2016 QCCQ 8505, 2016 QCCQ 8505

Hébert c. Roy 2016 QCCQ 8505 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre Civile » N° : 505-32-033521-155 DATE : 15 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VIRGILE BUFFONI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE HÉBERT et LINDA GAGNON

Partie demanderesse c. SYLVAIN ROY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] ATTENDU que les demandeurs Pierre Hébert et Linda Gagnon (les acheteurs) réclament au défendeur Sylvain Roy (le vendeur) la somme de 15 000 $ en raison d’un vice caché affectant la piscine achetée du vendeur, avec la résidence, en juin 2014, pour les motifs ainsi énoncés à leur demande datée du 11 février 2015 : « 1. Le ou vers le 3 juin 2014, la

partie demanderesse a acheté des biens de la

partie défenderesse, suite à une entente écrite. 2. L’entente a été conclue à Brossard (Québec). 3. La vente portait sur les biens suivants : Immeuble désigné comme étant le lot 1924756 du cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Chambly. Avec bâtisse construite portant le numéro […], Longueuil (Québec)’ […], circonstances et dépendances. 4. Avant d’acheter, la

partie demanderesse a payé 603,62 $ pour faire inspecter le bien par Line Gagnon des Expertises immobilières V.S. inc., Technologue professionnel. 5. La

partie demanderesse ne désire pas réclamer les frais d’expertise. 6. Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : Suite à notre installation nous avons constaté que la piscine perdait de l’eau de façon importante et anormale. 7. La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le ou vers le 7 juin 2014. 8. La

partie demanderesse n’a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : Lors de l’inspection le 20 mars 2014, la neige et la glace limitaient la vue des fondations et du terrain. L’état de la piscine et de ses accessoires n’a donc pu être vérifié. La vente a eu lieu le 3 juin, mais la prise de possession a eu lieu le 7 juin. 9. La

partie demanderesse a effectué les travaux d’urgence suivants : Réparation de la dalle de béton de la piscine, pose d’une membrane géotextile et pose d’une nouvelle toile. 10. Les travaux d’urgence ont été effectués pour la raison suivante : À la suite de consultation chez plusieurs maîtres pisciniers, tous nous disaient la même chose : Si la fuite d’eau n’est pas réparée avant l’hiver, l’effet du gel et le dégel pourraient entraîner des dommages importants au reste de la piscine, par exemple à la plomberie, aux marches et au trottoir. Suite aux négociations avec M.

Roy qui ne donnait rien à la fin septembre, nous avons décidé de procéder. Il fallait deux semaines pour la fabrication de la toile ce qui nous menait à la mi-octobre pour la pose. C’est au moment du retrait le l’ancienne toile que nous avons découvert les anciennes réparations de fissures qui avait été effectués, les nouvelles fissures, le trou et les 12 patches posées antérieurement sous la toile. Étant donné l’état de la dalle de béton nous avons été obligés d’agir rapidement en procédant aux réparations de base requises.

C'est-à-dire la réparation des fissures, du trou ainsi que la pose d’une toile géotextile sur le béton abimé, ce afin de recevoir et de protéger la nouvelle toile. Voir le rapport fait le 29 octobre, 2014 par les entreprises MC. 11. Ces travaux d’urgence ont coûté la somme de 5 556,32 $.

12. La

partie demanderesse a informé par écrit la

partie défenderesse des vices et/ou défauts du bien acheté. 13. Le prix d’achat du bien est de 339 000,00 $. 14. La

partie demanderesse a payé le bien en totalité. 15. La

partie demanderesse réclame également la somme de 9 227,00 $ pour les raisons suivantes : Si nous avions été mis au fait de l’état de la piscine (dalle et toile) avant l’achat de la maison, nous aurions eu deux options : Demander qu’elle soit réparée selon les règles de l’art (c'est-à-dire refaire la dalle de béton et pose d’une nouvelle toile) comme nous l’avons fait et exigé pour d’autres problèmes constatés lors de l’inspection. Dans le cas d’un refus de M.

Roy de procéder aux travaux de la piscine, nous aurions soit passer notre chemin et ne pas acheter sa propriété ou demandé une baisse du prix équivalente au montant des travaux et d’un dédommagement pour compenser les frais et le temps à investir pour faire exécuter ces derniers. Les travaux d’urgence que nous avons été obligés d’effectuer (réparation du béton et pose de la toile géotextile) pourraient très bien ne pas satisfaire les prochains acheteurs à qui nous devrons déclarer le tout, puisque de notre côté en acheteur diligent nous aurions exigé que la dalle de béton soit entièrement refaite.

Il est claire que lors de la revente de la maison nous aurons à faire face à une importante dévaluation à cause de ce problème. Nous devrons donc à la demande des futures acheteurs soit procéder aux travaux, soit en négocier le prix à la baisse. Ceci est sans noter que plusieurs acheteurs potentiels risquent tout simplement de se désister, lorsqu’ils seront mis au fait.

Afin de rester dans les paramètres de la cour des petites créances et de ne pas aller du côté d’un procès interminable, nous avons basé le montant additionnel réclamé sur l’estimation faite au défendeur en 2013 soit 3500,00$ pour remonter la dalle de béton, le prix payé pour une nouvelle toile et la pose de la membrane géotextile en 2014 soit approximativement 5600,00$, Ce montant ne reflète certes pas les taxes et les augmentations qui seront applicables dans le futur mails nous permet de rester dans les paramètres de la cour des petites créances. 16. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : 4301.06 (toile et installation) 137.97 (réparation des tuyaux) 150.00 (Service de piscine R. Fortin pour 2 ième avis) 977.29 (facture réparation béton et géotextile) 9077.00 (Dévaluation de la maison expliquée à la description « Raisons de la réclamation du montant additionnel » 150.00 Essence, frais de stationnement et autres pour les multiples déplacement afin d’obtenir des soumission, avis, impression de documents et autres. 17. Aux faits mentionnés ci-haut, la

partie demanderesse apporte les précisions suivantes : Suite à une première mise en demeure dénonçant un vice caché concernant l’importante perte d’eau provenant de la toile de piscine, nous avons fait parvenir une nouvelle mise en demeure suite aux contestations de l’état de la dalle de béton et du dessous de la toile de la piscine. Ces découvertes ont été faites seulement la journée ou les entreprises MC, sous traitant de Club Piscine Longueuil, était à retirer l’ancienne toile afin de poser la nouvelle. 18. Bien que dûment requis par mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer. » (sic); [ 2 ] ATTENDU que le vendeur refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 12 mars 2015 : « La

partie demanderesse soutient que la piscine perdait de l’eau de façon importante et anormale. La

partie demanderesse a pris possession de la piscine le 7 juin 2014 et ils m’ont signalé une perte d’eau importante seulement le 14 juillet 2014, soit plus d’un mois après la prise de possession de la piscine (voir courriel ci-joint). S’il y avait eu une perte d’eau si importante, ils auraient avisé beaucoup plus rapidement, comme ils l’ont fait pour plusieurs autres dossiers de beaucoup moindres importances. Pendant la saison d’été 2013, avant la vente de la propriété, la piscine ne perdait pas d’eau.

J’ai moi-même effectué l’ouverture de la piscine au mois de mai 2014 et je n’ai rien noté d’anormal et je n’ai noté aucune perte d’eau au cours des semaines suivant l’ouverture de la piscine jusqu’au moment de la vente. Lorsqu’ils ont acheté la maison, la

partie demanderesse savait que la maison et la piscine n’étaient pas neuves. Le rapport d’inspection indique que la maison est en bon état. La piscine était en bonne condition mais elle n’était pas neuve. La toile était bonne pour au moins cinq années selon la durée de vie normale d’une toile de piscine creusée. Ils demandent un remboursement pour une toile neuve alors qu’ils ont acheté une maison avec une piscine qui n’était pas neuve. Le prix qu’ils ont payé pour la maison tient compte que la maison et la piscine n’étaient pas neuves. Au point 9 de la déclaration, la

partie demanderesse indique qu’elle a acheté et posé une membrane géotextile. Après vérifications auprès de Club Piscine à St-Bruno et à Piscine Trevi à Boucherville, les représentants en ventes de toile de piscine m’ont indiqué qu’il n’était d’aucune utilitsé s’installer une toile géotextile en-dessous d’une toile de piscine, même si la dalle de béton n’est pas neuve. Au point 15 de la déclaration, la

partie demanderesse réclame un montant de 9,227$. Cette réclamation tient compte d’un montant de 3,500$ pour remonter la dalle de béton. Cette réclamation est sans fondement. La

partie défenderesse n’a rien à voir avec le souhait de la

partie demanderesse de remonter la dalle de béton pour diminuer le volume de la piscine. Cette réclamation est abusive de la part de la

partie demanderesse. Afin d’éviter tout problème avec un acheteur éventuel, la

partie défenderesse a divulgué toutes les informations nécessaires dans la déclaration du vendeur. De plus, cette déclaration a été révisée par Remax. Ainsi, rien n’a été caché justement dans le but d’éviter tout problème dans le futur. J’ai toujours été de bonne foi. Lorsqu’il y a eu un souci avec la porte, le problème a été réglé à la satisfaction de la

partie demanderesse. Le coût d’une piscine neuve coute entre 10,000$ et 15,000$ alors que la poursuite est de 15,000$. Le coût de la poursuite est trop élevé. »; [ 3 ] CONSIDÉRANT que le recours des acheteurs se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés édictée à l’

article 1726 du Code civil du Québec en ces termes : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait

pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »; [ 4 ] CONSIDÉRANT que les acheteurs ont le fardeau de prouver l’existence d’un vice grave, caché (non-apparent), existant au moment de la vente et inconnu des acheteurs; [ 5 ] CONSIDÉRANT que la preuve a démontré l’existence de ces conditions; [ 6 ] CONSIDÉRANT le témoignage de l’expert Martial Crête, reconnu par les parties comme étant le spécialiste en piscines, voulant que la détérioration avancée du fond en béton de la piscine s’explique par un entretien irrégulier, insuffisant et déficient de la piscine et notamment par le défaut de réparer au fur et à mesure les nombreuses fissures dans la toile, ce qui cause l’écoulement de l’eau qui se répand sur le béton et le dégrade au point de déplacer et fracturer la dalle de béton sous la piscine; [ 7 ] CONSIDÉRANT que son témoignage n’a pas été contredit et parait vraisemblable et crédible aux yeux du Tribunal; [ 8 ] CONSIDÉRANT qu’il s’agit d’un vice suffisamment grave, au point de rendre la piscine impropre à l’usage auquel elle était destinée ou d’en diminuer tellement l’utilité, que les acheteurs n’auraient pas donné si haut prix, s’ils l’avaient connu; [ 9 ] CONSIDÉRANT que le vice était caché (non-apparent) puisqu’au moment de l’inspection, le 20 mars 2014, l’inspecteur pré- achat n’a pu inspecter la piscine en raison de la neige et de la glace qui en limitaient la vue; [ 10 ] CONSIDÉRANT de plus que les acheteurs ne pouvaient découvrir les fissures de la surface de la dalle de béton sous la toile de la piscine sans enlever cette toile; [ 11 ] CONSIDÉRANT que cette investigation invasive n’est pas requise en principe lors d’une inspection pré-achat, sauf la présence d’indices permettant de soupçonner un défaut, ce qui n’était pas le cas; [ 12 ] CONSIDÉRANT que le vice existait au moment de la vente puisqu’à l’été 2013, avant la vente, l’expert Crête et M.

Gervais Bélanger, spécialiste en réparations de toiles de piscines, avaient constaté le vice et recommandé au vendeur d’installer une membrane géotextile sous la piscine et de changer sa toile trouée et plastrée à 14 endroits; [ 13 ] CONSIDÉRANT, selon la preuve, que les acheteurs ignoraient tout de ce vice et que l’affirmation du vendeur selon laquelle il a dévoilé le vice dans sa « déclaration du vendeur » est fausse, ladite déclaration ne faisant aucune mention ou même allusion à un défaut de la piscine; [ 14 ] CONSIDÉRANT que les acheteurs ont droit à une réduction du prix de vente en tenant compte du coût de la réparation de la piscine; [ 15 ] CONSIDÉRANT que les acheteurs ont choisi de ne pas réparer ou refaire ou remonter la dalle de béton sous la piscine; [ 16 ] CONSIDÉRANT que les acheteurs ont plutôt fait installer une membrane géotextile afin « d’assurer une durée de vie normale » [1] et de remplacer la toile, vu son état lamentable, tel que recommandé par l’expert Crête, le tout au prix de 4 301,06 $; [ 17 ] CONSIDÉRANT que depuis la réparation effectuée à la piscine, une « bosse » ronde s’est formée sous la toile, mais, selon monsieur Crête, il n’y a pas matière à intervenir à cet égard; [ 18 ] CONSIDÉRANT les réparations accessoires et le coût de réparations du béton totalisant 1 265,26 $; [ 19 ] CONSIDÉRANT que les acheteurs ont droit à une compensation pour leurs troubles et inconvénients, vu la connaissance du vice par le vendeur [2] , compensation que le Tribunal fixe à 250,00 $; [ 20 ] CONSIDÉRANT le désistement des acheteurs à l’audience de leur réclamation de 9 077,00 $ pour la perte de valeur de leur propriété; [ 21 ] CONSIDÉRANT qu’une réduction du prix de vente de 5 816,32 $ est justifiée; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 5 816,32 $, avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 29 août 2014, date de la première mise en demeure, et les frais de justice, incluant un montant de 574,88 $ à

titre de frais d’expert. __________________________________ VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.