2013 QCCA 1569, 2013 QCCA 1569

Sorel-Tracy (Ville de) c. Dupuis 2013 QCCA 1569 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021921-119 (765-17-000717-084) DATE : Le 18 septembre 2013 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. VILLE DE SOREL-TRACY APPELANTE – demanderesse c.

CHRISTIAN DUPUIS INTIMÉ – défendeur ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Richelieu (l’honorable Louis-Paul Cullen) qui, le 4 juillet 2011, a statué sur sa requête introductive d’instance (« en injonction permanente et en injonction provisoire, interlocutoire et ordonnance de sauvegarde ») fondée selon son entête sur les articles 231 et 233 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] (la LAU ). Le dispositif de ce jugement comporte une ordonnance de faire qui enjoint à l’intimé de maintenir libre de neige et de glace un espace contigu à son immeuble, mais pour l’essentiel le jugement rejette les principales conclusions recherchées par l’appelante. - I – [ 2 ] Un rappel

sommaire des faits paraît ici opportun. Le juge de première instance en donne un compte rendu détaillé dans ses motifs, auxquels on pourra se reporter pour un complément de détails. [ 3 ] Depuis 2008, l’intimé est seul propriétaire d’un immeuble situé à Sorel-Tracy. L’immeuble est pourvu d’un bâtiment dont les trois entrées à l’avant, qui donnent vers l’ouest, s’ouvrent dans la rue de la Reine. Une ruelle de gravier longe l’arrière de l’immeuble, qui donne vers l’est et qui fait face à une voie ferrée.

Au nord de l’immeuble se trouve un stationnement public, propriété de l’appelante, que le juge de première instance désigne dans ses motifs comme le « terrain nº 2 ». Au sud de l’immeuble se trouve un autre terrain (le « terrain nº 1 ») qui appartient lui aussi à l’appelante. Spacieux et recouvert de béton, le « terrain nº 1 » est décrit dans un plan de localisation réalisé en octobre 2010 comme un « stationnement ». Ainsi aménagé, ce terrain, selon le témoignage de l’intimé, a longtemps servi de débarcadère pour « le bateau qui traversait de Sorel à St-Ignace ».

Le débarcadère est aujourd’hui désaffecté et le terrain vacant. [ 4 ] Le bâtiment ici en cause comporte 40 unités d’habitation, il a antérieurement appartenu aux parents de l’intimé et ce dernier l’administre depuis 1974. Érigé dans les années 1940, le bâtiment comptait quelques étages. En 1986, après avoir obtenu un permis de l’appelante, l’intimé fit ajouter un étage supérieur au cours de travaux qui débutent en avril et se terminent « à la fin de l’été ». Or, les matériaux utilisés pour cette addition étaient combustibles et, à ce jour, l’immeuble demeure dépourvu d’un système de gicleurs.

Comme on le verra plus loin, ce sont-là les principales circonstances qui ont engendré au litige. [ 5 ] Entre avril 2003 et la fin 2007, le service de sécurité en incendie (division prévention) de l’appelante fera de nombreuses démarches pour obtenir de l’intimé qu’il apporte des correctifs à l’état des lieux. Celui-ci se conformera à la plupart des demandes adressées par l’appelante. Il en résultera néanmoins un désaccord entre les parties sur les normes réglementaires ou autres applicables à l’immeuble de l’intimé.

L’intimé maintenant sa position, l’appelante instituera en mai 2008 sa procédure introductive d’instance. Par des conclusions alternatives, elle y demande qu’il soit ordonné à l’intimé de procéder à l’installation de divers dispositifs de sécurité (dont un système de gicleurs) ou qu’à défaut elle soit autorisée à démolir l’immeuble. [ 6 ] Il n’est pas inutile de savoir que, parallèlement aux démarches effectuées par l’appelante, la Régie du bâtiment, agissant en vertu de l’

article 122 de la

Loi sur le bâtiment [3] , transmettait à l’intimé en novembre 2009 un avis de défectuosités. L’intimé remédia à ces défectuosités dans les mois qui suivirent. Le 12 novembre 2010, la Régie fermait le dossier, estimant que le bâtiment était désormais conforme aux exigences réglementaires dont elle a pour mission d’assurer la sanction.

- II - [ 7 ] Le juge de première instance résume en deux paragraphes l’objet essentiel du débat : [70] Depuis 2003, le défendeur a réalisé à la satisfaction de la Ville tous les correctifs exigés par celle-ci pour assurer la sécurité des personnes, à l'exception de l'installation d'un système de gicleurs à chaque étage. [71] À l'exception de la preuve offerte quant aux difficultés potentielles d'élever l'échelle aérienne d'un camion-échelle à partir du terrain nº 1 si celui-ci était enneigé, la Ville n'a pas offert de preuve relativement au danger que peut représenter l'état actuel de l'Immeuble pour la sécurité des personnes, s'en remettant exclusivement au fait qu'en l'absence d'un système de gicleurs à chaque étage, l'Immeuble contreviendrait à la lettre de la

Loi sur la sécurité dans les édifices publics , du Règlement sur l'application d'un Code du bâtiment – 1985 , du CNB-85 ainsi que du CNPI 1995. [ 8 ] Et il avait précédemment énoncé les questions qu’il devait trancher dans les termes suivants : 1- La Ville peut-elle rechercher l'exécution de travaux à l'immeuble afin d'assurer la sécurité des personnes ou, à défaut, en demander la démolition? 2- Dans l'affirmative, l'immeuble contrevient-il à une norme applicable? 3- Une ordonnance doit-elle être rendue et, le cas échéant, laquelle? Cette énumération des questions à vider fait effectivement le tour du débat en première instance. [ 9 ] Après avoir cité l’

article 231 de la LAU , le juge a répondu affirmativement à la première question. L’étude des textes pertinents l’a amené à conclure que l’immeuble ne contrevenait à aucune norme de sécurité d’origine légale ou réglementaire.

Néanmoins, compte tenu de la preuve présentée par l’appelante, et dont le juge fait état au paragraphe [71] de ses motifs, précité, il a estimé utile de prononcer l’ordonnance déjà mentionnée ci-dessus au paragraphe [1]. - III - [ 10 ] Le juge de première instance avait très certainement raison en répondant par l’affirmative à la question « [l’appelante] peut-elle rechercher l'exécution de travaux à l'immeuble afin d'assurer la sécurité des personnes ou, à défaut, en demander la démolition? ». Le texte de l’article 231 est explicite et ne laisse pas de place au doute sur ce premier point.

Rappelons par commodité que cette disposition énonce ce qui suit : 231. Lorsqu'une construction est dans un état tel qu'elle peut mettre en danger des personnes ou lorsqu'elle a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion, la Cour supérieure peut, sur requête de l'organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner l'exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction.

Le tribunal peut, selon le cas, ordonner au propriétaire de la construction ou à la personne qui en a la garde de maintenir une surveillance adéquate de la construction jusqu'à ce que la mesure corrective imposée soit apportée. Il peut autoriser l'organisme compétent ou la municipalité à assurer cette surveillance aux frais du propriétaire si celui-ci ou la personne qui a la garde de la construction omet de se conformer au jugement.

En cas d'urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser l'organisme compétent ou la municipalité à exécuter ces travaux ou à procéder à cette démolition sur le champ et l'organisme compétent ou la municipalité peut en réclamer le coût du propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l'évacuer dans le délai qu'il indique.

Lorsque la requête conclut à l'exécution de travaux ou à la démolition, le tribunal peut, à défaut par le propriétaire ou la personne qui a la garde de l'immeuble d'y procéder dans le délai imparti, autoriser l'organisme compétent ou la municipalité à y procéder aux frais du propriétaire de l'immeuble. [ 11 ] En première instance, l’appelante a développé sa position sur deux plans distincts.

Elle a apporté une preuve testimoniale et matérielle afin d’établir l’existence d’un risque précis en cas d’incendie : « [les] difficultés potentielles d'élever l'échelle aérienne d'un camion-échelle à partir du terrain […] si celui-ci était enneigé ». Mais elle a surtout appuyé son argumentation sur divers textes légaux et réglementaires qui, selon elle, imposaient à l’intimé l’obligation d’installer dans son bâtiment un dispositif de sécurité particulier.

Le juge a donné tort à l’appelante dans ce second volet de son argumentation. [ 12 ] L’appelante prétend par son pourvoi rouvrir ce second volet de son argumentation et elle soutient notamment que le juge a commis plusieurs erreurs dans la qualification des faits de la cause. Ainsi, (

i) au regard des textes applicables, les terrains immédiatement adjacents à l’immeuble ne peuvent être qualifiés de « rues », (ii) les marges latérales sont insuffisantes pour permettre aux pompiers d’avoir un accès adéquat à l’immeuble, (iii) le juge a accordé une importance indue à l’un des témoignages entendus en défense, (iv) le terrain contigu situé au sud de l’immeuble ne pouvait être placé sur le même pied que celui situé au nord, et (

v) il était erroné de conclure que ce même terrain contigu, situé au sud de l’immeuble, était aménagé « pour être utilisé par le public ». [ 13 ] L’intimé, quant à lui, répond en soulevant trois autres questions : (

i) le recours exercé par l’appelante se fondait-il sur l’

article 227 LAU ou sur l’

article 231 LAU ? (ii) le juge a-t-il correctement exercé le pouvoir que lui confère l’article 231 LAU ? (iii) l’obligation de déneiger imposée à l’intimé avait-elle un fondement en fait? [ 14 ] Comme on le voit, une difficulté du pourvoi tient à ce que l’appelante et l’intimé ont soulevé de part et d’autre des moyens qui s’entrecroisent sans jamais véritablement se rejoindre, de sorte que les thèses en présence ne traitent que partiellement et pêle-mêle des questions soumises à la Cour. Une chose est sûre, cependant : l’appel n’est pas l’occasion de refaire le procès, il sert à réformer ce qui mérite de l’être sur démonstration par la

partie appelante d’une ou plusieurs failles dans le raisonnement suivi en première instance,

failles qui équivalent à une erreur de droit déterminante ou à une erreur de fait manifeste et déterminante. Aussi les questions traitées ci- dessous seront-elles étudiées de manière à redonner une certaine cohérence à ce débat, afin de vérifier si le jugement entrepris souffre d’une faille qui justifie l’intervention de la Cour.

Pour ce faire, il est plus simple de s’en tenir à l’analyse effectuée par le juge de première instance, en intercalant là où ils semblent pertinents les griefs de l’appelante. - IV - [ 15 ] Il faut considérer en premier lieu si l’immeuble de l’intimé contrevenait aux normes de sécurité qui lui étaient applicables. Abordant cette question, le juge de première instance se penche tout d’abord sur le Règlement sur l'application d'un Code du bâtiment- 1985 [4] et détermine à bon droit que la

partie de l’immeuble qui fut surélevée en 1986, et elle seule, est assujettie au Code national du bâtiment de 1985. Il doit ensuite déterminer en fonction du nombre d’étages du bâtiment, de son aire et du nombre de rues qui le jouxtent, quelles normes de sécurité lui sont applicables. Faisant sien au paragraphe [91] de ses motifs le raisonnement de l’ingénieure Bourdeau, fonctionnaire de la Régie du bâtiment, il estime que le bâtiment comporte trois étages [5] .

Sachant que l’aire du surélèvement est de 830 mètres 2 , il note que l’étage additionnel ne peut être construit en matériaux combustibles que s’il donne sur trois rues. [ 16 ] C’est là, semble-t-il, le principal nœud du litige pour l’appelante.

Voici ce qu’écrit le juge à ce sujet : [95] Vu la limite de 900 m 2 applicable aux bâtiments de trois étages en vertu du tableau 3.2.2.E., le dernier étage de l'Immeuble peut donc être de construction combustible si l'Immeuble donne sur 3 rues , tel que ce mot est défini au CNB-85. [96] Or, selon la Ville, l'Immeuble ne donne que sur une seule rue , la rue de la Reine. [97] Selon le défendeur, l'Immeuble donne plutôt sur 2 rues (la rue de la Reine et le terrain nº 1) ainsi que sur une « voie d'accès » (le terrain nº 2) au sens du CNB-85. [98] Le CNB-85 définit ainsi le mot rue : Rue (street) : route, chemin, boulevard, promenade ou autre voie carrossable, d'une largeur d'au moins 9 m, à l'usage du public et permettant l'accès du matériel de lutte contre l'incendie. [99] La Ville plaide que le terrain nº 1 ne constitue pas une rue au motif qu'il n'est pas « à l'usage du public ». [100] Au contraire : ancien débarcadère de bateaux bétonné, le terrain nº 1 a ainsi été aménagé pour être utilisé par le public [6] .

Il demeure accessible au public en tout temps et permet l'accès du matériel de lutte contre l'incendie, et ce, même en hiver, à la condition d'être déneigé et tenu libre de glace. [101] Par ailleurs, le paragraphe 2) de l'art. 3.2.2.4 CNB-85 permet de considérer comme une rue une voie d'accès pour les véhicules du service d'incendie conforme aux exigences de l'art. 3.2.5.2, ce qui est le cas du terrain nº 2. [102] Puisque l'Immeuble donne sur 3 rues et que son aire de bâtiment (830 m 2 ) est inférieure à la limite de 900 m 2 applicable en pareil cas, il peut être de construction combustible en totalité ou en

partie sans être muni de gicleurs. [103] La Ville n'a pas démontré que l'Immeuble ne se conforme pas à l'art. 3.2.2.27 CNB-85 si le terrain nº 1 est tenu libre de neige et de glace. [ 17 ] L’appelante, sur ce point, fait grand cas du témoignage de l’architecte Gobeil, qu’elle a cité comme expert [7] .

Commentant en termes généraux les dispositions du Code national du bâtiment de 1985, l’expert en question fait les observations suivantes : … c’est un code permissif là, […] il va nous donner des permissions, donc des exigences moindres qu’on va pouvoir appliquer en autant par contre que je donne un peu plus de choses au niveau de l’accessibilité des pompiers ou des choses comme ça. Donc au départ, le Code m’oblige à ce que ce soit sur une rue, donc il faut que le camion de pompier part de la caserne et se rendre jusqu’à l’édifice carrément. Ça, c’est ma rue, c’est ma voie publique.

Quand on parle de chemin carrossable, ce n’est pas obligé d’être pavé comme ici au centre-ville, ça pourrait être une voie d’accès par exemple dans un rang ou quelque chose comme ça, mais qui est carrossable. Puis, l’expert se prononce sur la portée de l’article 3.2.5.2. 4) du même Code , selon lequel « [u]n bâtiment est considéré comme donnant sur 3 rues si au moins 75p. 100 du périmètre du bâtiment est à au plus 15 m. d’une rue » [8] .

Il développe sa thèse, selon laquelle la configuration du bâtiment (en particulier, les deux courettes entre les trois ailes donnant sur la façade) et le degré d’inclinaison vers l’ouest des terrains nº 1 et nº 2 empêchent le bâtiment de satisfaire à l’exigence citée par le juge au paragraphe [95] de ses motifs : si le dernier étage du bâtiment est de construction combustible, il faut que le bâtiment donne sur 3 rues.

C’est ce que réitère l’appelante en appel. [ 18 ] Cette prétention, qui cible une question d’appréciation de la preuve par le juge de première instance, et qui en dernière analyse confierait à un témoin expert la responsabilité de trancher une question de ce genre, ne résiste pas à l’analyse. Rappelons tout d’abord que les normes dont traite le témoin Gobeil dans son témoignage sont tirées d’un code du bâtiment.

De telles normes, dont beaucoup sont extrêmement techniques, permettent de mieux s’informer, et de manière plus précise, sur les règles de l’art dans les différentes spécialités de l’industrie de la construction [9] . Mais ce n’est pas sans raison qu’en 2007 un juge écrivait ce qui suit dans un arrêt unanime de la Cour [10] : En premier lieu, je rappelle que les normes contenues au CNB 1990 ou au CNB 1995 sont, à la base, des codifications de règles de l’art par des spécialistes de la construction.

Il importe de ne pas leur conférer une portée identique à celle dont sont revêtues, par exemple, les normes établies par le législateur dans un texte de loi. Or, le litige entendu par le juge de première instance ne concernait pas, comme c’est fréquemment le cas en droit de la construction, la conformité de certains travaux aux règles de l’art. Il portait essentiellement sur une question régie par l’

article 231 de la LAU : la

« construction » érigée sur l’immeuble de l’intimé était-elle « dans un état tel » qu'elle pouvait « mettre en danger des personnes » en raison d’un risque d’incendie? [ 19 ] Sur cette question, le juge a entendu une preuve contradictoire. Elle comprenait, certes, le témoignage de l’architecte Gobeil. Mais elle comprenait aussi, et en défense, une preuve qu’on peut qualifier de fournie.

Au témoignage de l’ingénieur Vincent (reconnu par le juge comme « expert dans l’application et l’interprétation des codes ainsi que des mesures de sécurité en matière de construction ») et à celui du témoin Henley (chef pompier retraité, reconnu par le juge comme « expert en intervention des services d’incendie sur les lieux d’un sinistre ») s’ajoutait celui de l’ingénieure Bourdeau, qui avait traité une demande [11] de l’intimé à la Régie du bâtiment.

Contre-interrogeant l’ingénieure Bourdeau, l’avocat de l’appelante lui a demandé de se prononcer sur un aspect de la sécurité : Q. … Ce que je veux savoir de vous maintenant, c’est les accès pompiers, voies d’accès, normalement est-ce que ces dits endroits-là doivent être sur le terrain du propriétaire? R. Pas nécessairement. Q. Alors à ce moment-là, si ce n’est pas nécessairement sur le terrain du bâtiment, comment ça se présente? R. Bien il faut que ce soit accessible, c’est ce qu’il y a dans la définition qu’on a. Q.

Est-ce que je comprends qu’à ce moment-là, il doit y avoir des ententes avec des voisins si les accès sont ailleurs que chez le propriétaire? R. Tout dépendant si ces accès sont des accès publics ou pas. Q. S’ils ne sont pas publics, s’ils appartiennent à une corporation, même publique, mais qui n’est pas une rue publique, ça peut être différent? R.

La définition parle de voies accessibles, si on va à la définition. En outre, le témoin Berthiaume, un pompier au service de l’appelante et cité par elle au procès, a répondu dans les termes suivants à quelques questions posées en contre-interrogatoire : Q. Est-ce que la Ville a un plan d’intervention pour ce bloc-là? R. Non, pas à l’heure actuelle. Q. On imagine que la Ville, elle n’interdit pas aux pompiers l’accès à ses stationnements s’il y a un incendie? R. Le stationnement qui est là? Q. Aux stationnements en général? R. Ben je comprends pas la question. Q. Vous pouvez passer dans des stationnements s’il y a un incendie?

R. Avec les véhicules incendie? Q. Oui? R.

Euh… oui, si c’est accessible, c’est sûr qu’on va l’utiliser, ça c’est sûr. [ 20 ] L’intimé a également produit au soutien de sa défense un film réalisé par l’expert Henley sur le terrain nº 1, preuve lourde de signification puisqu’elle montre comment un camion-échelle du service de protection contre les incendies peut manœuvrer à partir de cet emplacement et atteindre l’arrière de l’étage supérieur du bâtiment. [ 21 ] On ne saurait donc soutenir dans les circonstances que les conclusions du juge de première instance sur l’accès à l’immeuble sont entachées d’une erreur manifeste et déterminante. [ 22 ] Quant à l’ordonnance enjoignant à l’intimé de maintenir libre de neige et de glace sur une longueur de 15 mètres et une largeur de 6 mètres le terrain nº 1, elle trouve elle aussi appui dans la preuve : les photographies cotées P-13, prises par le témoin Berthiaume et commentées par lui au cours de sa déposition, expliquent que le juge ait opté pour cette mesure de précaution.

Il écrit d’ailleurs, au paragraphe [113] de ses motifs, que « [l]e défendeur accepte de se soumettre à la mesure préventive indiquée au dispositif du présent jugement ». Il s’agit, selon les termes de l’

article 231 de la LAU , de « travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ». [ 23 ] Comme dans l’arrêt Acton Vale (Municipalité d’) c. Lemoyne [12] , qui portait lui aussi sur les pouvoirs que confère l’

article 231 de la LAU , le juge a prononcé un jugement qui permet d’éviter la démolition de l’immeuble ou l’imposition d’un lourd fardeau financier à l’intimé. Une intervention de la Cour dans un tel contexte serait inopportune. Il est vrai, comme l’évoque l’appelante, que la solution adoptée par le juge pourrait n’être que temporaire : si l’appelante réaffectait le terrain nº 1 à un usage licite qui rendait impossible l’accès à l’immeuble, le débat pourrait être à refaire.

Mais ce ne sont pas là les circonstances dans lesquelles le juge a été amené à se prononcer et en l’espèce il a judicieusement exercé la discrétion que lui laissait l’article 231 de la LAU . [ 24 ] En somme, l’appelante ne démontre pas qu’il y a lieu d’infirmer le jugement de première instance. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, l’appel est rejeté, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Me Robert C.

Ally ALLY MERCIER, avocats Pour l’appelante Me Benoit Galipeau ARCHER AVOCATS ET CONSEILLERS D’AFFAIRES Pour l’intimé Date d’audience : 12 septembre 2013 [6] Note 32 tirée du jugement entrepris : « L'expression « à l'usage de » signifie « destiné à être utilisé par » : Le Nouveau Petit Robert , Paris, Dictionnaires le Robert, 1993, p. 2346; Le Petit Larousse illustré 2011 , Paris, Éditions Larousse, 2010, p. 1050; Multidictionnaire de la langue française , Montréal, Québec Amérique, 1997, p. 1475. »