2013 QCCQ 8342, 2013 QCCQ 8342

Lebrasseur c. Ferland 2013 QCCQ 8342 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-056123-127 DATE : 29 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ______________________________________________________________________ CHRISTINE LEBRASSEUR , […], Québec (Québec) […] et. MATHIEU LEMAIRE , […], Québec (Québec) […] Demandeurs c. ALAIN FERLAND , […], Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier (Québec) […] et.

JULIE AUGER , […], Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Christine Lebrasseur et Mathieu Lemaire (les demandeurs) réclament 6 843,78$ à Alain Ferland et Julie Auger (les défendeurs) en raison de vices cachés affectant l'immeuble résidentiel qu'ils ont acquis à l'automne 2010. Les défendeurs contestent la réclamation. Seule l'infiltration d'eau leur a été dénoncée. Les demandeurs ne leur ont pas dénoncé les autres déficiences invoquées.

De plus, la réclamation est exagérée. LES FAITS Le 1 er octobre 2010, les demandeurs acquièrent la résidence des défendeurs pour la somme de 321 500,00$. Les demandeurs ont fait trois visites de l'immeuble avant l'acquisition; l'une quelques jours avant la signature de l'offre d'achat, une deuxième le 10 mai 2010 avec l'inspecteur en bâtiment et la troisième, le 30 septembre 2010, la veille de la signature du contrat chez le notaire. L'inspecteur ne monte pas sur le toit car celui-ci est difficilement accessible. Il inspecte l'entretoit qui ne présente aucune anomalie.

Lors de la visite du 30 septembre 2010, les demandeurs constatent que la porte moustiquaire est endommagée. M. Ferland s'engage alors à leur fournir une nouvelle porte qu'il ne livre pas. Ils doivent l'acheter en mai 2011. À l'audience, M. Ferland reconnaît avoir oublié son engagement et accepte d'en assumer le coût au montant de 125,00$. Le 1 er octobre 2010, les demandeurs constatent que le gazon, depuis leurs visites du mois de mai 2010, a changé d'aspect. Il est affecté par la punaise de céréales, ce qu'ils ne peuvent observer la veille puisque leur visite se déroule en soirée et à la noirceur.

Dans les semaines suivantes, ils observent une accumulation d'eau sur le terrain et affirment que la pente du terrain est négative. À l'été 2011, les demandeurs font refaire le terrassement et poser une nouvelle tourbe sur le terrain.

Les demandeurs n'ont produit aucune facture ou soumission à ce sujet. Ils réclament 1 500,00$ alors que ces mêmes travaux ont coûté 900,00$ à M. Ferland en 2009, facture à l'appui. M. Ferland témoigne que le gazon n'est affecté qu'à un endroit seulement, soit autour du réservoir de gaz. Il ajoute qu'il existe une pente d'un pied et demi de la maison à la rue. Il ne peut y avoir une pente négative, ce qui aurait été noté au rapport de l'inspecteur en bâtiment au mois de mai 2010.

Toujours en octobre 2010, les demandeurs doivent faire ajuster les soffites de la maison au moment de l'installation des gouttières, ce qui leur coûte un léger supplément. En mars 2011, les marches du patio arrière cèdent, provoquant la chute de Mme Lebrasseur, heureusement sans conséquence pour elle. M. Lemaire répare l'escalier, ce pourquoi les demandeurs réclament 50,00$.

Le 21 juillet 2011, lors d'une pluie abondante, les demandeurs constatent que l'eau s'accumule sur leur cuisinière en provenance de la hotte, tout en endommageant le mur de la cuisine situé derrière de même que le plafond d'une chambre au sous-sol. Les vérifications subséquentes, faites par un entrepreneur retenu par les demandeurs, démontrent que l'eau s'infiltre près des lucarnes arrière de la résidence, plus précisément, par la noue en raison d'une installation qui ne respecte pas les règles de l'art.

C'est le défendeur Ferland qui a construit la maison en 2008 et des travaux ont été réalisés par Nelson Harvey qui a fait un dos d'âne, là précisément où l'eau s'infiltre. Dès le 21 juillet 2011, Mme Lebrasseur contacte M. Ferland qui décline toute responsabilité. Les demandeurs obtiennent dans les jours suivants une estimation de 3 018,78$ pour la réparation de la toiture dans sa

partie affectée. Une mise en demeure est adressée aux défendeurs le 31 août 2011 – accompagnée de l'estimation – les invitant à venir faire leurs propres constatations et leur offrant de faire faire les travaux par un entrepreneur de leur choix. Cette mise en demeure réclame aussi le coût des déficiences constatées en octobre 2010 et en mars 2011 de même que les dégâts résultant de l'infiltration d'eau et des dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients. Sans nouvelle des défendeurs, les demandeurs font refaire la toiture au complet en octobre 2011 pour la somme de 8 967,08$. À l'audience, M.

Ferland déclare être prêt à indemniser les demandeurs s'il y a responsabilité de sa part mais sur la base du rapport d'estimation des coûts de son assureur, le Groupe Ledor. À cet égard, le témoin Denis St-Pierre du Groupe Ledor, se référant audit rapport, considère approprié le coût des travaux pour réparer les dégâts résultant de l'infiltration au montant de 500,00$. En ce qui concerne la réfection de la toiture, l'assureur fixe le coût à 940,00$ plus taxes, soit 1 070,90$. ANALYSE ET DÉCISION L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

La doctrine et la jurisprudence rappellent de façon constante que l'acheteur doit démontrer qu'il y a déficit d'usage et que ce vice est grave, caché, inconnu de l'acheteur et existant lors de la vente. [1] Si l'une des conditions n'est pas rencontrée, il n'y a pas vice caché. Ainsi, l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte et lui envoyer une mise en demeure écrite avant d'effectuer les réparations nécessaires pour remédier au vice, comme le précise l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Ce n'est qu'à ces conditions que l'acheteur peut exercer son recours contre le vendeur pour vice caché.

Le préavis doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie de qualité du vendeur, de constater les dommages causés et s'il le désire, de réparer ou faire réparer le bien endommagé.

Si le vendeur n'est pas ainsi avisé et que les correctifs sont apportés sans donner au vendeur l'occasion de constater le défaut et, le cas échéant, de le corriger ou encore de l'expertiser, l'action de l'acheteur est irrecevable. [2] Par ailleurs, l'

article 1728 C.c.Q. énonce : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. Les demandeurs ont le fardeau de la preuve quant à leur réclamation et ils doivent la justifier par prépondérance de preuve. La preuve révèle que les demandeurs ont constaté, dès octobre 2010, des problèmes à l'égard de la pente du terrain et des soffites. Par ailleurs, les marches arrière ont cédé en mars 2011.

Ils n'ont pas transmis de dénonciation écrite ou de mise en demeure aux défendeurs leur donnant l'occasion de constater ces dommages et faire les réparations ou les faire réparer. L'absence de dénonciation écrite et de mise en demeure préalable aux réparations est fatale en ce qui concerne ces postes de réclamation. Le Tribunal ajoute qu'il ne s'agit pas de vices cachés. Il n'y a pas ici le degré de gravité nécessaire pour faire valoir la garantie de qualité.

Il n'y a pas réduction importante de l'utilisation de l'immeuble qui peut amener à la non-conclusion du contrat de vente ou à une diminution du prix de vente. Par ailleurs, il y a eu manifestement infiltration d'eau au mois de juillet 2011 et une preuve prépondérante démontre qu'il s'agit d'un vice caché. Cette infiltration est due à une malfaçon qui existait au moment de la vente. Il s'agit d'un vice grave puisqu'il diminue l'usage de l'immeuble et risque de faire des dégâts importants. Aussi, ce vice est inconnu des demandeurs et caché.

La preuve démontre que l'inspection du mois de mai 2010 n'aurait pas permis de découvrir ce vice même si l'inspecteur avait pu accéder au toit. Il a fallu arroser la toiture un certain temps pour découvrir l'emplacement exact de l'infiltration. Mais les défendeurs n'ont pas à connaître le vice caché pour en être tenus responsables et une dénonciation et mise en demeure leur a été transmise le 31 août 2011 donnant l'occasion de faire leurs propres constatations et de faire réparer la toiture par un entrepreneur de leur choix. Ils n'ont pas donné suite à cette mise en demeure.

Les demandeurs pouvaient faire réparer la toiture vu le défaut des défendeurs. Toutefois, plutôt que de se limiter à une réparation du secteur infiltré, ils ont fait refaire la toiture au complet sans démontrer la nécessité de tels travaux. Aussi, le Tribunal leur alloue le montant de l'estimation des coûts préparée par le Groupe Ledor pour la réparation de la toiture, laquelle est limitée à la

partie concernée, soit la somme de 1 070,90$. Quant aux dommages, la preuve ne permet pas de démontrer que les défendeurs connaissent le problème ayant occasionné l'infiltration d'eau. Le vendeur qui ignore le vice jouit d'une immunité par rapport aux dommages subis. Le Tribunal ne peut accorder le coût de la réparation des dégâts survenus à l'intérieur de la résidence non plus que des dommages- intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients.

Toutefois, à l'audience, les demandeurs ont accepté d'assumer le coût de la réparation des dégâts survenus à l'intérieur de la maison s'ils sont responsables de l'infiltration d'eau, ce pourquoi le Tribunal alloue ce montant de 500,00$ aux demandeurs. Concernant la porte moustiquaire et le gazon, il ne s'agit pas ici de vices cachés. La porte a été endommagée entre la conclusion de l'offre d'achat et la signature du contrat de vente et M. Ferland s'est engagé à la remplacer.

Comme celui-ci reconnaît avoir oublié son engagement et se dit prêt à rembourser le coût d'acquisition d'une nouvelle porte, le Tribunal fait droit à cette réclamation pour la somme 125,00$. Quant au gazon, aucune mise en demeure n'a été transmise aux défendeurs préalablement aux travaux exécutés à l'été 2011 leur donnant un délai raisonnable pour remédier à la situation. [3] Cette réclamation ne peut non être acceptée. Ainsi, le Tribunal accorde une réduction du prix de vente pour la

partie de la toiture endommagée, des dommages-intérêts pour les dégâts résultant de l'infiltration et le coût de la porte-moustiquaire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande des demandeurs. CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1 695,90$, avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 8 février 2012, ainsi que les frais judiciaires fixés à 163,00$.

DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q . Date d’audience : 5 février 2013 [2] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , 2 e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 220.1; Pierre- Gabriel Jobin , La vente , 3 e éd., avec la collaboration de Michelle Cumyn , Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, par. 168-169.