2011 QCCQ 961, 2011 QCCQ 961

Sénécal c. 9109-7824 Québec inc. 2011 QCCQ 961 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-113945-085 DATE : 7 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KATHERINE SÉNÉCAL; […]. Montréal (Québec) […] Demanderesse c. 9109-7824 QUÉBEC INC.; A/S Luciano Piazza, 175, rue Trémont.

Dorval (Québec) H9S 5M5 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à l'achat d'une unité neuve de copropriété divise (condominium) par la demanderesse. La défenderesse est le promoteur du projet.

Elle a fait construire les condominiums par un entrepreneur général et elle a fait affaires avec un courtier immobilier pour leur mise en marché. [ 2 ] Les faits pertinents peuvent être résumés comme suit: En mars 2008, la défenderesse s'engage à vendre à la demanderesse un condominium qui n'est pas encore construit et la promesse de contracter prévoit que la date d'occupation sera le ou avant le 1 er octobre 2008. Vers le 19 août 2008, la demanderesse constate que le chantier est peu avancé. Plus précisément, l’entrepreneur est alors occupé à ériger les fondations de l’édifice.

Vers le 1 er septembre 2008, elle apprend que le condominium ne sera pas prêt pour occupation avant la fin du mois de novembre 2008. Peu après, la demanderesse transmet une lettre de mise en demeure à la défenderesse et, après des négociations menées par leurs agents immobiliers, les parties signent un formulaire intitulé « modifications et avis de réalisation de conditions » [P-19] prévoyant notamment que la date de livraison inscrite à la promesse de contracter est remplacée par celle du 28 novembre 2008.

En octobre 2008, la demanderesse s’aperçoit que les briques du revêtement extérieur sont beiges alors que celles des immeubles déjà construits, sur le même projet, sont rouges. Le 2 novembre 2008, la demanderesse se rend sur le chantier et rencontre l’entrepreneur général qui lui dit que son condominium ne sera pas terminé le 28 novembre 2008. Le représentant de la défenderesse se présente alors sur le chantier et il offre à la demanderesse de déménager temporairement dans un condominium invendu d’un autre immeuble du même projet.

La demanderesse refuse cette offre parce que le condominium offert est trop petit, sale et, surtout, parce qu’elle ne veut pas déménager deux fois. Le 14 novembre 2008, la défenderesse reçoit une nouvelle lettre de mise en demeure adressée par la demanderesse et les travaux de construction de son condominium sont alors accélérés. Le 25 novembre 2008, la demanderesse est avisée que son condominium sera prêt le 28 novembre 2008, tel que promis.

Le 28 novembre 2008, la demanderesse se rend au condominium où elle rencontre l’agent immobilier de la défenderesse dans le but de recevoir les clés et de prendre possession des lieux. Elle constate alors que plusieurs travaux sont incomplets ou déficients et refuse de signer le document d’acceptation qui lui est présenté. Conséquemment, le courtier ne lui remet pas les clés du condominium. Certains problèmes sont corrigés rapidement et, le 1 er décembre 2008, la demanderesse prend possession du condominium même si plusieurs travaux sont encore incomplets ou déficients.

Elle signe alors un document qui prévoit notamment que « le contracteur a une liste de petits travaux à terminer » [D-1].

Durant le mois de décembre 2008, la demanderesse fait peinturer le condominium et elle y emménage le 2 janvier 2009. [ 3 ] Dans la requête introductive d’instance amendée, la demanderesse réclame une indemnité de 7 000$ pour compenser les préjudices suivants : Le condominium a été livré en retard. Les briques du revêtement extérieur sont beiges plutôt que rouges. L’espace de rangement promis verbalement n’a pas été construit.

Après avoir emménagé dans le condominium, elle a subi de nombreux troubles, ennuis et inconvénients. [ 4 ] La défenderesse conteste la réclamation pour les motifs suivants : La demanderesse a accepté par écrit que la livraison soit retardée jusqu’au 28 novembre 2008 et le condominium était prêt à cette date. Elle n’a pas promis une couleur particulière de briques et elle ne s’est pas engagée à construire un espace de rangement.

Les inconvénients survenus après la délivrance du condominium doivent être considérés comme normaux lorsqu’on emménage dans un complexe immobilier neuf. [ 5 ] Les questions dont le Tribunal traitera distinctement sont les suivantes : La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité pour la période du 1 er octobre au 28 novembre 2008? La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité quant à la couleur des briques et quant à l’espace de rangement? La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité pour les troubles, ennuis et inconvénients postérieurs à la prise de possession du condominium?

La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité pour la période du 1 er octobre au 28 novembre 2008? [ 6 ] La défenderesse plaide que la demanderesse n’a droit à aucune indemnité pour compenser le préjudice résultant du changement de la date de délivrance initialement prévue puisqu’elle a accepté la nouvelle date, soit le 28 novembre 2008. [ 7 ] La demanderesse plaide que cet argument n’est pas fondé parce que le formulaire intitulé « modifications et avis de réalisation de conditions » [P-19] ne prévoit pas qu’elle renonce à réclamer une indemnité en raison du retard. [ 8 ] L’extrait pertinent de ce formulaire qu’elle a signé le 18 septembre 2008 se lit comme suit : « Les parties conviennent de modifier de la façon suivante le formulaire [ … ] portant sur l’immeuble sis au 16265 Eugénie-Tessier condo 401 Montréal Qc [ … ] En réponse à votre lettre du 30 août 2008 et suite à une conversation téléphonique avec M.

Philippe Pothier, le vendeur s’engage à livrer le condo au plus tard le 28 novembre 2008 sinon il y aura une pénalité de 50$ par jour jusqu’à la date de livraison. » [ P-19 ] [ 9 ] Les parties à une entente contractuelle sont libres de consentir à sa modification.

En pareille circonstance, la version initiale devient caduque à moins que les parties n’aient stipulé une réserve de leurs recours, ce qui n’est pas le cas en l’instance. [ 10 ] Puisque la demanderesse a consenti à modifier la promesse de contracter, ce document est réputé avoir toujours stipulé que la prise de possession se ferait le 28 novembre 2008. [ 11 ] La demanderesse n’a donc pas droit à une indemnité pour compenser le préjudice subi entre le 1 er octobre et le 28 novembre 2008. [ 12 ] Compte tenu de cette conclusion, il est inutile de discuter l’argument subsidiaire de la défenderesse à l’effet que le préjudice subi entre le 1 er octobre et le 28 novembre 2008 a été compensé puisque l’agent immobilier a payé les honoraires de notaire de la demanderesse.

La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité quant à la couleur des briques et quant à l’espace de rangement? [ 13 ] La demanderesse plaide qu’elle a droit à une indemnité pour les motifs suivants : Les briques sont beiges alors que l’agent immobilier de la défenderesse lui avait dit qu’elles seraient rouges comme c’était le cas pour les autres immeubles du même projet.

L’immeuble ne comporte aucun espace de rangement contrairement aux représentations verbales faites par l’agent immobilier de la défenderesse lors de la négociation de la promesse de contracter. [ 14 ] Le Tribunal conclut que la réclamation n’est pas fondée en raison de ce qui suit : La promesse de contracter ne contient aucun engagement quant à la couleur des briques ni quant à un éventuel espace de rangement. Surtout, en février 2009, la demanderesse a signé le contrat d’achat notarié sans protester et, à cette date, elle connaissait la couleur des briques et savait qu’il n’y avait pas d’espace de rangement.

[ 15 ] Cette conclusion est d’ailleurs compatible avec le fait que la couleur des briques et l’espace de rangement ne font pas

partie des reproches mentionnés dans la lettre de mise en demeure adressée à la défenderesse le 17 décembre 2008 [P-4]. La demanderesse a-t-elle droit à une indemnité pour les troubles, ennuis et inconvénients postérieurs à la prise de possession du condominium? [ 16 ] La demanderesse plaide que la construction du condominium n’était pas terminée le 28 novembre 2008 ni même le 1 er décembre 2008 lorsqu’elle en a pris possession.

Cet argument est compatible avec le document qu’elle a signé ce jour-là puisqu’il y est stipulé que « le contracteur a une liste de petits travaux à terminer » [D-1]. [ 17 ] Selon le témoignage non contredit de la demanderesse, les « travaux à terminer » concernaient ce qui suit : Lumières sous les armoires. Armoire de salle de bains. Porte de douche. Porte patio. Infiltrations d’air autour des fenêtres et de la porte-patio. Sonnette et interphone de la porte d’entrée principale.

Égratignures sur les armoires, planchers et vanité. [ 18 ] La demanderesse affirme également que les parties communes de l’immeuble étaient un véritable chantier de construction en date du 1 er décembre 2008 et qu’elle a conséquemment subi les inconvénients suivants : L’immeuble n’a pas été chauffé durant les vacances de Noël et du Nouvel An de sorte que les tuyaux d’eau étaient gelés lors de son déménagement le 2 janvier 2009. Durant tout le mois de janvier, elle était réveillée vers 5 heures ou 6 heures en raison du bruit des travaux.

Jusqu’au 13 février 2009, il n’y avait pas d’interphone ni de sonnette à la porte d’entrée et cela lui causait de nombreux inconvénients puisque son condominium est au dernier étage. Jusqu’au 22 février 2009, elle devait se rendre au bureau de poste pour prendre possession de son courrier parce qu’il n’y avait pas encore de boîtes aux lettres à l’entrée de l’immeuble et que, de toute façon, le facteur refusait de s’aventurer sur le site en raison des travaux et du mauvais état du terrain.

En effet, le terrain autour de l’immeuble était jonché de déchets et de débris de construction en plus d’être boueux. [ 19 ] Tel que mentionné précédemment, le document signé lors de la prise de possession stipule que « le contracteur a une liste de petits travaux à terminer » alors qu’ils auraient dus l’être à cette date conformément à l’engagement prévu au formulaire intitulé « modifications et avis de réalisation de conditions » [P-19] daté du 18 septembre 2008.

Or, le témoignage non contredit de la demanderesse est à l’effet qu’elle a subi les inconvénients suivants en raison de ce retard: Le froid entrait par la porte patio, les fenêtres et le plafond de son condominium parce que la corniche et le calfeutrage ont été complétés seulement le 20 février 2009. La porte patio était défectueuse et ne fermait pas complètement. Le 19 février 2009 un préposé de l’entrepreneur a tenté de corriger le problème mais il a plutôt brisé la porte.

La porte a finalement été remplacée à la mi-mars 2009 et elle n’a pas fonctionné convenablement avant que des ajustements soient effectués en avril 2009. Durant la semaine du 14 février 2009, un peintre de l’entrepreneur est venu réparer le plâtre et les joints brisés à plusieurs endroits dans le condominium de sorte qu’il y avait de la poussière partout. Ce peintre est revenu seulement durant la première semaine du mois de mars 2009 pour terminer son travail et, après son départ, le condominium a dû être nettoyé à nouveau.

Le travail effectué par le peintre de l’entrepreneur était tellement déficient qu’il a dû être repris, à la mi-avril, par le peintre de la défenderesse. Après ses travaux, le condominium a encore dû être nettoyé. La sortie d’évacuation de la sécheuse était bloquée. [ 20 ] En octobre 2009, un sous-traitant impayé de l’entrepreneur général a fait signifier aux co-propriétaires un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction et, puisque sa réclamation n’était toujours pas réglée en mars 2010, il a alors donné un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire.

L’hypothèque légale a finalement été radiée en mai 2010 mais les frais légaux assumés par le syndicat des copropriétaires se sont alors élevés à 801,41$ [P-17] et la demanderesse a dû assumer 25% de ceux-ci. [ 21 ] Le représentant de la défenderesse ne contredit pas le témoignage de la demanderesse mais il conteste la réclamation pour les motifs suivants : Certains inconvénients résultent de la faute ou de la négligence de son entrepreneur général. Les autres inconvénients doivent être considérés comme normaux lorsque l’on emménage dans un complexe immobilier neuf.

Les inconvénients liés à l’hypothèque légale de la construction ont été causés par la fraude de l’entrepreneur général qui a encaissé un chèque conjoint sans d’abord obtenir l’endossement de son sous-traitant. [ 22 ] Les fautes et négligences de l’entrepreneur général, le cas échéant, n’ont pas pour effet de modifier ou de diminuer les obligations de la défenderesse envers la demanderesse. [ 23 ] Le témoignage de la demanderesse établit que son condominium, particulièrement les parties communes, n’étaient pas complétés lors de la prise de possession, et ce, malgré le fait qu’elle avait consenti à modifier la date de délivrance initialement prévue. [ 24 ] Ce témoignage de même que les photographies produites au procès [P-1 et P-2] révèlent que le préjudice qui en a résulté excède largement les inconvénients normaux auxquels doit s’attendre l’acheteur d’un condominium neuf. [ 25 ] La demanderesse a donc droit à une indemnité pour compenser les troubles, inconvénients et frais encourus en raison de l’exécution tardive des obligations de la défenderesse. [ 26 ] Compte tenu de l’ensemble des circonstances, le Tribunal fixe le montant de cette indemnité à 3 500$. [ 27 ] Le Code civil du Québec prévoit que la condamnation porte intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 à compter de la demeure mais, en l’instance, le dossier ne comprend aucune lettre réclamant une indemnité monétaire. La première réclamation monétaire a donc été formulée dans la requête introductive d’instance et le Tribunal retiendra la date de celle-ci, soit le 28 novembre 2008. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3 500$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 novembre 2008 et les frais judiciaires, soit la somme de 157$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2010