2017 QCCQ 9911, 2017 QCCQ 9911

Longchamps c. Séguin 2017 QCCQ 9911 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700030-163 DATE : 6 septembre 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALAIN LONGCHAMPS Demandeur c.

LOUIS SÉGUIN Et CHRISTIAN SÉGUIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Alain Longchamps procède à l’acquisition, le 30 septembre 2016, par acte de vente notarié [1] , d’un Immeuble situé au 117, Chemin des Guides, en la municipalité de Ripon. [ 2 ] La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 3 ] La vente est précédée de trois visites par M. Longchamps, dont la seconde où il est accompagné de M.

Bruce Delaney, soit une connaissance ayant travaillé dans le domaine de la construction. M. Longchamps possède lui-même des connaissances dans le domaine, ayant procédé antérieurement à une auto-construction ainsi qu’à des rénovations importantes. [ 4 ] M.

Longchamps se base, en particulier, lors de l’achat, sur la Déclaration des vendeurs qui confirme, essentiellement, que l’Immeuble n’a aucune problématique spécifique, particulièrement en ce qui concerne quelconque infiltration d’eau, ni de potentielles fissures dans la fondation ni, plus généralement, quelconque indice de moisissure ou de pourriture. [ 5 ] En septembre 2016, soit 5 ans après la vente, M. Longchamps découvre divers problèmes avec l’Immeuble, problèmes qu’il qualifie de vices cachés. Plus particulièrement, les éléments suivants sont découverts :

i) La présence d’une fissure importante dans la fondation du côté gauche de l’Immeuble.

Celle-ci s’étend jusqu’au solage et avait déjà été colmatée, par un précédent propriétaire, de l’intérieur, avec du polyuréthane; ii) La présence de solives de plancher modifiées (2’’ X 4’’) sur une longueur de 12 pieds sous une salle de bain ajoutée au rez-de- chaussée, le tout dans le but de laisser de la place aux différents drains requis pour cette salle de bain, affaiblissant ainsi la structure du plancher; iii) Divers dommages causés par l’eau - pourriture de la lisse et des montants à la base des murs sur trois des quatre élévations de l’Immeuble, soit les élévations avant, droit et gauche – ces problématiques résultant, comme nous le verrons, d’une combinaison de facteurs, soit

a) la proximité du revêtement extérieur au sol,

b) un déficit d’espace permettant la ventilation et le drainage de l’eau derrière le parement d’aluminium et

c) la présence de divers ponts thermiques. [ 6 ] M. Longchamps argue que les Défendeurs devaient avoir connaissance de l’existence de ces vices, soit pour les items

i) et ii) précités. [ 7 ] Les Défendeurs sont avisés, en temps opportun, de la situation mais en viennent à nier leur responsabilité vu qu’ils n’avaient, disent- ils, aucune connaissance de ces vices qualifiés, par M. Longchamps, de vices cachés. [ 8 ] M. Longchamps réclame, dans le cadre du présent litige, la somme de 15 000$ pour divers travaux correctifs. Nous en verrons la

ventilation ci-après. M. Longchamps réclame également, au

titre des frais de justice, les honoraires de son témoin expert, soit pour une somme totale de 2 391,48$. [2] [ 9 ] Qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le présent litige soulève les questions de fait et de droit suivantes :

i) L’Immeuble vendu par les Défendeurs à M. Longchamps est-il, au moment de la vente intervenue en septembre 2011, affecté d’un ou de plusieurs vices cachés? ii)

En cas de réponse affirmative à la question i), M. Longchamps démontre-t-il avoir droit au remboursement des travaux dits correctifs, et ce, pour la somme de 15 000$, soit en totalité, soit en partie? iii)

En cas de réponse affirmative à la question i), M. Longchamps a-t-il droit d’obtenir, à

titre de frais de justice, la totalité ou une portion des frais d’expert qu’il a eu à débourser? CONTEXTE ET ANALYSE LA PREUVE EN DEMANDE [ 11 ] M. Longchamps témoigne longuement, mais clairement, devant le Tribunal. [ 12 ] Il appert qu’il connait déjà, en 2011, l’existence de l’Immeuble depuis quelque temps en ce qu’il demeure à proximité. L’Immeuble en question est une construction de 1963 [3] . Il s’agissait, à l’origine, d’un chalet occupé, bon an mal an, toute l’année. [ 13 ] M. Longchamps témoigne à l’effet qu’il effectue une première visite d’une durée d’environ 1 heure.

Il remarque que le « balcon tombait presqu’en ruine » mais rien d’autre de particulier. [ 14 ] Une seconde visite a lieu, le 30 juillet 2011, accompagné de M. Bruce Delaney, auquel le Tribunal a déjà référé. Cette seconde visite dure environ 2 heures. M. Longchamps confirme qu’il a visité le grenier lors de cette inspection. Il n’a pas pu visiter le vide sanitaire car celui-ci n’était pas accessible. « Pour y accéder, il aurait fallu enlever des planches », précise-t-il. [ 15 ] M.

Longchamps se voit remettre, au moment de la seconde visite, une Déclaration des vendeurs [4] dans laquelle on peut remarquer qu’il est indiqué que l’Immeuble à vendre :

i) N’a pas subi d’infiltrations d’eau (clause D3.1); ii) Que la fondation ne possédait pas de fissures (Clause D5.2); iii) Qu’aucune moisissure n’affecte le sous-sol (Claude D5.2); iv) Qu’il n’y a pas de condensation importante au niveau des fenêtres, plafond et murs (Clause D6.1);

v) Qu’il n’y a pas de traces de moisissure ou de pourriture (Clause D6.3); vi) Qu’il n’y a pas de modifications aux drains ou aux renvois de plomberie (Clause D8.3); vii) Que l’Immeuble n’a pas fait l’objet de travaux majeurs (Clause D14.2); [ 16 ] Par ailleurs, les parties conviennent que M.

Longchamps pourra occuper l’Immeuble pendant une période d’un peu plus d’un mois [5] avant la vente notariée, et ce, car il souhaite procéder à des premiers travaux de rénovation des lieux. [ 17 ] Environ un mois avant la date de signature de l’acte notarié, une troisième visite a lieu, cette fois-ci avec le Défendeur Christian Séguin. [ 18 ] La promesse d’achat stipule bien que M. Longchamps « relève la condition de l’inspection », comme il appert de la

section G2 de la pièce P-2. [ 19 ] L’Immeuble est finalement acquis pour la somme de 280 000$. [6] [ 20 ] M. Longchamps procède, au fil des ans, à d’importants travaux de rénovation et de réparation des lieux. Rien n’éveille ses soupçons pendant cette période d’environ 5 ans. Ces travaux concernent particulièrement la toiture (en 2012), les portes et fenêtres (2012), le plancher de bois franc (qui doit être refait en 2013 en raison de dommages causés par un « dégât d’eau ») ainsi que des travaux quant aux murs intérieurs et la cuisine (2016).

Aucune somme requise pour la réalisation de ces travaux n’est réclamée, des Défendeurs, par M. Longchamps. [ 21 ] M. Longchamps précise que le déneigement du terrain, ce qui s’avère très important vu la pente naturelle du terrain ainsi que la proximité du revêtement extérieur au sol, est effectué par un dénommé Fernand Sabourin en 2012, ainsi que par M. Longchamps lui- même entre 2013 et 2015. Un dénommé Gérard Roy s’en occuperait depuis 2016. [ 22 ] De fait, la constatation des problèmes allégués résulte de travaux débutés en août 2016. [ 23 ] Plus particulièrement, en date du 6 septembre 2016, M.

Longchamps effectue des travaux de rénovations qui font en sorte qu’il

doit retirer le revêtement extérieur de l’Immeuble. Ces travaux nécessitent également de procéder au retrait de certains murs intérieurs. [ 24 ] Une fois ces travaux effectués, et une fois également que de l’isolant est retiré, M. Longchamps constate la présence de pourriture sur le mur en façade de l’Immeuble. De la pourriture est également découverte au niveau de la fondation. [ 25 ] M. Longchamps avise tout d’abord verbalement les Défendeurs le ou vers le 9 septembre 2016.

Une visite des lieux est effectuée afin de permettre aux Défendeurs de constater l’état des lieux avant la réalisation de quelconque travail correctif. [ 26 ] Dans les jours suivants, M. Longchamps mandate M. Sylvain Leroux, expert en bâtiment et Thermographe certifié niveau 1, afin de procéder à une inspection de l’Immeuble. Nous reviendrons au contenu du rapport de M. Leroux ci-après. [ 27 ] M.

Longchamps transmet, le 23 septembre 2016 [7] une mise en demeure aux Défendeurs dans laquelle il réitère la trame factuelle pertinente, et dans laquelle il réfère les Défendeurs aux nombreux vices qu’il qualifie de cachés. Ladite mise en demeure se conclut comme suit : Par la présente, vous êtes donc formellement mis en demeure de vous engager, par écrit, à effectuer ou faire effectuer, la réparation, selon les règles de l’art, des vices énumérés ci-dessus, à vos frais.

Vous disposez d’un délai de 5 jours dès réception de la présente pour prendre cet engagement formel, sans quoi, je ferai effectuer les réparations par un professionnel de mon choix. (…) [ 28 ] Il appert que les Défendeurs ne répondent pas à ladite mise en demeure. [ 29 ] M. Longchamps témoigne à l’effet qu’il tente d’obtenir quelques estimés quant aux travaux à effectuer, en se basant notamment sur les travaux recommandés par M. Leroux. Il appert cependant que l’obtention d’estimations est ardue en ce que l’Immeuble est situé dans une région « relativement éloignée ». [ 30 ] M.

Longchamps précise qu’il obtient diverses soumissions verbales en plus d’obtenir des soumissions « par blocs » de divers entrepreneurs. La soumission globale qu’il retient finalement, soit celle de l’entreprise Gestion Réno Construction inc., est la seule soumission écrite, et globale, qu’il réussit à obtenir vu les circonstances. Ceci dit, M. Longchamps mentionne, ce qui n’est pas contesté, que le taux horaire de cette entreprise est plus bas que les autres taux horaires qu’il a reçu des autres entreprises intéressées à effectuer une portion des travaux. [ 31 ] M.

Longchamps produit une série de factures [8] reçues et liées aux travaux correctifs qu’il a fait effectuer. Il précise qu’il a lui- même effectué plusieurs travaux et que sa réclamation aurait pu être beaucoup plus élevée, en ce qu’il réduit volontairement celle-ci afin de pouvoir bénéficier de la Division des petites créances. [9] [ 32 ] Plus spécifiquement, sa réclamation de 15 000$, en sus des frais de son expert qu’il réclame, se ventile comme suit :

i) Coût de réparation de la fissure de la fondation : 488,64$ [10] ; ii) Travaux correctifs quant aux solives du plancher (suite à la modification, avant la vente, par les Défendeurs, en lien avec la salle de bain au rez-de-chaussée) : 3 599,80$ [11] ; iii) Travaux correctifs reliés afin de pallier à l’humidité et à la moisissure de l’Immeuble : 10 911,56$; [ 33 ] Les Défendeurs, au-delà de contester l’existence même des vices cachés – ceux-ci constituant beaucoup plus, selon eux, de la vétusté d’un immeuble de plus de 50 ans, contestent également le quantum réclamé à certains égards.

En effet, les Défendeurs, en particulier, contestent la facturation de Gestion Réno Construction inc. [12] , comme étant plutôt reliée à certains travaux de rénovation que M. Longchamps avait de toute façon l’intention de réaliser – et qu’il leur réclame à présent à même une Demande liée à des vices cachés. [ 34 ] M. Longchamps concèdera qu’il y a « peut-être quelques centaines de dollars », mentionnés à la pièce P-6, qui se rattachent en

partie avec des projets de rénovation plutôt qu’à une correction directe des vices cachés allégués. Nous y reviendrons. LE TÉMOIGNAGE DE L’EXPERT SYLVAIN LEROUX [ 35 ] La qualification de M. Leroux à

titre de témoin expert était contestée par les Défendeurs, sur la base que ce dernier n’est pas ingénieur, ni architecte et qu’il n’appartient pas, en tant que tel, à un ordre professionnel. [ 36 ] Le Tribunal confirme, séance tenante, l’admissibilité du témoignage de M. Leroux à

titre de témoin expert [13] , sous réserve de l’évaluation de la force probante et du caractère convaincant – ou non – de son témoignage. [ 37 ] M. Leroux est un « expert en bâtiment », et ce, depuis 5 ans. Il a reçu une formation d’entrepreneur général et spécialisé de l’APCHQ et possède, dans ces domaines, une expérience s’étalant sur environ 35 ans. [ 38 ] Il est particulièrement expérimenté en matière d’étanchéité, d’isolation, de décontamination, de moisissures et de problèmes d’infiltration. [ 39 ] M.

Leroux précise, par ailleurs, qu’il a été reconnu comme témoin expert à 6 ou 7 reprises, par différents tribunaux, dont la Cour du Québec. [ 40 ] Au surplus, il est Thermographe certifié niveau 1.

[ 41 ] M. Leroux a préparé un rapport d’expertise, daté du 16 septembre 2016 [14] . [ 42 ] M. Leroux témoigne de manière solide et convaincante devant le Tribunal. Les éléments suivants, en particulier, peuvent être retenus :

i) Il constate beaucoup de matériaux détériorés à la base des murs que l’on peut voir à la

Section 5 de son Rapport [15] ; ii) Aucune fourrure n’est installée derrière le parement d’aluminium, ce qui crée un déficit d’espace permettant la ventilation et le drainage de l’eau derrière ledit parement d’aluminium. L’absence de cet espace fait en sorte que l’eau s’y retrouvant se retrouve emprisonnée, n’est pas évacuée, ce qui entraine un taux d’humidité élevé au sein des matériaux ce qui affecte directement leur durée de vie. M. Leroux mentionne que la totalité des murs dans cette

section est affectée, et que la situation est d’autant plus problématique vers le bas de ceux-ci. Cette problématique résulte, conformément au témoignage de M. Leroux, d’une mauvaise conception, à l’origine, de l’Immeuble. iii) Il confirme l’existence d’un dégagement insuffisant entre la base du revêtement d’aluminium et le sol fini. L’espacement minimal de 8 pouces, normalement recommandé, est ici en

partie absent. Cet espace permet habituellement de garder au sec les matériaux qui peuvent être endommagés suite à des contacts répétés avec de l’eau. En l’espèce, et pour reprendre son expression : « le revêtement a été enterré sous l’asphalte ». Cette problématique résulte également d’une mauvaise conception d’origine. Ce problème est d’autant plus exacerbé par la pente naturelle du terrain qui transporte l’eau environnante dans le secteur problématique; iv) Conformément aux photos produites [16] , il appert que le remplacement des murs est nécessaire car, comme le mentionne M. Leroux, « tout est pourri ».

Selon lui, les travaux correctifs n’apportent aucune plus-value en tant que tel à l’Immeuble car les matériaux remplacés auraient dû, normalement, être sains si les travaux d’origine – ainsi que la conception d’origine – avaient été conformes aux règles de l’art, même celles de l’époque;

v) En résumé, M. Leroux, quant à la dégradation des matériaux, explique cette situation par trois causes, soit l’absence de ventilation, un dégagement insuffisant au niveau du sol ainsi que la présence de ponts thermiques. Les photos sont éloquentes. L’on peut même y voir un champignon à la photo 9.4. [17] vi) Le taux d’humidité des matériaux en question est particulièrement élevé. La photo 11.1 dénote un taux d’humidité de 22.3% alors que les mesures prélevées démontrent un taux allant jusqu’à 29.9%, la norme étant d’environ 4.7%.

Les Défendeurs opinent que ce taux mesuré est surévalué en ce que les conditions atmosphériques ambiantes n’ont pas été notées, ce à quoi M. Leroux précise que des conditions météorologiques ambiantes, si elles étaient sorties de l’ordinaire, auraient été notées au Rapport, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; vii) Par ailleurs, M. Leroux est catégorique à l’effet que cette détérioration de matériaux est déjà bien entamée au moment de la vente survenue en 2011.

Il indique que cette problématique est certainement antérieure à la vente; viii) Par ailleurs, les photos 12.1 à 12.6, démontrent une fissure de fondation importante du côté de l’élévation gauche de l’Immeuble. La photo 12.3 illustre, en particulier, de l’efflorescence à la surface du mur de béton ce qui témoigne de manière éloquente de la présence d’infiltration d’eau dans le passé. Cette fissure était manifestement connue des précédents propriétaires (probablement du père des Défendeurs, de leur propre admission) car celle-ci fut colmatée avec du polyuréthane à faible expansion. Ce colmatage, selon M.

Leroux, ne sert aucunement à régler cette problématique, d’où le correctif apporté, à ce sujet, par M. Longchamps, au coût de 488,64$. [18] ix) Par ailleurs, cette fissure de fondation est invisible, lors de la vente, en ce qu’elle est elle-même recouverte de revêtement. Elle est relativement importante en ce qu’elle mesure, dans sa

section la plus large, environ ¼ de pouce [19] . D’ailleurs, M. Leroux fait le lien directement entre cette fissure et celle remarquée au sommet et à la base de la fenêtre située au rez-de-chaussée.

x) Quant aux photos 17.1 à 17.4, celles-ci démontrent que les solives de planchers avaient été modifiées sous la salle de bain ajoutée au rez-de-chaussée, et ce, dans l’objectif de laisser place aux différents drains. M. Leroux confirme que ces travaux ont affaibli la structure de plancher. En effet, des 2’’ X 4’’ en viennent à y jouer le rôle de solive de plancher. Par ailleurs, M. Leroux note qu’aucun pare-vapeur n’est installé du côté chaud de l’isolant ce qui augmente les risques de condensations entre le mur de fondation en hiver ainsi que cet isolant. M.

Leroux confirme que l’utilisation de pare-vapeur est une technique utilisée, et conforme aux règles de l’art, depuis les années 1940. Cette absence de pare-vapeur, en toute probabilité, selon son témoignage, a contribué grandement à la propagation de moisissures, notamment jusqu’à la solive principale, située non loin. Ces items n’étaient, selon le témoignage de M. Longchamps, aucunement visibles lors des visites effectuées avant la vente; xi) En dernier lieu, M.

Leroux témoigne à l’effet qu’il a pu constater l’existence de nombreux ponts thermiques à la base des murs, ce qui contribue, par ailleurs, également, combiné à l’absence de ventilation et au dégagement insuffisant, à accentuer la problématique faisant vieillir de manière prématurée les matériaux. Les photos 19.1 et suivantes illustrent l’existence de ces ponts thermiques de manière éloquente; xii) En résumé, M.

Leroux considère que la réalisation de travaux correctifs, en l’espèce, n’entraine pas de bonification, ou de plus- value, à l’Immeuble, considérant que ces travaux auraient dû être réalisés, de cette façon, à l’origine ou au fil des ans, le cas échéant. [ 43 ] Afin de compléter sa preuve en demande, M. Longchamps produit deux déclarations pour valoir témoignage [20] , soit celle de M. Fernand Sabourin qui confirme que M. Longchamps s’est affairé, au fil des ans, de manière assidue à enlever la neige afin d’éviter des problèmes d’infiltration d’eau sur la façade ainsi que sur les côtés est et ouest de la maison.

Par ailleurs, une déclaration additionnelle est produite, finalement de consentement [21] , quant à un dénommé Donald Viner. Ce dernier juxtapose le caractère apparemment très diligent de M. Longchamps – notamment quant aux nombreuses rénovations effectuées par ce dernier, au caractère plutôt absent des Défendeurs. Il indique par ailleurs, ce qui suit : « Les rénovations se succèdent à un rythme jamais vu. Depuis un demi-siècle, cette propriété n’a jamais été aussi bien entretenue à tous les points de vue. »

LA PREUVE EN DÉFENSE [ 44 ] La preuve soumise en défense est succincte. Elle n’est pas supportée, par ailleurs, d’une preuve d’expert. [ 45 ] Les Défendeurs font tout d’abord entendre leur mère, Mme Marguerite Brazeau. Elle confirme que le « chalet » n’a jamais été inhabité pendant de longues périodes. Elle confirme que le déneigement était bel et bien effectué au fil des ans et qu’elle se retrouvait, presqu’à tous les jours, sur place. [ 46 ] Mme Brazeau indique que son mari est décédé en 2004 et qu’elle a légué le chalet à ses fils en 2008.

À partir de ce moment, elle se retrouvait sur place à une fréquence un peu moins grande, soit environ aux « 2-3 jours », et ensuite surtout les fins de semaine. Le chalet est devenu « un chalet de fin de semaine » [ 47 ] Le codéfendeur M. Christian Séguin témoigne également. Il indique qu’il participe, en compagnie de l’agent d’immeuble, à une visite détaillée de l’Immeuble avec M. Longchamps, et ce, le 30 août 2011. Lors de celle-ci, M. Séguin attire l’attention de M.

Longchamps sur de nombreux items quant à l’Immeuble (notamment le panneau électrique, le poêle à bois, certaines solives, la pompe à l’eau, etc.). [ 48 ] Selon lui, M. Longchamps tente de rénover, au goût du jour, un chalet vieux d’une cinquantaine d’années. « C’était fait de même dans ce temps-là », précise-t-il. [ 49 ] M. Séguin contredit M. Longchamps quant à la visite du vide sanitaire. Selon M. Séguin, M. Longchamps a eu l’occasion de visiter ledit vide sanitaire, considérant que la planche située devant celui-ci a pu être enlevée facilement et que M.

Longchamps a ainsi pu voir les solives dites problématiques. [22] Cette version des faits est contestée par M. Longchamps. [ 50 ] Le codéfendeur, M. Louis Séguin témoigne également en défense. Il conteste également la réclamation, plus particulièrement sur la base des motifs suivants :

i) M. Longchamps a renoncé à l’inspection par un expert; ii) La proximité trop grande entre la base du revêtement d’aluminium et le sol fini est manifeste, apparente et visible; iii) Il n’a jamais eu connaissance personnellement de la présence de la fissure de fondation ni de la problématique quant aux matériaux endommagés et pourris. Par contre, M. Longchamps fut spécifiquement avisé de faire attention à l’accumulation de neige et de la problématique d’écoulement naturel des eaux en raison de la proximité du mur de façade avec le sol; iv) M.

Longchamps a été négligent quant à son entretien du terrain et dans sa gestion de la neige y étant présente. Par contre, le Tribunal note que la preuve prépondérante démontre plutôt le contraire – la preuve d’une telle négligence n’ayant pas du tout été faite de manière prépondérante;

v) Les coûts réclamés sont trop élevés – M. Longchamps ayant accordé le contrat au seul entrepreneur lui ayant fourni un prix global pour l’ensemble du travail à effectuer. M. Séguin concède, cependant, ne pas avoir lui-même de contre-expertise – ou de contre- estimation – afin d’appuyer ses dires. M.

Séguin ajoute qu’aucun devis complet ne fut obtenu et il n’y avait, selon lui, aucune urgence à procéder de la sorte; vi) L’Immeuble vendu est dorénavant âgé de 54 ans – ainsi la Demande formulée à son encontre est également exagérée en ce que les travaux effectués apportent une plus-value à l’Immeuble; vii) Un expert mandaté par M. Longchamps, avant la vente, aurait assurément voulu visiter le vide sanitaire – en présumant que M. Longchamps ne l’a pas visité; viii) Une réduction importante du prix demandé a été négocié [23] , ce qui démontre que l’état de l’Immeuble était connu par M. Longchamps; [ 51 ] M.

Louis Séguin concède que si le tout était à refaire, que l’Immeuble serait plutôt vendu « sans garantie légale » plutôt qu’avec celle-ci. « On s’est fait jouer un tour, on ne pensait pas qu’il y avait des problèmes avec l’Immeuble», précise-t-il. PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION [ 52 ] M. Longchamps, afin d’avoir gain de cause, doit, par l’entremise d’une preuve prépondérante, prouver les faits qui supportent sa réclamation. En effet, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ), se lisent comme suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 53 ] Le Tribunal doit tout d’abord déterminer si la propriété était affectée, au moment de la vente entre les parties, d’un ou de plusieurs vices cachés. [ 54 ] Les dispositions pertinentes du Code civil du Québec se lisent comme suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le

rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 55 ] Un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra démontrer les cinq éléments principaux suivants : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2. Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente; 4. Que le vice était caché au moment de la vente. 5.

Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 56 ] L’examen de l’immeuble par l’éventuel acheteur doit être celui d’un acheteur prudent et diligent, et ce, sans avoir besoin de recourir à un expert, tel que le stipule l’

article 1726 du Code civil du Québec . L’examen du bien doit cependant être raisonnable, attentif et sérieux. [24] Il s’agit d’un examen qui doit être attentif, mais qui peut demeurer

sommaire. [25] [ 57 ] L’Honorable Juge Richard Landry, J.C.Q., rappelle, de manière très claire, les éléments se rattachant à chacun des 5 critères précités, et ce, en ces termes, dans l’affaire Lévesque c. Harvey [26] : [16] Ainsi, plusieurs critères permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent: 1) le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où l'acheteur « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix ».

Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu.

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2) le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe ») avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente.

Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3) le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection pré-achat dénonce l'existence d'un vice quelconque.

La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4) le vice doit être caché (occulte) Par « caché », on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l'indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un

professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agissait d'un profane. De même, on exigera un examen plus

sommaire d'une maison presque neuve que s'il s'agit d'une maison âgée de 40 ans. D'autre part, l'ignorance du vice par le vendeur ne constitue pas un moyen de défense valable pour décider de son caractère caché ou pour repousser la poursuite de l'acheteur. Cette ignorance limite cependant les compensations auxquelles il peut être condamné (article 1728 C.c.Q.): 1728. « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. » 5) la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). Cette règle ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). 1739. « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [références omises] [ 58 ] M.

Longchamps, en l’espèce, rappelle qu’il a été rassuré par la déclaration des vendeurs qui, comme nous l’avons vu, notait l’existence d’aucune problématique particulière quant à l’Immeuble, notamment l’absence d’infiltration d’eau ainsi que de trace de moisissure ou de pourriture. Ce commentaire peut potentiellement avoir son importance en ce qui concerne le vice relié à l’absence de dégagement entre le revêtement et le sol – absence de dégagement qui est manifestement visible.

La déclaration des vendeurs rend-elle occulte et cachée cette absence de dégagement qui est visible à l’œil nu? [ 59 ] Le Juge Landry, dans l’affaire Lévesque , précitée, mentionne ce qui suit : [26] D'autre part, la jurisprudence a aussi établi qu'un vice révélé par des indices pouvait néanmoins être considéré comme vice caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité. [référence omise] [ 60 ] Une chose est certaine, tant le libellé de l’

article 1726 CCQ que la jurisprudence concordent quant à l’absence d’obligation, pour un acheteur, de procéder à une inspection intrusive ou destructrice – à moins d’indices très particuliers – afin de respecter l’obligation d’agir à

titre d’acheteur prudent et diligent. [ 61 ] À ce sujet, l’Honorable Juge Pierre Allen, J.C.Q, mentionnait ceci dans l’affaire Massé c. Laframboise [27] : [21] Il est également prévu qu’en l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations ou encore avoir recours aux services d’un expert. [23] La preuve démontre également que, compte tenu de l’état avancé de dégradation des matériaux des murs et de la toiture, ce vice existait au moment de la vente le 24 octobre 2012.

Le témoignage de l’expert Alain Proteau est à l’effet que le vice était bien antérieur à la vente puisque l’état de dégradation des matériaux démontre que ces infiltrations d’eau se sont produites sur une période de plus de dix ans. [24] Enfin, l’ensemble de la preuve démontre que la présence du vice ne pouvait être révélée sans procéder à l’ouverture d’un mur, de telle sorte que le Tribunal en vient à la conclusion que la preuve prépondérante démontre que le vice était caché et qu’il était par ailleurs inconnu de l’acheteur, soit des demandeurs. [25] La preuve, par ailleurs, ne démontre pas que les demandeurs se soient comportés de façon négligente lors de l’achat.

Ils ont procédé à deux visites et les déclarations du vendeur par lesquelles la défenderesse affirme n’avoir eu connaissance d’aucune trace de moisissure ou de pourriture ni avoir eu d’infiltration d’eau ont rassuré les demandeurs. [nos soulignements] [ 62 ] Ces principes étant mis de l’avant, procédons dorénavant à appliquer ceux-ci aux circonstances de la présente espèce. 1. La fissure dans la fondation. [ 63 ] À ce sujet, la preuve démontre amplement que ladite fissure est importante, en ce qu’il ne s’agit pas du tout d’une simple fissure de retrait.

Le Tribunal ne doute pas que les Défendeurs n’en avaient pas personnellement connaissance, mais il est manifeste, de leur propre admission, que leur père – donc leur auteur – en avait eu connaissance – ce qui explique la réparation « de fortune » effectuée à une époque inconnue. [ 64 ] Le fait que les Défendeurs ignoraient l’existence de cette fissure ne les immunise qu’à l’encontre d’une réclamation en

dommages et intérêts, et non pas quant à une réclamation quant aux travaux correctifs qui furent apportés. À cet égard, l’article 1728 CCQ, précité, est clair. [ 65 ] La preuve, par ailleurs, démontre clairement, par l’entremise notamment de l’expert Leroux, que cette fissure a probablement entrainé, à proximité, des infiltrations d’eau – vu les traces importantes d’efflorescence.

Ainsi, il est clair en l’espèce que cette fissure a une gravité certaine en ce qu’elle contribue, conformément à la preuve prépondérante faite en ce sens, à une ou plusieurs infiltrations d’eau. [ 66 ] Ainsi, cette fissure rencontre les critères nécessaires afin de conclure à l’existence d’un vice caché. Elle est grave, elle est, en toute probabilité, antérieure à la vente, elle était inconnue de M.

Longchamps, elle était cachée conformément à la preuve unanime à cet égard et elle fut dénoncée en temps opportun. [ 67 ] Conséquemment, cette fissure constitue un vice caché. [28] [ 68 ] Le coût des réparations, soit 488,64$ sera donc accordé. Il n’y a pas lieu d’appliquer quelconque dépréciation quant à cette somme. Cette réparation n’ajoute aucune plus-value par rapport à l’état pouvant raisonnablement être anticipé par M. Longchamps au moment de la vente. 2.

Travaux correctifs quant aux solives du plancher (suite à la modification, avant la vente, par les Défendeurs, en lien avec la salle de bain au rez-de-chaussée) [ 69 ] La preuve prépondérante démontre, à ce sujet, que l’affaiblissement de la structure – sous la salle de bain – par l’utilisation de simples 2’’ X 4’’ était inconnue de M. Longchamps, en ce que ces items n’étaient aucunement visibles au moment des différentes inspections effectuées. [ 70 ] M. Christian Séguin témoigne à l’effet qu’il a bien attiré l’attention de M.

Longchamps sur l’existence de ces travaux effectués afin de permettre au père des Défendeurs de pouvoir utiliser – plus facilement, et ce, en fin de vie – une salle de bain directement au rez- de-chaussée. [ 71 ] Par contre, M. Longchamps conteste de manière convaincante le fait qu’il a eu accès au vide sanitaire. En fait, les parties s’entendent pour dire que le vide sanitaire pertinent est bloqué par au moins une planche. M. Christian Séguin mentionne qu’il était facile de retirer « deux petites vis » afin qu’y avoir accès, alors que M.

Longchamps mentionne qu’il n’y a pas eu accès vu la présence d’une telle planche. [ 72 ] Le Tribunal conclut, à la lumière de la preuve prépondérante, que M. Longchamps n’a pas eu accès, en temps opportun, audit vide sanitaire et qu’aucun indice suffisamment révélateur n’a entrainé une obligation de sa part de procéder plus amplement à une telle inspection. [ 73 ] Comme nous l’avons vu, une inspection plus intrusive – voire en

partie destructive au besoin – peut parfois être nécessaire lorsque certains indices révélateurs pointent en direction d’une telle nécessité, bien que l’examen attentif devant être effectué par un acheteur n’entraine pas pour lui l’obligation de prendre des mesures exceptionnelles afin de procéder à la recherche de vices cachés potentiels. [29] [ 74 ] Ici, M. Longchamps n’avait aucune raison de croire que les rénovations effectuées par les Défendeurs, au moment d’installer la salle de bain à l’étage, avaient été effectuées d’une manière affaiblissant la structure en question.

Aucun indice ne pointait en cette direction. [ 75 ] L’acheteur prudent et diligent n’a pas à présumer que ses vendeurs ont procédé à des rénovations ou à des réparations de manière contraires aux règles de l’art. [ 76 ] Par ailleurs, le témoignage de l’expert Leroux démontre clairement que l’absence de pare-vapeur [30] a contribué grandement à la prolifération de moisissures, en particulier jusqu’à la solive principale, située à proximité. [ 77 ] Ainsi, pour ces motifs, le Tribunal considère également que les vices associés aux modifications structurelles de l’Immeuble, par les Défendeurs eux-mêmes – donc manifestement antérieures à la vente, sont d’une gravité suffisante.

Ces vices étaient inconnus de M.

Longchamps au moment de la vente – rien ne pointait vers la nécessité de procéder à une investigation supplémentaire de ce secteur – les vices en question étaient donc cachés et ils furent également dénoncés en temps opportun. [ 78 ] Quant à la somme réclamée, sous ce chef, soit 3 599,80$, le Tribunal ne voit pas non plus de motifs d’abattre, ou de déprécier, cette somme, notamment à la lumière du témoignage de l’expert Leroux qui précise que les réparations effectuées ont été rendues nécessaires afin de solidifier de nouveau les lieux, et ce, d’une manière conforme aux règles de l’art.

Il n’est pas question, sous ce chapitre, d’augmentation de valeur ou de plus-value à un Immeuble mais bien d’une réparation nécessaire afin de le remettre, sans plus ni moins, dans un état acceptable. [ 79 ] Ainsi, le Tribunal fera droit à ladite réclamation de 3 599,80$. 3.

Travaux correctifs afin de pallier à l’humidité et à la moisissure de l’Immeuble. [ 80 ] À cet égard, les Défendeurs prétendent, tout d’abord, que l’état de décrépitude avancée des matériaux ne constitue pas un vice caché en ce qu’il s’agirait beaucoup plus d’un état de vétusté de l’Immeuble. [ 81 ] Il est certain que les notions de vices cachés et de vétusté sont bel et bien différentes. Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Verghnes c. Labelle [31] :

[32] Les défendeurs plaident que compte tenu de l’âge de la fondation, le caractère vétuste de celle-ci ne peut pas constituer un vice caché en vertu de la garantie de qualité consacrée au Code civil du Québec . [33] En effet, la jurisprudence reconnait que la perte d’usage normale d’un bien ne constitue pas un vice caché. [nos soulignements] [ 82 ] Le Juge Faullem réfère d’ailleurs à d’autres décisions dans le même sens. [32] [ 83 ] La vétusté s’oppose donc au caractère de vice caché en ce que la problématique, dans le premier cas, s’explique tout simplement par le passage du temps. [ 84 ] Or, et avec égards, tel n’est pas le cas ici.

En effet, et comme le confirme l’expert Leroux [33] , les matériaux décrépits en l’espèce seraient encore sains, même 50 ans après leur installation première, si ce n’était des différents vices – nous verrons s’ils sont tous cachés – rencontrés quant à l’Immeuble. [ 85 ] En d’autres termes, le vieillissement prématuré et la décrépitude avancée s’explique ici par des facteurs, conformément à la preuve prépondérante en ce sens, qui sont distincts de l’âge de l’Immeuble. [ 86 ] Il est vrai que le caractère d’acheteur prudent et diligent peut être modulé en présence d’un immeuble d’un certain âge – par contre, un immeuble, même âgé, peut bel et bien être affecté par un vice caché.

Toutes les problématiques associées à un immeuble relativement âgé ne peuvent pas toujours être expliquées par la simple vétusté de l’Immeuble. [ 87 ] En l’espèce, la preuve non réellement contredite démontre plutôt que ce sont les défauts de conception et la présence de ponts thermiques qui ont contribué au vieillissement prématuré – et au pourrissement – des matériaux. L’âge n’y est, en l’espèce, pour rien ou pour fort peu. [ 88 ] Ceci étant dit, la preuve soumise par l’expert Leroux dénote que le pourrissement des matériaux s’explique par trois causes principales, à savoir :

i) Dégagement insuffisant entre la base du revêtement d’aluminium et le sol fini – l’espace minimal de 8 pouces étant ici absent; ii) Dégagement insuffisant, une fois à l’intérieur des murs, permettant la ventilation et le drainage de l’eau derrière ledit parement d’aluminium. L’eau se retrouve donc emprisonnée entrainant ainsi une augmentation importante de l’humidité dans les matériaux, générant ainsi leur décrépitude; iii) Présence d’importants ponts thermiques à la base des murs ce qui contribue à faire fondre la neige située à proximité à l’extérieur. Cet état de fait contribue à amplifier les problèmes mentionnés en

i) et ii). Comme le mentionne l’expert Leroux dans son rapport : « Conjointement à une construction déficiente, cette perte de chaleur a joué au fil du temps un rôle important dans le vieillissement prématuré des matériaux. » [ 89 ] Selon l’expert Leroux, ces 3 items ont contribué à la problématique rencontrée. [ 90 ] Les Défendeurs soumettent que l’item i), soit le dégagement insuffisant à l’extérieur de l’immeuble, était visible, donc apparent et ne se qualifiant donc pas à

titre de vice caché. Les Défendeurs ne soumettent pas que les items ii) et iii) seraient également apparents. [ 91 ] En l’espèce, à la lumière de l’ensemble des circonstances, le Tribunal s’accorde, sur ce point, avec la position soumise par les Défendeurs. En effet, l’Immeuble en question date, au moment de l’achat, de près de 50 ans. Il a servi pendant de nombreuses années à

titre de chalet. Il est situé à proximité d’une marée d’eau importante. Il n’est pas contesté que la pente naturelle du terrain contribue à accentuer cette problématique. Enfin, il n’est pas véritablement contesté par M. Longchamps que la nécessité, pour lui, de procéder au déneigement diligent des lieux est un must vu cette absence, justement, de dégagement – celle-ci étant très visible. [ 92 ] Ainsi, pour ces motifs, le Tribunal considère que l’absence de dégagement en question n’a pas le caractère occulte nécessaire afin de se qualifier à

titre de vice caché. La déclaration des vendeurs ne rend pas occulte cette absence de dégagement. [ 93 ] Par contre, les items ii) et iii) possèdent clairement ce caractère occulte. Ces éléments ont clairement contribué aux dommages importants causés aux matériaux. La déclaration des vendeurs, dont nous avons déjà révisé la teneur, contribue également à confirmer le caractère occulte de ces deux autres éléments.

Ces vices sont graves au sens du Code civil du Québec et de la jurisprudence pertinente. [ 94 ] Par ailleurs, rien dans la preuve ne démontre qu’un acheteur prudent et diligent, qui aurait, par hypothèse, mandaté un expert sur place [34] , aurait appris l’existence de ces deux autres items pouvant se qualifier de vice caché et ayant également contribué à l’état des matériaux. Rien ne démontre, de manière convaincante, que l’expert – ayant constaté l’absence de dégagement extérieur – aurait avisé son client à l’effet que des essais destructifs – même à l’intérieur – s’avéraient nécessaires. [ 95 ] C’est sous ce

chapitre que le témoignage de M. Leroux s’avère déterminant. En effet, ce dernier, questionné spécifiquement par le Tribunal sur ce sujet, précise bien que l’absence de dégagement extérieur de l’Immeuble quant à la chaussée n’aurait pas, en soi, entrainé le pourrissement des matériaux intérieurs dans l’optique où la structure était – comme pouvait le présumer et l’anticiper un acheteur – étanche. Bref, une structure saine, même « à ras le sol » serait demeurée étanche. [ 96 ] En d’autres termes, l’absence de dégagement – en soi – n’est pas suffisant afin d’expliquer les dommages causés à l’intérieur.

Quant aux autres vices, ceux-ci ne pouvaient être découverts qu’à l’aide d’une séance thermographique et en procédant à de la destruction et à de « l’arrachage » de murs. [ 97 ] Ainsi, le fait que l’absence de dégagement extérieur constitue un vice apparent n’immunise pas les défendeurs pour la totalité de la somme reliée aux travaux correctifs, soit la somme de 10 911,56$.

[ 98 ] Dans les circonstances, la preuve ne démontre pas spécifiquement – probablement car un tel calcul hautement scientifique est impossible à effectuer – le pourcentage de lien causal entre les trois items – les trois vices (dont deux caché

s) et la dégradation extrême des matériaux intérieurs. [ 99 ] L’Honorable Juge Pierre Nollet, J.C.S., rappelait le principe, dans l’affaire Blais c. Raymond [35] , qu’un acheteur peut avoir à supporter une portion de responsabilité dans l’optique où un immeuble est affecté de vices dont certains sont apparents alors que d’autres sont cachés. Le Juge Nollet précisait : [68] Lorsque les vices constatés sont en

partie apparents et en

partie cachés, mais qu'ils contribuent tous aux dommages, l'acheteuse doit supporter une part de responsabilité. [ 100 ] Ainsi, le Tribunal, à la lumière de la preuve soumise et de l’ensemble des circonstances, considère approprié de considérer que les trois causes mentionnées ont contribué de manière égale à ladite problématique. [ 101 ] Conséquemment, la somme de 10 911,56$ ne sera pas, dans sa totalité, allouée au Demandeur, mais plutôt le 2/3 de celle-ci, soit 7 274,36$. [ 102 ] Normalement, vu l’âge relativement avancé de l’Immeuble, une dépréciation pourrait être appliquée quant à cette somme, et ce, afin d’éviter d’enrichir M.

Longchamps dans les circonstances. [ 103 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Côté c.

Laflèche [36] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 104 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [37] , rappelle ce qui suit : Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite.

Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 105 ] En l’espèce, la preuve non véritablement contestée sous cet aspect démontre bien que les travaux effectués n’ajoutent pas de plus-value à la valeur anticipée de l’Immeuble au moment de son achat.

En effet, si ce n’avait été des vices en question, les matériaux sévèrement endommagés auraient été, dans les faits, sains. [ 106 ] Ainsi, le Tribunal considère approprié en l’espèce, vu la preuve démontrant l’absence spécifique de plus-value, de ne pas procéder à la dépréciation de ladite somme de 7 274,36$. [ 107 ] Le Tribunal note cependant que même M.

Longchamps, dans le cadre de son témoignage, concède que certains items – « quelques centaines de dollars » de la facturation de Gestion Réno Construction inc. [38] , étaient, en effet, potentiellement reliés à des travaux d’amélioration qu’il aurait de toute façon effectué. [ 108 ] Vu cette admission, séance tenante, de M. Longchamps, le Tribunal réduira la somme de 400$ du total alloué sous ce chapitre. Ainsi, la somme allouée, sous cet aspect, totalisera 6 874,36$. [ 109 ] Par ailleurs, la preuve démontre-elle que la valeur des travaux, en soi, est surestimée en ce que M.

Longchamps aurait accordé « le contrat au premier venu », et ce, comme le prétendent les Défendeurs? [ 110 ] La réponse à cette question, à la lumière de la preuve soumise, se doit d’être négative. En effet, les Défendeurs soulèvent bien quelques hypothèses, à savoir que les coûts en question sont trop élevés mais ces éléments demeurent, justement, à l’état de simples hypothèses. [ 111 ] M.

Longchamps, pour sa part, confirme qu’il a obtenu plusieurs soumissions verbales, qu’il a obtenu diverses soumissions écrites pour la réalisation de certaines portions des travaux à effectuer et qu’il n’a obtenu qu’une seule soumission – dite globale – notamment vu l’éloignement relatif de l’Immeuble. [ 112 ] Rien ne démontre, de manière probante et prépondérante – que M.

Longchamps n’a pas payé un prix raisonnable – voire juste – pour les travaux effectués. [ 113 ] Rien ne démontre, non plus, que le fait pour lui d’attendre quelques mois additionnels avant d’effectuer les travaux, lui aurait permis de réaliser des économies. LES FRAIS D’EXPERT [ 114 ] Comme nous l’avons vu, M. Longchamps réclame également le remboursement des honoraires de son témoin expert [39] , et ce, pour la somme de 2 391,48$. [ 115 ] Les aliénas pertinents des articles 339 et 340 du Code de procédure civile , énoncent, à ce sujet, ce qui suit :

339. Les frais de justice afférents à une affaire comprennent les frais et droits de greffe, y compris les débours engagés pour la confection matérielle des mémoires et des exposés d’appel, les frais et honoraires liés à la signification ou à la notification des actes de procédure et des documents et les indemnités et allocations dues aux témoins ainsi que, le cas échéant, les frais d’expertise, la rémunération des interprètes et les droits d’inscription sur le registre foncier ou sur le registre des droits personnels et réels mobiliers.

Ils peuvent aussi comprendre les frais liés à la prise et à la transcription des témoignages produits au dossier du tribunal, si cela était nécessaire. Les frais d’expertise incluent ceux qui sont afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage le cas échéant et au temps passé par l’expert pour témoigner ou, dans la mesure utile, pour assister à l’instruction. 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 116 ] En l’espèce, le témoignage de l’expert Leroux a été utile, nécessaire et éclairant. [ 117 ] La somme réclamée par l’expert à son client (soit 2 391,48$) est assurément justifiable mais il faut remettre celle-ci dans le contexte d’une demande devant la Division des petites créances, où la compétence maximale se chiffre à 15 000$. [ 118 ] La jurisprudence a établi qu’il est possible pour un Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, de mitiger, au besoin et selon les circonstances, la somme accordée au

titre des frais de justice. En effet, rien n’empêche, en soi, une

partie de s’armer d’expertises très coûteuses, mais la transmission intégrale de ce montant à la

partie adverse, au

titre des frais de justice, n’est pas automatique. [ 119 ] L’article 18 du Code de procédure civile rappelle d’ailleurs le principe de proportionnalité, soit un principe élevé au statut de « principe directeur de la procédure ». Cet

article énonce : 18. Les parties à une instance doivent respecter le principe de proportionnalité et s’assurer que leurs démarches, les actes de procédure, y compris le choix de contester oralement ou par écrit, et les moyens de preuve choisis sont, eu égard aux coûts et au temps exigé, proportionnés à la nature et à la complexité de l’affaire et à la finalité de la demande. Les juges doivent faire de même dans la gestion de chacune des instances qui leur sont confiées, et ce, quelle que soit l’étape à laquelle ils interviennent.

Les mesures et les actes qu’ils ordonnent ou autorisent doivent l’être dans le respect de ce principe, tout en tenant compte de la bonne administration de la justice. [ 120 ] En l’espèce, la proposition originale de M. Longchamps, en tout début de dossier, était de convenir avec les Défendeurs de procéder à une expertise commune, à frais partagés. Cette idée, alignée avec les principes du nouveau CPC était, en rétrospective, une fort bonne idée.

Les Défendeurs auraient eu intérêt à l’accepter, d’autant plus qu’ils n’ont pas cru utile – ou rentable – de mandater leur propre expert dans le cadre du procès. [ 121 ] Considérant l’ensemble des circonstances, le Tribunal considère approprié que les frais d’inspection et de préparation de rapport (soit 1 552,16$) soient supportés pour moitié par chaque partie. Par contre, les frais du témoignage de M. Leroux seront supportés totalement par les Défendeurs. Ainsi, la somme réclamée, au

titre des frais de justice – quant aux frais d’expert - sera limitée à la somme de 1 615,40$. [ 122 ] M. Longchamps demande à l’encontre des Défendeurs une condamnation solidaire. Considérant que chacun des Défendeurs étaient désignés à l’acte de vente [40] à

titre de vendeurs et qu’ils étaient donc, par voie de conséquence, « obligés à une même chose », et conformément aux enseignements de la Cour Supérieure dans l’affaire Picard c. Pagé [41] , la condamnation prononcée le sera solidairement quant aux deux Défendeurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande du Demandeur; CONDAMNE solidairement les Défendeurs à payer au Demandeur la somme de 10 962,80$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce à compter du 6 octobre 2016, soit la date de réception de la mise en demeure; LE TOUT , avec les frais de justice – y incluant la somme de 1 615,40$ - au

titre des frais d’expert du témoin Sylvain Leroux. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q.

Date d’audience : 30 août 2017