2014 QCCQ 8846, 2014 QCCQ 8846

Annan c. Marino-Primiani 2014 QCCQ 8846 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-130572-110 DATE : 10 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SARA ANNAN […]Montréal (Qc) […] Demanderesse c.

CARMELA MARINO-PRIMIANI et ANTONIO MARINO-PRIMIANI […]Montréal (Qc) […] Défendeurs et DELILA KANOU […] Laval (Qc) […] et MOHAMED KARNIB […] Montréal-Nord (Qc) […] Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame des défendeurs la somme de 7 000$ en dommages suite au non-respect par les défendeurs de leur engagement à régler, avant la signature de l'acte de vente, le problème de ventilation sur le toit de leur résidence. [ 2 ] Cette somme se divise comme suit : ❖ 4 557,07$ pour effectuer les réparations à la toiture; ❖ 2 442,98$ pour dommages moraux. [ 3 ] Les défendeurs nient devoir ce montant, alléguant que, selon leur expert, ce type de toiture ne requiert aucune ventilation. [ 4 ] Se portant demandeurs reconventionnels, ils réclament à leur tour de la demanderesse qu'elle fasse libérer la somme de 5 000$ retenue par le notaire instrumentant qui a procédé à la vente de l'immeuble afin que cette somme, faisant

partie du prix de vente, leur soit remise. [ 5 ] Les défendeurs appellent au litige Me Delila Kanou, notaire, pour qu'elle leur remette ladite somme de 5 000$ qu'elle détient en fidéicommis, de même que Mohamed Karnib, copropriétaire de l'immeuble avec la demanderesse principale, lui réclamant ainsi qu'à la demanderesse la somme de 2 000$ en dommages pour troubles et inconvénients. LES FAITS

[ 6 ] Le 28 juin 2011, la demanderesse s'est portée acquéreur avec son conjoint (l'appelé Karnib) du duplex appartenant aux défendeurs et abritant la résidence de ceux-ci à Montréal-Nord.

L'acte de vente fut reçu par Me Delila Kanou, notaire (l'appelée). [ 7 ] Le rapport d'inspection pré-achat (P-2) mentionne que le taux d'humidité est trop élevé dans le sous-sol et recommande à sa page 20 qu'un spécialiste en ventilation vérifie l'état du toit. [ 8 ] L'agent d'immeuble de la demanderesse a demandé aux défendeurs de faire en sorte, avant la signature de l'acte de vente, d'assurer une meilleure ventilation, et a fait ajouter une clause à cet effet au document pré-contractuel (offre d'achat amendée MO- 145654).

Mais rien n'a été fait. [ 9 ] Le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire Kanou a suggéré de retenir en fidéicommis la somme de 5 000$ sur le prix de vente en attendant que ce problème soit réglé, ce qui fut fait. [ 10 ] Le 7 juillet 2011, Entreprise Raymond Lachapelle, couvreur, envoyait une lettre au courtier des défendeurs, monsieur Gentile, comme quoi la toiture était construite « de façon thermos » et, de ce fait, n'exigeait pas de ventilation.

Cette courte lettre est produite comme pièce P-7. [ 11 ] La demanderesse demande à quatre entreprises spécialistes en toiture de venir vérifier et de lui soumettre un prix relatif aux travaux nécessaires pour installer une ventilation appropriée, conformément aux conclusions de son inspecteur Wael Nehme.

Ces soumissions sont produites comme pièces P-3 à P-6. [ 12 ] Une mise en demeure (P-9) est envoyée aux défendeurs (les vendeurs) le 12 août 2011 et leur réclame 4 557$ qui est le coût de la cinquième soumission (Les Toitures Nadon inc.), considéré comme étant le prix moyen des cinq entreprises consultées pour soumission. [ 13 ] Une seconde mise en demeure fut envoyée le 19 septembre 2011 (livrée le 21 septembre si l'on en croit le récépissé postal); elle est produite comme pièce P-11 et réclame, en plus des 4 557$ exigés auparavant, une somme additionnelle de 2 500$ pour le stress et les inconvénients subis. [ 14 ] Le conjoint de la demanderesse, copropriétaire de l'immeuble et appelé dans cette cause, confirme le témoignage de la demanderesse selon lequel personne n'est venu au nom des vendeurs vérifier la toiture.

Seules les cinq entreprises qui ont présenté leurs soumissions sont venues et leurs représentants sont montés sur la toiture afin de bien l'évaluer. [ 15 ] Le fils des défendeurs, Dominic Primiani, est venu dire à l'audience qu'il a habité cette résidence avant de se marier en 1982. L'immeuble a été construit selon les normes des années '60 et a été rénové. Il admet toutefois qu'il y avait de l'humidité au sous-sol. L'ANALYSE [ 16 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse – et cela vaut tant en demande principale qu'en demande reconventionnelle ou en garantie – doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » 1. La demande principale [ 17 ] En ce qui concerne la demande principale, le Tribunal estime que la demanderesse a prouvé avec succès le bien fondé de sa réclamation. [ 18 ] En effet, la preuve démontre que les défendeurs n'ont pas respecté leur engagement tel que souscrit à l'offre d'achat amendée MO-145654, qui se lit comme suit: « M2.3 Autres modifications : Suite à l'inspection fait (sic) par Monsieur Wael Nehme, Inspecteur en bâtiment, voici le rapport.

Tel que mentionnée (sic) au rapport. Des travaux majeurs doivent être entrepris.

L'acheteur exige sans délai et avant la signature de l'acte de vente, aux frais du vendeur d'avoir la même compagnie qui a installé le toit ou d'autres compagnie (sic) légitime (sic) d'installer le (sic) ventilation sur le toit, au besoin. » [ 19 ] Cette offre amendée fut signée tant par l'acheteur que par le vendeur mais elle ne fut pas respectée par ce dernier. [ 20 ] Le Tribunal estime raisonnable de la part de la demanderesse d'avoir pris le montant moyen parmi les soumissions reçues et accorde à celle-ci le montant de 4 557$ pour les travaux à entreprendre sur le toit. [ 21 ] En effet, le Tribunal trouve très peu convaincante la lettre de Entreprise Lachapelle (P-7) qui se lit sur deux lignes.

Aucun représentant de cette entreprise n'est venu témoigner malgré le subpoena qui lui a été envoyé. La lettre P-7 a été produite par le courtier inscripteur, Giacinto Gentile. Le Tribunal ne peut évidemment considérer cette très courte lettre comme étant une expertise, et ce d'autant moins que personne de cette entreprise ne s'est présenté à la résidence de la demanderesse pour vérifier l'état de la toiture. Cette lettre a-t-elle été écrite sur simple examen d'une photo de la toiture? On serait tenté de le croire.

[ 22 ] Le Tribunal préfère donc s'en remettre au rapport d'inspection pré-achat et aux soumissions en cette matière. [ 23 ] La demanderesse réclame de plus un montant de 2 443$ en dommages pour le stress et les inconvénients subis. Compte tenu du trouble que cette attente lui a occasionné, sans compter le dérangement et les démarches pour obtenir les cinq soumissions, le Tribunal est d'avis qu'un dédommagement de 1 000$ est de mise.

La demande reconventionnelle et en garantie [ 24 ] Les défendeurs réclament de la notaire Delila Kanou qu'elle leur remette la somme de 5 000$ détenue en fidéicommis par elle depuis la signature de l'acte de vente. [ 25 ] Cette somme leur appartient et il y a lieu qu'ils la récupèrent puisqu'ils sont appelés par le présent jugement à dédommager la demanderesse pour les travaux qu'ils ont omis d'effectuer au niveau de la ventilation de leur ancien immeuble. [ 26 ] Par ailleurs, le Tribunal ne retient pas la réclamation de 2 000$ que les défendeurs adressent au défendeur en garantie Mohamed Karnib et à la demanderesse puisque, selon la preuve, ceux-ci n'ont causé aucun dommage aux défendeurs. [ 27 ] En effet, pour accorder des dommages, la

partie qui les réclame doit prouver la faute de la

partie adverse, les dommages subis et le lien de causalité entre la faute et les dommages. Or, cette preuve n'a pas été faite. Ces derniers n'ont donc droit à aucun dédommagement. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation de la défenderesse; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 5 557$ avec intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 août 2011, ainsi que les frais de timbre judiciaire au montant de 159$; ORDONNE à l'appelée en garantie, la notaire Delila Kanou, de remettre aux défendeurs la somme de 5 000$ qu'elle détient en fidéicommis, dans un délai de cinq (5) jours de la notification du présent jugement, sans frais; REJETTE la réclamation des défendeurs contre l'appelé en garantie Mohamed Karnib, sans frais. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 22 avril 2014