2014 QCCQ 2806, 2014 QCCQ 2806

Verdiguer c. Philippart 2014 QCCQ 2806 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-80-026840-133 N os dossiers: 31-120731-109 31 20120731 G 31-101115-043 31 20101115 P 31-101105-078 31 20101105 P 31-101014-054 31 20101014 P 31-090427-103 31 20090427 P 31-081210-037 31 20081210 P DATE : Le 9 avril 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Samuel Yehiel Verdiguer , Requérant/locataire c.

Philippe Philippart , Intimé/ancien locateur -et- 9210-3001 Québec inc. , Intimée/nouveau locateur ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur la Requête du requérant-locataire pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête pour permission d'en appeler d'une décision rendue le 1 er octobre 2013 (Décision) par la Régie du logement ( Régie ) [1] dans six (6) dossiers portant respectivement les numéros 31-120731-109 31 20120731 G, 31-101115-043 31 20101115 P, 31-101105-078 31 20101105 P, 31-101014-054 31 20101014 P, 31-090427-103 31 20090427 P, et 31-081210-037 31 20081210 P. [ 2 ] Le requérant/locataire Samuel Yehiel Verdiguer ( Verdiguer ) réclamait [2] : - Dans le dossier 31-081210-037G : « […] [2] Le locataire requiert du tribunal une ordonnance d'accès, l'exécution en nature des obligations du locateur de réparer les serrures du côté de l'immeuble et au sous-sol, une diminution de loyer rétroactive au 20 octobre 2008, l'autorisant de faire des travaux et de déduire le loyer, la condamnation aux frais. [3] Essentiellement, le locataire reproche au locateur d'avoir volontairement détérioré deux serrures d'accès à l'immeuble (l'une sur la porte du côté et l'autre au sous-sol) et veut que le locateur soit ordonné de réparer ou que le locataire soit autorisé à faire lui-même les travaux et déduire le coût du loyer. […] » - Dans le dossier 31-101014-054 : « […] [4] Le 14 octobre 2010, le locataire dépose une nouvelle demande.

Il réclame une somme de 300 $ au motif que le locateur aurait bouché sa serrure avec un produit l'empêchant d'ouvrir la porte.

[5] Le 31 janvier 2011, le locataire dépose une demande de réunions de dossiers. Dans le dossier 31-101115-043G : [6] Le 15 novembre 2010, le locataire demande des dommages au montant de 10 000 $ contre le locateur au motif de harcèlement.

Il mentionne que le locateur « is taking advantage on any incident that happens in the building, to achive his economic goal and he incites in a very humiliated wild way, which remainds the blackbays of 1 940,45, and causes hatred, towards a tenant by the others tenents » (Sic) […] » - Dans le dossier 31-120731-109 31G : « […] [7] Le locataire réclame des dommages au montant de 600 $ reprochant au locateur d'être entré dans un espace qu'il occupe au sous-sol, sans son autorisation, brisant ainsi la porte lors d'événements survenus fin-mai, début-juin 2012. [8] Il demande aussi, l'exécution spécifique, i.e. la réparation de la porte et une réduction de loyer. […] » [ 3 ] À l'origine, l'intimé Philippe Philippart, ancien locateur ( Philippart ), réclamait : - Dans le dossier 31-090427-103G : « […] [9] Le locateur demande l'autorisation de modifier une condition du bail : « enlever l'accès au garage au locataire afin d'y effectuer des places de rangement déterminés à compter du 2009/07/01 » (Sic) [10] Le 6 octobre 2009, le locateur amende sa procédure pour y ajouter : « La demande originaire devrait également comprendre la fixation du loyer à compter du 1 er juillet 2009 selon les critères fixés par le règlement ». [11] Par ailleurs, à l'audience du 14 avril 2010, le locateur se désistait de sa demande de fixation de loyer.

Le loyer payé est de 550 $ au 1 er juillet 2009. [12] Seule subsiste alors la demande de modification d'une condition du bail à savoir l'espace de garage. […] » - Dans le dossier 31-101105-078G : « […] [13] Le locateur demande la résiliation du bail du locataire, l'expulsion, l'exécution provisoire et le paiement des frais. [14] Il allègue que le locataire depuis plus de deux ans perturbe la jouissance paisible des autres locataires et entrave constamment la gestion de l'immeuble causant un grave préjudice au locateur. […] » [ 4 ] En cours d'instance, le logement visé par les recours ci-avant mentionnés, c'est-à-dire le logement situé au […], Montréal, Québec (Logement), a été vendu au nouveau locateur 9210-3001 Québec inc. ( 9210 ) représentée par Monsieur Michel Roy ( Roy ). [ 5 ] La Régie rejette les quatre (4) demandes du locataire et accueille, en partie, les deux (2) demandes du locateur en ces termes [3] : « […] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [244] REJETTE les demandes du locataire (31-081210-037, 31-101014-054, 31-101115-043 et 31-120731-109); [245] ACCUEILLE la demande de modification d'une condition du bail du locataire et PERMET au locateur de reprendre tout l'espace loué par le locataire au sous-sol; [246] ORDONNE au locataire de libérer de tous meubles et effet mobiliers l'espace de 840 pieds carrés qu'il utilise au sous-sol dans un délai de deux mois; [247] ORDONNE au locateur de fournir au locataire un espace de stationnement dans le garage et un espace de rangement d'une grandeur de 8 pieds par 12 pieds, accessible pour le locataire avec une porte munie d'une serrure et de trois clés dont deux seront remises au locataire, la troisième restera en la possession du locateur, et ce, dans le même délai que celui accordé au locataire pour libérer son

espace de rangement; [248] DIMINUE le loyer du locataire de 500 $ à 525 $ par mois compte tenu de la diminution de son espace de rangement dès que son espace de rangement sera réduit; [249] REJETTE la demande de résiliation du bail et ÉMET une ordonnance à l'encontre du locataire, ordonnance qui restera en vigueur pendant toute la durée du bail et sa prolongation : AGIR de bonne foi; RESPECTER les avis donnés par le locateur; PERMETTRE l'accès au locateur à son logement et à son espace de rangement au sous-sol, sur réception d'un avis légalement donné par le locateur, sauf urgence; S'ABSTENIR de prendre des photos du locateur et de ses employés; OFFRIR une collaboration normale et nécessaire envers le locateur; Ne pas nuire à la jouissance paisible du locateur dans sa gestion immobilière et des autres locataires. [250] CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires sur ses deux demandes, soit la somme de 142 $; [251] REJETTE toute autre demande. […] » [ 6 ] Il y a eu une enquête et audition commune pour les six (6) dossiers, c'est-à-dire les quatre (4) dossiers concernant les demandes du locataire et les deux (2) dossiers concernant les demandes du locateur. [ 7 ] La Décision écrite de la Régie comporte quelque 251 paragraphes et dispose des six (6) demandes dont elle était saisie. [ 8 ] Pour une bonne compréhension du contexte procédural, il convient de se référer à la

section « REMARQUES LIMINAIRES » [4] à la Décision où la Régie résume bien le contexte procédural en ces termes : « […] [15] Le premier dossier fut déposé par le locataire en 2008.

Il demandait alors qu tribunal une ordonnance d'accès et une ordonnance contre le locateur de faire la réparation d'une serrure ou d'avoir l'autorisation de faire lui-même la réparation. [16] Tous les dossiers furent réunis pour enquête et audition. [17] Les audiences échelonnées sur plusieurs jours se sont terminées fin-août 2013. [18] Plusieurs demandes de remises furent produites au dossier. [19] À quelques occasions, les audiences furent fixées de façon péremptoire contre le locataire. [20] À plusieurs reprises, le tribunal a recommandé au locataire de se présenter en audience avec un traducteur et/ou un avocat. [21] Plusieurs avocats ont représenté le locataire, ils furent révoqués ou ont cessé d'occuper. [22] Au procès-verbal de l'audience du 22 novembre 2011, il est mentionné que l'audience pour tous les dossiers est fixée au 4 juin 2012 pour une durée d'une semaine complète et que « le locataire aura un traducteur et un nouvel avocat ». [23] L'audience est alors fixée de concert avec les parties et péremptoirement contre le locataire. [24] À l'audience du 4 juin 2012, prévue pour une semaine complète, le locataire se présente sans avocat. [25] Une personne l'accompagne afin d'agir comme interprète. [26] Cette personne refuse alors de s'identifier et de prêter serment. [27] Le locataire a alors présenté une demande en récusation du juge administratif. [28] Le 21 juin 2012, le présent tribunal rejette la demande en récusation sur la base qu'il n'y a aucun motif légal de récusation qui fut présenté au tribunal. [29] À la suite de cette décision, le locataire présente une requête en récusation. [30] Le 18 février 2013, le juge administratif et vice-président de la Régie du logement, Daniel Laflamme, décline compétence quant à cette requête. [31] Le 12 avril 2013, l'honorable Daniel Dortélus, juge à la Cour du Québec, rejette la requête pour permission d'en appeler présentée par le locataire.

[32] Le 6 août 2013, la Cour d'appel du Québec, rejette l'appel du locataire quant au jugement de la Cour du Québec daté du 12 avril 2013, le locataire est condamné au paiement des frais. [33] À l'audience fixée au 29 août 2013, pour une durée d'une semaine, devant la Régie du logement, le locataire se présente accompagné d'un avocat qui fut rejoint par téléphone par le locataire le vendredi 26 août 2013 vers 16 h 30 et mandaté pour le représenter le matin même de l'audience. [34] À cette audience, l'avocat du locataire présente une demande de remise au motif qu'il ne fut mandaté que le matin même et qu'il n'a pas une connaissance suffisante du dossier. [35] Après discussion avec les parties, le tribunal rejette la demande de remise et suspend l'audience jusqu'au lendemain matin afin de permettre à ce nouvel avocat de préparer le dossier. [36] Le locataire présente à nouveau une requête en récusation qui est rejetée séance tenante par le locateur selon l'article 63.2 de la Loi sur la Régie du logement, lequel prévoit : « 63.2. [Recours abusif ou dilatoire] La Régie peut, sur requête ou d'office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu'elle juge abusif ou dilatoire ou l'assujettir à certaines conditions.

Lorsque la Régie constate qu'une

partie utilise de façon abusive un recours dans le but d'empêcher l'exécution d'une de ses décisions, elle peut en outre interdire à cette

partie d'introduire une demande devant elle à moins d'obtenir l'autorisation du président ou de toute autre personne qu'il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu'il désigne détermine. » [37] Le 30 août 2013, au début de l'audience, le locataire révoque son avocat. [38] Il est accompagné d'une traductrice officielle et l'audience peut commencer. […] » [ 9 ] Par ailleurs, il a lieu de souligner que lors de la présentation de la requête pour permission d'en appeler du requérant-locataire, l'intimé-locateur a fait signifier une requête afin de faire déclarer abusif un acte de procédure et pour faire déclarer le requérant-locataire forclos de présenter toute autre demande contre les intimés-locateurs (54.1 et suivant du Code de procédure civile (C.p.c.)). [ 10 ] Cette requête a été continuée sine die dans l'attente de la présente décision sur l'autorisation d'en appeler de la Décision de la Régie . [ 11 ] De même, le requérant-locataire informe le Tribunal qu'il a présenté à la Régie [5] , le ou vers le 7 novembre 2013, une « demande de report » de l'exécution de la décision relativement à l'ordonnance enjoignant au locataire de libérer tous meubles et effets mobiliers de l'espace de 840 pieds carrés qu'il utilise au sous-sol dans un délai de deux mois.

Il a également déposé pareille demande au Greffe de la Cour du Québec, en date du ou vers le 12 novembre 2013, c'est-à-dire l'équivalent d'une demande en suspension de l'exécution de la Décision de la Régie intitulée « Urgent Request for Postponement of the Execution » [6] . [ 12 ] C'est ainsi que le Tribunal, lors de l'enquête et audition de la présente requête pour permission d'en appeler de la Décision de la Régie , a été informé que les procureurs de l'intimé-locateur prennent l'engagement [7] de : « […] 14h10 À partir de ce jour, Me Forget prend l'engagement pour sa cliente de ne pas exécuter la décision tant et aussi longtemps que la Cour ne se sera pas prononcée sur la requête pour permission d'appeler. […] 14h11 […] Les procureurs des défendeurs prennent l'engagement de suspendre l'exécution de la décision de la Régie du logement, advenant le rejet de la requête pour permission d'appeler, pendant un délai de 30 jours suivant le prononcé du jugement de la Cour du Québec. […] »

LE DROIT [ 13 ] Ainsi, il s'agit pour le Tribunal de déterminer si la Décision de la Régie peut faire l'objet d'un appel, conformément à l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.L.) qui se libelle comme suit : « […] 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l'objet est la fixation de loyer, la modification d'une autre condition du bail ou la révision de loyer;

2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . […] » [ 14 ] Les critères retenus pour permettre l'appel [8] d'une décision de la Régie peuvent se résumer comme suit : - Question sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général; - La décision attaquée présente une faiblesse apparente, une erreur manifeste, dominante ou grossière dans l'appréciation des faits; - Une erreur déterminante dans l'administration de la preuve; - Déni de justice pour le non-respect des règles de la justice naturelle. [ 15 ] Afin de déterminer s'il y a lieu de permettre l'appel, le Tribunal dispose de la requête pour permission d'appeler présentée par le requérant-locataire et uniquement les pièces produites à son soutien [9] et les pièces produites lors de l'enquête et audition de la présente requête [10] . [ 16 ] En l'instance, le Tribunal n'a pas la transcription des débats ayant eu cours devant la Régie , si ce n'est que de façon très fragmentaire et fort limitée [11] pour les fins des présentes. [ 17 ] Lorsqu'un requérant fonde son autorisation d'appeler uniquement sur une ré-appréciation de la preuve ou afin de parfaire une preuve insuffisante en première instance, les tribunaux, par le passé et de façon constante, ont rejeté une telle requête, à moins que le requérant établisse une erreur dominante et manifeste dans l'appréciation des faits présentés [12] devant la Régie . [ 18 ] Ainsi, dans la mesure où une requête pour permission d'appeler a pour unique but de faire apprécier de nouveau la preuve, mais cette fois-ci par la Cour du Québec siégeant en appel avec l'espoir que la décision qu'elle rendra sera différente à celle rendue par la Régie , n'est pas recevable [13] . [ 19 ] De même, une demande qui vise essentiellement une ré-appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve présentée devant la Régie ne suffira pas afin d'obtenir une autorisation d'appeler [14] . [ 20 ] La Cour d'appel du Québec a réitéré, à maintes reprises, ces principes dans le cadre de requête pour permission d'en appeler d'un jugement en vertu des articles 26 et 494 du C.p.c., dont notamment dans les arrêts Re/Max Royal Jordan inc. c.

Jean-Guy Lalonde [15] et 2970-7528 Québec inc. (Vente d'autos H. Grégoire) c.

Beaudouin [16] . [ 21 ] Finalement, la permission d'appeler sera également refusée lorsqu’aucune question de principe n'est en jeu ou lorsque la requête pour permission a pour objet strictement les intérêts individuels des parties, sans impact général et ne soulève que l'application de règles connues [17] . [ 22 ] En l'espèce, pour obtenir dans le présent dossier la permission d'appeler, tel que mentionné précédemment, le requérant- locataire doit convaincre le Tribunal que la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour, ce qui est notamment le cas lorsqu'il s'agit d'une question de principe, d'une question nouvelle ou d'une question de droit faisant l'objet d'une jurisprudence contradictoire [18] . [ 23 ] Par ailleurs, il y a lieu de souligner qu'il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande [19] : « […] 91. […] 1° dont l'objet est la fixation de loyer, la modification d'une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; [20] […] »

ANALYSE ET DISCUSSION [ 24 ] Verdiguer allègue essentiellement à sa requête pour permission d'appeler [21] : « […] 1. The Petitioner seeks leave to appeal A judgment of the Régie du Logement concerning the following dossier numbers BORE BUREAU DE MONTRÉAL 31-120731-109 31 20120731 G 40908 31-101115-043 31 20101115 P 69223 31-101105-078 31 20101105 P 69224 No dossier: 31-101014-054 31 20101014 P No demande: 69225

31-090427-103 31 20090427 P 69234 31-081210-037 31 20081210 P 69238

a) A "Decision" rendered by the Honourable Regisseur, Mr. Ronald Charbonneau on October 01, 2013. As we see in his decision paragraph 246. "quote {246} ORDONNE au locataire de liberer (sic) de tous meubles et effets mobiliers l'espace de 840 pied (sic) scares qu'il utilize (sic) au sous-sol dans un délai de deux mois : " cancellation A lease by 60% of the space from the tenant, for over 20 years of use. The judgment forms part of the proceedings as Exhibit P-1 : The Appellant hereby files this Motion for Leave to Appeal the Judgment rendered by the Honorable (sic) Regisseur (sic) Me.

Ronald Charbonneau on October 1, 2013 as there are serious errors in the judgment since important aspect (sic) of the matter that the Appellant has been occupying the entire premises on lease for over 20 years and the Commissioner has injustly cancellating away 60% of the premises from the tenant .

The Judgment is contained in paragraph 246 which states "ORDONNE au locataire de liberer (sic) detousmeubles (sic) et effetsmobiliersl'espace (sic) de 840 pied (sic) scares qu'ilutilize (sic) au sous-sol dans un delai (sic) dedeuxmois (sic) :" Following errors have been identified in respect of the Judgment which require reconsideration – 1. THAT the Commissioner was biased in the entire proceeding and consistently acted in favour of the landlord.

The Commissioner has in the Judgment misrepresented the facts, ignored the reality as the same was against the landlord and also ignored the false statements made by the landlord. Paragraph 33 of the Judgment clearly shows the misrepresentation of facts by the Commissioner. In paragraph 33 of the Judgment, the commissioner (sic) noted that the hearing is set to August 29, 2013.

Paragraph 33 states "A l'audiencefixee (sic) au 29 aug. (sic) 2013, pour unedurea (sic) d'un (sic) esemaine (sic) , devant la Regiedulogement,lelocataire (sic) se presents (sic) accornpaqne (sic) d'un avocet (sic) qui futrejoint (sic) par telephone (sic) par lelocatairele (sic) […] Vendredi 26 aout (sic) 2013 vers 16 h 30 et mandate (sic) pour lerepresenterlematinmerne (sic) de l'audience. II" The fact is that the hearing was posted for August 19, 2013 as noted from the details mentioned on the signature page of the Judgment which is signed by the Commissioner.

The same states as follows – Ronald Cneauharbon (sic) Presencet(s) (sic) : Ielocataire (sic) Iemandataire (sic) du locateur Me Anne-Marie Forget, avocete (sic) du locateur Date de l'audience : 19 aout (sic) 2013 Further, it is mentioned that the lawyer was initially contacted by the Appellant on Aug 26, 2013 but the fact is that the Appellant has contacted the lawyer on August 15, 2013 and was informed to meet him on August 16, 2013. It is noted from the above that there appears to be misrepresentation of facts by the Commissioner. P-3 2.

In paragraph 167 of the decision, the HonorableCommissioner (sic) Ronald Charbonneau states "Ce concierge precise (sic) que la valve d'arret (sic) de l'eau pour 4 logements se trouvedansle (sic) garage du locataire, doncquandlelocataire (sic) a refuse (sic) l'accesil (sic) a dOfermerl'entreed'eauprincipale (sic) pour tout l'immeuble" The reality is that that (sic) there is no valve to close the water of any apartment in the entire 840 s.f. .of (sic) basement and private garage which is being used by the Appellant.

During the hearing when the Appellant questioned the janitor about his false statement as above, the Commissioner stopped the Appellant from questioning the janitor and told him that he was aggressive. The Commissioner refused to accept his argument that the janitor is an employee of the landlord and it is obvious that an employee would not talk against his employer and would try to please his employer. The Commissioner further stated that the Appellant believes everyone to be a liar. This reaction and attitude of the Commissioner clearly indicates bias and prejudice. P-5 3.

In paragraphe 122 of the decision, the Honorable (sic) commissioner (sic) Ronald Charbonneau has quoted the testimony of the landlord, Michel Roy which states that the landlord never received any notice of defect or complaint from the tenant. "Il n'arecuauaucunavis (sic) de detectuosite (sic) et aucuneplainte (sic) de la part du locataire" The testimony of the landlord clearly states that the Appellant was not a troublesome tenant and had not created any problem to the landlord.

Though the Commissioner has included this testimony in the Judgment, he has not considered the same while passing the order to vacate. 4. In paragraph 124 of the Judgment the Commissioner has quoted the testimony of the landlord Michel Roy which states "Quand il a recu (sic) des avis de la Ville de Montreall'intirnantd'avoiracces (sic) augarage (sic) et au so (sic) us-olDu (sic) locataire, cedernier (sic) a refuse (sic) toute collaboration avec lui et l'inspecteur de la Ville.

Cesontles (sic) policiers qui l'ontconvaincu (sic) de donneracces (sic) a son sous-sol" (sic) It is not true that that (sic) Appellant has refused access to the garage basement upon receiving of note. In fact, the Appellant has always allowed access on receipt of note.'A'. Further, the police officer had arrived at the basement as the Appellant had called the police, after the alarm went on in the basement. The City Report stating the same. 'B'. There is misrepresentation of fact by the Commissioner that the Appellant allowed access to the basement only after the police officer convinced him.

5. In paragraph 103 of the Judgment, the Commissioner has quoted the testimony of the landlord which states that the owner bought the building in 2011. The truth is that the owner bought the building on May 17, 2012. P-4 is attached. This indicates that the Commissioner blatantly believed the statements made by the landlord and acted against the tenant. 6. In paragraph 36 of the Judgment, the Honorable (sic) Commissioner states that the tenant had filed a recusal motion twice. (sic) (that was with new evidence that were not before the commissioner (sic) at the first time on june (sic) 4 (sic) 2012) P-2.

The Commissioner refused to recuse himself. This shows that the Commissioner's decision cannot be implemented and needs reconsideration. FOR THESE REASONS MAY THE COURT a. SET aside Judgment dated October 1, 2013 and allow the appeal. b. ORDER the respondents to pay costs and compensation. MONTREAL, this 22 of October 2013 (Signé: Samuel Yehiel Verdiguer) Samuel yehiel (sic) Verdiguer […] » [ 25 ] Ainsi, il appert de la requête pour permission d'appeler que Verdiguer ne formule ou ne suggère aucune question devant être autorisée par le Tribunal.

En fait, il demande de reprendre entièrement l'enquête et audition ayant eu lieu devant la Régie , cette fois-ci devant la Cour du Québec, afin d'obtenir un résultat différent à ses quatre (4) demandes présentées à la Régie ainsi que le rejet des deux (2) demandes présentées par Philippart et 9210 . [ 26 ] 9210 , quant à elle, plaide essentiellement que le requérant recherche, dans le cadre de la présente requête, une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve offerte devant la Régie , ce qui ne constitue pas, selon cette dernière, un motif d'autorisation d'appeler. [ 27 ] En d'autres mots, l'intimé plaide que le requérant n'a pas établi un motif d'autorisation d'appeler au sens de l'article 91 de la L.R.L. [ 28 ] Qu'en est-il en l'espèce ? [ 29 ] La Régie était saisie de six (6) demandes distinctes dont quatre (4) présentées par le requérant/locataire et deux (2) présentées par le locateur, c'est-à-dire l'une par l'ancien locateur Philippart et l'autre par 9210 . [ 30 ] Bien que la Régie dispose des six (6) demandes dans un seul jugement qui comporte quelque 251 paragraphes, il n'en demeure pas moins que chaque demande doit être considérée individuellement pour déterminer s'il y a lieu d'autoriser l'appel ou non. [ 31 ] Ainsi, aux paragraphes 1 à 14 de la Décision, la Régie précise le contexte des six (6) demandes distinctes dont elle est saisie. [ 32 ] Aux paragraphes 15 à 38 de la Décision, tel que mentionné précédemment, la Régie , dans la

section intitulée « REMARQUES PRÉLIMINAIRES » , précise le contexte procédural qui s'applique aux six demandes dont est saisie la Régie , ainsi qu'aux autres recours intentés par le locataire devant notre Cour et à la Cour d'appel du Québec. [ 33 ] Aux paragraphes 39 à 46 de la Décision, la Régie résume le début de preuve présentée par le locateur sur, entre autres, sa demande en résiliation de bail. [ 34 ] Aux paragraphes 47 à 101 de la Décision, la Régie résume la preuve présentée par le locataire sur, entre autres, sa demande de changement de serrure, et sa demande en dommages et intérêts pour harcèlement de la part du locateur. [ 35 ] Par la suite, la Régie continue à résumer la preuve offerte par le locateur sur les diverses demandes dont est saisie la Régie aux paragraphes 102 à 171 de la Décision. [ 36 ] Aux paragraphes 172 à 178 de la Décision, la Régie continue à résumer la preuve offerte par le locataire. [ 37 ] Aux paragraphes 179 à 194 de la Décision, la Régie continue à résumer la preuve offerte par le locateur. [ 38 ] Aux paragraphes 196 à 207 de la Décision, la Régie résume les prétentions des parties. [ 39 ] Aux paragraphes 208 à 243 de la Décision, la Régie dispose des six (6) demandes présentées par les parties. [ 40 ] Plus particulièrement, en ce qui concerne la demande d'ordonnance d'accès et l'obligation pour le locateur de réparer la serrure de la porte d'accès du locataire à son espace au sous-sol, la Régie écrit [22] : « […] [209] La preuve soumise par le locataire ne démontre pas de façon prépondérante que le locateur a obstrué la serrure de la porte du locataire, ni même que la serrure soit effectivement obstruée. [210] Si tel avait été le cas, il aurait été beaucoup plus simple pour le locataire de faire venir un serrurier, après avis au locateur, et en moins de 30 minutes, pour un coût inférieur à 100 $, pour réparer cette serrure.

[211] Le tribunal questionne la méthode utilisée par le locataire pour faire valoir ses arguments.

Il dépose une demande en 2008 pour une situation en apparence urgente et prend tous les moyens pour retarder l'audience de son dossier. [212] Il a changé d'avocats à de multiples reprises, a demandé des remises, a contesté jusqu'à la Cour d'appel les décisions rejetant sa demande de récusation, a mandaté un avocat à la dernière minute dans le but d'obtenir une remise et l'a révoqué à nouveau le lendemain. [213] Ce dossier, qui nécessitait deux heures d'audience au maximum, fur entendu, avec les autres, sur une période de près de 5 jours, entre 2008 et 2013. [214] Les demandes du locataire (31-081210-031G et […]) seront rejetées faute de preuve prépondérante, la preuve du locataire est insuffisante et contestée par le locateur. […] » [ 41 ] En ce qui concerne les demandes en dommages du locataire respectivement aux montants de 300 $ et 600 $, la Régie dispose ce celles-ci en ces termes [23] : « […] [214] Les demandes du locataire ([…] et 31-101014-054) seront rejetées faute de preuve prépondérante, la preuve du locataire est insuffisante et contestée par le locateur. […] [223] Quant au dossier numéro 31-120731-109G, le locataire n'a fait la preuve d'aucun dommage ni d'aucune photo ou responsabilité du locateur. [224] Les dommages, s'il y en a eu, relèvent davantage de la faute du locataire qui a négligé de replacer correctement le capuchon du drain.

Le locateur a par la suite effectué rapidement les travaux dès qu'il a pu avoir accès au logement du locataire. […] » [ 42 ] En ce qui concerne la demande en dommages du locataire au montant de 10 000 $ pour harcèlement de la part du locateur, celle- ci est rejetée en ces termes [24] : « […] [215] Quant au dossier 31-101115-043G, le locataire demande 10 000 $ du locateur parce qu'il est victime de harcèlement du locateur. [216] Or, la preuve ne révèle pas de harcèlement de la part du locateur. au contraire, le locateur a fait une preuve d'une très grande tolérance à l'égard du locataire qui multiplie les obstacles face aux demandes légitimes du locateur. [217] Le locateur a le droit de vérifier l'état des lieux et il a l'obligation de permettre l'accès, lorsque requis par un inspecteur municipal. [218] Le locateur a le droit et l'obligation de faire des réparations nécessaires à l'immeuble sans subir les oppositions répétées du locataire. [219] Les employés du locateur ont le droit de faire les travaux requis sans subir l'agressivité du locataire et sans être pris en photos lors de leurs interventions. [220] Le locataire est contrarié de céder son espace du sous-sol au locateur au bénéfice de l'ensemble des locataires et voit des manœuvres de harcèlement là où il n'y en a pas. [221] Le tribunal peut certes comprendre le désarroi du locataire de perdre un espace d'habitation qui est important pour lui, mais il n'adhère pas à la thèse du locataire qui voit du harcèlement de la part du locateur visant à l'évincer de son logement. [222] Cette demande du locataire sera elle aussi rejetée faute de preuve prépondérante. […] » [ 43 ] En ce qui concerne la demande de modification d'une condition du bail présentée par le locateur, la Régie accueille celle-ci en ces termes [25] : « […] [225] Quant aux demandes du locateur, celui-ci requiert du tribunal la modification d'une condition du bail à savoir reprendre l'espace occupé par le locataire tant pour son automobile que pour du rangement. [226] Le locateur a fait la preuve que cette demande est tout à fait légitime dans les circonstances. [227] Dans le cadre de la gestion de son immeuble, le locateur a le droit d'obtenir cette modification, même si cela crée des inconvénients au locataire. [228] Le locataire utilise 840 pieds carrés au sous-sol depuis, selon son témoignage, environ 25 ans.

[229] L'origine de cette clause au bail demeure nébuleuse pour le tribunal. [230] Espace que le locataire s'est lui-même attribué alors qu'il était surintendant de l'immeuble à une époque, selon la version du locateur ou une clause librement négociée par le locataire avec le locateur de l'époque, il n'en demeure pas moins qu'il apparaît étonnant que le locataire puisse bénéficier d'un espace si important au détriment des autres locataires qui sont depuis longtemps privés d'un « locker ». [231] Le locateur est justifié de reprendre cet espace afin d'y construire des « lockers » qui seront au bénéfice de l'ensemble des locataires y compris le présent locataire. [232] Le locataire ne peut dicter ni où, ni comment le locateur peut construire des « lockers ».

Le droit de propriété a préséance sur le droit du locataire d'occuper son espace de rangement et de stationnement qui sont des dépendances du logement. [233] Cette modification sera donc accordée.

Cependant le locateur devra fournir au locataire un espace au garage pour qu'il puisse stationner une automobile. [234] Il devra aussi lui fournir un espace de rangement de 8 pieds par 12 pieds, accessible par le locataire avec une porte munie d'une serrure et de trois clés, dont deux seront remises au locataire, la troisième sera en la possession du locateur. […] » [ 44 ] Finalement, relativement à la demande de résiliation de bail présentée par le locateur, la Régie rejette celle-ci et prononce plutôt une ordonnance, tel que le Code civil du Québec (C.c.Q.)le permet [26] , en ces termes [27] : « […] [236] Tout au long de l'enquête, le tribunal fut à même de constater le caractère difficile du locataire et a dû l'aviser, à maintes reprises, d'agir correctement à l'égard des témoins. [237] Cependant, le tribunal après avoir longuement réfléchi à la question, arrive à la conclusion, qu'il est possible que le locataire amende son comportement, surtout que la question de la modification de son espace est maintenant réglée par la présente décision. [238] En conséquence, au lieu de résilier le bail du locataire, le locataire (lire le Tribunal) émettra une ordonnance à l'encontre du locataire qui visera à baliser son comportement comme locataire. [239] Le locataire devra agir de bonne foi comme tout bon locataire, respecter les avis donnés par le locateur, permettre l'accès à son logement et à son « locker » sur réception d'un avis légalement donné par le locateur, s'abstenir de prendre des photos du locateur et de ses employés, offrir une collaboration normale et nécessaire envers le locateur et ne pas nuire à la jouissance paisible du locateur dans sa gestion et des autres locataires. [240] Il appartient au locataire de continuer à jouir du droit au maintien dans les lieux dans le respect de cette ordonnance qui sera valide pour la durée du bail et pour toute reconduction. [241] Cette ordonnance constitue un sérieux avertissement au locataire d'adopter un comportement de bon locataire et que le non- respect entraînera la résiliation de son bail, sur preuve à cet effet. [242] De plus, le loyer du locataire sera réduit à 525 $ par mois à compter du moment où son espace de rangement sera réduit, compte tenu de la diminution de son espace au sous-sol. […] » [ 45 ] Force est de constater que la Régie rejette les quatre (4) demandes du locataire au motif que ce dernier n'a pas établi, selon le critère de la prépondérance de la preuve, le bien-fondé en fait et en droit de ses prétentions.

Ce faisant, la Régie se prononce sur la valeur probante, tant de la preuve documentaire que de la preuve testimoniale offerte par le locataire et le locateur, relativement aux différentes demandes dont la Régie était saisie. [ 46 ] Relativement à la valeur probante de la preuve offerte, il convient de souligner, entre autres, les extraits suivants [28] de la Décision de la Régie en plus des extraits ci-avant mentionnés : « […] MIRCEA VASILE CHIRIAC […] [165] Lorsque contreinterrogé (sic) par le locataire, le tribunal note que le locataire argumente continuellement avec le témoin, ne lui donne pas l'occasion de répondre aux questions, conteste constamment les réponses alors que le témoin est très calme et très crédible. [166] Le locataire ajoute qu'il ne visite pas le logement du concierge alors pourquoi lui peut-il vérifier son garage. […] [170] Mirace Vasile Chiriac précise qu'il fut témoin de conversation entre l'ancien locateur, Philippe Philippart et le locataire pour des questions d'accès à son garage et le locateur fut toujours très gentil, respectueux comme avec tous les autres locataires.

[171] Le locataire, malgré plusieurs avertissements du tribunal, fait la preuve à nouveau, en audience, qu'il apparaît incontrôlable, impossible à gérer, il veut gérer et décider ce qui doit et peut être fait dans l'immeuble. [172] Le locataire fait témoigner son fils Yeviel Verdiguer et le tribunal est alors témoin d'une discussion musclée entre les deux. […] [179] Douglas Whyte, rénovateur, a travaillé dans l'immeuble depuis environ 10 ans. Il connaît le locataire. […] [184] Alors que le témoin est très calme, à nouveau le locataire s'emporte, il ne semble pas se rendre compte de son comportement.

RICHARD CORMIER […] [192] À nouveau, le tribunal note que le locataire argumente sans fin avec le témoin, tentant de justifier des éléments non pertinents et se présente comme victime en toutes circonstances [193] Il confirme que les employés du locateur n'ont fait aucun dommage dans l'espace du locataire. [194] Il souligne que le locataire est l'artisan de son propre malheur parce qu'il a enlevé le capuchon du drain en omettant de le remettre. [195] Le locataire témoigne aussi à l'effet qu'il a mis des barres à l'intérieur de sa porte pour empêcher l'accès au locateur. […] [225] Quant aux demandes du locateur, celui-ci requiert du tribunal la modification d'une condition du bail à savoir reprendre l'espace occupé par le locataire tant pour son automobile que pour du rangement. [226] Le locateur a fait la preuve que cette demande est tout à fait légitime dans les circonstances […] [229] L'origine de cette clause au bail demeure nébuleuse pour le tribunal. [230] Espace que le locataire s'est lui-même attribué alors qu'il était surintendant de l'immeuble à une époque, selon la version du locateur ou une clause librement négociée par le locataire avec le locateur de l'époque, il n'en demeure pas moins qu'il apparaît étonnant que le locataire puisse bénéficier d'un espace si important au détriment des autres locataires qui sont depuis longtemps privés d'un « locker ». […] » [ 47 ] Ceci étant, il y a lieu de constater que la Régie , dans l'exercice de son pouvoir de l'appréciation de la preuve offerte, qui est le sien, en a tiré diverses inférences et conclusions que la Cour ne peut réviser dans le cadre d'un éventuel appel, à moins d'allégations concluantes à l'effet que la Régie a commis une ou des erreurs dominantes et manifestes dans l'appréciation de la preuve, ce que le locataire n'a pas réussi à démontrer lors de la présentation de la présente requête pour permission d'en appeler. [ 48 ] En effet, les erreurs de dates mentionnées au paragraphe 1 de la Requête pour autorisation d'appeler , c'est-à-dire la coquille commise par la Régie relativement à la date de l'audience, c'est-à-dire le « 29 août » au lieu du 19 août , ne peuvent être qualifiée d'une erreur dominante et manifeste dans l'appréciation des faits justifiant l'intervention de notre Cour. [ 49 ] Il en est de même de l'erreur de date relativement à la date du « 26 août 2013 » plutôt que le 16 août 2013 . [ 50 ] De la même façon, l'erreur relativement à l'année d'achat de l'immeuble par le nouveau locateur, c'est-à-dire l'année « 2012 » au lieu de l'année 2011 relevée au paragraphe 103 de la Décision, est sans conséquence sur l'issue des réclamations du locataire.

Il ne s'agit pas d'une erreur que le Tribunal peut qualifier de dominante et manifeste justifiant d'autoriser le présent appel. [ 51 ] Par ailleurs, tous les autres points soulevés par le locataire dans le cadre de sa requête pour permission d'appeler relèvent de l'appréciation de la valeur probante de la preuve offerte par les parties de part et d'autre. [ 52 ] En ce qui concerne la localisation de la valve d'arrêt de l'eau à laquelle la Régie réfère au paragraphe 167 de la Décision, cette erreur, si erreur il y a eu de la part de la Régie , ce que le Tribunal ne peut conclure à cette étape-ci, ne peut être qualifiée comme étant une erreur dominante et manifeste susceptible d'influencer l'issue des demandes dont était saisie la Régie . [ 53 ] Bref, le locataire recherche, dans le cadre de la présente requête, une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve offerte devant la Régie , ce qui ne constitue pas, selon la jurisprudence constante, un motif d'autorisation d'appeler [29] . [ 54 ] Dans ce contexte, il appert que le requérant demande au Tribunal l'autorisation d'appeler afin que le tribunal siégeant en appel apprécie de nouveau la valeur probante, mais cette fois-ci principalement de la preuve qu'il juge probante pour conclure différemment et obtenir gain de cause sur ces quatre (4) demandes et faire rejeter les demandes du locateur.

[ 55 ] Dans ces circonstances, en l'absence de la démonstration de la part du requérant que la ou les questions en jeu que soulèvent le présent appel devraient être soumises à la Cour du Québec, il y a lieu de rejeter la présente requête. [ 56 ] La Régie se dirige bien en droit lorsqu'elle accueille en

partie les demandes du locateur. [ 57 ] En l'instance, aucune question de principe n'est en jeu.

Manifestement, la présente requête pour permission d'appeler présentée par le locataire a pour objet strictement les intérêts individuels du locataire, sans impact général et ne soulève que l'application de règles connues. [ 58 ] De surcroît, les demandes du locataire, dans les dossiers 31-101014-054 et 31 120731 G, rejetées par la Régie ne peuvent faire l'objet d'une requête pour permission d'appeler puisque le montant en jeu est inférieur à la somme de 7 000 $ [30] . [ 59 ] De la même façon, en ce qui concerne la demande du locateur en modification d'une condition du bail accueillie par la Régie , celle-ci n'est pas appelable aux termes de l'article 91 alinéa 1 de

Loi sur la Régie du logement . [ 60 ] Finalement, en ce qui concerne l'ordonnance prononcée par la Régie dans le cadre du rejet de la demande en résiliation de bail présentée par le locateur, cette dernière prend amplement appui dans la preuve offerte de part et d'autre et relève de l'exercice judicieux de la discrétion judiciaire dont dispose la Régie afin de prononcer une telle ordonnance. [ 61 ] Conséquemment, le Tribunal conclut que la Décision de la Régie ne soulève aucune question en jeu qui devrait être soumise à la Cour du Québec aux termes de l'article 91 de la L.R.L.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d'en appeler; PREND ACTE de l'engagement des procureurs du locateur de ne pas exécuter la décision de la Régie du logement pendant un délai de 30 jours, suivant la date du présent jugement. LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Monsieur Samuel Yehiel Verdiguer Requérant/locataire personnellement Me Anne-Marie Forget Gagnon & Associés Procureurs des intimés-locateurs Date d’audience : Le 20 novembre 2013