2016 QCCQ 7694, 2016 QCCQ 7694

Gagnon c. Brousseau 2016 QCCQ 7694 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030852-154 DATE : 22 JUILLET 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. FRANÇOISE GAGNON -et- LÉONARD CLOUTIER Demandeurs c. FRANÇOIS BROUSSEAU Défendeur JUGEMENT 1. L’APERÇU [ 1 ] Au début de l’année 2014, Mme Gagnon et M. Cloutier sont à la recherche d’une résidence dans les environs de Saint-Jérôme. M.

Cloutier se bat contre un cancer et doit recevoir des traitements de chimiothérapie et de radiothérapie à Montréal. [ 2 ] Résidant à Mont-Laurier, ils souhaitent alléger leur quotidien en réduisant la distance de leurs déplacements et en se rapprochant de leurs deux fils, Daniel et Marc [1] . [ 3 ] Leur fils Daniel leur fait part d’une résidence qui vient d’être mise en vente dans son voisinage immédiat. M. Brousseau est propriétaire de cette résidence qu’il habite depuis 9 ans avec sa conjointe et leur fille. [ 4 ] Pour les mêmes motifs liés à la maladie de M.

Cloutier et à leur éloignement, ce sont leurs fils, et plus particulièrement leur fils Marc, qui s’occupent des visites et de l’inspection de la résidence. Mme Gagnon s’implique cependant dans les négociations et discussions entourant la vente et examine attentivement les photographies de la résidence mises en ligne par l’agence immobilière chargée de sa mise en vente. [ 5 ] Le 24 avril 2014, Mme Gagnon et M. Cloutier deviennent propriétaires de la résidence de M. Brousseau [2] . Ils soutiennent avoir constaté suite à la prise de possession l’existence de trois vices cachés distincts, soit :

a) la composition déficiente de la fondation de blocs de béton et l’absence de semelle à son appui;

b) la présence de trappes à souris alors que la déclaration du vendeur est à l’effet qu’il n’y a jamais eu d’insectes et d’animaux nuisibles [3] ;

c) certaines déficiences électriques. [ 6 ] Mme Gagnon et M. Cloutier sont d’avis que M. Brousseau avait connaissance de l’état de la fondation lors de la vente et qu’il a omis de les en informer.

Selon eux, c’est lui qui a fermé les murs du sous-sol de façon à convertir en espace habitable le sous-sol de sorte qu’il ne pouvait ignorer sa composition déficiente. [ 7 ] Comme conséquence des vices constatés, ils soutiennent subir des dommages totalisant 42 508,95 $, représentant le coût d’une nouvelle fondation (36 274,61 $) de même que divers autres dommages (6 234,34 $), incluant des dommages moraux (5 000 $) [4] . [ 8 ] Ils réduisent cependant leur réclamation à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances. [ 9 ] En défense, M.

Brousseau soulève les moyens de contestation suivants :

a) il nie avoir eu connaissance de l’état de la fondation, de même qu’il nie avoir exécuté au sous-sol les travaux qui lui sont reprochés, le gypse étant déjà apposé sur les murs lors de son achat de la résidence en 2005;

b) il nie également que la résidence soit affectée d’un vice caché pour lequel il puisse être tenu responsable, Mme Gagnon et M. Cloutier ne s’étant pas comportés en acheteur prudent et diligent lors de l’achat dans le cadre de leur examen de l’immeuble;

c) subsidiairement, il doit être tenu compte de l’âge de l’immeuble, construit en 1963, de même que des projets de rénovation importants qu’avaient les acheteurs lors de l’achat. [ 10 ] Il ajoute avoir fait peu de travaux pendant les quelque neuf années où il a été propriétaire de la résidence. Aucuns de ces travaux ne concernent la finition du sous-sol ni l’électricité. [ 11 ] M. Brousseau estime de plus que la demande intentée contre lui constitue du harcèlement.

Il se porte demandeur reconventionnel et réclame à son tour une somme de 5 000 $ pour le préjudice subi. [ 12 ] Pour disposer de la demande des acheteurs, le Tribunal doit déterminer s’il existe, lors de la vente, un vice caché visé par la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). Le Tribunal doit également décider si le vendeur a dissimulé de l’information dans le cadre de la vente quant à l’état des fondations et à la présence de rongeurs. [ 13 ] Advenant une réponse positive, le Tribunal doit examiner quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. [ 14 ] Par la suite et advenant une réponse négative, le Tribunal analysera la demande en dommages-intérêts formulée par le vendeur. [ 15 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que seul le vice relatif à l’état des fondations constitue un vice visé par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q.

Cependant, le Tribunal estime que la valeur des travaux correctifs reliés à ce vice à laquelle doit être tenue le vendeur doit être limitée à la somme de 9 588,92 $ pour tenir compte de l’âge de l’immeuble, des travaux déjà planifiés lors de la vente de même que de la plus value apportée à l’immeuble comme conséquence de ces travaux. [ 16 ] Le Tribunal est également d’avis que le vendeur n’avait pas connaissance des vices qui lui sont reprochés lors de la vente de sorte que l’indemnisation est limitée à la somme ci-avant mentionnée. [ 17 ] Quant à la demande reconventionnelle, elle est rejetée en l’absence de preuve de conduite répréhensible de la part des acheteurs. 2.

DROIT APPLICABLE [ 18 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [5] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [6] . [ 20 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 21 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 22 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 23 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 24 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice. [ 25 ] Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu [7] . [ 26 ] La détermination par le Tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 27 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois «équitable» et «raisonnable» pour reprendre les termes utilisés dans l’arrêt Verville [8] , le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [9] .

La plus value acquise par l’immeuble suite aux travaux, de même que le fait que la résidence

demeure habitable malgré le vice font notamment

partie des circonstances qui doivent être considérées [10] . [ 28 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 29 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [11] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 30 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 31 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [12] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [13] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [14] . [ 32 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [15] . [ 33 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 34 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3. L’ANALYSE 3.1 FONDATION 3.1.1 DÉTERMINATION DE L’EXISTENCE D’UN VICE [ 35 ] M. Brousseau ne nie pas les anomalies constatées aux murs de fondation.

Il soumet toutefois qu’il n’en avait pas connaissance et reproche aux acheteurs de ne pas s’être livrés à un examen attentif de l’immeuble lors de l’achat. [ 36 ] Cet argument implique que le vice pouvait être constaté, soit en raison de son caractère apparent, soit en raison de la présence d’indices permettant d’en soupçonner l’existence. [ 37 ] L’acheteur prudent et diligent doit être évalué de façon objective. Il s’agit de comparer le comportement de Mme Gagnon et M. Cloutier à celui d’un acheteur raisonnable de même compétence placé dans les mêmes circonstances [16] . [ 38 ] Bien que l’

article 1726 C.c.Q. n’impose pas le recours à un expert, l’acheteur prudent et diligent doit évaluer, en fonction de ce que révèle son examen du bien, s’il peut procéder à l’achat sans avoir recours à une telle assistance. Parfois, la décision de ne pas procéder à un examen additionnel avec le soutien du professionnel approprié pourra être considérée comme ne répondant pas à l’exigence de l’acheteur prudent et diligent.

Cela peut être notamment le cas lorsque l’acheteur ne possède pas les compétences et connaissances requises pour évaluer certaines caractéristiques particulières du bien ou s’il constate certains indices inquiétants [17] . [ 39 ] Qu’en est-il des faits mis en preuve dans le présent dossier ? [ 40 ] À la fin du mois de mars 2014, une première visite est faite par leur fils Daniel. Cette visite est

sommaire et vise à confirmer le potentiel de la résidence pour ses parents. [ 41 ] Une seconde visite est faite par Daniel et Marc dans les jours qui suivent. Marc est électricien de métier depuis plus de dix ans et il estime avoir de bonnes connaissances générales en matière de construction. Lors de cette visite, ils sont informés de l’absence de plancher de béton au sous-sol.

Ils notent une chaleur importante, mais qu’ils attribuent à cette absence de plancher de béton. [ 42 ] Marc fait un compte rendu détaillé de cette visite à ses parents, soulignant les travaux qui doivent être envisagés, dont le coulage d’un plancher de béton. [ 43 ] Cette information ne modifie en rien l’intérêt de ses parents. Ils en sont à leur cinquième maison rénovée et ont eux aussi certaines connaissances en matière de construction.

Le coulage d’un plancher de béton peut se faire par une fenêtre du sous-sol et de toute façon certains autres travaux sont prévus puisque leur projet est d’installer la chambre à coucher principale au sous-sol. [ 44 ] Le lendemain, Mme Gagnon et M. Cloutier présentent une promesse d’achat à l’égard de l’immeuble.

Après négociations, les parties s’entendent sur un prix de vente de 99 000 $, la promesse d’achat étant assortie des conditions usuelles de financement et d’inspection satisfaisante de l’immeuble dans un délai de 10 jours de son acceptation [18] . [ 45 ] Cette inspection est effectuée par les fils des acheteurs. Une infiltration est constatée en provenance de la porte menant au sous-

sol, sans que cela ne modifie l’entente entre les parties, la situation pouvant être corrigée en même temps que les autres travaux déjà envisagés. [ 46 ] La description faite par Marc de ces visites permet de conclure à un examen détaillé de l’immeuble qui satisfait au critère de l’acheteur prudent et diligent, et ce, bien que Mme Gagnon et M. Cloutier s’en soient remis à leurs fils pour ce faire. Rien dans la preuve n’indique qu’il a mal évalué ce qui pouvait être visuellement constaté. [ 47 ] La résidence, construite en 1963, est d’allure modeste, mais soignée [19] .

Le revêtement extérieur est nouvellement repeint, de même que la toiture récemment refaite. [ 48 ] Aucun signe particulier n’est visible à la fondation de blocs de béton. À l’extérieur, elle est recouverte d’un crépi également d’allure récente. À l’intérieur, les murs du sous-sol sont recouverts de gypse. [ 49 ] Ce n’est que suite à la prise de possession, une fois le sous-sol vidé de son contenu, que Marc constate au début du mois de juillet l’apparition d’une bosse que forme le gypse sur le mur de fondation avant de l’immeuble. [ 50 ] M.

Brousseau est informé de cette découverte et une rencontre est convenue à la résidence pour le 5 juillet [20] . Lors de cette rencontre, le mur est ouvert de façon à découvrir que les blocs s’arrêtent à environ deux pieds du sol et reposent sur un amas de terre et de roches, sans semelle de fondation adéquate. [ 51 ] Après avoir dégarni le sous-sol, il est constaté que ces anomalies sont présentes sur trois des quatre murs de fondation. Mme Gagnon estime qu’environ 60% de la superficie de fondation est ainsi déficiente [21] .

De plus, une humidité excessive est présente aux murs de fondation et entraîne une détérioration importante des montants et autres composantes de bois composant la charpente du sous- sol. [ 52 ] Mme Gagnon et M. Cloutier consultent des entrepreneurs et sont informés qu’il n’est pas possible de corriger la situation et qu’une nouvelle fondation doit être érigée. [ 53 ] À cet égard, la preuve technique présentée au Tribunal se résume à la déclaration écrite pour valoir témoignage du technicien en architecture qui a préparé les plans pour fins de permis, M. Denis Binette. M.

Binette confirme l’opinion des entrepreneurs quant à la nécessité de refaire entièrement la fondation. Il confirme également les anomalies liées à la composition d’une

partie des murs de fondation, de même que de celles liées à l’absence de semelle. [ 54 ] M. Brousseau n’a pas jugé utile de retenir les services d’un expert, de sorte que cette preuve technique est non contredite. [ 55 ] Rien dans la preuve ne permet non plus de conclure que l’absence de plancher de béton permettait à un acheteur prudent et diligent de soupçonner l’amalgame composant les murs de fondation et l’absence de semelle à son appui. [ 56 ] Concluant que les anomalies de la fondation constituent un vice visé par la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , le Tribunal doit maintenant déterminer l’indemnité en découlant. 3.1.2 INDEMNITÉ [ 57 ] M. Brousseau a raison de soutenir que le Tribunal doit tenir compte des travaux envisagés lors de la vente. Le Tribunal doit également tenir compte de l’amélioration, ou de la plus value, apportée à l’immeuble comme conséquence des travaux. [ 58 ] Mme Gagnon et M. Cloutier appuient leur réclamation sur la soumission préparée par l’entreprise Coffrage AN.Den.Inc. du 10 février 2015 au montant de 33 550 $ plus taxes, mais produisent également une seconde soumission des Entreprises M.

Théroux Excavations inc. pour un montant légèrement inférieur, soit 29 150 $ [22] . [ 59 ] M. Brousseau ne produit aucune preuve contredisant ces soumissions. [ 60 ] Aux fins de l’évaluation des travaux correctifs requis par le vice, le Tribunal préfère la soumission des Entreprises M. Théroux Excavations inc. En plus d’être pour un montant plus conservateur, elle contient une description plus détaillée des travaux à être exécutés. [ 61 ] La soumission de l’entreprise Coffrage AN.Den.Inc. inclut une

annexe du 12 mars 2015 qui vise à séparer le coût du plancher en y accordant une valeur de 2 000 $. Cette valeur semble cependant incomplète, puisque certains éléments touchant au plancher demeurent inclus dans l’autre

partie du contrat, tels «préparation plancher» et «coupe vapeur». [ 62 ] Ceci étant, trois éléments doivent être retranchés du montant de la soumission des Entreprises M.

Théroux Excavations : ▪ le plancher de béton s’agissant de travaux déjà planifiés par les acheteurs (4 600 $); ▪ l’ajout de deux pieds en hauteur, le nouveau sous-sol étant prévu à 8 pieds alors qu’il était auparavant de 6 pieds (2 450 $ [23] ); ▪ le drain français puisque même en concluant que les acheteurs étaient bien fondés de s’attendre à ce qu’il existe, il aurait atteint lors de la vente sa durée de vie utile après 42 ans, de sorte que son ajout ou sa réfection constitue entièrement une amélioration (1 250 $). [ 63 ] En conséquence de ces ajustements, les travaux de cette soumission considérés aux fins de la détermination de l’indemnité relative à la correction du vice totalisent 20 850 $ [24] plus taxes, soit une somme de 23 972,29 $. [ 64 ] Ici aussi, le Tribunal doit tenir compte de l’amélioration apportée à l’immeuble comme conséquence de ces travaux.

[ 65 ] L’ancienne fondation de blocs de béton est remplacée par une fondation en béton armé conforme aux normes actuelles. [ 66 ] Dans l’arrêt Bellemare c.

Déry [25] , la Cour d’appel applique une plus-value de 70% suite à la réfection d’une fondation pour tenir compte du remplacement de matériaux d’époque peu performants par des matériaux de haute qualité. [ 67 ] La Cour d’appel y rappelle que «Il faut garder à l’esprit que la réduction du prix de vente doit être raisonnable et se limiter aux seuls travaux nécessaires pour résoudre le problème du vice caché» [26] . [ 68 ] L’immeuble dans cet arrêt étant toutefois plus âgé que celui en litige, le Tribunal applique ici une plus value de 60%, de sorte que Mme Gagnon et M.

Cloutier ont droit à 40% du coût des travaux correctifs du vice, soit 9 588,92 $. [ 69 ] Mme Gagnon et M. Cloutier ayant notifié M. Brousseau d’une mise en demeure le 25 mars 2015 lui accordant un délai de dix jours pour s’exécuter ont droit à l’application de l’intérêt légal à compter de la demeure [27] , soit à compter du 5 avril 2015, ainsi qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. 3.2 RONGEURS ET ÉLECTRICITÉ 3.2.1 DÉTERMINATION DE L’EXISTENCE D’UN VICE [ 70 ] Mme Gagnon, appuyée en cela par les déclarations écrites pour valoir témoignage de son fils Daniel et de l’ex-conjointe de ce dernier, Nadia, indique avoir trouvé une trappe à souris au fond d’une armoire. Elle en est fortement indisposée ayant déjà par le passé eu affaires à des rongeurs et ne souhaitant pas revivre l’expérience. [ 71 ] La seconde trappe à souris est découverte lors du dégarnissage du sous-sol, soit derrière le réservoir à eau chaude. Elle souligne que M.

Brousseau a pourtant indiqué à la déclaration du vendeur n’avoir jamais constaté la présence de vermines ou d’animaux nuisibles. [ 72 ] De même, le fils Daniel prend un choc alors qu’il est à solidifier un pas de porte. Il découvre un fil électrique qui y passe au lieu d’être protégé à l’intérieur des composantes du plancher. Le fils Marc témoigne de plusieurs anomalies constatées au sous-sol suite au dégarnissage, telles des raccordements inaccessibles puisqu’à l’intérieur des murs, des fils passés de façon artisanale à l’intérieur d’un placard. [ 73 ] M.

Brousseau nie avoir jamais été confronté à la présence de rongeurs au cours des neuf années où il a été propriétaire de l’immeuble. Il ignore comment une trappe à souris s’est retrouvée dans le bas des armoires de cuisine. Il admet toutefois avoir installé celle située à proximité du réservoir à eau chaude, ajoutant toutefois qu’elle y a été mise par précaution étant donné la proximité de la forêt et du plan d’eau. [ 74 ] Quant aux anomalies électriques, M.

Brousseau affirme n’avoir effectué aucuns travaux électriques pendant toute la période où il a été propriétaire de l’immeuble. [ 75 ] Le Tribunal est d’avis que la responsabilité de M. Brousseau ne doit pas être retenue pour ces éléments. [ 76 ] Tel que déjà mentionné, l’un des critères du recours fondé sur la garantie de qualité est la gravité. Le vice doit avoir un impact sur l’usage que l’acheteur peut faire du bien. [ 77 ] Le déficit d’usage est lié à l’existence du vice, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure.

Le déficit d’usage n’est pas limité à l’usage physique du bien et comprend également sa valeur [28] . Le critère de la gravité que doit satisfaire le vice constitue l’intensité du déficit d’usage [29] . [ 78 ] En l’instance, malgré la présence de deux trappes à souris dans la résidence, la preuve n’indique pas la présence effective de rongeurs, ni que des mesures doivent être entreprises pour enrayer un problème de rongeurs. Ni Mme Gagnon, ni M.

Cloutier, ni leur fils Marc qui habite la résidence depuis un an suite à sa séparation ne témoignent à l’audience à cet effet. [ 79 ] De la même façon, il n’a pas été fait référence lors de l’audience de travaux additionnels découlant de ces constats, qui n’ont à ce jour pas été corrigés malgré que le fils des acheteurs soit électricien de métier. [ 80 ] D’ailleurs, la réclamation ne contient aucun montant spécifique pour de telles mesures correctrices, outre la réclamation pour dommages-intérêts pour tenir compte de l’ensemble de troubles et inconvénients. 3.3 CONNAISSANCE DU VENDEUR [ 81 ] Tel que déjà mentionné, ce n’est qu’au cas de connaissance du vice par le vendeur lors de la vente que des dommages-intérêts généraux peuvent lui être réclamés.

Sinon, le préjudice dont il peut être tenu responsable est limité à la valeur des travaux correctifs. [ 82 ] Mme Gagnon et M. Cloutier se fondent principalement sur la déclaration pour valoir témoignage de M. Jean-Luc Dugas. M. Dugas est l’ancien propriétaire de qui M. Brousseau a acquis l’immeuble en litige. Dans sa déclaration, M. Dugas décrit la résidence comme suit : Laquelle comportait en une résidence d’un étage avec une chambre et une cave de service dans laquelle il y avait d’installé un poêle à bois et mon atelier de bricolage. Le sous-sol n’était d’aucune façon fini.

Les murs étaient encore sur les blocs de béton [reproduction intégrale] [ 83 ] En plus du témoignage de M. Brousseau, cette déclaration est contredite par la déclaration pour valoir témoignage de Mme Diane Colmor. Mme Colmor est la courtière immobilière dont les services ont été retenus par M. Dugas pour la vente de l’immeuble en

2005. Elle affirme que la résidence comptait un sous-sol habitable, et non une cave de service, où était notamment installée une salle familiale. [ 84 ] Le Tribunal préfère la déclaration de Mme Colmor à cet égard. D’une part, les faits de cette déclaration sont confirmés par les informations contenues à la fiche descriptive publiée pour la mise en vente de la propriété, dont le projet a été discuté avec M. Dugas. [ 85 ] D’autre part, la déclaration de M. Dugas doit être évaluée en ayant à l’esprit le fait que ses intérêts sont opposés à ceux de M. Brousseau.

En effet, le dossier de la Ville de Saint-Jérôme fait voir que M. Dugas est celui qui a érigé les fondations en 1986, de sorte qu’il est à l’origine de l’état des fondations dont traite le présent litige [30] . [ 86 ] Pour le reste, les prétentions de Mme Gagnon et de M. Cloutier reposent sur du ouï-dire en provenance de voisins qui ne sont pas présents devant le Tribunal pour en témoigner ou encore sur des suppositions quant à des informations portées qui auraient été portées à la connaissance de M. Brousseau à l’occasion d’une inspection préachat effectuée en 2005 et dont l’existence est niée par M.

Brousseau. [ 87 ] Quant à la présence de rongeurs, le Tribunal croit M. Brousseau lorsqu’il affirme ne pas avoir été confronté à la présence d’animaux nuisibles conformément à l’information contenue à la déclaration du vendeur. Son témoignage est également retenu quant au fait qu’il n’a fait aucuns travaux électriques et n’avait pas connaissance des anomalies constatées. [ 88 ] En conséquence, le Tribunal conclut que M.

Brousseau n’avait pas connaissance des anomalies affectant la fondation lors de la vente, de sorte que seuls les coûts des travaux correctifs du vice reconnu par le Tribunal peuvent être réclamés en l’instance. 3.4 DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 89 ] Étant donné les conclusions auxquelles en vient le Tribunal quant à l’existence d’un vice, dont la responsabilité incombe à M. Brousseau en vertu de la garantie contre les vices cachés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle. [ 90 ] Qui plus est, le simple fait que Mme Gagnon et M. Cloutier aient transmis plusieurs avis de façon à informer M.

Brousseau des découvertes faites et faire valoir leurs droits à son égard ne constitue pas du harcèlement. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 91 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 9 588,92 $ . avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 avril 2015, date de la demeure; [ 92 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur; [ 93 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, le 14 juin 2016