2021 QCCQ 8401, 2021 QCCQ 8401

Gervais c. Aubry 2021 QCCQ 8401 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-701664-192 DATE : 31 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINE GERVAIS Demanderesse c.

JOSÉE AUBRY ET RAYMOND THIBAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie légale de qualité, Line Gervais réclame à Josée Aubry et Raymond Thibault (les défendeurs [1] ) 11 375,55 $ représentant le coût de décontamination, de démolition et de reconstruction d’une

partie du sous-sol ainsi que des dommages de 3 124,45 $, à la suite de dégâts d’eau affectant la résidence acquise de ces derniers. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande. La question du dégât d’eau a été dénoncée à Line Gervais. Cette question lui semblait de peu d’importance, car elle planifiait de transformer la salle d’eau du sous-sol en salle de bain complète. LES QUESTIONS EN LITIGE

a) Les dégâts d’eau au sous-sol ont-ils pour source un vice caché affectant l’immeuble?

b) Le cas échéant, quels sont les dommages auxquels Line Gervais a droit? LE CONTEXTE [ 3 ] Le 27 janvier 2018, Line Gervais visite la résidence des défendeurs, mise en vente par l’entremise de la courtière immobilière Hélène Ménard. Cette visite a lieu en présence des vendeurs et d’Hélène Ménard. [ 4 ] Certaines discussions portent sur la dénonciation d’un dégât d’eau au sous-sol, dans la salle de lavage.

Les vendeurs expliquent que la laveuse a obstrué le renvoi d’eau et que tout a été réparé. [ 5 ] Selon les défendeurs, cette question ne semble pas revêtir une grande importance pour Line Gervais qui planifie des travaux de modification du sous-sol dont, notamment, la transformation de la salle de lavage en salle de bain complète. [ 6 ] Line Gervais visite à nouveau la propriété à au moins une autre reprise avec une personne compétente du domaine de la construction afin d’évaluer les travaux contemplés au sous-sol et, également, un possible agrandissement de la véranda. [ 7 ] Les parties signent une promesse d’achat acceptée le 3 février 2018 au prix de 210 000 $ [2] .

Bien que la promesse d’achat soit conditionnelle à l’inspection par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel, Line Gervais ne se prévaut pas de cette condition. [ 8 ] L’acte de vente est signé le 8 mai 2018. L’immeuble est vendu avec garantie légale [3] . La date de prise de possession effective de l’immeuble est le 30 mai 2018. [ 9 ] Vers le 6 juin, Line Gervais entreprend les travaux de dégarnissage de la salle de lavage et elle constate que les lisses de bois sont humides et noircies par endroits. [ 10 ] Elle en avise les vendeurs qui viennent constater l’état des lieux le 7 juin.

Ils reviennent le 9 juin accompagnés d’Hélène

Ménard. [ 11 ] Au fur et à mesure du dégarnissage des murs et planchers, Line Gervais constate que la moisissure et la pourriture des colombages et des lisses de plancher ne se limitent pas à la salle de lavage [4] . [ 12 ] Line Gervais mandate la compagnie Expertbâtiment.ca afin de réaliser une étude de qualité de l’air intérieur. L’expertise des lieux est réalisée le 5 juillet 2018. Le technicien Pierre Leclerc Lavallée constate ce qui suit : La charpente des murs intérieurs était dégarnie de gypse, permettant de constater que la base des colombages et la lisse des murs sont également noircis voir même pourris.

À l’aide de l’hygromètre, il a été possible de constater que les matériaux étaient encore humides. Au total, la surface de contamination fongique visible est de grande envergure (30 à 100 pieds carrés). [5] [ 13 ] Au

chapitre des conclusions, ce rapport énonce que : En conclusion, notre inspection des lieux et les résultats de laboratoire indiquent un problème de salubrité fongique au sous-sol de la résidence. L’état de dégradation avancée des matériaux du plancher et des bas de murs nous indique que le problème de plomberie s’est étendu sur plusieurs mois, voire même plusieurs années.

Une décontamination complète sera requise afin d’éliminer les foyers de contamination cachée ainsi que les spores de moisissures. (…) [6] . [ 14 ] Les travaux de décontamination et de reconstruction du sous-sol se poursuivent jusqu’au mois d’octobre 2018. Line Gervais en réclame les coûts soit 11 375,55 $ et 3 624,45 $ pour troubles et inconvénients pour un total de 15 000 $. ANALYSE

a) Les dégâts d’eau au sous-sol ont-ils pour source un vice caché affectant l’immeuble? [ 15 ] La garantie légale de qualité contre les vices cachés puise sa source de l’

article 1726 du Code civil du Québec : [1726] Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Les conditions d’applications de cette garantie sont résumées dans un arrêt de la Cour d’appel [7] : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions «impropre à l’usage» et «diminuent tellement son utilité»; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. I. La gravité du vice [ 17 ] Les photographies prises lors de la démolition démontrent qu’une

partie importante du sous-sol est affectée par la pourriture des lisses et colombages des murs. [ 18 ] Cela est également confirmé par le technicien Pierre Leclerc Lavallée qui note également une contamination fongique d’une grande envergure au sous-sol. [ 19 ] Des travaux de décontamination sont requis de même que l’enlèvement des surfaces contaminées et le remplacement des parements de plancher et de murs pour une

partie du sous-sol. [ 20 ] Line Gervais n’a pu avoir accès au sous-sol pour une durée d’environ quatre mois. [ 21 ] Il s’agit d’un vice qui touche directement la fonctionnalité de l’immeuble et qui le rend impropre à son usage; le critère de gravité du vice est satisfait. II. L’antériorité du vice [ 22 ] Selon José Aubry, la défectuosité du tuyau de renvoi de la laveuse a été découverte environ six mois avant la mise en vente de la propriété. Elle précise toutefois qu’il y a eu deux à trois dégâts d’eau précédemment dans la salle de lavage. [ 23 ] Raymond Thibault a, avec l’aide d’un collègue plombier, débouché le tuyau de renvoi de la laveuse et remplacé une

section de gypse d’environ un pied de hauteur par quatre pieds de largeur derrière les appareils laveuse/sécheuse.

[ 24 ] Il reconnaît que le bois était encore humide et qu’il n’a pas asséché les matériaux. [ 25 ] La conclusion du rapport d’expertise en qualité de l’air démontre que le problème de plomberie s’est étendu sur plusieurs mois, voire des années. [ 26 ] Line Gervais en a fait la découverte moins d’un mois après la signature de l’acte de vente et quelques jours seulement après la prise de possession. [ 27 ] Le Tribunal retient de la preuve que l’existence de ce vice est antérieure à la vente. III.

Le caractère caché du vice [ 28 ] L’intensité de l’obligation de prudence et de diligence de l’acheteur, qui peut être déterminante à la qualification du caractère occulte ou apparent d’un vice , est modulée selon les circonstances particulières, notamment en fonction du statut du vendeur et de l’acheteur, de la nature, de l’âge et du prix du bien, le type de vice et le comportement des parties [8] . [ 29 ] Bien que Line Gervais ait décidé de ne pas recourir à une inspection préachat par un professionnel, le Tribunal est d’avis que le vice n’aurait pu être décelé par un acheteur prudent et diligent. [ 30 ] Les défendeurs et la courtière immobilière se sont faits rassurants par leur propos et leurs écrits au sujet du dégât d’eau. [ 31 ] La déclaration du vendeur DV 36387 [9] (DV) comprend la mention suivante à D14 : C’est ma laveuse à linge qui a fait déborder le renvoi.

Le tout a été dans les règles de l’art. [ 32 ] Puis, à la promesse d’achat, les défendeurs modifient la DV en déclarant ce qui suit : Détail concernant la DV 36387 Au point D6.3 l’acheteur a été averti que le propriétaire s’est trompé en répondant oui au lieu de non, car il n’y a aucune trace de moisissure ou de pourriture dans la propriété. [10] [ 33 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité.

Ainsi donc, si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le Tribunal en tiendra compte. [11] [ 34 ] La déclaration au paragraphe D14 de la DV minimise le problème en laissant croire que la laveuse en est la cause et non le renvoi.

De plus, elle exagère la qualité de la réparation par l’utilisation de l’expression dans les règles de l’art alors que la preuve révèle qu’il n’en est rien. [ 35 ] Enfin, en corrigeant la mention de D6.3 à la promesse d’achat, les vendeurs viennent spécifiquement représenter que l’immeuble est exempt de moisissures ou de pourriture. [ 36 ] Tous affirment qu’il n’y avait aucune odeur au sous-sol permettant de croire en l’existence de moisissures. Le fils des défendeurs y consacrait une

partie de ses journées aux jeux vidéo sans avoir éprouvé de problème de santé. [ 37 ] Line Gervais témoigne qu’à la prise de possession, la salle de lavage ainsi dégagée du duo laveuse/sécheuse ne montre aucune trace de moisissure ou d’odeurs suspectes. [ 38 ] Il ne peut être reproché à l'acheteur de ne pas avoir fait une inspection préachat lorsqu'il a été rassuré par les déclarations des vendeurs [12] . Et les vendeurs l’ont rassuré en plusieurs occasions. [ 39 ] Les dommages au sous-sol ont pour source un vice caché couvert par la garantie légale de qualité.

b) Quels sont les dommages auxquels Line Gervais a droit? [ 40 ] Line Gervais a produit l’ensemble des factures pour main-d’œuvre et matériaux couvrant les travaux de démolition, de décontamination et de reconstruction de la salle de bain et une

partie du sous-sol; elles totalisent 11 375,55 $ [13] . [ 41 ] De celles-ci le Tribunal doit exclure celle de l’électricien au montant de 937,05 $, car il n’y a pas de preuve voulant que les travaux en électricité soient une conséquence du problème de plomberie ayant causé la moisissure et la pourriture des colombages et lisses de bois. Ces travaux semblent plutôt rendus nécessaires par le changement de vocation de la salle de lavage qui devient une salle de bain. [ 42 ] Il en va de même quant à l’installation d’une hotte de ventilation au prix de 229,95 $.

Il s’agit d’une amélioration puisque la salle de lavage n’en était pas munie. [ 43 ] Les dommages attribués par le Tribunal quant à cette

partie de la réclamation se chiffrent donc à 10 208,55 $. [ 44 ] Line Gervais réclame également 3 624,45 $ pour troubles et inconvénients. Elle a été privée de l’usage de son sous-sol pendant 4 mois et n’a pu y loger sa fille. Le lavage devait également être fait à l’extérieur. [ 45 ] Ce type de dommages ne peut être accordé que si le vendeur connaissait le vice; si le Tribunal conclut à la bonne foi du vendeur, celui-ci ne peut être condamné à payer des dommages-intérêts [14] .

[ 46 ] Or, la bonne foi se présume toujours [15] . Il appartient à l’autre

partie de démontrer la mauvaise foi. [ 47 ] Le Tribunal ne croit pas que les défendeurs aient agi sciemment afin de cacher une problématique de cette ampleur. [ 48 ] Les explications données par Raymond Thibault voulant que l’ouverture de 1 x 4 pieds n’a pas été faite à la base du mur n’ont pas été contredites.

Il réfère à une photo P-7 du 7 juin pour indiquer la hauteur de son intervention sur le tuyau de renvoi ce qui rend vraisemblable son explication qu’il n’a pas vue la lisse de bois, mais seulement un peu d’humidité sur un colombage. [ 49 ] L’attitude des défendeurs qui se sont laissés condamner par défaut avant que ce jugement ne soit rétracté par le soussigné, les motifs et moyens de défense et leur niveau de préparation lors de l’instruction laisse plutôt croire en la négligence et la mauvaise compréhension de leurs obligations plutôt qu’en leur mauvaise foi. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Line Gervais; [ 51 ] CONDAMNE Josée Aubry et Raymond Thibault solidairement à payer 10 208,55 $ à Line Gervais avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure soit le 5 juin 2019; [ 52 ] CONDAMNE Josée Aubry et Raymond Thibault solidairement au paiement des frais judiciaires limités à la somme de 205 $ représentant les droits de greffe quant au dépôt de la demande. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 4 août 2021