2014 QCCQ 7480, 2014 QCCQ 7480

Soirot Marchand c. Fournier 2014 QCCQ 7480 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-058445-130 DATE : 11 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ CHRISTELLE SOIROT MARCHAND Demanderesse c.

SÉBASTIEN FOURNIER et DANIEL FERLAND Défendeurs et M e MARIE-JOSÉE MONTMINY Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JS1236 [ 1 ] La demanderesse Christelle Soirot Marchand réclame de ses acheteurs, les défendeurs Fournier et Ferland, la somme de 5 000 $ retenue lors de la vente de son immeuble. [ 2 ] Dans une convention sous seing privé préparée et signée simultanément à l'acte de vente, une somme de 5 000 $ était confiée à la notaire instrumentant de la vente M e Marie-Josée Montminy dans le but de s'assurer que le vendeur finisse à ses frais le revêtement d'asphalte des quatre stationnements situés du côté gauche de l'immeuble. [ 3 ] Christelle Soirot Marchand dit avoir complété ces travaux et réclament le paiement de cette somme. [ 4 ] Les défendeurs contestent parce que la demanderesse est incapable de fournir les factures de ces travaux. [ 5 ] La juridiction de la Division des petites créances semble mise en cause par les défendeurs lorsqu'ils invoquent le fait que la somme de 5 000 $ est déposée en fiducie auprès de M e Marie-Josée Montminy.

Les défendeurs réclament également 1 000 $ au motif que le refus de fournir les factures de la pose de l'asphalte constitue un abus de droit. [ 6 ] Il s'agit donc de déterminer si les conditions pour que la demanderesse Christelle Soirot Marchand soit payée de la dernière tranche de 5 000 $ pour la vente de son immeuble sont rencontrées.

CHRONOLOGIE DES ÉVÉNEMENTS [ 7 ] Christelle Soirot Marchand est propriétaire d'un immeuble à appartements.

Le 23 août 2010, elle reçoit de Ville de Lévis un avis de non-conformité réclamant, entre autres, l'aménagement d'un stationnement du côté nord du bâtiment. [ 8 ] La demanderesse engage un entrepreneur, Pavage Terrassement Latulippe, pour effectuer les travaux correctifs. [ 9 ] Ceux-ci excavent le terrain, posent les bordures et mettent le matériel suffisant pour que l'ouvrage soit prêt à recevoir l'asphalte. [ 10 ] Pour des raisons que la preuve ne permet pas de déterminer, la bisbille s'installe entre la demanderesse et son entrepreneur: ce dernier ne pose pas l'asphalte. [ 11 ] Or, au début de l'année 2012, le stationnement étant toujours sans asphalte, Christelle Soirot Marchand met son immeuble en vente. [ 12 ] Le 13 février 2013, elle s'entend avec les défendeurs pour la vente de l'immeuble au moyen des formulaires usuels de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 13 ] Cette entente contient la clause suivante: modifications 1 o Les travaux de préparation pour poser le revêtement d'asphalte ont été effectués à l'été 2011.

Le vendeur fera finir à ses frais le revêtement d'asphalte au plus tard le 30 juin 2012. Le notaire retiendra une somme de cinq mille dollars ($5,000 - ) jusqu'à pleine réalisation des travaux. Les travaux à exécuter sont situés côté gauche de l'immeuble (4 stationnements) [ 14 ] Le 20 avril 2012 les parties signent l'acte formel de vente devant M e Marie-Josée Montminy notaire à Lévis. [ 15 ] L'acte de vente ne parle en rien d'une retenue quelconque ou de travaux d'asphaltage sur le stationnement. [ 16 ] Cependant, simultanément, les parties signaient une convention sous seing privé (pièce P-7).

Le document a été préparé par M e Montminy et se lisait comme suit: 1 o Les parties ont signé une promesse d'achat le 13 février 2012 ainsi qu'une modification à la promesse d'achat le 14 février 2012 relativement à l'immeuble situé au […], Saint-Étienne-de-Lauzon, province de Québec, G6J 1A6. 2 o La modification stipule que le vendeur s'engage à finir, à ses frais, le revêtement d'asphalte des quatre (4) stationnements situés du côté gauche de l'immeuble au plus tard le 30 juin 2012. 3 o La modification stipule également qu'une somme de cinq mille dollars (5 000,00 $) sera conservée en fidéicommis par Me Marie-Josée Montminy, notaire mandatée par l'acquéreur, jusqu'à ce que les travaux soient terminés et que le service de l'urbanisme de la Ville de Lévis ait approuvé les travaux et ce, à l'entière satisfaction de l'acquéreur. 4 o Dès que le service de l'urbanisme de la Ville de Lévis émettra une lettre stipulant que les stationnements sont conformes et que l'acquéreur aura avisé le notaire, par écrit, que les travaux et l'état de l'immeuble sont à son entière satisfaction, la somme de cinq mille dollars (5 000,00 $) sera remise au vendeur. 5 o Le terrain devra être remis dans l'état où il était au moment de la signature de l'offre d'achat, le 13 février 2012. [ 17 ] Peu après la signature de l'acte de vente, la demanderesse engage un autre entrepreneur, Lambert et Bergeron Asphalte Ltée qui effectivement complète les travaux d'asphaltage et recouvre le stationnement. [ 18 ] Quant à la portée de la convention sous seing privé signée le 20 avril 2013, la preuve diverge.

Christelle Soirot Marchand prétend avoir demandé quelle était la signification des mots «à son entière satisfaction». M e Marie-Josée Montminy aurait expliqué qu'il s'agissait d'une clause générale de satisfaction des travaux et de l'état de l'immeuble: lorsque la ville aura confirmé la conformité de l'immeuble, il n'y aurait plus de raison pour contester la libération des sommes. [ 19 ] Les versions des défendeurs et de M e Montminy divergent: dès le début des négociations, les factures d'exécution des travaux concernant l'excavation par Pavage Terrassement Latulippe avaient été demandées par les défendeurs.

Christelle Soirot Marchand répondait toujours qu'elle allait les chercher et qu'éventuellement elle les fournirait. La journée même de la signature devant notaire, la même demande avait été formulée et la même réponse avait été fournie. [ 20 ] À tout événement, après l'exécution des travaux et dans l'attente de la libération de la somme de 5 000 $, Christelle Soirot Marchand revient à nouveau à la charge sur la portée de la formulation «à son entière satisfaction» et M e Montminy répond alors: «il s'agit simplement de vérifier que les travaux exécutés conviennent aux acquéreurs.

C'est une formalité et ça se fait toujours de cette façon.» (courriel du 18 juillet 2012) [ 21 ] Pourtant, malgré la conformité au règlement municipal admise, la somme de 5 000 $ n'est pas libérée. M e Montminy informe d'abord la demanderesse que les défendeurs ont l'intention d'engager un expert pour s'assurer de la qualité des travaux relatifs au terrain de stationnements. [ 22 ] Finalement, le 13 novembre 2012, les défendeurs envoient une mise en demeure à la demanderesse pour qu'elle fournisse la facture de l'entrepreneur en excavation ayant réalisé les travaux sur le stationnement de la

partie nord de l'immeuble: ils refusent de

permettre à M e Montminy de libérer la somme de 5 000 $ en faveur de Christelle Soirot Marchand. [ 23 ] Le litige est définitivement enclenché et le dossier est soumis à l'arbitrage des tribunaux. DÉCISION [ 24 ] La question litigieuse est simple. La demanderesse a-t-elle rempli les obligations légales qu'elle s'est engagée à respecter et peut-elle exiger le paiement de la balance du prix de vente. [ 25 ] Il faut donc déterminer l'ampleur de l'engagement que la demanderesse a pris. [ 26 ] Les clauses tant de l'avant-contrat que de l'entente sous seing privé sont assez claires.

L'engagement de Christelle Soirot Marchand est de finir à ses frais le revêtement d'asphalte des quatre stationnements situés du côté gauche de l'immeuble. Rien de moins, mais rien de plus. [ 27 ] Or, ces travaux sont effectués. [ 28 ] Est-ce que par interprétation des clauses souscrites par la demanderesse on peut interpréter cet engagement de façon telle qu'elle englobe la fourniture des factures des travaux en question?

Christelle Soirot Marchand, étant en litige ou en inconfort prononcé avec Pavage Terrassement Latulippe, est dans l'incapacité d'obtenir une telle facture. [ 29 ] La lecture des documents souscrits, soit l'avant-contrat et l'entente de dépôt, nous mène à la conclusion suivante: l'engagement de la demanderesse est limité à l'exécution des travaux. [ 30 ] Quant à l'utilisation des termes «à son entière satisfaction», ceux-ci ne signifient pas que n'importe quelle demande du bénéficiaire de cet engagement devienne force de contrat. En effet, l'

article 1500 du Code civil du Québec se lit comme suit: L'obligation dont la naissance dépend d'une condition qui relève de la seule discrétion du débiteur est nulle; mais, si la condition consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose, quoique cela relève de sa discrétion, l'obligation est valable. [ 31 ] Ce n'est pas parce que les défendeurs ont le désir d'avoir en leur possession la facture des travaux d'excavation des stationnements que ceci-ci se transforme en engagement contractuel. [ 32 ] Fournir la facture des travaux n'est en aucune façon un élément qui réponde à la simple question: le stationnement est-il fait, oui ou non?

Ni non plus à cette deuxième question: est-il bien fait, oui ou non? [ 33 ] Bien sûr, les défendeurs avaient requis les factures bien avant la signature de l'acte de vente. Cependant, si au 20 avril 2013, ils voulaient en faire une condition spécifique de la vente, cela devait être énoncé clairement.

Il n'y a jamais eu d'entente entre les parties sur cette clause qui, d'ailleurs, a été décrite par la notaire Montminy comme une clause usuelle, sans grande importance. [ 34 ] À défaut d'une clause claire, les éléments pertinents des obligations de Christelle Soirot Marchand sont l'exécution des travaux d'asphaltage et la qualité de ces derniers. L'exécution est admise et la conformité aux règlements municipaux également. En ce qui concerne la qualité des travaux, aucune preuve n'est fournie.

Réclamer les factures de l'excavation faite au-delà de deux ans auparavant est une exigence qui n'est pas reliée aux obligations de Christelle Soirot Marchand.

D'ailleurs, en admettant que le stationnement ait été mal fait, les défendeurs ne sont pas sans recours contre la demanderesse. [ 35 ] Les défendeurs devront donc acquitter la balance du prix de vente. [ 36 ] En siégeant à la Division des petites créances, le Tribunal ne peut exercer que la juridiction qui lui est dévolue par le livre VIII du Code de procédure civile. [ 37 ] Le Tribunal peut donc condamner les défendeurs à payer la somme de 5 000 $ avec les intérêts demandés. [ 38 ] En ce qui concerne la conclusion d'ordonner à la notaire de remettre la somme qu'elle garde en fiducie, le Tribunal considère que le litige principal de cette affaire concerne l'exécution des obligations des acheteurs.

La remise par la notaire de la somme confiée est un accessoire par rapport au litige principal. La présente décision de la Division des petites créances concerne le paiement d'une créance. En conclusion, le Tribunal a donc juridiction pour ordonner à la notaire de remettre la somme qu'elle garde en fiducie. D'ailleurs, M e Marie-Josée Montminy étant en cause, elle sera évidemment au courant de la décision du soussigné. [ 39 ] En raison de la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive, la demande reconventionnelle des défendeurs sera rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la présente demande; CONDAMNE les défendeurs à payer conjointement et solidairement à Christelle Soirot Marchand la somme de 5 000 $ avec intérêt au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la prise des présentes procédures; ORDONNE à M e Marie-Josée Montminy de libérer, en faveur de Christelle Soirot Marchand, la somme de 5 000 $ qu'elle détient dans son compte en fiducie et ce en paiement partiel de l'obligation des défendeurs décrite à la conclusion précédente; CONDAMNE les défendeurs à payer conjointement et solidairement à Christelle Soirot Marchand les frais judiciaires de 167 $;

REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs, sans frais. __________________________________ PIERRE SIMARD, j.c.q. date d'audience: 6 mai 2014