux nie cette discussion. [ 21 ] Par la suite, Mme Sévigny rencontre Mme Lecours à quelques reprises à l'occasion de séances de massothérapie. Mme Lecours réitère son intérêt pour acheter l’actif du Club.

Mme Sévigny lui répond qu’elle a déjà un acheteur potentiel à qui elle donne priorité. [ 22 ] À l'occasion de sa troisième séance, Mme Sévigny informe Mme Lecours que ce n'est toujours pas réglé parce que l'acheteur potentiel ne remplit pas ses conditions. [ 23 ] Quelques jours plus tard, le 20 novembre 2011, Mme Lecours rédige une offre d'achat de l’actif du Club pour un prix de 35 000 $. Elle accepte le chalet « tel que vu ». Mme Sévigny reçoit l’offre, sans l’accepter. [ 24 ] Sans nouvelles de M. Veilleux, Mme Sévigny le contacte par téléphone vers le 21 décembre 2011.

Elle lui fait part que la réunion annuelle du Club approche à grands pas et réitère sa demande d'un contrat notarié. M. Veilleux comprend que Mme Sévigny refuse de vendre pour ce motif. Il estime que ce n'est pas à lui de régler cet aspect mais plutôt à M. Lussier. [ 25 ] Le 27 décembre 2011, Mme Sévigny écrit à M. Veilleux la lettre suivante : Monsieur Je vous retourne votre offre d'achat du chalet de Jacques Breton au Club du Monument et votre chèque pour les raisons que je vous ai données lors de notre entretien téléphonique de la semaine dernière.

Il y a trop de risques dans cette affaire et je tiens mordicus au contrat notarié. Comme vous l'avez refusé, je me vois dans l'obligation de rompre notre entente. C'est bien dommage mais, je dois me protéger contre tout recours après la vente. Bien à vous, Odette Sévigny. [ 26 ] Au début janvier 2012, M. Veilleux communique par téléphone avec Mme Sévigny. Selon elle, M. Veilleux l'informe alors pour la première fois que c'est M. Jean Lussier qui achète l’actif du Club. M. Veilleux la contredit à cet égard affirmant qu'il lui divulgue dès le 13 octobre 2011 qu'il agit à

titre de mandataire de M. Lussier. [ 27 ] Peu de temps après, Mme Sévigny reçoit l'appel téléphonique de M. Lussier. La discussion d'une dizaine de minutes n'est pas amicale. Mme Sévigny réitère sa lettre du 27 décembre 2011 et le refus de M. Veilleux de consentir à un acte notarié. M. Lussier affirme qu'il est prêt à consentir à cet acte notarié en séparant les frais. Mme Sévigny refuse. [ 28 ] Mme Sévigny contacte alors Mme Lecours et accepte son offre.

Elle prépare en conséquence les différents documents nécessaires à la présentation de Mme Lecours à l'assemblée générale du Club. [ 29 ] Le 18 janvier 2012, l’avocat de M. Lussier, Me Rénald Labbé, transmet à Mme Sévigny une mise en demeure de lui délivrer l’actif du Club et « d'en garantir la propriété et la qualité ». Mme Sévigny informe le secrétaire du Club de la réception de cette mise en demeure.

[ 30 ] Le 29 janvier 2012, le Club accepte Mme Lecours comme membre, dans la mesure où elle acquiert valablement l’actif du Club. [ 31 ] Le 17 février 2012, les nouveaux avocats de M. Lussier, Armijo & Webster, mettent Mme Sévigny en demeure de « délivrer le chalet à notre client et d'en garantir la propriété et la qualité » ou autrement de payer la somme de 30 000 $ en dommages-intérêts. [ 32 ] Les 30 mai et 1 er juin 2012, les avocats Armijo & Webster s'adressent à l'avocat de Mme Sévigny affirmant cette fois qu'ils représentent les intérêts de M. Lussier et M. Veilleux relativement à la proposition d’achat.

Ils demandent si le camp est vendu et, dans le cas contraire, quel est le montant demandé. [ 33 ] Le 16 juillet 2012, Mme Sévigny vend à Mme Lecours l’actif du Club pour un prix de 35 000 $. Le notaire Paul Poirier rédige l'acte de vente et le signe à

titre de témoin. La vente est faite « sans garantie légale en ce qui concerne les bâtisses aux risques et périls de l'acquéreur ». [ 34 ] Le 17 septembre 2012, les avocats Armijo & Webster, déclarant représenter les intérêts de Jean Lussier et Denis Veilleux, transmettent à l'avocat de Mme Sévigny quatre exemplaires d'un acte de vente relativement à l’actif du Club.

L'un des attendus de cet acte de vente précise : « en considération de la proposition d'achat présentée par Denis Veilleux et cédée par ce dernier à Jean Lussier ». [ 35 ] Mme Sévigny ne donne pas suite à la demande de signature de cet acte de vente, d’où la demande de M. Lussier en dommages- intérêts. Analyse et motifs : [ 36 ] M. Lussier fonde sa demande sur l’

article 1397 C.c.Q. : 1397 . Le contrat conclu en violation d'une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier. Il en est de même du contrat conclu en violation d'un pacte de préférence. [ 37 ] Pour réussir dans sa demande, M. Lussier doit prouver, par prépondérance de preuve, que Mme Sévigny a accepté la promesse d’achat de M.

Veilleux de l’actif du Club pour un prix de 30 000 $. [ 38 ] Il importe de rappeler qu’un contrat est un accord de volonté par lequel une personne s’oblige envers une autre à exécuter une prestation [1] . Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter [2] mais, les parties peuvent assujettir la formation du contrat à une forme solennelle [3] .

L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne [4] . [ 39 ] L’offre de contracter est une proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation [5] . [ 40 ] L’acceptation qui n’est pas substantiellement conforme à l’offre ne vaut pas acceptation. Elle peut, cependant, constituer elle- même une nouvelle offre [6] . [ 41 ] L’

article 1396 C.c.Q. s’applique particulièrement en l’espèce : 1396. L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. [ 42 ] Appliquant ces principes aux faits de l’espèce, le Tribunal constate que Mme Sévigny n’a jamais accepté la promesse d’achat de M. Veilleux pour l’actif du Club. [ 43 ] Le 13 octobre 2011, M. Veilleux présente une offre d’achat de l’actif du Club à la succession de M.

Jacques Breton pour un prix total de 30 000 $ (la « proposition d’achat »). À cette date, Mme Sévigny ne peut l’accepter puisqu’elle ne sait pas si elle sera l’héritière ou la liquidatrice de la succession, le testament de M. Breton n’ayant toujours pas été vérifié. Toutefois, elle se montre intéressée, de sorte que l’offre devient une promesse d’achat. [ 44 ] Le 27 octobre 2011, M. Veilleux remet un chèque fait à l’ordre de Mme Sévigny au montant de 1 000 $ comme acompte pour l’achat de l’actif du Club.

Le simple fait que Mme Sévigny prenne possession de ce chèque ne signifie pas qu’elle accepte la proposition d’achat. [ 45 ] À cette date, Mme Sévigny réitère à M. Veilleux qu’elle désire vendre par le biais d’un notaire et exclure la garantie de qualité. Même si M. Veilleux nie cette discussion, le Tribunal préfère la version de Mme Sévigny à celle de M. Veilleux pour les raisons qui suivent. [ 46 ] M. Veilleux reconnaît que lors de leur rencontre du 13 octobre 2011, Mme Sévigny avait demandé un acte notarié, notamment pour éviter d’avoir des recours en raison de vices cachés du camp.

Il admet que Mme Sévigny a raconté qu’elle ne voulait pas vivre l’expérience de ses deux filles qui ont été impliquées dans des poursuites fondées sur des vices cachés. [ 47 ] Mme Sévigny n’a aucune raison de renoncer à ces deux conditions deux semaines plus tard, bien au contraire. Mme Sévigny

ignore la qualité du camp. Elle veut agir dans les formes en recourant au service d’un professionnel. Cela la sécurise. [ 48 ] M. Veilleux balaie du revers de la main les demandes de Mme Sévigny : pour lui, un acte de vente notarié n’est pas nécessaire puisque le terrain est détenu sous bail; en outre, l’utilisation d’un notaire implique des frais et il n’est pas disposé à les assumer. [ 49 ] Bref, au 27 octobre 2011, les parties ne s’entendent pas sur deux éléments essentiels du contrat de vente : -d’une part, sa forme [7] (notariée ou non) et -d’autre part, la garantie de qualité [8] (exclue ou non [9] ).

Ces deux éléments sont essentiels pour Mme Sévigny et influencent directement les déboursés et le prix qu’un acheteur est disposé à payer. [ 50 ] À cette date, la proposition d’achat et le chèque de 1 000 $ constituent toujours une promesse de M. Veilleux de conclure le contrat de vente puisque Mme Sévigny manifeste clairement à M. Veilleux son intention de prendre l’offre en considération et de lui répondre dans un délai raisonnable. Par contre, Mme Sévigny n'accepte pas la promesse.

D'ailleurs, elle fait visiter le camp à Mme Lecours dans les jours qui suivent, tout en lui expliquant qu'elle a un acheteur qui a priorité. [ 51 ] Le 21 décembre 2011, Mme Sévigny contacte M. Veilleux et réitère alors sa demande d’un contrat notarié. Ce faisant, Mme Sévigny fait une contre-offre à M. Veilleux. Or, M. Veilleux n’est pas en mesure de l’accepter puisqu’il doit en discuter avec son mandant, M. Lussier. [ 52 ] Le 27 décembre 2011, constatant que M. Veilleux n’accepte pas ses conditions, Mme Sévigny rompt définitivement ses pourparlers avec M.

Veilleux et le lui confirme par écrit. [ 53 ] Au début janvier 2012, M. Lussier contacte Mme Sévigny. Il se dit prêt à accepter une exclusion de la garantie de qualité et à consentir à un acte de vente notarié si les parties se séparent les frais du notaire. Mme Sévigny refuse cette offre de M. Lussier, de sorte que les parties ne s’entendent pas. [ 54 ] Au surplus, les 18 janvier et 17 février 2012, les avocats mettent en demeure Mme Sévigny de vendre le chalet à M. Lussier et d’en garantir la propriété et la qualité.

Or, Mme Sévigny a toujours refusé de garantir la qualité du camp. [ 55 ] Bref, le Tribunal constate que les parties ne se sont jamais entendues sur des modalités essentielles du contrat de vente. [ 56 ] L’avocat de M. Lussier a beaucoup insisté sur la lettre du 27 décembre 2011 par laquelle Mme Sévigny écrit « je me vois dans l’obligation de rompre notre entente ». Il plaide que cette affirmation de Mme Sévigny constitue une reconnaissance qu’elle a accepté l’offre d’achat de M. Veilleux pour l’actif du Club. [ 57 ] Mme Sévigny explique plutôt qu’elle s’était liée envers M.

Veilleux afin de lui donner la priorité dans la vente, d’où l’utilisation du mot « entente ». [ 58 ] Le comportement de Mme Sévigny confirme son explication. Elle informe Mme Lecours qu’elle a un autre acheteur intéressé et prioritaire. Elle ne lui confirme l’acceptation de son offre d’achat du 20 novembre 2011 qu’après sa conversation téléphonique avec M. Lussier, au début janvier 2012.

Bref, Mme Sévigny considère la proposition d’achat comme une véritable promesse de conclure le contrat de vente qu’elle prend en considération, mais qu’elle refusera définitivement le 27 décembre 2011. [ 59 ] Mme Sévigny n’a jamais manifesté son acceptation de la proposition d’achat par un écrit. Elle n’a pas non plus encaissé le chèque du 27 octobre 2011. Elle n’a pas agi de façon à laisser croire qu’elle acceptait de vendre selon les modalités de la proposition d’achat. Au contraire, la preuve testimoniale révèle que les parties ne se sont pas entendues sur les éléments essentiels de la vente. [ 60 ] M.

Lussier n’a donc pas rencontré son fardeau de prouver que Mme Sévigny a accepté une promesse d’achat émanant de M. Veilleux. La question de savoir si M. Veilleux était le mandataire de M. Lussier devient dès lors académique. [ 61 ] Le Tribunal conclut que le contrat de vente de l’actif du Club à Mme Lecours n’est pas conclu en violation d’une promesse de contracter, au sens de l’

article 1397 C.c.Q. , de sorte que la demande de M. Lussier est mal fondée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; Le tout , avec dépens. __________________________________ PIERRE A. GAGNON Me Jacques Jobidon Armijo & Webster 797, boul. Louis XIV Québec (Québec) G1H 1A3

Procureurs du demandeur Me Frank D'Amours Cain Lamarre Casgrain Wells 11535, 1 re Avenue, bureau 350 Saint-Georges (Québec) G5Y 7H5 Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 19 juin 2014