2010 QCCA 2351, 2010 QCCA 2351

Landry c. Ste-Foy (Ville de) (Québec) 2010 QCCA 2351 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-006630-096 (200-05-012602-996) (200-05-012912-007) DATE : 16 décembre 2010 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) SARTO LANDRY APPELANT – Demandeur c.

VILLE DE SAINTE-FOY (QUÉBEC) INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 3 février 2009 par la Cour supérieure du district de Québec (honorable Denis Jacques), qui a rejeté ses requêtes en mandamus et en nullité d’un règlement municipal. 1- Le contexte [ 2 ] Le 13 septembre 1999, l'appelant achète d'un ami le lot 535-partie situé dans la Ville de Ste-Foy (ci-après l’intimée) [1] . Le terrain est particulier. Il s'agit d'un pic rocheux surélevé, d’une superficie de 35 000 pieds carrés, qui longe une voie ferrée.

À la cime de ce pic, on retrouve un plateau d'environ 8 000 pieds carrés. L’appelant a payé son terrain 500 $. Il est évalué à 420 $ au rôle d'évaluation municipale. [ 3 ] L'appelant affirme qu’il a fait l'acquisition de ce terrain pour y construire une résidence. Au mois d'octobre 1999, il fait des démarches auprès de l’intimée et recueille de l'information en vue d'obtenir un permis de remblayage et de construction d'une rampe d'accès à son terrain. Dans cette perspective, il écrit une lettre à M. Moreau, un employé de l'intimée responsable de la délivrance des permis, le 25 octobre.

Il demande à l'intimée de « délimiter l'emprise attenante au lot 535 ptie pour procéder à l'abaissement de la chaîne de la rue » et aussi de l'autoriser à « procéder par remblayage à une montée sur le terrain du côté nord ». Le 5 novembre 1999, M. Moreau répond à l’appelant. Il l'informe que, dans la mesure où l'objectif de sa demande de remblayage est la construction éventuelle d'une résidence, cela est impossible. Il indique alors que la

partie du terrain adjacente à la rue n'est pas dans une zone résidentielle et qu’elle n’a pas une largeur de 15 mètres. En ce qui concerne la demande de remblayage et de construction d'une montée du côté nord, M. Moreau répond qu'« il est interdit de procéder à du remblayage ou du déblayage dans les fortes pentes, ce qui est votre cas ». [ 4 ] Après plusieurs échanges entre le représentant de l’intimée et l'appelant, ce dernier fait une demande de permis pour la construction d'une rampe d'accès, le 17 novembre 1999. M.

Moreau retient de ses échanges avec l'appelant que ce dernier a renoncé à construire une résidence. Un permis est délivré, le 24 novembre 1999. Il autorise la construction d'une rampe d’accès du côté ouest du terrain. Le coût estimé des travaux est de 2 000 $. [ 5 ] À la suite de plaintes de citoyens, un représentant de l’intimée fait une inspection. C'est dans ces circonstances qu'un urbaniste de l’intimée, M. Denis Jean, constate que le Règlement de zonage (ci-après Règlement 3501) comporte une erreur.

En effet, ce règlement, adopté en 1995, devait représenter les zones de contraintes, notamment les fortes pentes. Sur le plan constituant l'annexe I du Règlement 3501, le secteur des fortes pentes est identifié, mais une bande de protection de 20 mètres à partir de la ligne de crête a été omise, à cet endroit bien précis, à la suite d’une erreur du dessinateur chargé de la confection du plan.

Si la bande de 20 mètres avait été dessinée sur le plan, tel que requis par l'intimée, le terrain de l'appelant aurait été entièrement compris dans le secteur des fortes pentes et il aurait été assujetti à la contrainte de construction. Il faut préciser que la bande de 20 mètres avait été intégrée sur l'ensemble du territoire de l'intimée, sauf pour le secteur où se trouve le terrain de l'appelant. [ 6 ] Le 30 novembre 1999, à la demande de l’intimée, un arpenteur-géomètre dresse un relevé topographique du terrain en tenant compte de la bande de protection de 20 mètres.

Selon ce plan, le terrain de l’appelant est entièrement compris dans la bande de protection et donc, il serait assujetti à la prohibition de construire, si l'erreur précitée n'avait pas été commise.

[ 7 ] Le Conseil de l’intimée est informé de ce fait, le 1 er décembre 1999. Le même jour, ce dernier donne un avis de motion pour l’adoption du Règlement 3825. Celui-ci a pour objet de modifier le Règlement 3501 pour tenir compte d'une bande de protection de 20 mètres. [ 8 ] Le 14 décembre 1999, l'appelant dépose auprès de l’intimée sa demande de permis de construction pour bâtir une résidence sur son terrain.

Le 21 décembre 1999, il intente une requête en mandamus pour forcer l’intimée à lui délivrer un permis de construction pour une résidence. [ 9 ] Le Règlement 3825, modifiant le Règlement 3501, entre en vigueur le 26 janvier 2000.

La Communauté urbaine de Québec (ci-après CUQ) délivre un certificat, qui en atteste la conformité avec son schéma d'aménagement. [ 10 ] Le 22 février 2000, l'appelant intente une action en nullité du Règlement 3825. 2- Le jugement de première instance [ 11 ] Le juge de première instance rejette la requête en mandamus . [ 12 ] Il décide que l’appelant n’avait pas droit d’obtenir le permis de construction d'une résidence parce que, selon l’

article 114 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] (ci-après LAU ) , l’avis de motion du 1 er décembre 1999 a « gelé » les demandes de permis postérieures à cette date. [ 13 ] Il rejette la proposition de l’appelant selon laquelle l’intimée a agi de mauvaise foi en déposant son avis de motion le 1 er décembre. Il se fonde sur le témoignage d’un urbaniste de l’intimée, qui a expliqué le contexte entourant l’avis de motion.

Plus particulièrement, il retient que l'adoption du Règlement 3825 avait pour objet de corriger l'erreur faite lors de la confection du Règlement 3501 et d'uniformiser l'application du concept des fortes pentes sur l'ensemble de son territoire. [ 14 ] Il conclut que l’intention manifestée par l’appelant de construire une résidence ne suffit pas pour lui donner le droit d’obtenir le permis requis, selon les enseignements de la Cour dans Ferme Messicourt s.e.n.c. c.

Guertin [3] . [ 15 ] Finalement, le juge d’instance déclare que, même si l’appelant avait raison et que son intention devait être considérée comme une demande ferme de construire, signifiée avant l’avis de motion, la demande de permis n’était pas conforme à la réglementation.

Par conséquent, l’intimée n’avait aucune obligation de délivrer le permis. [ 16 ] Le juge de première instance rejette aussi la demande de nullité du Règlement 3825. [ 17 ] Après avoir étudié les circonstances qui ont entouré la rédaction du Règlement 3501 dans les années 1995, il conclut qu’une erreur a été commise à cette époque par le dessinateur chargé de cartographier les zones de fortes pentes en ce que ce dernier a omis de représenter une bande de 20 mètres à la crête des fortes pentes.

L'erreur a été découverte à l’automne 1999, à l’occasion des démarches effectuées par l’appelant auprès de l’intimée pour l’obtention de son permis. [ 18 ] Selon le juge d’instance, l’adoption le 26 janvier 2000 du Règlement 3825 avait pour but de remédier à l’erreur commise, d’uniformiser la réglementation et de respecter les obligations minimales de l’intimée à l’égard du schéma d’aménagement de la CUQ.

En conséquence, le juge rejette l’idée que l’intimée a été de mauvaise foi ou qu’elle a voulu faire du zonage parcellaire [4] . [ 19 ] Le juge d’instance écarte l’argument de l’appelant selon lequel le Règlement 3825 diminue la valeur de sa propriété et qu’il constitue, en quelque sorte, une expropriation déguisée. En effet, l’appelant est une personne avisée et il a payé son terrain 500 $, soit sa valeur réelle (420 $) selon le rôle d’évaluation.

Il ne pouvait pas ignorer que la faible valeur du terrain avait un lien avec le fait qu’il ne pouvait pas y construire. [ 20 ] Le juge conclut que le Règlement 3825 n’est pas imprécis, mais qu'il est, au contraire, clair : la notion de fortes pentes et de ses abords a été expliquée visuellement, par une représentation cartographique, sans recourir à des définitions. 3- Les moyens d’appel [ 21 ] L’appelant propose l’étude de treize questions qui peuvent se regrouper sous les quatre rubriques suivantes : la reconnaissance de la qualité d’expert de M.

Bernard Dion, le droit d'obtenir un permis de construction, les limites inhérentes du pouvoir de l’intimée d’adopter le Règlement 3825 et l’effet de celui-ci sur le droit de propriété de l'appelant. 4- L’analyse 4.1 La reconnaissance de la qualité d’expert de M. Bernard Dion [ 22 ] L’appelant a demandé au juge de première instance de reconnaître à M. Bernard Dion, un technicien en bâtiment à l'emploi de l’intimée, la qualité de témoin expert.

Par ce témoignage, il voulait établir qu’il avait le droit de construire une résidence sur son terrain en vertu du Règlement 3501 parce que celui-ci n'était pas inclus dans une zone de fortes pentes. [ 23 ] Le juge de première instance a refusé de reconnaître à M.

Dion la qualité d’expert pour trois raisons : 1- ni urbaniste, ni membre d’un ordre professionnel, il n’a pas d’expertise en aménagement du territoire; 2- il n’a pas de compétence spécialisée en matière de réglementation municipale et 3- son témoignage n’est pas impartial. [ 24 ] Selon le professeur Royer, les critères pour qu'un tribunal reconnaisse un témoin comme un expert sont les suivants : Définition – Le témoin expert est celui qui possède une compétence spécialisée dans un secteur donné d'activité et qui a pour rôle d'éclairer le tribunal et de l'aider dans l'appréciation d'une preuve portant sur des questions scientifiques ou techniques.

Cette définition

atteste l'existence des conditions préalables à la recevabilité de ce témoignage, soit l'utilité de l'expertise, la qualification et l'impartialité du témoin. Utilité de l'expertise – La première condition préalable à la recevabilité d'une expertise est que celle-ci soit de nature à aider le tribunal à comprendre les faits et à apprécier la preuve. Il faut donc que le litige porte sur des questions scientifiques ou techniques D'une certaine complexité.

Lorsque les faits sont simples et que le juge est aussi capable que l'expert de les comprendre et de déduire les conclusions qui en découlent, l'expertise n'est pas admissible. Ainsi, une personne ne peut agir comme témoin expert pour exprimer une opinion sur la suffisance des mesures de protection adoptées par une ville dans le but d'avertir les automobilistes qu'elle fait des travaux sur une route. […] Qualification du témoin expert – La

partie qui produit un expert doit préalablement établir sa compétence. Celle-ci est acquise par l'étude ou l'expérience. Le scientifique, l'universitaire et le professionnel sont régulièrement utilisés comme témoins experts. Ce

titre peut également être attribué à ceux qui ont des connaissances expérimentales particulières pouvant éclairer le tribunal sur une question technique. Impartialité – L'expert doit être impartial. Son rôle est d'éclairer le tribunal et non d'être l'avocat d'une partie.

Aussi la valeur probante d'un témoignage d'expert est plus faible lorsque celui-ci est rendu par un avocat, un représentant ou un employé d'une partie. […] Par ailleurs, le tribunal a parfois rejeté le témoignage d'un expert qui n'était pas impartial [5] . [notes omises] [ 25 ] En se fondant sur la doctrine, il y a erreur si le juge de première instance a voulu poser comme exigence que l’expert soit détenteur d'un diplôme ou qu’il fasse

partie d’un ordre professionnel. En effet, le

titre d’expert peut être reconnu à une personne qui possède des « connaissances expérimentales particulières » si, en raison de celles-ci, elle est en mesure d’éclairer le tribunal sur une question technique. [ 26 ] En l’espèce, les connaissances et l'expérience du témoin ne lui permettaient pas de donner son opinion sur l’interprétation de la réglementation. Cette question, d’ordre juridique, relève en effet du domaine privilégié du juge d’instance.

En revanche, sa connaissance du schéma d’aménagement et la question de l'inclusion du terrain de l’appelant dans une zone de fortes pentes auraient pu, jusqu’à un certain point, être considérées comme des questions d’ordre technique. [ 27 ] En ce qui concerne la valeur probante du témoignage de M. Dion et son caractère partial et non convaincant, il s’agit d’une question qui relève de l’appréciation du juge d’instance et à l’égard de laquelle une cour d’appel doit faire montre de retenue. L’appelant n’a pas démontré l’existence d’une erreur manifeste et dominante à cet égard.

Plus particulièrement, le juge a considéré que l’éclairage de ce témoin ne lui était pas utile parce que ce dernier faisait abstraction de faits importants reliés à l’adoption des Règlements 3501 et 3825. 4.2 Le caractère conforme de la demande de permis de l’appelant [ 28 ] Il s’agit de décider si le juge de première instance a eu raison de conclure que l’avis de motion du 1 er décembre avait « gelé » les demandes de permis qui lui étaient postérieures. Il importe aussi de vérifier si l’appelant a présenté une demande de permis conforme à la réglementation avant l’adoption du Règlement 3825. [ 29 ]

L'article 114 LAU énonce que : 114. Lorsqu'un avis de motion a été donné en vue d'adopter ou de modifier un règlement de zonage, aucun plan de construction ne peut être approuvé ni aucun permis ou certificat accordé pour l'exécution de travaux ou l'utilisation d'un immeuble qui, advenant l'adoption du règlement faisant l'objet de l'avis de motion, seront prohibés dans la zone concernée.

Le premier alinéa cesse d'être applicable aux travaux ou à l'utilisation en question le jour qui suit de deux mois la présentation de l'avis de motion si le règlement n'est pas adopté à cette date ou, dans le cas contraire, le jour qui suit de quatre mois celui de son adoption s'il n'est pas en vigueur à cette date.

Toutefois, lorsque, dans les deux mois qui suivent la présentation de l'avis de motion, le règlement de modification fait l'objet, en vertu de l'article 128, d'un second projet de règlement, le premier alinéa cesse d'être applicable aux travaux ou à l'utilisation en question le jour qui suit de quatre mois la présentation de l'avis de motion si le règlement n'est pas adopté à cette date ou, dans le cas contraire, le jour qui suit de quatre mois celui de son adoption s'il n'est pas en vigueur à cette date. [notre soulignement] [ 30 ] Rappelons que l'avis de motion concernant le Règlement 3825 a été donné le 1 er décembre 1999 et que l'appelant a soumis sa demande de permis de construction le 14 décembre 1999.

L'auteur Marc-André LeChasseur explique de la façon suivante l'effet de l'article 114 LAU : L'avis de motion a, en quelque sorte, un effet prospectif. Il génère, depuis la date de son dépôt, l'effet que le règlement produira une fois en vigueur. L'effet de gel immédiat « compense » en effet pour la non-rétroactivité du futur règlement [6] . [ 31 ] La demande de l’appelant était donc soumise à la conséquence rattachée à l'avis de motion : aucun permis ne pouvait lui être délivré en vertu du Règlement 3501. [ 32 ] L’appelant a peut-être eu l’intention de construire une résidence sur son terrain à un certain moment.

Cependant, à l'époque où il a demandé et obtenu le permis de construire une rampe d'accès, il a manifesté à M. Moreau qu'il ne voulait plus construire une résidence. [ 33 ] De surcroît, la demande de permis de construire une résidence, déposée par l'appelant le 14 décembre, n’était pas conforme à la réglementation. Sur cette question, le raisonnement et les conclusions du juge d’instance sont bien fondées.

[ 34 ] Plus particulièrement, notons que, parmi les éléments dérogatoires dénoncés par l'intimée et énumérés au paragraphe 82 du jugement de première instance, au moins deux d'entre eux ne peuvent être qualifiés de dérogations mineures : le bâtiment illustré à la demande de permis comporte trois étages alors que la réglementation le limite à deux et il empiète dans la

partie du terrain visée par les contraintes d'aménagement associées aux fortes pentes telles qu'identifiées au Règlement 3501. 4.3 Les limites du pouvoir réglementaire de l’intimée [ 35 ] Nous regroupons sous la présente rubrique les deux moyens plaidés par l’appelant. Ils concernent le caractère imprécis du Règlement 3825 et son effet discriminatoire. [ 36 ] L’appelant plaide que le règlement est imprécis parce que le citoyen ne sait pas ce que constitue une forte pente ou un abord d'une forte pente. Il fonde sa proposition sur le fait que le règlement ne comporte aucune définition de ces notions. [ 37 ]

L'article 136 du Règlement 3501 précise que : 136. Un terrain ou une

partie de terrain, identifié et délimité comme terrain de fortes pentes ou abords de fortes pentes au plan constituant l'annexe I au présent règlement, est assujetti aux dispositions suivantes : 1º aucun bâtiment principal ne peut être implanté sur un tel terrain ou

partie de terrain; 2º aucun travail de déblai ou de remblai ne peut y être effectué. Le premier alinéa ne s'applique pas à l'Aquarium du Québec, à une voie ferrée, à une ligne de transport d'énergie ni aux usages compris dans le groupe Public P3. [notre soulignement] [ 38 ] Quant au Règlement 3825, il modifie le plan constituant l'annexe I du Règlement 3501 en y intégrant, à un endroit où elle avait été oubliée, une bande de 20 mètres à partir de la ligne de crête du talus.

Selon le plan, le terrain de l'appelant est totalement soumis à une contrainte d'aménagement. [ 39 ] La théorie de l’imprécision a été développée par la jurisprudence pour éviter que le pouvoir de réglementer conféré à une autorité administrative se transforme en pouvoir discrétionnaire. Un citoyen doit être en mesure de connaître l’étendue de ses droits à la lecture du règlement. Ceux-ci ne doivent pas dépendre de l’exercice du pouvoir discrétionnaire des représentants d’une autorité municipale.

L'auteur St-Amour commente ainsi la notion d'imprécision : Le pouvoir d'adopter des règlements suppose une capacité de préciser les normes applicables, que ces normes aient un caractère objectif ou subjectif. Or, des problèmes sérieux existent lorsque le texte réglementaire se limite à reprendre en le répétant le pouvoir discrétionnaire conféré par les termes de la loi ou lorsque la règle est imprécise au point où une personne raisonnable ne peut savoir l'obligation qui lui est imposée ou les moyens dont elle peut se prévaloir ou les critères qu'elle doit respecter.

Le citoyen doit connaître l'étendue de ses droits et obligations ou pouvoir les déterminer correctement, même si cela exige un effort minimal d'interprétation. L'imprécision qui est une variante de la transformation du pouvoir réglementaire en pouvoir discrétionnaire, peut constituer une porte d'entrée facile à l'exercice, non seulement d'un pouvoir discrétionnaire mais aussi d'un pouvoir arbitraire. La théorie de l'imprécision repose sur deux notions soit l'exigence d'un avertissement raisonnable aux citoyens et la limitation du pouvoir discrétionnaire dans l'application de la loi.

C'est donc la connaissance et la compréhension par une personne raisonnable qui est le critère de référence du concept de précision [7] . [notre soulignement] [ 40 ] Pour sa part, Marc-André LeChasseur écrit que : En matière réglementaire, le test de la personne raisonnable doit être appliqué pour savoir si une disposition réglementaire est imprécise au point d'entraîner sa nullité. […] L'imprécision doit être telle qu'un effort raisonnable ne permet pas à un contribuable ordinaire de parvenir à déterminer l'intention du législateur et surtout l'étendue exacte de son obligation [8] . [notre soulignement] [ 41 ] Le Règlement 3825 n’est pas imprécis.

Il informe clairement le citoyen qui le consulte des droits et contraintes qui affectent son terrain. Il édicte qu’un terrain ou une

partie de terrain « identifié et délimité comme terrain de fortes pentes ou abords de fortes pentes au plan constituant l'annexe I au présent Règlement » est sujet à telle contrainte. Le citoyen est donc en mesure de connaître ses droits par la seule consultation du plan annexé au règlement. La méthode de représentation graphique a l’immense mérite de ne pas obliger le citoyen à utiliser les services d'un expert pour connaître l’étendue de ses droits.

En effet, dans les situations comme celles du présent dossier, où des données techniques sont en cause, un citoyen pourrait être tenu d’engager un arpenteur-géomètre pour calculer le degré de pente qui affecte son terrain ou encore pour situer la bande de protection de 20 mètres. [ 42 ] L’appelant plaide aussi que le Règlement 3825 est discriminatoire.

D’entrée de jeu, précisons que l’adoption d’un règlement dans le but de s'assurer de sa conformité avec un schéma d'aménagement ou avec le règlement de zonage n’est pas discriminatoire et ne peut être considérée comme du zonage particulaire comme le rappelait la juge Otis dans Montréal (Ville de) c.

St-Georges : [29] En l'espèce, le litige concerne essentiellement la modification d'un règlement de zonage comme conséquence nécessaire de la modification d'un plan d'urbanisme. [30] Le plan d'urbanisme est un instrument de planification qui concerne, notamment, les: « grandes orientations d'aménagement du territoire d'une municipalité » (art. 83 et 85.1 L.A.U. ).

La municipalité a l'obligation légale d'adopter un plan d'urbanisme après l'entrée en vigueur d'un schéma d'aménagement et, également, d'adopter un règlement de zonage, de lotissement ou de construction prévoyant des normes objectives afin de mettre en œuvre le plan d'urbanisme (art. 33 et 102 L.A.U. ). La concordance et la conformité caractérisent ces instruments de planification du territoire que constituent le schéma d'aménagement, le plan d'urbanisme et le règlement d'urbanisme.

[…] [39] En l'espèce, la preuve non contredite administrée par la Ville démontre que les dispositions du règlement de zonage 385-18 ont un lien direct et immédiat avec le plan d'urbanisme modifié. Ce règlement a pour seul objet de tenir compte de la modification du plan et est nécessaire pour en assurer la concordance. L'on ne peut voir, dans ce règlement de concordance, aucun artifice s'apparentant à un spot-zoning qui viendrait contrarier les dispositions de la L.A.U.

Au contraire, l'obligation de concordance est réelle, complexe et respecte intégralement la procédure visée par la loi [9] . [notre soulignement] [ 43 ] De plus, ce n'est pas parce qu'un règlement de zonage s'applique à un seul terrain qu’il est illégal. Tel que l'affirment les auteurs Hétu, Duplessis et Pakenham : En matière de zonage, il est fréquent d'un règlement ne concerne qu'un zone ou encore le terrain d'une seule personne.

Le « spot zoning » ou zonage parcellaire est valide s'il est fait pour des motifs d'intérêt public et non pas simplement pour avantager une personne au détriment des autres . [10] [ 44 ] En vertu de l'article 5 al. 2 1°et 3 LAU , l'intimée était tenue d'adopter un Règlement de zonage comportant des normes aussi contraignantes que celles apparaissant au « document complémentaire » du schéma d'aménagement de la CUQ [11] . Or, le « document complémentaire » édicte à son

article 140 : « L'affectation du sol est, sur les terrains et les abords de fortes pentes identifiées sur la carte reproduite à l'annexe I, assujettie aux prohibitions suivantes :

a) un terrain possédant une pente moyenne supérieure à 14 degrés ne peut être affecté à l'implantation d'un bâtiment principal et ne peut faire l'objet de travaux de déblai ou de remblai;

b) une bande de terrain d'au moins 20 mètres de profondeur calculée à partir de la ligne de crête du talus ne peut être affectée à l'implantation d'un bâtiment principal et ne peut faire l'objet de travaux de déblai ou de remblai… » [ 45 ] Ici, l’obligation minimale imposée à l’intimée dans la LAU de se conformer au « document complémentaire » du schéma d'aménagement, l'existence d'une erreur lors de la confection du Règlement 3501 et la volonté de l'intimée d'uniformiser le traitement des zones de fortes pentes sur l'ensemble de son territoire expliquent et justifient l'adoption du Règlement 3825. 4.4 L’effet du Règlement 3825 sur le droit de propriété de l’appelant [ 46 ] L'appelant soutient que le juge de première instance a commis une erreur en enlevant toute valeur à son droit de propriété sur le terrain, et ce, sans lui accorder aucune compensation.

Selon lui, son terrain est devenu totalement inutilisable, même avec la présence d'une rampe d'accès. Il plaide que l'intimée a abusé de son pouvoir réglementaire, l’a dépouillé « d'une valeur de plusieurs centaines de milliers de dollars » et que l’exercice constitue une expropriation déguisée. [ 47 ] Ce moyen est mal fondé. L’appelant est instruit et rompu aux affaires. Il a acheté un terrain à son juste prix, soit 500 $ (rappelons que la valeur du terrain était de 420 $ selon le rôle d’évaluation). Il ne pouvait pas ignorer que ce prix négligeable était relié au fait qu'il n'était pas constructible.

En effet, le terrain aurait valu plusieurs centaines de milliers de dollars s’il n’avait pas présenté une telle contrainte. D’ailleurs, un propriétaire précédent avait fait réduire sa valeur au rôle pour la raison précise que le terrain ne pouvait pas être construit. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 48 ] REJETTE l'appel, avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) Sarto Landry Personnellement Me Marc DesRosiers Giasson & Associés

Pour l'intimée Date d’audience : 23 novembre 2010