2013 QCCQ 9620, 2013 QCCQ 9620

Buna c. Di Salvia 2013 QCCQ 9620 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-024680-108 DATE : 21 août 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CLICHE, J.C.Q. MARIA BUNA

Partie demanderesse c. ALIDA FUSCA DI SALVIA

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le 28 août 2010, madame Alida Fusca Di Salvia vend à madame Maria Buna l'immeuble situé au […] à Rosemère avec la garantie légale de qualité (vices cachés) [1] . [ 2 ] Madame Buna réclame de madame Di Salvia 4 888,80 $ à

titre de remboursement des frais engagés pour procéder à des réparations de vices affectant la propriété et qui, selon la demanderesse, étaient cachés au moment de la vente. LA QUESTION EN LITIGE [ 3 ] L'installation inadéquate d’un puits de fenêtre, ayant provoqué des infiltrations d'eau au sous-sol de la propriété acquise par madame Buna, constitue-t-elle un vice caché?

CONTEXTE FACTUEL ET ANALYSE [ 4 ] Le 17 mai 2010, madame Buna signe une offre d'achat au montant de 350 000,00 $ [2] . [ 5 ] Cette offre est conditionnelle à ce qu'elle puisse faire inspecter la propriété de madame Di Salvia dans les trente jours suivants. [ 6 ] Au cours de la même journée, une contre-proposition est faite par madame Di Salvia au montant de 365 000,00 $ laquelle est dûment acceptée par madame Buna quelques minutes plus tard. [ 7 ] Préalablement à la signature de l'acte de vente notarié, madame Buna visite à deux reprises la propriété de madame Di Salvia. [ 8 ] En vue de sa deuxième visite, prévue le 20 mai 2010, madame Buna retient les services de monsieur Frédéric Soumis, inspecteur en bâtiment pour la compagnie 4385993 Canada inc., faisant affaire sous le nom de Ins-pec, afin qu'il procède à une inspection pré-achat de la propriété. [ 9 ] Suivant son inspection, monsieur Soumis émet, en date du 23 mai 2010, un rapport écrit qu'il remet à madame Buna [3] . [ 10 ] Pour les fins du présent litige, les commentaires pertinents émis par monsieur Soumis dans son rapport écrit sont les suivants : « Light wells […] Deficiency to correct We note that the clearance between the lower edge of the window and the ground level inside one or more light wells is inadequate.

Ensure that there is a minimum clearance of 6 inches (150 mm) beneath the window sill. Also, be sure that the soil in that area drains well, allowing the water to drain efficiently towards the foundation drain.» (page 18) […]

Landscaping […] Deficiency to correct We note that in some places the drainage of the grounds directs water towards the house. This situation overloads the foundation drainage system and could cause leakage and excessive humidity in the basement. We suggest that you examine the possibility of modifying the slope of the grounds. You should consult a specialist in landscaping if necessary. (pages 23 et 24) […] Wall and ceiling coverings Deficiency to correct Signs of humidity (mould) noted. Unable to determine cause (seems to be coming from the window).

We recommended dismantling this area, determining source, correcting and replacing all affected components in order to prevent further damages. Warning We noted signs of water infiltration from the two basement windows.

We suggest that you follow our recommendations concerning the light wells in this report. (page 48 et 49)» [ 11 ] Le 31 mai 2010, madame Buna prépare une liste exhaustive de l'ensemble des corrections ou réparations à apporter à l'immeuble, et ce, suivant l'ensemble des recommandations émises par monsieur Soumis dans son rapport de pré-inspection [4] . [ 12 ] Chacune des corrections ou réparations à apporter est dûment numérotée. [ 13 ] Or, à l'item numéro 36, madame Buna indique : « Big family room in basement 36- Two windows on the west side, water have infiltrated and above the wall receptacle mildew (mould) is showing caused by water infiltration from the window still above.

The repairs require removing the gyproc from the floor to the bottom of the window, the full width of the window to verify for water infiltration and also to see the condition of the insulation. Owner's responsibility. P48,49.» [ 14 ] Le 22 juin 2010, un amendement à l'offre d'achat est signé par les parties, lequel indique à sa clause M2.3 le texte suivant: « Following the inspection done by Mr.

Frédéric Sousmis of Ins-Pec (7385993 Canada inc.) on may 20,2010, the parties agree that the seller shall correct only the deficiencies of the numbered items below, which are part of the buyers list (BL-001) herewith enclosed.

Item : 1, 2, 3A, 4, 7, 10, 11A, 11B, 11C, 12, 13A, 13B, 14, 15, 16, 18, 19B, 20, 25, 26, 28, 29, 31, 33, 35 and 36.» [5] [ 15 ] Cependant, le 11 juillet 2010, les parties ont apporté des modifications à la clause M2.3 et ont signé un nouvel amendement lequel indiquait ce qui sui: « Clause M2.3 of amendements "AM 72359" – change as follow : with the exception of items 1,2 and 18 of the buyer's list (BL-001) which have been repaired by the seller, all other items shall be the responsibility of the buyer to complete upon occupancy . » [6] (Les soulignés sont du soussigné.) [ 16 ] Lors de ses deux visites de la propriété, madame Buna admet ne pas avoir porté beaucoup d'attention à l'état du sous-sol de cette propriété, plus particulièrement au mur de la salle familiale dans lequel se trouvent deux fenêtres munies de puits extérieurs. [ 17 ] Elle y constate cependant une odeur d'humidité. [ 18 ] Or, très peu de temps après avoir pris possession de l'immeuble, elle constate qu'une

partie du tapis situé près de ce mur est mouillé et en mauvais état et constate la présence de rouille sur la plinthe électrique située au bas de ce mur. [ 19 ] La preuve a révélé que le puits extérieur situé devant l'une de ces fenêtres ne draine aucunement l'eau vers le drain de dispersion (« drain français ») et provoque ou aurait provoqué des infiltrations d'eau dans le passé par cette fenêtre, et ce, derrière le revêtement de placoplâtre du mur intérieur situé au sous-sol. [ 20 ] L'enlèvement du revêtement de placoplâtre de ce mur a permis de constater cette situation. [ 21 ] L'installation inadéquate d’un puits de fenêtre, ayant provoqué des infiltrations d'eau au sous-sol de la propriété acquise par madame Buna, constitue-t-elle un vice caché? [ 22 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 23 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés.

[ 24 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 26 ] Dans l'éventualité où il y a absence de preuve de l'existence d'une de ces cinq conditions, le recours de la demanderesse doit être rejeté.

Le vice doit être caché. [ 27 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [7] . [ 28 ] Pour déterminer si le vice est caché, le Tribunal doit déterminer si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut affectant le bien lors de son acquisition [8] . [ 29 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [9] . [ 30 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin de recourir à l'aide d'un expert ( art. 1726 C.c.Q. ) [10] . [ 31 ] L'acheteur prudent et diligent est celui qui déploie quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [11] . [ 32 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [12] . [ 33 ] L'acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté [13] . [ 34 ] Lorsque l'apparence d'indices laisse soupçonner l'existence d'un vice, l'acheteur devrait consulter un expert [14] . [ 35 ] Dans le présent cas, il y avait des indices importants d'un problème lié à l'installation d’un puits de fenêtre sans compter que l'inspecteur pré-achat, monsieur Frédéric Soumis, a dûment avisé madame Buna des risques associés à cette mauvaise installation, auquel s'ajoutait une pente du terrain amenant l'eau vers les fondations sans compter qu'il a clairement indiqué dans son rapport qu'il y avait des signes d'infiltrations d'eau provenant des deux fenêtres situées au sous-sol. [ 36 ] De plus, madame Buna a accepté, le 11 juillet 2012, d'assumer l'exécution des travaux pour les problèmes d'infiltrations d'eau provenant de ces deux mêmes fenêtres et dont elle avait fait mention de façon spécifique au point 36 de son document du 31 mai 2010. [ 37 ] Dans ces circonstances, la preuve révèle que madame Buna a fait l'acquisition de la propriété de madame Di Salvia en sachant qu'il y avait un problème d'infiltration d'eau par les fenêtres du sous-sol et dans ces circonstances, malgré l'ampleur des infiltrations d'eau qui ont pu survenir dans le passé, elle ne peut aucunement prétendre à l'existence d'un vice caché à ce sujet au moment où elle a fait l'acquisition de cette résidence. [ 38 ] Ayant fait défaut de faire la preuve de l'existence d'un vice-caché affectant la propriété de madame Di Salvia, la demande de madame Buna doit donc être rejetée. [ 39 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande de la demanderesse, madame Maria Buna. [ 41 ] Le tout, AVEC DÉPENS.

__________________________________ PIERRE CLICHE, J.C.Q. Date d’audience : 24 juillet 2013