2020 QCCQ 982, 2020 QCCQ 982

Gestion Océanne inc. c. Paradis 2020 QCCQ 982 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702276-188 DATE : 28 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG2320] ______________________________________________________________________ GESTION OCÉANNE INC., 5250, avenue De-Gaulle, Québec, province de Québec, G1H 4J5

Partie demanderesse c. FRANÇOIS PARADIS et JACQUES PARADIS, [...], St-Pierre, Île d’Orléans, province de Québec, [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Océanne inc. (« Gestion inc. ») réclame de messieurs François et Jacques Paradis le remboursement de ses dépenses et le paiement de ses honoraires pour la gestion d’un immeuble situé sur la 18 e Rue à Québec. [ 2 ] À l’audience, messieurs Paradis reconnaissent devoir la somme réclamée de 6 171,48 $, mais expliquent qu’une somme de 640 $ devrait être déduite.

Cette somme correspond à un montant de loyer que Gestion inc. aurait perçu comptant, sans leur remettre.

Ils ajoutent qu’une somme de 50$ leur est facturée sans droit pour des visites de logement. [ 3 ] Par ailleurs, Messieurs Paradis se portent demandeurs reconventionnels pour une somme de 11 795 $ alléguant que Gestion inc. n’aurait pas respecté des clauses du contrat de gestion et que son inaction dans la gestion de certains baux leur aurait causé des pertes dans le recouvrement des loyers. [ 4 ] Le Tribunal doit donc décider des questions suivantes : • Messieurs Paradis ont-ils reçu le montant du loyer de 640$? • Gestion inc. peut-elle facturer la somme de 50$ pour les visites d’un logement? • Gestion inc. a-t-elle été négligente dans le suivi des obligations des locataires, et, si oui, cette négligence est-elle la cause des dommages-intérêts réclamés de 11 795 $ ?

ANALYSE ET MOTIFS [ 5 ] À compter du 5 mai 2016, Gestion inc. gère l’immeuble de la 18 e Rue au bénéfice des Messieurs Paradis. Le contrat de gestion prévoit qu’elle perçoit les montants de loyer et paie les comptes fournisseurs courants.

Pour ses services de gestion, Gestion reçoit en honoraires un pourcentage des revenus bruts des loyers perçus. [ 6 ] Le 8 septembre 2017, Gestion inc. annonce à messieurs Paradis qu’elle résilie son contrat de gestion « en respectant le préavis de 60 jours, indiqué sur le contrat, à moins que vous décidiez autrement ». [ 7 ] Dans les faits, les relations entre les parties se dégradent rapidement par la suite. Gestion inc. demeure alors impayée de ses dépenses et honoraires de gestion depuis mars 2017, alors qu’elle remet les loyers perçus à messieurs Paradis.

Messieurs Paradis posent des questions à Gestion inc., alors que Gestion inc. prétend qu’elle a déjà répondu aux mêmes questions précédemment. La décision de Gestion inc. de se compenser de sa facture de mars 2017 sur une

partie des loyers perçus en septembre 2017 n’aide en rien les relations entre les parties. [ 8 ] Bref, en octobre 2017, Gestion inc. réunit l’ensemble des documents de sa gestion. Elle les apporte à son avocat afin qu’il les remette à Messieurs Paradis moyennant le paiement de ses factures impayées. Le loyer de 640 $

[ 9 ] En début novembre 2017, monsieur François Paradis récupère la boîte de documents que Gestion inc. a préparée. Madame Concetta Di Blasio, représentante de Gestion inc., prétend que monsieur Paradis a, par la même occasion, récupéré la somme de 640 $ comptant, qu’elle avait laissée dans la boîte. Monsieur Paradis le nie formellement. [ 10 ] Dans sa mise en demeure du 12 mars 2018, l’avocate de Gestion inc. demande à messieurs Paradis de prendre rendez-vous avec elle afin de prendre possession des documents qui sont énumérés dans un courriel de madame Di Blasio du 9 novembre 2017.

Or, le courriel du 9 novembre 2017 [1] se lit ainsi : De : gestionoceanne@bellnet.ca Envoyé : 9 novembre 2017 14 :46 À : Domaine Orléans Cc : Harold Ste-Marie Objet : Somme que vous devez encore Importance : Haute Bonjour M. Paradis, Ce matin, j’ai su que Me Ste-Marie vous a donné tous vos documents et votre argent . Comme vous le saviez, j’ai encore les 640$ de l’appartement 20 et le chèque du Monsieur de l’appartement 6. Je vais les apporter à Me Ste-Marie pour qu’il puisse vous donner cet argent . Vous pouvez communiquer avec lui pour prendre rendez-vous.

J’apprécierais que vous payiez le plus tôt possible la somme de vous me devez encore, argent pour laquelle j’ai travaillé. — Concetta Di Blasio Pour Gestion Océanne inc. gestionoceanne@bellnet.ca 418.627.7448 C.c. Me. Harold Ste-Marie. ( nous soulignons ) [ 11 ] La lettre de l’avocate du 12 mars 2018 et le courriel annexé du 9 novembre 2017 contredisent la thèse de madame Di Blasio que le 640 $ comptant était déjà dans la boîte remise à monsieur Paradis à l’automne 2017.

Certes, madame Di Blasio a remis cette somme à son avocate, mais Gestion inc. n’a pas prouvé que son avocate a remis cette somme à messieurs Paradis. Comme l’a souligné monsieur François Paradis, il serait étonnant que l’avocate de Gestion inc. n’ait pas exigé un reçu de monsieur Paradis si elle lui avait remis 640$ comptant. [ 12 ] Messieurs Paradis ont droit au paiement de cette somme de 640$. La facture de 50$ pour les visites du logement # 7 [ 13 ] Par ailleurs, messieurs Paradis refusent de payer la somme de 50 $ que facture Gestion inc. pour deux visites de l’appartement numéro 7. Ils ont raison.

En effet, l’article 6

d) du contrat de gestion prévoit des honoraires de 150 $ pour chaque logement loué « suite à l’approbation du crédit et bail signé ». Aucun honoraire n’est prévu pour la visite de logement qui ne mène pas à la signature d’un bail. [ 14 ] Dans ces circonstances, le Tribunal accueille la demande de Gestion inc. pour la somme de 5 481,48 $ calculée ainsi : Montant de la demande modifiée 6 171,48 $ Montant du loyer perçu pour lequel Gestion inc. n’a pas prouvé l’avoir remis à messieurs Paradis (640,00 $)

Montant facturé pour visites de logement qui n’aurait pas dû l’être : (50,00 $) 5 481,48 $ La demande reconventionnelle de messieurs Paradis [ 15 ] Quant à la demande reconventionnelle de messieurs Paradis, le tribunal conclut qu’elle est mal fondée. [ 16 ] Messieurs Paradis ont le fardeau de prouver [2] leurs prétentions que, d'une part, Gestion inc. n’a pas exécuté ses obligations contractuelles et, d'autre part, que cette inexécution est la cause des dommages-intérêts qu'ils réclament.

C’est le principe de la responsabilité civile contractuelle [3] . [ 17 ] Les reproches qu’adressent messieurs Paradis à Gestion inc. sont contenus dans un courriel du 8 novembre 2017 [4] . Essentiellement, messieurs Paradis s’interrogent sur le suivi que Gestion inc. a réalisé sur des réclamations qu’ils avaient envers certains locataires. Insatisfaits des réponses de Gestion inc., messieurs Paradis lui réclament alors l’équivalent de 3 mois de loyer pour chacun de ses locataires. [ 18 ] Les explications de Gestion inc. révèlent qu’elle a respecté ses obligations de gestionnaire.

Un gestionnaire n’est pas responsable du défaut d’un locataire de respecter son bail. Gestion inc. a une obligation de moyens et non une obligation de résultat. Son comportement doit se comparer au gestionnaire raisonnable placé dans les mêmes circonstances. [ 19 ] Gestion inc. a entamé des démarches de recouvrement, mais celles-ci n’ont pas porté fruit. Gestion inc. explique pourquoi et ses explications sont raisonnables.

Son comportement se compare au gestionnaire raisonnable placé dans les mêmes circonstances. [ 20 ] Par ailleurs, messieurs Paradis reconnaissent à l’audience qu’ils n’ont rien fait après la résiliation du contrat de gestion pour percevoir eux-mêmes les loyers des locataires en défaut. En particulier, ils reconnaissent à l’audience n’avoir rien fait pour réactiver les dossiers que la Régie avait rayés en leur absence le jour de l’audience. Même si Gestion inc. avait négligé de faire un suivi suffisant des dossiers à la Régie, l’inaction de messieurs Paradis rompt le lien causal.

Autrement dit, messieurs Paradis n’ont pas démontré que la négligence alléguée est la cause des dommages-intérêts subis. [ 21 ] Par exemple, messieurs Paradis n’ont pas réactivé les dossiers de monsieur Jean Deschesne rayé le 28 février 2018 et de monsieur Dan Masini M’0Bick rayé le 7 septembre 2017. [ 22 ] De même, ils n’ont pas déposé une demande à la Régie contre les locataires suivants : • monsieur Charles Thibodeau dont le bail débutait le 1 er septembre 2017, mais qui n’a jamais intégré le logement loué; • madame Camille Caron qui était introuvable; • madame Vanessa Lalo alors que madame Di Blasio leur fournit une adresse où la rejoindre. [ 23 ] Bref, Messieurs Paradis n’ont pas prouvé que Gestion inc. a été négligente dans le suivi des obligations des locataires, et, de toute façon, le Tribunal conclut que c’est leur propre négligence qui est la cause des dommages-intérêts de 11 795 $ qu’il réclame. [ 24 ] Gestion inc. a prouvé le bien-fondé de sa demande pour la somme de 5 481,48 $.

Elle a droit aux intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la date où expire le délai d’exécution accordé dans la mise en demeure [5] , soit le 25 mars 2018. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande principale; REJETTE la demande reconventionnelle; CONDAMNE solidairement Jacques Paradis et François Paradis à payer à Gestion Océanne inc. la somme de 5 481,48 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mars 2018; CONDAMNE Jacques Paradis et François Paradis à payer à Gestion Océanne inc. les frais de justice de la demande, soit 252 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q.

Date d’audience : 3 décembre 2019