2013 QCCQ 9733, 2013 QCCQ 9733

Trudel c. Syndicat de l'Eglise et Claude 2013 QCCQ 9733 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-129234-110 DATE : 9 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBERT TRUDEL […]Ste-Thérèse (QC) […]

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. SYNDICAT DE L'EGLISE ET CLAUDE 782, rue de l'Eglise Verdun (QC) H4G 2M8

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Les réclamations [ 1 ] Robert Trudel réclame du Syndicat de L'Eglise et Claude (le Syndicat) le remboursement de frais de 1 269,42 $.

Ces dépenses ont été encourues en son nom, mais pour le compte du Syndicat, pendant la période du 17 mars 2009 au 30 juin 2010. [ 2 ] La réclamation de 1 269,42 $ couvre le paiement d'assurances, d'honoraires professionnels (comptable et notaire), ainsi que des frais bancaires. [ 3 ] Le Syndicat refuse de payer et se porte demandeur reconventionnel pour récupérer 447 $ en remboursement d'une contribution antérieure qu'aurait dû faire M. Trudel. Offusqué, ce dernier amende sa réclamation initiale pour ajouter des frais administratifs de gestion de 3 250 $. Le contexte [ 4 ] M.

Trudel est propriétaire d'un immeuble situé à Verdun comprenant les numéros civiques 780-782 rue de l'Eglise, et 4110- 4118-4120-4122 rue Claude. Le 6 novembre 2007, la Régie du logement l'autorise à convertir en copropriété divise cet immeuble de six logements [1] . [ 5 ] La déclaration de copropriété divise du 23 octobre 2010 crée le Syndicat de L'Eglise et Claude. À

titre de déclarant, le règlement de l'immeuble nomme M. Trudel seul administrateur provisoire jusqu'à la première élection des administrateurs. [ 6 ] Le 23 avril 2010, M. Trudel vend au Syndicat une unité de rangement située au 4110, rue Claude. Le prix est de 1 $. Le 24 avril 2010, il remet sa démission à

titre d'administrateur et de nouveaux administrateurs entrent en fonction du 1 er mai 2010 jusqu'au 30 avril 2011. Analyse Les honoraires du notaire [ 7 ] En avril ou mai 2010, M. Trudel paie les honoraires et déboursés du notaire (556,50 $, taxes incluses) pour la vente de l'espace de rangement. Le Syndicat accepte, le 24 avril 2010, de déduire ces honoraires et déboursés du compte de l'unité détenue par M. Trudel. [ 8 ] Une lettre du Syndicat du 3 novembre 2010 indique un refus de paiement parce que ces frais auraient dû « faire

partie intégrante de la déclaration de copropriété dès le départ ». Ce refus n'est pas justifié. Le Syndicat doit rembourser à M. Trudel les honoraires et déboursés du notaire de 556,50 $ parce qu'il n'a pas démontré que ces frais avaient été déduits des frais de condo.

Les honoraires du comptable [ 9 ] Au printemps 2010, M. Trudel éprouve de sérieux problèmes de santé dont il garde encore des séquelles visibles probablement permanentes. [ 10 ] Incapable de gérer correctement ses affaires, il requiert l'aide d'un comptable pour calculer la portion des frais d'assurances attribuables à chaque copropriétaire selon la date d'acquisition de son unité. [ 11 ] Ces frais s'élèvent à 632,10 $ selon l'état de compte du 19 mai 2010.

Il est vrai que la répartition aurait dû être faite au moment de la vente des unités mais, en l'absence de quittance, rien ne s'objecte à ce que chacun assume sa juste part. [ 12 ] Le 3 novembre 2010, le Syndicat refuse d'assumer et répartir ces frais en disant simplement que « ce service ayant été réclamé afin de faire votre reddition de compte ». Compte tenu des circonstances, M. Trudel a agi en administrateur prudent et il a droit au remboursement des frais de 632,10 $.

Les frais d'assurances [ 13 ] La page 2 de la pièce P-3 établit la répartition des frais d'assurances entre les copropriétaires pour la période du 17 mars 2009 au 30 juin 2010, en tenant compte des dates de vente des unités et de la portion pour le fonds de prévoyance. [ 14 ] Le 3 novembre 2010, le Syndicat refuse de payer ces frais et de les répartir car les contributions au fonds de prévoyance n'auraient pas été faites par M. Trudel. Selon la preuve présentée, le Tribunal retient à cet égard les calculs de la pièce D-6 et considère les deux dettes éteintes par compensation.

Les frais administratifs de 3 250 $ et la demande reconventionnelle de 447 $ [ 15 ] Le Tribunal rejette ces réclamations faute de preuve suffisante. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE le Syndicat de L'Eglise et Claude à verser à Robert Trudel 1 188,60 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue par l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 23 octobre 2010, plus les frais judiciaires de 100 $; __________________________________ L'Honorable Jean-F. Keable Date de la mise en demeure: 22 octobre 2010 Date de la demande: 13 décembre 2010 Date d’audience : 30 août 2013