2020 QCCA 893, 2020 QCCA 893

Syndicat des copropriétaires de la première tour des Terrasses du golf c. 9178-5022 Québec inc. 2020 QCCA 893 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027657-188 (450-17-005832-150) DATE : 7 juillet 2020 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA PREMIÈRE TOUR DES TERRASSES DU GOLF SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR 2 DES TERRASSES DU GOLF APPELANTS – mis en cause c. 9178-5022 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – demanderesse conjointe et VILLE DE SHERBROOKE MISE EN CAUSE – demanderesse conjointe ARRÊT [ 1 ] Les appelants, qui étaient mis en cause en première instance, se pourvoient contre un jugement rendu le 5 juin 2018 par la Cour supérieure du district de Saint-François (l’honorable Charles Ouellet) [1] , qui a déclaré que leur approbation n’était pas nécessaire pour que l’intimée puisse aller de l’avant avec son projet de développement résidentiel situé sur le territoire de la ville de Sherbrooke [2] . * * * * * [ 2 ] Les faits, de l’avis des parties, étant correctement résumés par le juge de première instance, on retiendra que le tout débute en 1987 lorsqu’un premier promoteur obtient l’approbation de la Ville pour son projet « d’opération d’ensemble » devant se dérouler en quatre phases et visant la construction de quatre bâtisses de onze étages sur quatre lots différents, lesquelles bâtisses seront détenues en copropriété divise.

Un cinquième lot doit servir de voie d’accès au chemin public. [ 3 ] En 1988, le promoteur construit un premier bâtiment de onze étages sur le lot prévu pour la phase I. En 1990, il fait faillite alors que la construction du deuxième bâtiment commence à peine. C’est en 2002 seulement que la construction de ce bâtiment, lui aussi de onze étages, sera complétée par un autre promoteur. [ 4 ] Puis, en 2007, ce second promoteur vend les lots des phases III et IV à l’intimée. Pour des raisons économiques, cette dernière ne souhaite pas construire les deux tours de onze étages initialement prévues.

Elle projette plutôt d’ériger deux édifices locatifs de six étages. Or, il se trouve que les appelants, qui représentent les copropriétaires des phases I et II, s’opposent catégoriquement à toute modification au projet approuvé par la Ville en 1987.

Ils font valoir que leur accord est nécessaire, une prétention qui reçoit l’aval de la Ville, d’où la requête introductive d’instance conjointe de cette dernière et de l’intimée pour décision sur des points de droit de manière à dénouer l’impasse [3] . * * * * * [ 5 ] Le juge de première instance rejette tout d’abord l’argument de l’intimée selon lequel son projet d’ériger deux tours de six étages serait soustrait à l’approbation des appelants parce que constituant un nouveau projet, district et autonome de celui approuvé en 1987 [4] . [ 6 ] Fait important à noter, cette question n’est pas remise en cause par l’intimée en appel, ni par les appelants qui s’opposaient en première instance à cette prétention de l’intimée. [ 7 ] Tenant donc pour acquis qu’il s’agit toujours du projet approuvé par la Ville en 1987, le juge se penche ensuite sur la nécessité pour l’intimée d’obtenir l’autorisation des copropriétaires des phases I et II pour qu’une demande de modification des phases III et IV soit recevable.

[ 8 ] Le juge note en premier lieu que les appelants ne détiennent aucun droit réel sur les lots devant accueillir les phases III et IV et qu’ils n’ont aucun lien contractuel avec l’intimée [5] . De plus, ni les appelants ni la Ville, qui incidemment n’appelle pas du jugement, n’ont identifié quelque passage dans la réglementation applicable qui viendrait confirmer leur prétention quant à la nécessité d’un tel accord [6] .

Le juge en vient donc à la conclusion que l’approbation du projet de modification par la majorité des copropriétaires des phases I et II n’est pas un préalable à la recevabilité de la demande formulée à la Ville par l’intimée [7] . [ 9 ] Finalement, compte tenu de la conclusion à laquelle il en arrive, le juge ne répond pas à la question subsidiaire soulevée par les parties et portant sur le caractère adjacent à une rue publique des lots visés par les phases III et IV [8] . * * * * * [ 10 ] Il importe dans un premier temps de s’attarder au cadre réglementaire applicable. [ 11 ] Comme les parties et le juge de première instance en font état, l’actuelle notion de « projet résidentiel intégré » est venue remplacer l’ancienne « opération d’ensemble résidentiel » [9] .

Conséquemment, le projet initial, qui se qualifiait d’opération d’ensemble au moment de son approbation en 1987, doit aujourd’hui être traité comme un projet résidentiel intégré. [ 12 ] L’article 1077 du Règlement de zonage n o 3501 , qui avait force de loi en septembre 2014 lorsque l’intimée présente son projet à la Ville, prescrit pour sa

part ce qui suit : 1077. Projet résidentiel intégré non complété Un projet résidentiel intégré non complété, approuvé sous une réglementation antérieure à la présente, peut être réalisé tel qu’approuvé par le conseil municipal. Toute modification à un projet résidentiel intégré, qu’il soit complété ou non, doit être conforme aux dispositions relatives aux projets résidentiels intégrés présentement en vigueur. [ 13 ] Il découle du second alinéa de l’article 1077 que la modification du projet proposée par l’intimée est soumise à l’application du Règlement de zonage n o 3501 en vigueur en 2014. Or, mis à

part la définition de « projet résidentiel intégré » que l’on retrouve au paragraphe 81.0.1 de l’article 9 dudit règlement, les appelants n’invoquent aucune autre disposition réglementaire au soutien de leurs prétentions : 81.0.1 o « projet résidentiel intégré » L’expression « projet résidentiel intégré » désigne un regroupement de plusieurs bâtiments principaux, d’usages résidentiels, localisés sur un seul lot suivant une planification d’ensemble et formant une homogénéité architecturale. La planification, la gestion et la promotion sont d’initiative unique .

Un projet résidentiel intégré est conçu dans le but de favoriser la mise en commun de certains espaces, services ou équipements tels que des aires de stationnement, des allées de circulation, des services d’utilité publique et des aires d’agréments. [Soulignement ajouté] [ 14 ] De l’avis de la Cour, cette disposition qui introduit une notion « d’initiative unique » vise le promoteur et ne saurait être d’aucun secours aux appelants. À l’instar du juge de première instance, la Cour croit qu’elle exclut au contraire la possibilité que les copropriétaires des phases I et II soient considérés comme

partie prenante, avec le promoteur, dans les phases subséquentes du projet [10] . Cette disposition ne peut être interprétée comme donnant aux appelants un droit de veto à l’égard de toute modification au projet. [ 15 ] La position des appelants ne trouve, du reste, aucune assise dans leurs actions passées. Il vaut la peine à cet égard de rappeler que le promoteur initial a obtenu en 1988 un permis de construction de la Ville afin d’ériger un centre communautaire non prévu dans le projet d’origine sur une

partie du lot réservé pour la phase III. Or, le seul syndicat existant à l’époque, soit le Syndicat des copropriétaires de la première tour des Terrasses du golf, ne plaide pas qu’il a donné son accord à l’époque à la modification du projet initial. [ 16 ] Il ressort également de la preuve que la promotion de la phase II a été entièrement assurée par le second promoteur et que les appelants n’ont joué aucun rôle à ce chapitre.

On peut donc en déduire que les différents promoteurs qui se sont succédé au fil des ans ont toujours conservé l’initiative de la planification, de la gestion et de la promotion du projet et il n’y a aucune raison pour que l’intimée fasse exception à cette règle. [ 17 ] Sur le tout, la Cour en vient donc à la conclusion que le juge n’a pas commis d’erreur en déclarant que l’approbation des appelants n’était pas nécessaire à la recevabilité de la demande de modification du projet résidentiel intégré présenté à la Ville par l’intimée. [ 18 ] Enfin, il n’y a pas lieu pour la Cour de se prononcer sur le caractère adjacent à une rue publique des lots de l’intimée visés par les phases III et IV.

Le juge n’a pas cru opportun de répondre à cette question compte tenu des réponses apportées aux autres questions soulevées par les parties et il y a lieu pour la Cour d’adopter la même approche. De plus, le fait que la Ville est au premier chef concernée par cette problématique et qu’elle n’en appelle pas du jugement de première instance milite pour que la Cour fasse preuve de retenue. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 19 ] REJETTE l’appel; [ 20 ] CONFIRME le jugement de la Cour supérieure;

[ 21 ] Avec les frais de justice. JEAN BOUCHARD, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. Me Marc Lalonde Bélanger Sauvé Pour les appelants Me André Lemay Tremblay Bois Mignault Lemay Pour l’intimée Me Tiffany Dorais Chabot Cormier Martel et Associés Pour la mise en cause Date d’audience : 27 mai 2020