2019 QCCQ 9446, 2019 QCCQ 9446

Bouchard c. Bonin 2019 QCCQ 9446 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700802-186 DATE : 12 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Robert Jr BOUCHARD et Christine DENEAULT demandeurs c.

Yvon BONIN défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Robert Jr Bouchard et Christine Deneault réclament la somme de 15 000 $ d’Yvon Bonin de qui ils ont acheté un terrain. Ce montant représente une

partie des dommages qu’ils disent avoir subis à cause des fausses représentations et omissions de M.

Bonin, lesquelles ont résulté en un important litige en Cour supérieure avec leur nouveau voisin Éric Côté. [ 2 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault évaluent leurs dommages à la somme totale de 69 694,81 $, mais ils acceptent de réduire leur réclamation à 15 000 $ afin de pouvoir présenter leur dossier en division des petites créances. [ 3 ] Ils poursuivent dans un dossier connexe l’arpenteur-géomètre Jean-Claude Fontaine, le considérant également responsable de leurs dommages. [1] LE CONTEXTE : [ 4 ] Il importe de relater en détail le contexte qui a amené M.

Bouchard et Mme Deneault à faire l’acquisition d’un terrain vacant situé à Léry, sur lequel ils avaient l’intention de construire des immeubles à revenus, soit des maisons jumelées. [ 5 ] Au printemps 2015, M. Bouchard et Mme Deneault sont intéressés par un terrain appartenant à Yvon Bonin et amorcent certaines discussions avec ce dernier. Yvon Bonin est propriétaire du terrain depuis le 18 juillet 2001 , pour l’avoir acquis de Léo-André Lacoste et de Thérèse Leroux. Monsieur Bonin les informe que le terrain qu’il veut vendre est grevé d’un droit de passage en faveur de son voisin Éric Côté.

Lors de visites sur le terrain, M. Côté s’est même joint aux parties pour indiquer qu’il était ouvert à certaines propositions d’aménagement de la servitude de passage. [ 6 ] À la fin du mois de juin 2015 , M. Bouchard et Mme Deneault présentent une première offre d’achat à M. Bonin, laquelle est conditionnelle à la vérification des titres de propriété, des servitudes, du financement et d’analyses de sol. [ 7 ] Au début du mois de juillet 2015, M. Bouchard et Mme Deneault rencontrent M. Côté dans un restaurant et l’informent de leur intention d’acquérir le terrain et de leur projet de construction.

Certaines discussions ont lieu relativement à l’annulation du droit de passage en échange de la construction d’une entrée privée sur son terrain, laquelle proposition est refusée par M. Côté. Ce dernier informe M. Bouchard et Mme Deneault du fait que le terrain qu’ils veulent acheter a été rempli avec du remblai de mauvaise qualité et est possiblement contaminé. [ 8 ] Le 8 août 2015, une visite du terrain a lieu à laquelle sont présents M. Bouchard et Mme Deneault, M. Bonin et M. Côté. À

cette occasion, M. Côté montre un plan du secteur et parle d’erreur dans les titres de propriété, ajoutant qu’il y a une

section du terrain de M. Bonin qu’il considère comme une zone grise. De leur côté, M. Bouchard et Mme Deneault ont en mains le plan de cadastre approuvé par la Ville de Léry qui ne démontre pas l’anomalie dont parle M. Côté. [ 9 ] Monsieur Bonin et M. Côté échangent alors sur la présence de certaines bornes qui auraient été retirées et à cette occasion, M. Bonin confirme que tout le terrain lui appartient. [ 10 ] À la suite de cette conversation, Mme Deneault effectue des recherches au Registre foncier sur les lots de MM.

Bonin et Côté et en conclut que s’il y a eu erreur dans les titres, elle a été corrigée par des actes subséquents. [ 11 ] Le lendemain, M. Bonin et son épouse se rendent chez M. Bouchard et Mme Deneault et leur remettent le plan initial des lieux, ainsi qu’un autre plan fait en 2014. Ce sont les documents D-3 et D-6 préparés par l’arpenteur Fontaine. Il ressort de cette discussion que le dernier plan concorde avec la réalité qu’ils ont constatée sur le terrain. [ 12 ] Comme la situation semble complexe, l’offre d’achat est annulée afin de donner à M.

Bouchard et Mme Deneault le temps de clarifier la situation. [ 13 ] À cette fin, Mme Deneault communique avec l’arpenteur Danny Drolet, qui avait réalisé le certificat de localisation pour Éric Côté en février 2004. Monsieur Drolet aurait alors mentionné que les bornes n’ont pas été installées sur la ligne mitoyenne, M. Côté ayant refusé à cause des erreurs dans les anciens titres. [ 14 ] Quelques jours plus tard, M. Bonin informe M.

Bouchard et Mme Deneault qu’il a reçu une invitation pour une rencontre relative à la réforme cadastrale qui doit avoir lieu les 2 et 3 septembre 2015 . [ 15 ] Une semaine plus tard, M. Bouchard et Mme Deneault retiennent les services d’un avocat pour obtenir un avis juridique sur les titres de propriété, plans, servitude de passage et lignes mitoyennes. [ 16 ] Une lettre est transmise à M. Côté le 25 août 2015 lui proposant une rencontre avec toutes les personnes impliquées et les arpenteurs-géomètres Drolet et Fontaine pour trouver une solution afin de fixer la ligne mitoyenne et délimiter les deux terrains.

Monsieur Côté n’a jamais répondu à cette invitation. [ 17 ] Quelques jours plus tard, la rencontre a lieu avec l’arpenteur Jean-Claude Fontaine, M. Bonin, son épouse, M. Bouchard et Mme Deneault. Monsieur Fontaine aurait alors indiqué que les repères n’ont pas été déplacés parce que M. Côté n’était pas d’accord avec les délimitations de son arpenteur et que pour fixer la ligne de mitoyenneté, une entente était nécessaire entre MM. Bonin et Côté. [ 18 ] Lors de la rencontre d’information sur la réforme cadastrale, à laquelle assiste M. Bouchard et Mme Deneault ainsi que M.

Bonin et son épouse, l’arpenteur Danny Drolet, responsable de la cadastration, confirme que la zone grise du terrain, à savoir une

partie de 35 pieds par 102 pieds, n’appartient pas à M. Bonin, mais aux anciens propriétaires M. Lacoste et Mme Leroux. L’arpenteur Drolet informe alors M. Bonin que la situation doit être corrigée et qu’il doit se porter acquéreur de cette partie, rappelant que le plan cadastral produit par l’arpenteur Fontaine en 2014 pour la subdivision du lot incluait cette partie. [ 19 ] Monsieur Bonin acquiert effectivement la

partie dont il se croyait propriétaire de M. Lacoste et Mme Leroux le 2 octobre 2015 . [ 20 ] Pendant les mois d’octobre et de novembre 2015, les négociations se poursuivent avec M. Bonin pour l’achat du terrain, M. Bouchard et Mme Deneault considérant que la situation est réglée. Ils procèdent à une analyse du sol qui révèle qu’il y a du remblai qui doit être retiré, mais qui n’est cependant pas contaminé. L’achat du terrain est complété par M.

Bouchard et Mme Deneault le 27 janvier 2016 . [ 21 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault souhaitent dès lors délimiter la limite de la servitude de passage de leur voisin Éric Côté et retiennent à cet effet les services de l’arpenteur Drolet, qui connaît déjà bien le dossier. Pendant le travail des arpenteurs-géomètres, l’épouse de M. Côté sort de sa maison et ordonne à plusieurs reprises à l’arpenteur et à ses employés de quitter son terrain. [ 22 ] L’arpenteur Drolet informe ensuite M.

Bouchard et Mme Deneault du fait qu’il ne poursuivra pas le mandat, puisque ses employés ne veulent pas revenir sur les lieux. [ 23 ] Quelques jours plus tard, M. Bouchard et Mme Deneault engagent des émondeurs; M. Côté communique avec la Ville de Léry pour manifester son opposition. La Ville interdit à M. Bouchard et Mme Deneault de couper les arbres situés dans l’assiette de la servitude de passage, les autorisant cependant à couper les autres. [ 24 ] Le 22 mars 2016 , les procureurs de M. Bouchard et de Mme Deneault écrivent à M.

Éric Côté, l’informant que les titres de propriété concordent désormais avec le cadastre, la zone grise ayant été acquise par M. Bonin. Ils mentionnent que la servitude de passage empiète d’environ cinq pieds et l’informent de l’intention de M. Bouchard et de Mme Deneault de déplacer l’assiette de la servitude à partir de la ligne mitoyenne afin qu’ils puissent profiter au maximum de leur terrain. [ 25 ] Ils demandent également à M. Côté d’enlever sa boîte aux lettres, sa fausse caméra placée dans un arbre, ainsi que l’affiche « Défense de passer » et de retirer le tuyau d’égouttement de l’eau de pluie.

Ils demandent également qu’un bornage à l’amiable soit effectué entre les deux terrains. Trois propositions de règlement sont soumises et une rencontre est sollicitée. [ 26 ] Monsieur Côté répond par l’entremise de son procureur le 7 avril 2016 en indiquant qu’il s’estime propriétaire de la zone grise et se dit prêt à faire reconnaître la prescription acquisitive au besoin. [ 27 ] Bien qu’aucune procédure ne soit déposée, la Ville de Léry refuse d’émettre un permis de construction à M. Bouchard et Mme Deneault vu le litige avec M. Côté.

La Ville permet que le dossier chemine au niveau du comité consultatif d’urbanisme, mais maintient sa position comme quoi le permis sera émis uniquement lorsque le litige sera réglé.

[ 28 ] Devant l’impasse, M. Bouchard et Mme Deneault déposent une demande introductive d’instance en annulation de la servitude en Cour supérieure le 16 août 2016 . [ 29 ] Lors de son interrogatoire préalable, M. Bouchard apprend par les questions du procureur de M. Côté qu’il existerait des bornes à 30 pieds du terrain de M. Côté et que pendant plusieurs années, une corde à linge aurait été placée au sol entre les deux bornes enterrées pour marquer la délimitation du terrain. [ 30 ] En cette même journée du 8 novembre 2016 , l’interrogatoire de M. Bonin apprend les faits suivants à M.

Bouchard et Mme Deneault : - Il n’a jamais entretenu le droit de passage; - Il admet avoir installé une corde à linge pour délimiter la limite de son terrain selon les repèrees du plan de 2001 de l’arpenteur Fontaine; - Au moins un repère a été enterré lors du remblayage vers 2011 sous sept ou huit pieds de terre et l’autre devrait être encore visible; - L’arpenteur Fontaine lui a déjà dit que la zone grise ne lui appartenait pas et qu’il ne pouvait installer des bornes à cause de cette zone grise. [ 31 ] Le lendemain, M. Bouchard et Mme Deneault transmettent une liste de questions à M.

Bonin et expriment leur étonnement d’apprendre qu’une corde avait déjà été placée pour délimiter l’extrémité du terrain. [ 32 ] Monsieur Bonin répond aux questions adressées par M. Bouchard et Mme Deneault et indique qu’il s’est fié aux repères et n’a pas tenu compte du fait que le plan de 2001 et la situation réelle du terrain ne concordaient pas. Il réitère que la corde à linge a été installée pour délimiter le terrain après l’installation des repères.

La corde à linge a été retirée lors du remblayage du terrain. [ 33 ] Il indique n’avoir jamais fait aucune investigation quant aux limites de son terrain, considérant que ce n’était pas nécessaire puisqu’il y avait des repères et que personne ne discutait alors de la zone grise. [ 34 ] Il confirme dans sa réponse ne pas avoir communiqué avec M. Lacoste pour corriger la situation lorsque le plan de 2014 a été fait, indiquant qu’il ignorait l’existence de la zone grise, pensant que le nouveau plan montrait la situation réelle du terrain et que ce plan de 2014 annulait le plan de 2001. [ 35 ] Considérant que M.

Bonin n’a pas respecté ses obligations de vendeur et leur a caché de l’information capitale, M. Bouchard et Mme Deneault lui transmettent une mise en demeure le 1 er décembre 2016 . [ 36 ] Les procureurs au dossier tentent de trouver une solution négociée au litige dans les mois qui suivent, sans succès. [ 37 ] Le 24 février 2017 , M.

Côté dépose une demande reconventionnelle en reconnaissance judiciaire du droit de propriété, en prescription décennale, en injonction permanente et en dommages-intérêts. [ 38 ] Le 29 mai 2017 , l’expertise de l’arpenteur-géomètre Michel Faucher est déposée au dossier. [ 39 ] Par la suite, le procureur de M.

Côté amende ses procédures pour réclamer le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires. [ 40 ] Le procès est fixé du 11 au 15 juin 2018, mais il n’a pas lieu puisqu’une entente de règlement à l’amiable est signée le 27 juin 2018 et entérinée par la Cour supérieure le 4 juillet 2018. [ 41 ] L’entente prévoit que M. Bouchard et Mme Deneault devront faire les travaux nécessaires pour que la servitude s’exerce sur l’assiette établie, installer une clôture, retirer le tuyau d’égouttement de M. Côté et effectuer les travaux requis pour maintenir l’écoulement naturel des eaux du terrain de M. Côté.

Pour sa part, ce dernier renonce à invoquer un droit à la reconnaissance judiciaire du droit de propriété, reconnaît qu’il y a eu méprise sur l’interprétation des actes et accepte que l’assiette de la servitude soit modifiée afin que ses droits s’exercent sur l’assiette établie par la description technique de l’arpenteur Drolet établie à partir de la ligne mitoyenne des lots. [ 42 ] Le 25 juillet 2018 , M. Bouchard et Mme Deneault déposent leurs demandes en division des petites créances contre M. Bonin et M. Fontaine. Reproches à l’encontre de M.

Yvon Bonin : [ 43 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault prétendent que si M. Bonin leur avait fourni toute l’information relative au terrain, ils n’en auraient jamais fait l’acquisition. [ 44 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault considèrent que M. Bonin n’a pas respecté ses obligations de vendeur en omettant ou négligeant de fournir toutes les informations utiles qui leur auraient permis d’être informés des prétentions de M. Éric Côté. Peu importe que les prétentions de M. Côté aient été fondées ou non, ils estiment avoir été trompés par M.

Bonin et en avoir subi des dommages. [ 45 ] Ils établissent leurs reproches ainsi : • Ne pas avoir déclaré qu’il avait installé pendant plusieurs années une corde à linge à partir de repères identifiées au plan de 2001 pour délimiter la fin de son terrain;

• Ne pas avoir déclaré que l’arpenteur Fontaine lui avait mentionné qu’une

partie du terrain ne lui appartenait pas avant de produire le plan de 2014; • Avoir omis de mentionner qu’un repère délimitant la ligne mitoyenne étaient toujours enterré sur le terrain; • Les avoir induits en erreur en mentionnant que le plan de 2014 remplaçait celui de 2001; • Avoir caché de l’information pertinente en omettant de dire qu’une

partie du terrain constituait une zone grise et qu’il y avait un litige potentiel avec le voisin Éric Côté à ce sujet; • Avoir affirmé que tout le terrain identifié au plan de 2014 lui appartenait et qu’il l’avait entretenu; • N’avoir jamais exprimé que M. Côté prétendait avoir des droits sur une

partie de son terrain, ne pas avoir réglé, ni avoué son litige avec M. Côté; [ 46 ] Dans sa contestation, M. Bonin dit n’avoir jamais omis ou négligé de fournir les informations qu’il avait en mains et n’avoir commis aucune faute. Il dit que si le plan cadastral n’a pas été conçu dans les règles de l’art, il n’en est aucunement responsable. Il ajoute que le montant de 15 000 $ réclamé n’est pas ventilé. Il soulève n’avoir pas été

partie au dossier de la Cour supérieure entre M. Bouchard, Mme Deneault et M. Côté, ajoutant que ce n’est pas lui qui a occasionné les dépenses faites par M. Bouchard et Mme Deneault en honoraires d’avocats. ANALYSE ET DÉCISION : [ 47 ] Le fondement du recours de M. Bouchard et de Mme Deneault contre M. Bonin est l’

article 1723 du Code civil du Québec qui édicte la garantie du droit de propriété. Cet

article prévoit : 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. [ 48 ] En vertu de cette disposition, tout vendeur doit garantir à son acheteur l’absence de troubles de droit émanant de tiers, sous peine d’un possible recours en résolution de la vente, en diminution du prix ou en dommages-intérêts. L’acheteur doit dénoncer le trouble à son vendeur dès qu’il constate le vice affectant le

titre et peut le faire dès qu’il y a menace à son droit de propriété. [2] [ 49 ] Cette garantie porte sur un droit que le vendeur n’a pas déclaré à l’acheteur lors de la vente, en contravention à son obligation de divulgation.

En effet, le vendeur doit dénoncer à l’acheteur tout ce qui peut éventuellement contribuer à son éviction partielle ou totale de la chose vendue. [3] [ 50 ] Le problème doit être inconnu de l’acheteur, sous réserve de sa propre obligation de se renseigner, et de la présomption de connaissance qui peut être inférée de la publication des titres au bureau de la publicité des droits. [ 51 ] Que s’est-il passé dans le présent dossier ? [ 52 ] L’arpenteur Danny Drolet, appelé comme témoin par M.

Bouchard et Mme Deneault, explique qu’une description a été interprétée de façon erronée dans un des actes de vente antérieurs, provoquant ainsi une erreur de direction d’une

partie de lot. [ 53 ] Le plan préparé par l’arpenteur-géomètre Jean-Claude Fontaine reflétait cette interprétation erronée selon M. Drolet. Ce plan de 2001, soit le rapport d’arpentage accompagnant un certificat de piquetage, démontrait l’existence de deux repères, l’un à l’intersection du terrain et du boulevard de Léry et l’autre montré par le point B à la pièce D-3. Ce tracé faisait en sorte que le terrain où se trouvait une

partie de la servitude de passage qui affectait le fonds servant de M. Bonin ne semblait plus se continuer en ligne droite entre le chemin du Lac St-Louis et le boulevard de Léry. Il en résultait une parcelle à laquelle les parties ont référé comme une zone grise sur laquelle Éric Côté avait des prétentions. C’est cette même zone qui a été rachetée par M. Bonin de M. Lacoste et Mme Leroux en 2015. [ 54 ] Par la suite, en 2014, alors qu’il prépare un plan pour la subdivision du lot le 19 novembre 2014, l’arpenteur Fontaine trace la ligne de propriété de façon droite, démontrant ainsi que la parcelle en question semblait désormais faire

partie du lot de M. Bonin. C’est ici que la fameuse corde à linge apposée entre les repères d’arpentage en fonction du plan de 2001 prend son importance, puisqu’elle semblait à l’époque confirmer que la parcelle se trouvait du côté du lot d’Éric Côté. [ 55 ] Le plan D-11, préparé par l’arpenteur-géomètre Michel Faucher le 22 juin 2017, illustre bien les prétentions respectives des parties et les interprétations des arpenteurs. [ 56 ] Les procédures déposées par M. Bouchard et Mme Deneault en août 2016 visent l’annulation de la servitude de passage. On y allègue que M.

Côté ne respecte pas l’assiette de la servitude en empiétant sur leur propriété. Monsieur Bouchard et Mme Deneault demandent l’annulation de la servitude vu la fin de l’état d’enclave qui avait justifié son octroi par la subdivision du lot 350 en février 2004. [ 57 ] Subsidiairement, M. Bouchard et Mme Deneault demandent de modifier et déplacer l’assiette du droit de passage et d’en réduire la largeur. [ 58 ] La défense produite par M. Côté allègue qu’il a eu une possession amplement caractérisée pour conduire à la prescription acquisitive du droit de propriété.

[ 59 ] La demande reconventionnelle de M. Côté allègue encore que M. Bonin n’a pris aucune mesure pour lui interdire d’accéder à la parcelle de terrain en litige, mais qu’il a toujours considéré que son lot était limité aux repères existants, excluant sans équivoque la portion de lot qu’il a acquise en octobre 2015. [ 60 ] Monsieur Côté invoque aussi dans sa demande reconventionnelle que M. Bonin a admis que cette

partie de lot ne lui appartenait pas et s’appuie sur la présence de la corde à linge. Monsieur Côté allègue avoir défrayé les dépenses pour la confection et l’entretien du chemin et prétend à une occupation depuis au moins treize ans ; il s’objecte également à tout déplacement de la servitude de passage. [ 61 ] Monsieur Côté allègue de plus avoir posé tous les gestes qu’un propriétaire prudent aurait faits pour la conservation du bien, du boisé et de l’environnement, avoir tondu le gazon et passé la souffleuse sur le lot litigieux et fait l’entretien sans recevoir d’avertissement de la part de M.

Bonin. [ 62 ] Pour leur part, dans leur défense à la demande reconventionnelle, M. Bouchard et Mme Deneault précisent que M. Côté n’a en aucun temps fait valoir une prétention quant à une prescription acquisitive, soutenant que cette prétention est abusive, ajoutant que sur la parcelle en litige se trouve l’assiette du droit de passage, sur laquelle M. Côté ne peut prétendre acquérir un droit de propriété. [ 63 ] Revenant aux critères de l’

article 1723 C.c.Q. , il convient maintenant de déterminer si M. Bonin a été mis en demeure et si la situation était inconnue de M. Bouchard et Mme Deneault. [ 64 ] Peu de temps après l’interrogatoire où M. Bonin a révélé de nouvelles informations, M. Bouchard et Mme Deneault lui ont transmis personnellement une mise en demeure, soit le 1 er décembre 2016. Une autre mise en demeure plus formelle par leur procureur a suivi.

Cette condition est donc remplie. [ 65 ] Quant au caractère inconnu de la situation, il est certain que dans les échanges intervenus entre toutes les parties avant l’achat du terrain, plusieurs indications de problèmes de voisinage étaient présentes. Cependant, sur la question essentielle, à savoir les prétentions de M. Éric Côté en matière de prescription acquisitive, celles-ci se sont matérialisées après l’achat. [ 66 ] Lorsqu’ils ont été mis au courant des irrégularités affectant le terrain avant l’achat, M.

Bouchard et Mme Deneault ont consulté deux arpenteurs-géomètres et ont vérifié les plans et les registres disponibles. Ils ont même annulé la première offre d’achat pour pouvoir clarifier la situation. [ 67 ] Ils n’avaient aucun moyen de savoir que M. Bonin n’avait pas entretenu l’assiette de la servitude et qu’il avait installé une corde entre les deux repères, donnant ainsi du poids aux prétentions de M. Côté. Seul M. Bonin pouvait révéler ces faits. L’information n’est devenue disponible qu’au moment de son interrogatoire dans le litige entre M. Bouchard, Mme Deneault et M. Côté. [ 68 ] Lors de l’audience, M.

Bonin a bien tenté de dire qu’il avait informé M. Bouchard et Mme Deneault de l’existence de la corde à linge. Le Tribunal n’en croit rien, estimant qu’il s’agit là d’une tentative de dernière minute d’échapper à sa responsabilité. [ 69 ] Le Tribunal en conclut donc que M. Bonin a engagé sa responsabilité à

titre de vendeur, puisque M. Bouchard et Mme Deneault ont été troublés dans leur droit de propriété, contrairement à la garantie de l’

article 1723 du Code civil du Québec . [ 70 ] Quel est le montant des dommages que peuvent réclamer M.

Bouchard et Mme Deneault ? [ 71 ] Ceux-ci ont déposé comme pièce P-19 un tableau détaillé de leurs dommages, parmi lesquels on retrouve des frais d’intérêts (puisque la Ville de Léry a refusé d’octroyer le permis de construction pendant le litige), le coût des taxes municipales et scolaires, des frais de notaire pour des recherches au registre foncier, les frais de l’arpenteur Danny Drolet (pour une description technique, la préparation du procès ainsi que la pose des repères), des frais d’avocats, des pertes de revenus, ainsi qu’une compensation pour dommages subis (stress, perte de jouissance du terrain, insomnie, difficultés personnelles) et les journées de travail perdues. [ 72 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault font un partage de ces frais, qui totalisent près de 70 000 $, disant en réclamer 65 % à M.

Bonin et 35 % à M. Fontaine. [ 73 ] Il s’agit là d’une division arbitraire qui ne constitue pas la façon de déterminer l’octroi de dommages-intérêts. [ 74 ] Ceux-ci doivent plutôt être attribués en fonction de leur caractère direct, immédiat et causal avec la faute reprochée à M. Bonin. [ 75 ] Il n’est pas nécessaire d’analyser en détail chacun des chefs de dommages réclamés par M. Bouchard et Mme Deneault, dans la mesure où leur réclamation maximale est de toute façon limitée à la somme de 15 000 $. [ 76 ] En examinant les factures P-17, le Tribunal a évalué les frais d’avocats encourus par M.

Bouchard et Mme Deneault après le dépôt de la demande reconventionnelle d’Éric Côté fondée sur la prescription acquisitive. Les factures démontrent qu’entre le dépôt de la demande reconventionnelle au 24 février 2017 et le règlement du procès, des honoraires d’avocats de 21 000 $ ont été encourus, lesquels ont un lien direct avec la faute commise par M. Bonin. [ 77 ] Monsieur Bouchard et Mme Deneault ont également encouru une somme de 2 429 $ à

titre de frais d’arpenteur ainsi que 471 $ de frais de notaire pour des recherches au registre foncier. Ces honoraires d’arpenteur et de notaire sont également une conséquence directe du litige avec Éric Côté quant à la propriété d’une parcelle du terrain. [ 78 ] Monsieur Bonin n’est pas responsable de la

partie du litige entre M. Bouchard, Mme Deneault et Éric Côté relativement à l’annulation de la servitude ou au déplacement de son assiette. Il est cependant responsable des proportions plus importantes que ce litige a connues à cause de la demande reconventionnelle et le Tribunal considère que tous ces troubles, ennuis, inconvénients, stress et perte de temps appellent également une compensation. [ 79 ] La limite maximale de la juridiction des petites créances étant atteinte, la responsabilité de M. Bonin doit donc être fixée au

montant de 15 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action; CONDAMNE le défendeur, Yvon BONIN, à payer aux demandeurs, Robert Jr BOUCHARD et Christine DENEAULT, solidairement, la somme de 15 000 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 1 er août 2018, date de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 202 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.