2023 QCCQ 9375, 2023 QCCQ 9375

Pelletier c. Barriault 2023 QCCQ 9375 COUR DU QUÉBEC « division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N°: 700-32-035594-207 DATE : 20 novembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE CLICHE, C.Q. MARIE-LISE PELLETIER et JEAN BELLEMARE Demandeurs c.

NORMAND BARRIAULT et LOUISE ÉTHIER et JONATHAN MORIN et 9091-8665 QUÉBEC INC. faisant affaires sous la raison sociale de VIA CAPITALE RIVE-NORD et FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC (FARCIQ) Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Madame Marie-Lise Pelletier et Monsieur Jean Bellemare (les demandeurs) réclament 16 400 $, réduits volontairement à 15 000 $, solidairement à tous les défendeurs soutenant avoir été induits en erreur en regard de l’évaluation municipale de l’immeuble dont ils ont fait l’acquisition auprès des codéfendeurs, Madame Louise Éthier et Monsieur Normand Barriault. [ 2 ] Les codéfendeurs Jonathan Morin et 9091-8665 Québec inc., faisant affaires sous le nom de Via Capitale Rive-Nord (Via Capitale), sont respectivement courtier et agent immobilier impliqué dans cette transaction de vente. [ 3 ] Enfin, le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) est poursuivi à

titre d’assureur responsabilité professionnelle pour toute faute ayant pu être commise par Monsieur Morin. [ 4 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de la réclamation des demandeurs soutenant que ces derniers ont fait l’acquisition de l’immeuble en litige en toute connaissance de cause et, qu’à tout événement, ils n’ont subi aucun préjudice. [ 5 ] Enfin, Monsieur Morin et Via Capitale soulèvent l’irrecevabilité de la réclamation des demandeurs du fait qu’ils ont signé l’acte de vente après avoir été informés que la valeur uniformisée de l’immeuble, aux fins de taxation, était inférieure à celle indiquée à la fiche

descriptive et au compte de taxes qu’ils avaient reçu quelques mois auparavant. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Le codéfendeur, Monsieur Morin, a-t-il commis une faute professionnelle pouvant engager sa responsabilité ainsi que celle de Via Capitale à l’égard des demandeurs? 2. Dans la négative, les codéfendeurs, Madame Éthier et M. Barriault, doivent-ils être tenus responsables à l’égard des demandeurs à

titre de vendeurs de l’immeuble en litige?

CONTEXTE [ 6 ] Au cours de l’année 2019, les demandeurs cherchent à faire l’acquisition d’un immeuble dans le but de l’habiter et de le rénover. [ 7 ] À cette époque, Madame Éthier et Monsieur Barriault sont propriétaires d’une résidence de type plain-pied située sur un terrain composé des lots [1] et [2] du cadastre du Québec, circonscription foncière de Deux-Montagnes, possédant une superficie totale de 63 282.08 pieds carrés ou de 5 879.10 mètres carrés. [ 8 ] De plus, ils sont propriétaires d’un terrain vague contigu aux deux autres, portant le numéro [3], d’une superficie de 27 104.59 pieds carrés ou de 2 518.1 mètres carrés. [ 9 ] Le 24 septembre 2019, un nouveau lot, portant le numéro 6323096, est créé en remplacement des lots [1] et [2] et d’une

partie du lot [3]. [ 10 ] Ce n’est cependant que le 1 er janvier 2020 que le rôle de taxation foncière de la Ville de Mirabel est modifié afin de refléter la création de ce nouveau lot. [ 11 ] En effet, le rôle de taxation existant au cours de cette période, soit le rôle triennal 2017 à 2019, réfère aux trois lots ci-devant mentionnés dont la valeur non uniformisée et uniformisée est respectivement de 382 300 $ et de 397 529 $ en date du 1 er janvier 2019. [1] [ 12 ] Au cours du mois d’octobre de la même année, Madame Éthier et Monsieur Barriault donnent mandat à Monsieur Morin de vendre leur propriété au nom de Via Capitale. [ 13 ] Dans le cadre de l’exécution de son contrat de courtage, Monsieur Morin prépare la fiche descriptive de leur propriété mise en vente, soit deux lots [1] et [2] remplacés par celui portant le numéro 6323096. [ 14 ] Cette fiche réfère uniquement à ce lot comme étant celui mis en vente et possédant une superficie de 63 282.08 pieds carrés. [ 15 ] Cependant, il y inscrit les informations apparaissant au rôle d’évaluation alors en vigueur, lequel englobe les trois lots dont ses clients sont propriétaires, tout en y ajoutant que la valeur de l’immeuble mis en vente, aux fins de taxation, est de 382 300 $. [ 16 ] Les demandeurs, manifestant leur intérêt d’en faire l’acquisition, rencontrent Monsieur Morin sans être représentés par un courtier immobilier. [ 17 ] Celui-ci, agissant alors à

titre de courtier collaborateur, leur remet la fiche descriptive en question, laquelle contient cependant la note suivante au bas de sa dernière page : « Info courtier collaborateur Dimensions du lot et taxes à corriger puisqu’un lot a été séparé de l’ensemble et sera conservé par les vendeurs afin de s’y construire une plus petite maison » [ 18 ] Les demandeurs sont informés de l’existence du troisième lot appartenant à Madame Éthier et à M.

Barriault, soit celui portant le numéro [3], mais refusent d’en faire l’acquisition pour des raisons financières. [ 19 ] En plus de prendre connaissance de la fiche descriptive préparée par Monsieur Morin, ils reçoivent de ce dernier la copie du rôle d’évaluation de la Ville de Mirabel, portant la date du 17 octobre 2019, contenant les informations déjà mentionnées. [ 20 ] Ils affirment cependant ne pas avoir remarqué la note inscrite au bas de la dernière page de la fiche descriptive ajoutant que Monsieur Morin ne leur a fourni aucune information ni explication à ce sujet. [ 21 ] Ce dernier nie catégoriquement cette version des faits. [ 22 ] En effet, il soutient au contraire les avoir informés que la valeur pour fins de taxation des deux lots mis en vente n’est pas celle inscrite à la fiche descriptive et que cette valeur ne sera connue qu’au cours du mois de janvier 2020. [ 23 ] Il reconnaît cependant ne pas se souvenir d’avoir attiré leur attention sur la note apparaissant à la dernière page de sa fiche descriptive. [ 24 ] C’est dans ce contexte que le 19 décembre 2019 que les demandeurs déposent une promesse d’achat, préparée avec la collaboration de Monsieur Morin, dans le but de faire l’acquisition de l’immeuble en litige pour la somme de 350 000 $. [ 25 ] Celle-ci est acceptée par Madame Éthier et Monsieur Barriault sous réserve de certaines modifications ne portant pas sur le prix de vente offert. [2] [ 26 ] Les demandeurs estiment alors faire une très bonne affaire croyant que le prix convenu est alors inférieur de 32 300 $ par

rapport à sa valeur aux fins de taxation. [3] [ 27 ] Le 1 er janvier 2020, le lot 6232096 est porté au rôle d’évaluation de la Ville de Mirabel au terme du rôle triennal 2020-2022. [4] [ 28 ] Ce rôle indique que celui-ci possède une superficie de 5 887.2 mètres carrés, soit 63 367,14 pieds carrés, et que sa valeur uniformisée pour ce rôle est établie à 369 700 $. [ 29 ] Celui-ci indique que pour le rôle triennal 2017-2019 sa valeur était de 333 400 $ et de 346 736 $ à

titre de valeur uniformisée aux fins d’établir les droits de mutation. [ 30 ] Dans la

partie de ce rôle intitulé « taxes foncières annuelles 2019 », sa valeur imposable est cependant la même que celle indiquée au rôle en vigueur durant cette même période pour l’ensemble des lots [1],[2] et [3], soit 382 300 $. [ 31 ] Le 13 janvier 2020, un certificat de localisation est préparé et signé par l’arpenteur géomètre, Monsieur Guillaume Paquette, à demande de Madame Éthier et de Monsieur Barriault, concernant les lots [1] et [2]. [5] [ 32 ] Celui-ci spécifie la création, le 24 septembre 2019, du nouveau lot 6323096 en remplacement des lots [1] et [2] et d’une

partie du lot [3]. [ 33 ] Le 28 février 2020, les parties se présentent chez le notaire, Me Timothée Bertault-Davidson, afin de conclure la transaction de vente entre les demandeurs et les codéfendeurs, Madame Éthier et Monsieur Barriault. [ 34 ] Lorsque le notaire instrumentant procède à la lecture de la

partie de son acte de vente traitant des droits de mutation et lors de ses explications données à propos des ajustements de taxes, les demandeurs soutiennent qu’ils sont avisés pour la première fois que la valeur de l’immeuble, aux fins de taxation pour l’année 2019, serait de 333 400. [6] [ 35 ] Ils affirment être alors étonnés et choqués au point de ne pas être en mesure de réagir. [ 36 ] Ils estiment cependant ne pas avoir d’autre option que de signer l’acte de vente étant donné qu'ils habitent alors temporairement dans une unité de copropriété divise suivant la vente de leur ancienne résidence. [ 37 ] L’acte de vente est donc signé par les parties contractantes sans opposition de leur part. [ 38 ] Cet acte indique qu'ils reconnaissent avoir reçu copie du certificat de localisation de l’immeuble vendu portant la date du 20 janvier 2020. [ 39 ] Lors de l’instruction et malgré son peu de souvenirs de cette rencontre, le notaire Bertault-Davidson précise que les demandeurs ont alors en leur possession le compte de taxes de l’immeuble portant la date du 20 février 2020, tout comme l’affirme la codéfenderesse, Madame Éthier. [ 40 ] Il précise que l’acte de vente, dont il a fait la lecture, indique que le montant constituant la base d’imposition du droit de mutation n’est pas de 333 400 $, mais bien de 369 700 $ soit sa valeur uniformisée en vigueur à cette dernière date. [ 41 ] Aucune discussion n’a lieu entre les parties contractantes entre le dépôt de la promesse d’achat par les demandeurs et leur signature de l’acte de vente. [ 42 ] Au cours du mois de juillet 2020, ces derniers mettent en demeure les défendeurs de leur verser 16 000 $ représentant la somme qu’ils estiment avoir payé en trop en raison d’informations erronées leur ayant été communiquées par Monsieur Morin quant à la valeur de l’immeuble, aux fins de taxation, qu’ils retiennent comme étant de celle de 333 400 $. [7] [ 43 ] Ils affirment qu’ils n’auraient jamais payé un prix supérieur à ce montant pour en faire l’acquisition. [ 44 ] Sans réponse de la part des défendeurs, c’est finalement le 24 août suivant qu’ils déposent leur réclamation contre eux dans le cadre du présent litige.

ANALYSE 1 .

Le codéfendeur, Monsieur Morin, a-t-il commis une faute professionnelle pouvant engager sa responsabilité ainsi que celle de Via Capitale à l’égard des demandeurs? [ 45 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 46 ] Il revenait aux demandeurs de démontrer le bien-fondé de leur réclamation et des faits qui la supportent selon la balance des probabilités suivant le premier alinéa de l’article 2803 et l’article 2804 du Code civil Québec ( C.c.Q. ). [8] [ 47 ] Tant l’agence immobilière que le courtier immobilier agissant en son nom sont soumis aux dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier [9] ainsi qu’aux règlements applicables en vertu de cette loi. [ 48 ] L’un de ces règlements, pertinent au présent litige, et celui intitulé « Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité » (le Règlement). [10] [ 49 ] Les demandeurs reprochent à Monsieur Morin et à Via Capitale de les avoir induits en erreur quant à la valeur de l’immeuble qu’ils ont promis d’acquérir en décembre 2019 en indiquant sur la fiche descriptive que celui-ci avait une valeur de 382 300 $ alors que celle-ci était plutôt, selon eux, de 333 400 $.

[ 50 ] Ils soutiennent donc que ces derniers ont contrevenu à leurs obligations légales énoncées principalement aux articles suivants du Règlement, soit : 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration.

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou que l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les autres parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou que l’agence pour laquelle il agit, représente ou les autres parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 112. Le titulaire de permis, ou quiconque fait la promotion de services de courtage immobilier, ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire des représentations ou des publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous silence un fait important. […] [ 51 ] Le non-respect par un courtier immobilier de ses obligations ci-devant énoncées, agissant à

titre de courtier inscripteur et collaborateur, y compris au nom de l’agence immobilière qu’il représente, constitue une faute extracontractuelle commise envers l’acheteur suivant l’

article 1457 C.c.Q. [11] [ 52 ] Cependant, pour que sa responsabilité soit engagée envers lui, avec lequel il n’a aucun lien contractuel, l’acheteur doit démontrer non seulement la commission d’une faute par le courtier immobilier, mais aussi les dommages qu’il a subis et le lien de causalité entre cette faute et ces mêmes dommages. [ 53 ] L’absence de preuve prépondérante de l’un de ces trois éléments, à la base de tout recours en responsabilité civile extracontractuelle, doit entraîner le rejet de la réclamation en dommages de l’acheteur. [ 54 ] Dans le présent cas, la fiche descriptive de l’immeuble en litige, préparée par Monsieur Morin, peut porter à confusion étant donné que la valeur indiquée de l’immeuble vendu, aux fins de taxation, est erronée, et ce, à la connaissance de ce dernier. [ 55 ] Ces informations n’auraient pas dû être indiquées dans cette fiche alors qu’il ne connaît pas encore la valeur aux fins de taxation municipale du lot 6323096 nouvellement créé. [ 56 ] La note apparaissant au bas de la dernière page de cette fiche se devait, à tout le moins, d’indiquer que non seulement les dimensions du lot vendu et le coût des taxes foncières et scolaires devaient être corrigés, mais aussi sa valeur aux fins de taxation municipale. [ 57 ] Cependant, la preuve est contradictoire quant aux informations que les demandeurs auraient reçues ou non à ce sujet par Monsieur Morin. [ 58 ] De plus, ces derniers ont eu accès au compte de taxes existant au moment du dépôt de leur promesse d’achat, lequel indiquait qu’il comprenait trois lots et non uniquement les deux qu’ils souhaitaient acquérir. [ 59 ] À cela s’ajoute le fait qu’ils ont aussi reconnu, à la page 5 de l’acte de vente, avoir pris connaissance du certificat de localisation daté du 13 janvier 2020, et ce, préalablement à leur signature de l’acte de vente. [ 60 ] Or, ce certificat et le plan y étant annexé précisent que le lot vendu, portant le numéro 6323096, en plus d’avoir été créé le 24 septembre 2019 par le remplacement des deux lots vendus et d’une

partie du lot [3], tous trois lots inscrits au compte de taxes foncières, est d’une superficie de 5 887.2 mètres carrés alors que celle indiquée à ce compte est de 8 397.200 mètres carrés pour l’ensemble de ces mêmes trois lots. [ 61 ] Les demandeurs, ayant volontairement décidé de ne pas acheter le lot [3], ont donc manqué de vigilance en croyant erronément que la valeur de l’immeuble vendu, aux fins de taxation, était de 382 300 $, et ce, malgré les informations dont ils disposaient et même en retenant leur version des faits quant à l’absence d’informations fournies à ce sujet par Monsieur Morin. [ 62 ] Or, indépendamment de cette conclusion et même si une faute pouvait être retenue à l'endroit de ce dernier, les demandeurs ont signé l’acte de vente en toute connaissance de cause et sans opposition ni commentaire de leur part.

[ 63 ] La doctrine tout comme la jurisprudence considèrent que dans une telle situation et en l’absence d’une clause de non- renonciation à leur recours apparaissant à l’acte de vente, comme dans le présent cas, leur réclamation en dommages ou en diminution de prix doit être rejetée. [12] [ 64 ] De plus, ce n’est pas par contrainte ni suivant de fausses représentations qu’ils ont décidé, malgré tout, de signer l’acte de vente. [ 65 ] Par conséquent, les motifs ci-devant mentionnés justifient à eux seuls le rejet de leur recours. [ 66 ] Mais il y a plus. [ 67 ] En effet, les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer, de manière prépondérante, que bien qu’ils aient pu être trompés par la valeur foncière de l’immeuble inscrite à sa fiche descriptive, ils auraient pu en faire l’acquisition à un prix maximum de 333 400 $ alors que celui-ci était offert en vente à 365 000 $. [13] [ 68 ] En effet, leurs vendeurs n’ont jamais témoigné ni autrement reconnu qu’ils auraient accepté de vendre leur propriété au prix de 333 400 $. [ 69 ] De plus, comme le souligne avec justesse la juge Louise Lévesque, C.Q., dans son jugement rendu le 18 mars 2022 dans l’affaire Vézina c. 9049-8049 Québec inc. : [14] « [16] […] le Tribunal tient à préciser que l’évaluation municipale réalisée aux fins de la taxation d’une municipalité est faite sans examen individuel de la propriété, de telle sorte qu’elle ne constitue qu’un indice parmi d’autres aux fins de la détermination de la valeur réelle d’une propriété. » [ 70 ] Enfin, selon le compte de taxes émis le 1 er janvier 2020, la valeur uniformisée du lot 6323096, établie à 346 736 $ pour le rôle triennal 2017-2019, tient compte du marché immobilier 18 mois avant son entrée en vigueur, et ce, conformément à l’article 46 de la Loi sur la fiscalité municipale . [15] [ 71 ] Cette valeur avait donc été établie, aux fins de taxation, en date du 1er juillet 2015. [ 72 ] C’est d’ailleurs pourquoi sur ce compte apparaît une valeur uniformisée de 369 700 $, pour ce même lot, valeur qui fut donc établie en date du 1 er juillet 2018, et ce, pour le rôle triennal 2020-2022. [ 73 ] En conclusion, les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer, selon la balance des probabilités, qu'ils ont subi une perte de 16 400 $ en achetant l’immeuble en litige, le 28février 2020, au prix de 350 000 $. [ 74 ] Au contraire, il semble qu’à cette date, l’immeuble pouvait avoir une valeur marchande correspondant minimalement à sa valeur uniformisée établie depuis le 1 er juillet 2018 et portée au rôle triennal 2020-2022, soit 369 700 $. [ 75 ] D’ailleurs, « il est bien établi que l’évaluation municipale, bien que pertinente dans l’évaluation de la juste valeur marchande d’une propriété, n’est pas représentative, à elle seule, de la juste valeur marchande de cette propriété ». [16] [ 76 ] Par conséquent, la réclamation des demandeurs dirigée contre les codéfendeurs, Monsieur Jonathan Morin et Via Capitale, doit être rejetée. 2.

Les codéfendeurs, Madame Éthier et M. Barriault, doivent-ils être tenus responsables à l’égard des demandeurs à

titre de vendeurs de l’immeuble en litige? [ 77 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 78 ] D’abord, les règles concernant la garantie légale de qualité, communément appelée la garantie contre les vices cachés, sont inapplicables au présent litige étant donné les informations fournies aux demandeurs avant la conclusion de la transaction de vente. [ 79 ] Par conséquent, le recours de ces derniers, dirigé contre leurs vendeurs, ne peut donc être basé que sur celles applicables en matière de responsabilité contractuelle et qui inclut celle d’agir de bonne foi, et ce, suivant les articles suivants du C.c.Q. : 6.

Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 80 ] Tout comme les règles applicables en matière de responsabilité extracontractuelle, il revenait aux demandeurs de démontrer la commission d’une faute contractuelle commise par leurs vendeurs, incluant leur absence de bonne foi, les dommages qu’ils ont subis et le lien de causalité entre ces deux éléments.

[ 81 ] De façon plus spécifique, ils soutiennent que leurs vendeurs doivent être tenus responsables envers eux du fait que leur mandataire, Monsieur Morin, aurait lui-même commis une faute en les induisant en erreur quant à la véritable valeur, aux fins de taxation, de l’immeuble mis en vente. [ 82 ] Ils s’appuient donc ainsi sur les dispositions prévues à l’

article 2160 C.c.Q. 2160. Le mandant est tenu envers le tiers des actes accomplis par le mandataire dans l’exécution et les limites du mandat, sauf si, par la convention ou les usages, le mandataire est seul tenu.

Il est aussi tenu des actes qui excédaient les limites du mandat et qu’il a ratifiés. [ 83 ] Or, pour les motifs déjà énoncés par le Tribunal en réponse à la première question en litige, les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer, selon la balance des probabilités, avoir subi un dommage en faisant l’acquisition de l’immeuble en litige au prix de 350 000 $, et ce, même si Monsieur Morin a pu commettre une faute quant aux informations inscrites à la fiche descriptive de l’immeuble ou en s’abstenant de leur fournir toute information pertinente à ce sujet comme ils le prétendent. [ 84 ] De plus, l’absence de bonne foi de leurs vendeurs n’a aucunement été démontrée. [ 85 ] Par conséquent, la réclamation des demandeurs doit aussi être rejetée en ce qui concerne ces derniers.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 86 ] REJETTE la réclamation des demandeurs dirigée contre tous les défendeurs; [ 87 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ Pierre Cliche , j.c.q. Date d’audience : Le 2 octobre 2023