2022 QCCQ 9302, 2022 QCCQ 9302

Mathieu c. Deschênes 2022 QCCQ 9302 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE québec LOCALITÉ DE QUéBEC « Chambre civile » N° : 200-22-088410-204 DATE : 22 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, j.c.q. ______________________________________________________________________ CAROL-ANN MATHIEU et OLIVER PETERS Parties demanderesses c. Jean DeschÊnes et Cardinal Habitat Inspection Inc.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Madame Carol-Ann Mathieu (Mme Mathieu) et son époux, monsieur Oliver Peters (M. Peters), poursuivent leur vendeur, monsieur Jean Deschênes (M. Deschênes), pour cause de vices cachés. [ 2 ] Ils invoquent deux problèmes, le premier étant l’absence d’une membrane d’étanchéité au mur arrière de l’immeuble ayant pour effet de rendre la propriété perméable aux intempéries. Selon eux, M.

Deschênes omet de signaler ce problème dans sa déclaration au vendeur, alors qu’il possède l’information pertinente à ce sujet. [ 3 ] Ils lui reprochent également une pose inadéquate du revêtement de type CanExel sur les trois autres murs extérieurs de l’immeuble, ce qui est propice à la moisissure. [ 4 ] M. Deschênes conteste la demande.

Il plaide que ses acheteurs sont responsables des infiltrations d’eau puisqu’ils ont retiré la structure du Solarium de Paris sachant pertinemment que le mur sur lequel est installé le solarium n’est pas étanche suivant les constats de leur inspecteur préachat. [ 5 ] À l’égard du problème relié à l’installation non conforme du revêtement de type CanExel, il plaide l’absence d’une quelconque preuve de déficit d’usage lié à la pose du revêtement. [ 6 ] Mme Mathieu et M.

Peters reprochent à Cardinal Habitat Inspection inc. (Cardinal Inspection), la firme d’inspection ayant effectué l’inspection de l’immeuble préalable à leur achat, de ne pas les avoir conseillés adéquatement suite aux constations effectuées lors de son inspection, commettant ainsi une faute engageant sa responsabilité à leur endroit. [ 7 ] Selon eux, l’inspecteur Robert Cardinal (M. Cardinal) n’a pas exécuté son mandat selon les règles de l’art. Ayant remarqué des traces d’infiltrations sur le mur se trouvant à l’intérieur du Solarium de Paris, il omet d’identifier correctement la source de ces cernes d’eau.

Tout comme il aurait dû, suivant ce constat, leur recommander d’investiguer davantage au sujet de ces infiltrations. Par défaut, il les a mal conseillés, les rassurant fautivement quant à la qualité de l’immeuble qu’ils s’apprêtent à acheter. [ 8 ] En défense, Cardinal Inspection allègue avoir agi, dans le cadre de son mandat, avec diligence et conformément aux règles de l’art. Elle nie avoir commis une quelconque faute engendrant sa responsabilité professionnelle. [ 9 ] À l’examen de l’ensemble de la preuve présentée, le Tribunal est d’avis que M.

Deschênes et Cardinal Inspection ont tous deux agi avec négligence. Ils n’ont pas porté toute l’attention et la prudence nécessaires à la divulgation d’informations permettant d’éviter la situation dans laquelle Mme Mathieu et M. Peters se sont retrouvés. Le Tribunal conclut à une responsabilité partagée de leur part.

[ 10 ] Le Tribunal considère que la responsabilité entre M. Deschênes et Cardinal Inspection est « in solidum », vu la nature différente des liens juridiques qui les lient respectivement à Mme Mathieu et M. Peters. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] Les questions auxquelles le Tribunal doit répondre pour décider de la demande de Mme Mathieu et M. Peters sont : 1. Les objections aux questions soulevées en cours d’enquête doivent-elles être accueillies ou rejetées? 2. Les problèmes concernant le manque d’étanchéité du mur arrière de l’immeuble et le revêtement extérieur sont-ils des vices cachés? 3.

Cardinal Inspection a-t-elle commis une faute envers ses clients lors de son inspection préachat? 4. Dans l'affirmative, quelle est la valeur de l'indemnité à laquelle ont droit Mme Mathieu et M. Peters? LE CONTEXTE [ 12 ] Le 22 mars 2018, Mme Mathieu et M. Peters achètent l’immeuble de M. Deschênes. [ 13 ] Préalablement à cet achat, ils prennent connaissance de sa déclaration du vendeur. Ils mandatent également Cardinal Inspection pour inspecter l’immeuble. [ 14 ] À l’arrière de l’immeuble se trouve un Solarium de Paris installé sur la terrasse [1] .

Cette structure, composée de trois façades et d’un toit en verre, recouvre l’ensemble de la terrasse. Elle est fixée contre le mur arrière de l’immeuble. [ 15 ] Le Solarium de Paris est inclus dans la vente. Il est toutefois vendu sans garantie légale de qualité, et ce, en raison des infiltrations d’eau dont il est l’objet. Cette exclusion est inscrite à la

section 7.4 de l’offre d’achat. [ 16 ] L’intention première de Mme Mathieu et M. Peters est de conserver le Solarium de Paris. Ils constatent au fil des mois que les infiltrations d’eau à l’intérieur du solarium sont plus nombreuses qu’imaginées au moment de l’achat. L’entretien requis après chaque averse est plus important qu’anticipé. [ 17 ] Devant l’ampleur de la tâche, ils décident, à l’été 2018, de le retirer complètement, exposant ainsi la terrasse et le mur arrière de l’immeuble aux intempéries. [ 18 ] En décembre 2018, ils prennent connaissance d’une première infiltration d’eau.

Celle-ci pénètre par le seuil de la porte-patio à l’intérieur de l’immeuble en raison de l’absence d’une membrane d’étanchéité entre le sommet de la fondation et l’étage principal de l’immeuble. Elle s’infiltre sous le plancher. [ 19 ] D’autres infiltrations surviennent à la fonte des neiges au printemps 2019. L’eau emprunte à chaque fois le même chemin pour se retrouver au sous-sol de l’immeuble. [ 20 ] En mars 2019, après avoir obtenu l’avis d’un professionnel sur l’ampleur des problèmes, Mme Mathieu et M. Peters dénoncent verbalement la situation à M.

Deschênes ainsi qu’à Cardinal Inspection. [ 21 ] Ceux-ci se sont prévalus de leur droit de visite et ont inspecté visuellement l’immeuble en mai 2019. Le 25 mai, une mise en demeure leur est respectivement transmise. [ 22 ] La demande en justice est introduite le 22 mai 2020. L’ANALYSE 1 re question : Les objections aux questions soulevées en cours d’enquête doivent-elles être accueillies ou rejetées? [ 23 ] Deux objections à la preuve ont été formulées par les avocats des parties défenderesses. Celles-ci ont été prises sous réserve. [ 24 ] La première objection est soulevée par l'avocat de Cardinal Inspection.

Celui-ci s'objecte au témoignage de l’expert Robert Wright (M. Wright) portant sur l'augmentation du coût de remplacement du revêtement de CanExel au nom de la règle de la meilleure preuve. [ 25 ] Compte tenu de l'issue de la question portant sur l'existence ou non d'un vice caché en ce qui a trait à la pose du revêtement de CanExel, il devient inutile de trancher l'objection .

Tout comme il devient également inutile de trancher de la pertinence et de la tardiveté du dépôt de la pièce P-15, puisque celle-ci porte également sur le coût de remplacement du revêtement de CanExel mis à jour à la date de procès [ 26 ] La deuxième objection est formulée par l'avocate de Mme Mathieu et M. Peters. Elle porte sur le fait que, lors de son témoignage, M. Deschênes rapporte les paroles d'un tiers pour expliquer les problèmes rencontrés avec le Solarium de Paris et les travaux effectués pour réparer.

Le témoignage par personne, lorsque celui-ci rapporte les paroles d'un tiers qu'il consulte, ne constitue pas en soi la meilleure preuve de ce fait. Considérant toutefois que le fait que désire prouver M. Deschênes, en rapportant les paroles du représentant des ventes de l'entreprise auprès de qui il a acquis le Solarium de Paris, est un fait secondaire n'ayant aucune incidence sur la question principale en litige, le Tribunal la permet. 2 e question : Les problèmes concernant le manque d’étanchéité du mur arrière de l’immeuble et la pose non conforme du

revêtement extérieur en déclin de type CanExel sont-ils des vices cachés?

Le droit applicable [ 27 ] Un vice caché rend le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas accepté d’en payer un si haut prix pour l’acquérir si ce vice avait été porté à sa connaissance [2] . [ 28 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale, le vice doit réunir les conditions suivantes : - il est grave, c’est-à-dire qu’il doit diminuer significativement l’utilité du bien vendu ou qu’il le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné »; - il est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; un vice dénoncé par le vendeur n’est pas caché; - il est caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’examen du bien au moment de la vente; - il est présent au moment de la vente. [ 29 ] Dans la mesure où Mme Mathieu et M.

Peters soulèvent que M. Deschênes connaissait le problème ou ne pouvait l’ignorer, l’

article 1728 C.c.Q. trouve également application : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 30 ] À cet égard, le juge Lebel, alors juge à la Cour d’appel, dans l’arrêt Proulx- Robertson c. Collins , fait état de fausses pistes, de dissimulation, du dol d’un vendeur : Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel.

Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d’autres circonstances, pourrait être apparent [3] . [ 31 ] Le vendeur est tenu à une divulgation intégrale de l’information qu’il possède. [ 32 ] Les tribunaux sont ainsi plus exigeants à l’égard du vendeur qui omet de dénoncer des vices dont il a la connaissance ou qui donne volontairement des renseignements incomplets à son acheteur.

La réticence, les mensonges ou les omissions sont associés au dol par les tribunaux et ont pour conséquence de transformer les « indices » ou « les vices apparents » en vices juridiquement cachés [4] . Les motifs 2.1 Les problèmes concernant le manque d’étanchéité du mur arrière de l’immeuble [ 33 ] Le Tribunal retient de la preuve que la propriété achetée est affectée d’un important problème d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’immeuble, et ce, jusqu’à ses fondations. L’eau s’infiltre à l’intérieur du Solarium de Paris par les différentes fissures dénoncées aux fenêtres.

Elle s’infiltre également à la jonction entre le toit du solarium et le mur extérieur de l’immeuble. [ 34 ] À ce sujet, M. Deschênes confirme, lors de son témoignage, que les infiltrations à l’intérieur du solarium furent nombreuses au fil des années. Après chaque pluie, il lui faut éponger l’intérieur du solarium, les meubles s’y trouvant ainsi que le plancher. Il explique que cela demande un entretien constant et fastidieux des lieux. [ 35 ] Toutefois, la preuve démontre que contrairement à ce que laisse croire M. Deschênes, l’eau ne stagne pas sur le plancher de la terrasse.

Elle se fraie depuis plusieurs années un chemin vers les fondations de l’immeuble. [ 36 ] Le Tribunal retient à cet égard les constations de M. Wright, qui a suivi le parcours de l’eau jusqu’à la lisse de pourtour au sous- sol de l’immeuble. [ 37 ] Il note un état de pourriture avancé sous le seuil de la porte-patio qui confirme la gravité du problème. [ 38 ] Il explique que la structure du patio pénètre sous le mur de l’immeuble pour trouver appui sur les fondations de l’immeuble. Il y remarque l’absence de solin au sommet de la fondation qui reçoit la structure du patio.

Ce qui constitue pour lui une première cause d’infiltration. L'eau s'infiltre sous la porte pour se diriger ainsi au sous-sol de l’immeuble. [ 39 ] M. Wright note également un défaut au mur extérieur se trouvant sous le dôme du solarium. Celui-ci est revêtu de lattes de pin. Il constate l’absence de membrane d’étanchéité derrière les lattes. De plus, le mur se termine à la terrasse.

Aucune membrane d’étanchéité ne fait le lien entre le mur et la terrasse pour empêcher l’eau de de se diriger vers les profondeurs de la lisse de pourtour de l’immeuble. [ 40 ] Tout comme il découvre des cernes d’eau antérieurs à plusieurs endroits, dont sous le plancher de la salle à manger, jusqu’à une profondeur de 1,2 à 1,5 mètre à l’intérieur de la maison. Ces cernes, ainsi que l’état de pourriture du seuil de la porte-patio, confirment l’antériorité du problème à la vente de la maison.

[ 41 ] Par ailleurs, M. Deschênes reconnaît, lors de son témoignage, avoir installé des planches de pin sur la portion du mur extérieur de son immeuble se trouvant sous la structure du Solarium de Paris sans élément d'étanchéité. [ 42 ] Il explique que les lattes de pin étaient à l’abris des infiltrations d’eau puisque cette portion de mur extérieur se retrouve sous le dôme du Solarium de Paris.

Ce qui justifie l’absence d’élément d'étanchéité dernière les lattes. [ 43 ] Tout comme il précise avoir respecter les instructions d’installation du fabricant en scellant uniquement la structure du solarium à la portion du mur recouvert de parement en déclin de CanExel. Il confirme ne pas avoir étanchéisé entre l’armature et les lattes de cèdre. [ 44 ] M. Wright conclut que la portion de mur constituée de lattes de pin ne rencontre pas les critères d’étanchéité requis pour un mur extérieur d’un immeuble.

Cette installation contrevient aux normes prévues au Code du bâtiment puisqu’il ne s’y trouve ni solin ni feuille d’étanchéité. [ 45 ] M. Jean Duguay (M. Duguay), l’expert retenu par M. Deschênes, est également d’avis que « le mur en bois représente un revêtement mural intérieur et que lorsque situé dans un solarium (abri temporaire), les traces d’infiltrations d’eau pourraient représenter un problème . » [ 46 ] Quant à l’expert retenu par Cardinal Inspection, monsieur Christophe Meyer (M. Meyer), celui-ci ne se prononce pas sur la composition du mur extérieur situé sous la structure du solarium.

Il retient par ailleurs, comme cause des infiltrations d’eau constatées sur les lattes de pin, celle identifiée par M. Cardinal à son rapport, soit un manque d’étanchéité entre la structure du solarium et les lattes de bois. [ 47 ] Retenant les opinions concordantes des experts Wright et Duguay quant aux propriétés défaillantes du mur extérieur composé de lattes de pin et les constatations non contredites de M.

Wright sur l’absence de solin sur la lisse de pourtour de l’immeuble, le Tribunal conclut qu’il est en présence d’un problème d’étanchéité au mur extérieur arrière de l’immeuble vendu et au plancher de la terrasse. [ 48 ] Ce manque d’étanchéité est grave, inconnu au moment de la vente et antérieur à celle-ci. [ 49 ] Toutefois, à la lumière des enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt St-Louis c.

Morin , le Tribunal ne peut conclure à la présence d’un vice caché en raison de la présence des indices identifiés par Cardinal Inspection lors de son inspection, soit les cernes d’eau apparaissant sur les lattes de pin à la jonction de la structure : Suivant l'article 1726 in fine C.c.Q., un vice apparent est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin d'avoir recours à un expert ». [5] [ 50 ] Toutefois, un vice apparent, révélé comme en l’instance par des indices, peut être juridiquement qualifié de « caché » lorsque les déclarations ou les manœuvres du vendeur connaissant l’existence du vice ou d’un problème sérieux affectant sa propriété sont considérées comme dolosives, frauduleuses ou effectuées de mauvaise foi [6] . [ 51 ] Le vendeur a, en effet, une obligation de loyauté envers son acheteur.

Il ne doit pas induire celui-ci en erreur, en suscitant un faux sentiment de sécurité quant à l’état des lieux vendus. Il doit renseigner avec franchise et ouverture son éventuel acheteur. [ 52 ] À ce sujet, les seules inscriptions se rapportant à des infiltrations d’eau contenues à la déclaration du vendeur se veulent rassurantes. M. Deschênes y dénonce un seul événement. Celui-ci remonte à 1997 et aurait été réglé à la même époque. Il y réfère comme « une légère infiltration d’eau par l’ancienne porte-patio .

Le seuil et la porte ont été alors changés ». [ 53 ] Or, dans les faits, ces informations sont erronées quant au moment de leur survenance et à la nature des travaux effectués. [ 54 ] Il ressort également qu’une information majeure quant à l’étanchéité du mur sur lequel est ancré le Solarium de Paris est manquante à la déclaration du vendeur. [ 55 ] Lors de son témoignage, M. Deschênes reconnait que le mur extérieur sur lequel repose le Solarium de Paris n’est pas étanche et que, dans l’éventualité du retrait du Solarium de Paris, il faille imperméabiliser le mur.

Il précise qu’il ne voyait pas de contre- indication à installer un tel recouvrement à l’extérieur tant et aussi longtemps que celui-ci se retrouve sous le dôme du solarium. Pour lui, ce n’est qu’au moment du retrait du solarium que la perméabilité du recouvrement devient un enjeu. [ 56 ] M. Deschênes témoigne avoir dénoncé cette information à M. Peters lors d’une rencontre préachat. Lors qu’interrogé sur cet échange, celui-ci nie avoir reçu une telle information. Le Tribunal ne relève rien dans la preuve présentée qui corrobore le propos de M.

Deschênes quant à la connaissance préachat de cette caractéristique par M. Peters. [ 57 ] Mme Nathalie Beaumont (Mme Beaumont) est la conjointe de M. Deschênes. Lors de son témoignage, elle insiste sur l’importance qu’elle a accordée au fait que la vente du solarium soit effectuée sans garantie légale en raison des nombreuses infiltrations à la structure au fil des années. Elle ne les a toutefois pas dénoncées à la déclaration du vendeur.

Selon sa compréhension des documents remis par Du Proprio, elle devait les dénoncer uniquement à l’offre d’achat puisqu’elles constituaient la raison de la vente sans garantie légale du Solarium de Paris. [ 58 ] M. Deschênes réfère ainsi au fait que la vente du solarium est sans garantie légale pour nier sa responsabilité pour les dommages causés au mur et au plancher en raison des infiltrations d’eau. Pour lui, la vente du solarium inclut non seulement la structure métallique, mais également le plancher et le mur se trouvant sous cette structure. [ 59 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument.

Il est d’avis que le Solarium de Paris est une structure métallique dans laquelle s’insèrent des vitres. Cette structure temporaire, composée de trois façades, s’arrime au mur extérieur d’un immeuble. Elle repose sur un

plancher déjà existant. De ce fait, l’exclusion de la garantie légale demandée vise uniquement la structure. Elle n'englobe pas le mur extérieur de l’immeuble, ni la terrasse. Elle n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité à l’endroit des dommages causés par les infiltrations d'eau à son immeuble en raison de l’absence d’étanchéité des composantes de celui-ci. [ 60 ] Le Tribunal est d’avis que M.

Deschênes a manqué à son obligation d’information à l’endroit de ses acheteurs en omettant de leur révéler les informations liées à la perméabilité du mur extérieur de son immeuble et en omettant de dénoncer cet état de fait dans sa déclaration du vendeur alors qu’il en avait la connaissance. [ 61 ] Il s’agit là d’un dol par réticence [7] . 2.2.

Pose inadéquate du revêtement extérieur de type CanExel sur les murs extérieurs de l’immeuble [ 62 ] Les tribunaux ont à plusieurs reprises décidé que la seule non-conformité à une norme de construction, par exemple au Code du bâtiment, n’équivaut pas automatiquement à un vice caché.

Une telle lacune doit en effet avoir entraîné une perte d’usage ou une réduction importante d’utilisation du bien. [ 63 ] Le Tribunal retient qu’il y a absence de preuve d’un déficit d’usage en lien avec le défaut allégué et relatif à la pose non réglementaire du revêtement extérieur CanExel. [ 64 ] Dans les circonstances, il rejette la réclamation de Mme Mathieu et M. Peters à ce titre. 3 e question : Cardinal Inspection a-t-elle commis une faute envers ses clients lors de son inspection préachat?

Le droit applicable [ 65 ] Préalablement à son achat, l’acheteur doit effectuer un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acheter, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert [8] . [ 66 ] Bien que la loi n’impose pas à l’acheteur de retenir les services d’une personne qualifiée pour le renseigner et le conseiller lors de l’achat qu’il s’apprête à effectuer, celui-ci peut retenir les services d’une aide spécialisée pour procéder à l’examen du bien [9] . [ 67 ] Le contrat qui lie l’inspecteur préachat chargé de l’inspection et son client est un contrat de service au sens de l’

article 2098 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 68 ] Lors d’une inspection d’un immeuble effectuée dans le cadre d’une vente, l’inspecteur préachat doit procéder à un examen attentif et sérieux du bien afin que l’acheteur puisse prendre une décision en connaissance de cause. L’inspecteur préachat est alors tenu à une obligation de moyens. Il doit agir avec prudence et diligence [10] . Il doit toutefois être proactif [11] dans sa démarche. [ 69 ] Cette inspection permet à l’acheteur de s’informer sur l’état de la propriété qu’il est en voie d’acquérir.

L’inspecteur doit principalement inspecter l’immeuble pour y déceler les défauts qui « réduisent l’usage, la jouissance ou la valeur d’un bâtiment ou qui présente une atteinte à la sécurité des occupants ». La doctrine en cette matière énonce que l’inspection préachat a pour but d’aviser l’acheteur des problèmes potentiels de l’immeuble afin que, s’il en existe, l’acheteur puisse pousser plus loin ses démarches et son investigation s’il désire poursuivre la transaction [12] .

L’inspecteur doit ainsi relever sur le bien tout indice qui peut laisser supposer qu’existe un problème pouvant avoir une influence néfaste sur l’immeuble. [ 70 ] L’inspecteur préachat communique à son client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de bien convoité et les problèmes ou déficiences relevés. [ 71 ] À ce sujet, l’honorable juge André Roy, C.S., dans l’affaire Lebel c. Saindon précise : On le voit, l’inspecteur préachat a un devoir de conseil et d’information à l’égard de son client.

Son obligation d’agir de manière prudente et diligente comprend notamment celle de formuler des recommandations personnalisées et de donner des signaux d’alarme clairs et non ambigus à l’acheteur [13] . [ 72 ] L’

article 1458 C.c.Q. établit le principe selon lequel toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle contracte et que tout manquement à ce devoir la rend responsable du préjudice causé à son contractant en raison de cette faute contractuelle. [ 73 ] Le fardeau de la preuve appartient à Mme Mathieu et M. Peters à

titre de parties demanderesses [14] . Ils doivent démontrer que Cardinal Inspection a commis une faute lors de son inspection préachat, le rendant responsable des dommages réclamés. Mme Mathieu et M. Peters se doivent d’établir cette preuve de manière prépondérante, c’est-à-dire de manière claire et convaincante [15] . Les motifs [ 74 ] N’ayant aucune expérience dans le domaine de la construction, Mme Mathieu et M. Peters agissent dans les circonstances avec prudence.

Ils confient l’inspection préachat de l’immeuble convoité à une firme spécialisée dans le domaine, Cardinal Inspection. [ 75 ] Lors de son examen de l’extérieur de l’immeuble, Cardinal Inspection constate la présence de cernes d’eau à la jonction entre les lattes de bois intérieures recouvrant le mur extérieur et le Solarium de Paris. Elle identifie la cause de ces cernes d’eau à un manque d’étanchéité entre le solarium et les lattes de bois.

Elle inscrit une note « avertissement » à son rapport d’inspection à ce sujet. [ 76 ] Selon la légende du rapport d’inspection, cet « avertissement » dénonce une condition particulière que Cardinal Inspection désire simplement mettre en évidence, sans plus. [ 77 ] Lors de son témoignage, M. Cardinal déclare ne pas avoir de souvenir particulier de l’inspection en litige. Il indique témoigner davantage de sa façon usuelle de procéder lors d’une inspection que suivant les circonstances propres à l’inspection ayant conduit au

présent litige. [ 78 ] Il explique qu’au moment de son inspection, il n’est pas au courant que le solarium est une source de problème pour le vendeur.

Tout comme il reconnait ne pas s’être attardé sur l’étanchéité du revêtement du mur puisque, selon son évaluation, celui-ci « n’est pas laissé aux intempéries »; le mur se trouve à l’abri sous le Solarium de Paris. [ 79 ] Il ne s’est pas davantage méfié d’un problème d’infiltration d’eau au plancher du patio pour le même motif; celui-ci se trouve également à l’abri des intempéries, sous le Solarium de Paris. [ 80 ] Il reconnaît avoir noté à son rapport la présence des cernes d’eau à la jonction de l’armature du solarium et les lattes de bois. Il en explique la cause par un manque d’étanchéité entre les deux.

Il recommande à ses clients d’y apporter une attention, sans plus. [ 81 ] Les experts des autres parties entendus lors de l’audition ne sont toutefois pas de son avis. [ 82 ] Le Tribunal retient les propos de l’expert de M. Deschênes, Groupe Expert Québec. Celui-ci est d’avis que la présence des cernes d’eau sur le mur en lattes de bois constitue un signe d’infiltrations d’eau qui perdurent depuis un certain temps. Il était, selon lui, prévisible dans les circonstances que l’eau qui s’est écoulée jusqu’au plancher ait affecté d’autres composantes.

Il conclut qu’il n’est donc pas surprenant que les acheteurs aient découvert des signes de détérioration sur les composantes de l’immeuble après avoir retiré le patio. [ 83 ] Étant en présence d’un signe laissant soupçonner la présence d’eau et pouvant cacher un problème plus sérieux, il était du devoir de Cardinal Inspection d’approfondir ses recherches et de recommander à ses clients d’effectuer des vérifications. [ 84 ] Cardinal Inspection n’est pas prudente dans son appréciation de la situation et des indices qui s’offre à elle.

Elle n’a pas su interpréter les manifestations extérieures apparentes qui se présentent à elle sous la forme de cernes d’eau sur les lattes de bois qui recouvrent un mur extérieur. Elle aurait dû poser des questions. Elle aurait dû s’interroger sur la perméabilité d’un mur extérieur recouvert de lattes de pin.

Elle aurait dû, à tout le moins, recommander à ses clients d’effectuer une investigation complémentaire du mur avant leur achat. [ 85 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut au manquement de Cardinal Inspection à l’endroit de ses clients, Mme Mathieu et M Peters; celui-ci engage sa responsabilité. 4 e question : Dans l'affirmative, quelle est la valeur de l'indemnité à laquelle ont droit Mme Mathieu et M. Peters? [ 86 ] Le Tribunal doit déterminer la valeur de la réparation à laquelle Mme Mathieu et M. Peters ont droit [16] . [ 87 ] Ceux-ci réclament à

titre de pertes pécuniaires : - 17 131,28 $ pour la démolition de la terrasse et l’installation d’un pare-air, d’un nouveau plancher et d’une rampe, y compris la finition extérieure; - 15 751,58 $ pour divers travaux, notamment sur la terrasse et sur les murs arrière et mitoyen, - 9 427,95 $ pour divers travaux sur les deux autres murs. [ 88 ] Il revient à Mme Mathieu et M.

Peters d'établir, par la présentation d'une preuve prépondérante [17] , la valeur de leur perte [18] et le fait qu'elle soit une suite immédiate et directe de la faute de leur vendeur [19] . [ 89 ] Les travaux correctifs au mur arrière, au mur mitoyen et à la terrasse ont été effectués. Les factures sont produites en preuve et totalisent 32 882,86 $ [20] . [ 90 ] Ces travaux sont nécessaires afin de rendre imperméables et opérationnels les murs arrière et mitoyen [21] et la terrasse. [ 91 ] Les factures de 32 882,86 $ constituent un dommage direct et immédiat résultant des fausses représentations de M. Deschênes.

Il n'y a pas lieu, dans un tel cas, à une dépréciation, d'autant plus que ces travaux n'apportent pas intrinsèquement une plus- value; ils sont nécessaires afin de rendre l'immeuble étanche, et ce, en conformité aux normes de construction. [ 92 ] Dans la fixation du montant octroyé, le Tribunal prend en considération le fait que M. Deschênes a une connaissance effective du problème d'infiltration au mur arrière extérieur et au plancher.

Il n'a pas clairement dénoncé cet état de fait à ses acheteurs lors de leurs échanges, ni au moment de la signature de l'offre d'achat [22] . [ 93 ] Le Tribunal fixe à 32 882,86 $ la somme due à Mme Mathieu et M. Peters à

titre de dédommagement. [ 94 ] Le Tribunal constate que les mises en demeure ont été envoyées à M. Deschênes et à Cardinal Inspection en date du 24 mai 2019. Le montant de l'indemnité octroyé par le présent jugement portera intérêt légal majoré de l'indemnité additionnelle de l'

article 1619 C.c.Q. et courra à compter de cette date. [ 95 ] Mme Mathieu et M. Peters recherchent une condamnation solidaire à l'endroit de M. Deschênes et de Cardinal Inspection.

[ 96 ] Le lien de droit existant entre Mme Mathieu, M. Peters et chacune des parties défenderesses n'étant pas de même source, la condamnation monétaire est partagée entre M. Deschênes et Cardinal Inspection sur une base « in solidum ». [ 97 ] M. Deschênes doit être tenu responsable à la hauteur de 75 %, et Cardinal Inspection, à hauteur de 25 %.

Il trompe tout le monde, incluant l’inspecteur préachat, en omettant de mentionner à sa déclaration du vendeur les infiltrations d’eau à la structure du solarium et l’absence d’étanchéité du mur extérieur. [ 98 ] Quant aux frais d'experts, le Tribunal déclare que le rapport de l'expert Wright a été nécessaire et utile. Ses honoraires de 920 $ pourront être taxés comme frais de justice. Ce déboursé fait

partie des déboursés à être assumés par les défendeurs. [ 99 ] Les coûts de signification et d'envoi de la mise en demeure du 24 mai 2019 sont de 86,64 $. Le coût des frais de justice pour l’introduction de la procédure est de 355,00 $. Pour ces motifs, le Tribunal : [ 100 ] ACCUEILLE en

partie la demande de madame Carol-Ann Mathieu et monsieur Oliver Peters; [ 101 ] CONDAMNE « in solidum » les défendeurs, monsieur Jean Deschênes et Cardinal Habitat Inspection inc., à payer à madame Carol-Ann Mathieu et monsieur Oliver Peters 32 882,86$ $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 24 mai 2019, date correspondant à la date de la mise en demeure. [ 102 ] CONDAMNE « in solidum » les défendeurs, monsieur Jean Deschênes et Cardinal Habitat Inspection inc., à payer à madame Carol-Ann Mathieu et monsieur Oliver Peters les frais de justice, incluant les frais d’expertise reliés à la préparation et le témoignage de M.

Wright. [ 103 ] DÉCLARE , pour valoir entre eux seulement, que monsieur Jean Deschênes et Cardinal Habitat Inspection inc. doivent chacun supporter les sommes dues à madame Carol-Ann Mathieu et monsieur Oliver Peters aux termes du présent jugement en capital, intérêts et frais de justice dans une proportion de 75 % pour monsieur Jean Deschênes et 25 % pour Cardinal Habitat Inspection inc. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, j.c.q.

Me Anne-Marie Claveau Gosselin Labrecque Claveau avocats (casier 204) Avocate des parties demanderesses Me Geneviève Coté Bouchard + Avocats inc. (casier 100) Avocate de la

partie défenderesse Jean Deschênes Me Félix Bossé-Lebeau KSA, avocats, s.e.n.c.r.l (casier 23) Avocat de la

partie défenderesse Cardinal Habitat Inspection inc.