2013 QCCQ 7836, 2013 QCCQ 7836

Pomerleau c. Royale Lepage Limoges & Ass. 2013 QCCQ 7836 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ D'AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-002619-129 DATE : 16 mai 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCILLE CHABOT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GINETTE POMERLEAU et ANDRÉ GOBEIL DEMANDEURS c. ROYALE LEPAGE LIMOGES & ASS.

DÉFENDERESSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs achètent une maison de monsieur Michel Létourneau. La fiche descriptive indique des dimensions de 24' x 24'. [ 2 ] Ils réclament du courtier, auteur de la fiche descriptive, la somme de 7 000 $, alléguant que les dimensions de l'immeuble sont inexactes. [ 3 ] Le défendeur soutient n'avoir commis aucune faute et, qu'à tout événement, la transaction s'est conclue à un prix avantageux pour les demandeurs.

D'autre part, on allègue que les demandeurs connaissaient ou auraient dû connaître les dimensions de l'immeuble puisqu'ils ont obtenu, avant la passation de l'acte de vente, un certificat de localisation. Finalement, on avance que cette vente s'est fait sans garantie légale. QUESTIONS EN LITIGE : [ 4 ] La vente s'est-elle faite sans garantie quant à la superficie de l'immeuble? [ 5 ] Les demandeurs étaient-ils dans l'ignorance des dimensions de l'immeuble vu le certificat de localisation qu'ils ont fait préparer? [ 6 ] Le courtier a-t-il commis une faute pouvant engager sa responsabilité à l'égard des demandeurs?

LES FAITS : [ 7 ] Les demandeurs se sont portés acquéreurs d'une résidence sise au […] à Amos. [ 8 ] L'immeuble, alors propriété de monsieur Michel Létourneau, a été mis en vente et Royale Lepage Limoges & associés ont été mandatés à

titre de courtiers immobiliers. [ 9 ] Les demandeurs remarquent la propriété en janvier 2012 et consultent la fiche descriptive sur le site Internet. Cette fiche fournit les principales caractéristiques de la propriété dont les dimensions de la maison. L'indication qui figure sur la fiche est 24' de façade par 24' en profondeur. On en demande 129 000 $. [ 10 ] Le 28 janvier, les demandeurs visitent la maison en compagnie de monsieur Jean-Pierre Naud, courtier immobilier à l'emploi de Royale Lepage Limoges. Le même jour, ils font une offre d'achat à 125 000 $, offre que le vendeur accepte dès le lendemain.

Le contrat est signé le 31 mars avec prise de possession pour le 1 er avril 2012. [ 11 ] En juin, alors qu'ils s'apprêtent à faire des travaux d'agrandissement, les demandeurs se rendent compte que la maison mesure en fait 20' 10½" de profondeur et qu'elle a une façade de 22' 11½". La superficie de l'immeuble est donc en réalité de 483 pi² alors que la fiche technique indiquait 24' x 24', soit 576 pi².

[ 12 ] Bien que le recours qu'ils déposent soit intitulé recours en vice caché, ils allèguent en fait la faute du courtier, soit la description de la fiche erronée. Ils se plaignent que la contenance délivrée n'est pas celle indiquée à la fiche. [ 13 ] Monsieur Jean-Pierre Naud fait part des circonstances entourant le mandat confié. L'épouse de monsieur Létourneau venant tout juste de décéder, celui-ci voulait vendre rapidement sa maison.

Comme monsieur Létourneau avait peine à se retrouver dans les documents afférents à la maison, monsieur Naud a alors reproduit les informations qui figuraient sur une fiche descriptive de 2007, moment où monsieur Létourneau s'était porté lui-même acquéreur de cette résidence. Cette fiche descriptive avait alors été remplie par madame Louise Morneau qui travaillait alors, elle aussi, pour Royale Lepage Limoges. Monsieur Naud reconnaît que les dimensions n'ont pas été vérifiées et indique qu'au moment où la fiche descriptive a été mise en ligne, il n'avait pas le certificat de localisation provenant du mandant.

Il l'a obtenu plus tard, mais ne saurait dire s'il l'a obtenu avant la visite effectuée par les demandeurs ou par la suite. [ 14 ] À la réclamation formulée par madame Pomerleau et monsieur Gobeil, Royale Lepage Limoges répond que la transaction a été conclue à prix avantageux pour les demandeurs, et ce, peu importe les quelques pieds carrés manquants.

On produit plusieurs fiches décrivant d'autres propriétés pour faire valoir ce point. [ 15 ] Il est aussi en preuve que les demandeurs ont mandaté un arpenteur géomètre afin de confectionner un certificat de localisation lequel leur est livré le 13 mars, soit 18 jours avant la signature du contrat. Ce certificat de localisation démontre clairement les dimensions de l'immeuble et une seule conclusion s'impose, la fiche descriptive était erronée. Cependant, les demandeurs ne prennent pas connaissance de ce certificat de localisation et le remettent au notaire devant procéder à la rédaction de l'acte de vente.

L'eusse-t-ils consulté, ils auraient dès lors connu les dimensions exactes de l'immeuble. [ 16 ] Les acheteurs ne sont pas déçus de leur achat et conviennent de manière très honnête que, même s'ils avaient connu les dimensions plus petites de la maison, ils l'auraient tout de même acquise. [ 17 ] Au contrat de vente, l'immeuble est décrit comme suit : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro DEUX MILLIONS NEUF CENT SOIXANTE-DIX-SEPT MILLE NEUF CENT QUINZE (2 977 915) , du cadastre du QUÉBEC , circonscription foncière d' Abitibi .

Le tout avec bâtisses dessus construites, circonstances et dépendances, portant l'adresse […], Amos (Québec) […] . » [ 18 ] Plus loin, le contrat stipule au

titre de la garantie : « Cette vente est faite sans aucune garantie aux risques et périls de l'acheteur. » [ 19 ] Au

titre « DÉCLARATIONS DU VENDEUR » on mentionne : « Le vendeur fait les déclarations suivantes et s'en porte garant : […] Le certificat de localisation préparé par André-François DUBÉ, arpenteur-géomètre, en date du vingt-huit février deux mille douze (28 février 2012), sous le numéro 2 992 de ses minutes, décrit l'état actuel de l'immeuble. » [ 20 ] Au

titre « Déclarations de l'acheteur » il est écrit : « Il (l'acheteur) a pris connaissance du certificat de localisation précité, il s'en déclare satisfait et l'accepte tel quel. » (parenthèse ajoutée par la soussigné

e) Analyse et motifs : [ 21 ] Il appartient aux demandeurs de prouver, de manière prépondérante, que le défendeur a commis une faute entraînant sa responsabilité. Ils doivent en outre prouver, selon le même fardeau de preuve, qu'ils ont subi des dommages et que ceux-ci sont le résultat de la faute du défendeur. [ 22 ] L'

article 1716 du Code civil du Québec [1] établit que le vendeur est tenu de délivrer le bien vendu et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Cette obligation de délivrer le bien vendu comprend celle d'en délivrer la contenance (1720 C.c.Q.). [ 23 ] Il convient de déterminer si la vente s'est faite avec ou sans considération quant à la contenance. [ 24 ] L'auteur Deslauriers [2] écrit : « Dans le cas de ventes immobilières, l'acheteur a acquis en considération de la superficie ou sans considération de la superficie.

En ce dernier cas, l'acheteur ne peut se plaindre. […] Il y a vente d'un bien déterminé sans égard à la contenance lorsque le terrain est vendu et désigné sous son numéro cadastral. » [ 25 ] Ici le prix de vente n'a pas été fixé en fonction du nombre de mètres carrés du terrain ou de la maison. On a acheté un immeuble clairement désigné dont on avait fait une visite préalable. D'ailleurs, les demandeurs reconnaissent que la grandeur n'était pas un considérant majeur dans leur décision d'acheter puisqu'ils affirment bien candidement qu'ils auraient acheté de toute façon. Bien plus, ils

avaient des projets d'agrandissement. [ 26 ] Le contrat de vente renvoie clairement au certificat de localisation réalisé par l'arpenteur Dubé et qui porte la date du 28 février 2012. [ 27 ] Les acheteurs ont déclaré à l'acte de vente signé qu'ils en ont pris connaissance et qu'ils s'en déclarent satisfaits. [ 28 ] À ce certificat de localisation apparaît un plan du terrain et de la maison avec les dimensions de 6,98 m en façade et 6,36 m de côté, soit 483 pi². [ 29 ] Les tribunaux ont maintes fois réitéré que le courtier a une obligation de conseil et de vérification.

À cet effet, la juge Lynne Landry écrivait [3] : « Les agents et courtiers ont donc l’obligation réglementaire de s’assurer des caractéristiques de l’immeuble qu’il (sic) propose (sic) de vendre et ils ne peuvent se fier aux informations qu’ils reçoivent de leur client.

Ils doivent s’assurer que la fiche descriptive reflète la situation véritable de l’immeuble et bien l’expliquer aux futurs acquéreurs. » [ 30 ] Cependant, bien que les dimensions portées à la fiche se révèlent inexactes, ce n'est pas suffisant pour conclure au paiement de dommages. [ 31 ] Le lien de causalité entre la faute et les dommages est rompu en raison de l'existence des faits suivants : − Les dimensions de la maison n'étaient pas un motif déterminant de la décision d'acheter puisqu'on prévoyait un agrandissement; − Les demandeurs ont eu le certificat de localisation entre leurs mains dix-huit de jours avant la signature du contrat; − Ils ont déclaré à l'acte de vente en avoir pris connaissance et s'en déclarent satisfaits. [ 32 ] L'ensemble de la preuve reçue par le Tribunal ne démontre pas, selon la balance des probabilités, que les dimensions de la maison aient eu un caractère déterminant ou important dans la décision d'acheter ni non plus une corrélation entre le prix payé et les dimensions représentées dans la fiche descriptive. [ 33 ] Pour ces motifs, le Tribunal : [ 34 ] REJETTE la réclamation; [ 35 ] Le tout chaque

partie payant ses frais. __________________________________ LUCILLE CHABOT, J.C.Q. Date d’audience : 25 mars 2013