2021 QCCQ 9296, 2021 QCCQ 9296

Doyon c. Paradis 2021 QCCQ 9296 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-32-005057-190 DATE : 30 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GAÉTAN DOYON [...] Thetford Mines (Québec) [...] et SÉBASTIEN DOYON [...] Thetford Mines (Québec) [...] Demandeurs c.

GÉRARD PARADIS [...] Thetford Mines (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Le défendeur, monsieur Gérard Paradis, est propriétaire d’un immeuble résidentiel situé à Thetford Mines (Immeuble).

Au mois d’octobre 2018, il l’offre en vente. [ 2 ] Les demandeurs, messieurs Gaétan et Sébastien Doyon, soutiennent qu’après avoir accepté verbalement leur offre d’achat, scellée par une poignée de main, monsieur Paradis contrevient à ses obligations contractuelles à leur égard, et ce, en acceptant une autre offre d’achat plus avantageuse qui se conclut par la vente de l’Immeuble à une tierce personne. [ 3 ] Conséquemment, ils lui réclament le paiement de la somme de 13 450 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires pour frais d’entreposage, perte de temps, troubles et inconvénients subis. [ 4 ] Monsieur Paradis conteste la demande. Essentiellement, il plaide qu’aucune entente verbale n’est intervenue entre les parties concernant la vente de l’Immeuble. [ 5 ] Se portant demandeur reconventionnel, il réclame solidairement à messieurs Gaétan et Sébastien Doyon une somme de 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients subis. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ]

A) Messieurs Gaétan et Sébastien Doyon prouvent-ils, par prépondérance des probabilités, l’existence d’un accord de volonté intervenu entre les parties quant aux conditions et aux modalités pour la vente de l’Immeuble? Le Tribunal répond à cette question par la négative. [ 7 ]

B) Monsieur Gérard Paradis a-t-il droit aux dommages-intérêts compensatoires réclamés? Le Tribunal répond à cette question par la négative. [ 8 ] Voici pourquoi.

LE CONTEXTE [ 9 ] Comme c’est souvent le cas en l’absence d’un contrat écrit, les versions des faits offertes par les parties sont contradictoires [1] .

Malgré tout, le Tribunal est en mesure de dégager les faits non contestés qui suivent. Les faits non contestés [ 10 ] Monsieur Gaétan Doyon, est à la recherche d’une maison afin d’y loger son fils, monsieur Sébastien Doyon, ainsi que son petit- fils.

Ainsi, il désire se porter acquéreur d’un immeuble et de convenir d’un bail de logement avec son fils. [ 11 ] Au mois d’octobre 2018, monsieur Paradis retient les services de monsieur Luc Maclure, courtier immobilier, de la firme Proprio Direct, pour la vente de son Immeuble. [ 12 ] Aux termes d’un contrat de courtage exclusif qui prend fin le 31 mai 2019, monsieur Paradis s’engage à lui verser une rétribution de 4 % du prix de vente demandé, soit 95 000 $ [2] . [ 13 ] Avec l’aide de monsieur Maclure, monsieur Paradis complète le formulaire obligatoire – déclarations du vendeur sur l’Immeuble (Déclarations du Vendeur) [3] , ainsi que la fiche descriptive de l’Immeuble (Fiche descriptive) [4] . [ 14 ] Le 16 octobre 2018, monsieur Maclure pose une enseigne sur l’Immeuble et commence à recevoir des appels pour des demandes de visites. [ 15 ] Dans les semaines qui suivent, monsieur Paradis réfléchit au sujet du contrat de courtage signé.

Il a des réticences sur le fait de vendre son Immeuble étant donné l’état de santé précaire de son épouse qui souffre de la maladie d’Alzheimer. [ 16 ] Le 30 octobre 2018, messieurs Paradis et Maclure procèdent à une mise hors marché de l’Immeuble et signent le formulaire obligatoire - modifications [5] . [ 17 ] L’épouse de monsieur Paradis décède le 23 novembre 2018. [ 18 ] À la fin du mois de novembre 2018, monsieur Sébastien Doyon communique avec monsieur Maclure concernant l’Immeuble.

Il demande de le visiter. [ 19 ] Monsieur Maclure l’informe que l’Immeuble est hors marché et qu’il n’effectue aucune visite. [ 20 ] Le 30 novembre 2018, malgré que l’Immeuble ne soit plus à vendre, messieurs Gaétan et Sébastien Doyon se présentent chez monsieur Paradis. [ 21 ] Ils effectuent une courte visite de l’Immeuble d’une durée d’environ 30 minutes. [ 22 ] Monsieur Paradis n’est pas prêt à vendre l’Immeuble ni de déménager en résidence pour personnes âgées.

Il les invite à revenir plus tard, notamment après qu’il ait réglé la succession de son épouse. [ 23 ] Le 12 février 2019, messieurs Gaétan et Sébastien Doyon visitent l’Immeuble en compagnie de monsieur Paradis. [ 24 ] Monsieur Gaétan Doyon, qui occupe les fonctions de manœuvre au sein d’Olymel et qui jouit d’une certaine expertise dans le domaine de la construction, ayant lui-même construit sa maison, procède à une inspection de l’Immeuble. [ 25 ] Cette inspection se déroule sur une période d’environ une heure trente. [ 26 ] À un certain moment donné, madame Johanne Bergeron, épouse de monsieur Gaétan Doyon et mère de Sébastien, vient les rejoindre. [ 27 ] Messieurs Doyon et madame Bergeron ont un véritable intérêt pour l’Immeuble. [ 28 ] Monsieur Gaétan Doyon offre verbalement à monsieur Paradis la somme de 85 000 $ pour l’Immeuble. [ 29 ] Monsieur Gaétan Doyon soutient que monsieur Paradis accepte d’emblée l’offre d’achat, alors que ce dernier prétend le contraire.

Nous y reviendrons. [ 30 ] Le même jour, monsieur Gaétan Doyon rencontre un conseiller en financement résidentiel de la Banque Nationale, afin d’obtenir un prêt hypothécaire de 68 000 $, étant entendu qu’il verse une mise de fonds de 17 000 $ [6] . [ 31 ] De plus, monsieur Gaétan Doyon communique avec un représentant de son assureur, Promutuel, dans le but d’obtenir une couverture d’assurance habitation pour l’Immeuble [7] . [ 32 ] Le 25 mars 2019, monsieur Paradis reçoit une offre d’achat concernant l’Immeuble provenant de madame Stéphanie Bosa pour la somme de 95 000 $, dont un montant de 10 000 $ payé à

titre d’acompte, sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur, avec prise de possession et occupation au plus tard le 15 juin 2019 [8] . [ 33 ] Cette offre d’achat, qui correspond aux conditions demandées par monsieur Paradis, est acceptée le jour même [9] .

[ 34 ] Le 6 juin 2019, la vente est conclue entre monsieur Paradis et madame Bosa pour le prix convenu, sans garantie légale de qualité [10] . [ 35 ] Dans les jours suivants, monsieur Gaétan Doyon apprend, par personne interposée, que l’Immeuble est vendu. [ 36 ] Après certaines vérifications, il découvre que l’Immeuble a fait l’objet d’une vente le 6 juin 2019 entre monsieur Paradis et madame Bosa pour le prix de 95 000 $. [ 37 ] Le 10 juin 2019, monsieur Gaétan Doyon communique la nouvelle à monsieur Maclure. [ 38 ] Le 16 juin 2019, Proprio Direct transmet à monsieur Paradis une facture d’un montant de 4 369,05 $, représentant une commission de 4 % calculée sur le prix de vente de 95 000 $ comprenant les taxes afférentes. [ 39 ] Le 11 juillet 2019, monsieur Paradis paie à monsieur Maclure la rétribution prévue au contrat de courtage. [ 40 ] Le 29 juillet 2019, messieurs Doyon, par l’intermédiaire de leurs avocats, mettent monsieur Paradis en demeure de leur payer 13 500 $ à

titre de dommages-intérêts qu’ils détaillent de la manière suivante : 1. Dommages-intérêts pour violation de la promesse d’achat : 10 000 $ 2. Troubles, ennuis et inconvénients : 2 500 $ 3. Frais d’entreposage des biens de monsieur Sébastien Doyon : 1 000 $ [11] [ 41 ] Monsieur Paradis, par l’intermédiaire de ses avocats, conteste les prétentions de messieurs Doyon, clame qu’aucune entente contractuelle n’est intervenue entre les parties.

Il nie leur devoir quelque somme que ce soit [12] . [ 42 ] Le 15 août 2019, monsieur Gaétan Doyon se porte acquéreur d’une maison située à Thetford Mines pour le prix de 90 000 $. Il y loge son fils et son petit-fils [13] . [ 43 ] Le 4 novembre 2019, messieurs Doyon déposent leur demande à la Division des petites créances. Les versions contradictoires [ 44 ] En l’espèce, les versions offertes par les parties et leurs témoins concernant l’acceptation ou non d’une promesse d’achat de l’Immeuble sont contradictoires. Chacun tente de discréditer le témoignage de l’autre.

Le Tribunal note les suivantes : Versions de messieurs Doyon et de madame Bergeron Version de monsieur Paradis Version de monsieur Maclure Le 12 février 2019, lors de la visite de l’Immeuble, monsieur Gaétan Doyon offre à monsieur Paradis 85 000 $, qu’il accepte. Il y a eu des discussions, pourparlers, une offre à 85 000 $, mais il n’a jamais accepté la somme de 85 000 $. Il voulait 95 000 $. Il a dit à monsieur Doyon ça va en prendre plus . Il précise avoir refusé une offre de 80 000 $. Dans son optique, il n’a pas franchi le stade des discussions avec messieurs Doyon.

Entre le 17 octobre 2018 et le 30 octobre 2018, monsieur Paradis a reçu une offre d’achat pour le prix de 80 000 $. Il n’a fait aucune contre-proposition vu la mise hors marché de l’Immeuble. L’évaluation municipale était établie à 92 600 $. Monsieur Paradis désirait obtenir un prix autour de l’évaluation municipale . Dans le but de démontrer le sérieux de son intérêt dans la démarche de l’achat de l’Immeuble, monsieur Gaétan Doyon propose à monsieur Paradis de lui payer un acompte. Monsieur Paradis refuse l’acompte, lequel s’avère non essentiel puisqu’il dit respecter sa parole donnée.

Aucune discussion au sujet d’un acompte. Il n’a jamais dit n’avoir qu’une seule parole. L’entente fait l’objet d’une acceptation ferme par la poignée de main. Il n’a pas donné une poignée de main. S’il l’a faite, cette poignée de main ne traduit pas la conclusion d’un accord, mais n’est qu’un geste de civilité posé lorsque les personnes se quittent.

Afin d’éviter de payer une rétribution à monsieur Maclure à la suite de la mise hors marché, monsieur Paradis propose à messieurs Doyon de retarder la prise de possession de l’Immeuble et de signer l’acte de vente notarié à la fin du mois de mai, début juin. Il n’a jamais voulu vendre l’Immeuble en cachette de monsieur Maclure. Ce sont plutôt messieurs Doyon qui ont abordé ce sujet en lui suggérant de vendre après l’expiration du contrat de courtage, afin d’éviter la rétribution.

Après avoir expliqué à monsieur Paradis qu’il doit payer la commission puisque la promesse d’achat acceptée a été conclue avant l’expiration du contrat de courtage, monsieur Paradis, sans objection ni discussion, a sorti son chéquier et a payé la rétribution à Proprio Direct. Témoigne : je n’ai pas senti que monsieur Paradis voulait éviter de payer la commission. Au mois de mars 2019, monsieur Paradis communique avec monsieur Gaétan Doyon pour savoir s’il veut acheter certains biens, dont la souffleuse.

Monsieur Sébastien Doyon est intéressé pour l’achat de biens qui se trouvent dans le garage et dans le sous-sol. Il offre 5 000 $ à monsieur Paradis, mais celui- ci ne veut pas l’argent tout de suite. Il n’a pas appelé l’un des messieurs Doyon concernant la vente pour la vente de ses biens. Monsieur Sébastien Doyon n’est pas venu voir les biens à vendre et qui se trouvaient dans le garage. Il ne lui a pas fait d’offre à 5 000 $. Lors des discussions avec monsieur Paradis, il était question de biens inclus dans la vente.

Quant aux autres biens, il a été décidé de voir avec l’éventuel acheteur s’il a un intérêt ou non pour acheter les biens. Au mois de mai 2019, monsieur Paradis communique par téléphone avec monsieur Gaétan Doyon et l’informe qu’il ne désire plus vendre son Immeuble, car les frais sont trop élevés à la résidence de personnes âgées. Il nie avoir appelé monsieur Gaétan Doyon au mois de mai 2019. C’est au mois de mai 2019 qu’il commence les démarches pour déménager au manoir Frontenac.

L’ANALYSE Le fardeau de la preuve [ 45 ] Le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. [ 46 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 47 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable, ce que l’on appelle la preuve prépondérante . [ 48 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 49 ] La probabilité n’est pas seulement prouvée par la preuve directe, mais aussi par les présomptions de fait que le Tribunal peut tirer de la preuve, à condition qu’elles soient suffisamment graves, précises et concordantes au sens de l’

article 2849 C.c.Q. [ 50 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l'appréciation du Tribunal [14] . À ce sujet, le professeur Léo Ducharme [15] nous enseigne que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore que la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve.

Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre. [ 51 ] En l’instance, il incombe à messieurs Doyon de prouver l’existence d’un contrat, plus particulièrement que monsieur Paradis a dûment accepté la promesse d’achat de l’Immeuble pour la somme de 85 000 $ et qu’il est en défaut de respecter ses obligations. Le fondement juridique de leur recours repose sur la faute contractuelle. Cette notion se caractérise par la conjonction de trois facteurs : la faute, un dommage correspondant et un lien de causalité entre les deux [16] .

Conséquemment, pour avoir gain de cause, ils doivent prouver, par prépondérance de preuve, l’existence de ces trois facteurs.

[ 52 ] Quant à monsieur Paradis, celui-ci doit prouver qu’il a droit à des dommages-intérêts en raison d’une faute commise par messieurs Doyon.

A) Messieurs Gaétan et Sébastien Doyon prouvent-ils, par prépondérance des probabilités, l’existence d’un accord de volonté intervenu entre les parties quant aux conditions et aux modalités pour la vente de l’Immeuble? [ 53 ] Pour déterminer s’il y a une faute contractuelle, il faut en premier lieu déterminer si un contrat est intervenu et dans l’affirmative, établir le type de contrat qui lie les parties. [ 54 ] Les articles 1385 et 1386 C.c.Q. énoncent les conditions de base nécessaires à la validité d’un contrat : 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. 1386.

L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne. [ 55 ] Une offre d’achat acceptée par le vendeur ne constitue pas une vente en soi, mais elle donne droit aux parties d’obtenir que la vente soit conclue selon les conditions convenues. [ 56 ] À cet effet, l’

article 1396 C.c.Q. édicte les conditions pour conclure une promesse de vente : 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 57 ] L’

article 1708 C.c.Q. établit les éléments considérés comme essentiels pour le contrat de vente : un transfert de propriété d’un bien entre le vendeur et l’acheteur, moyennant un prix en argent que ce dernier s’oblige à payer. [ 58 ] Au terme de son analyse de la preuve documentaire et testimoniale présentée par les parties, le Tribunal conclut que messieurs Doyon ne prouvent pas, de façon probante ni convaincante, un échange de consentement verbal sur tous les éléments constitutifs d’une promesse d’achat ou d’un contrat de vente à intervenir, dont notamment, le prix, la date de prise de possession et la garantie légale de qualité. [ 59 ] Le Tribunal reconnaît qu’il y a bien eu des discussions, des pourparlers, une offre, mais il estime que les parties, entre elles, n’ont pas dépassé le stade des négociations.

Voici pourquoi. ➢ Messieurs Doyon témoignent que l’offre verbale à 85 000 $ a fait l’objet d’une acceptation ferme par monsieur Paradis lors de la poignée de main du 12 février 2019 à 11 h 00.

Or, les documents qu’ils déposent en preuve datés du 12 février 2019 mais dont les évènements sont postérieurs à la rencontre avec monsieur Paradis démontrent, selon les présomptions graves, précises et concordantes [17] , que l’achat de l’Immeuble constitue un projet qui est embryonnaire, en ce que : Le document intitulé Gestion des notes – Police habitation - Promutuel [18] révèle que : • Monsieur Gaétan Doyon ignore s’il y a ou non présence de fissures sur la fondation.

Pourtant, le document Déclarations du vendeur indique fissures au sous-sol visibles aucune infiltration [19] . • Monsieur Gaétan Doyon demande une soumission pour assurer l’Immeuble à compter du 1 er mai 2019.

L’agent d’assurance note : […] M. me dit si pas de nouvelle le 12 mars, fermer transaction [20] . • Le 1 er avril 2019, lors de l’appel de monsieur Gaétan Doyon pour obtenir des informations concernant un panneau de fusibles et d’une fournaise au bois, l’agent d’assurance note : va peut-être acheter une maison PNO pour son fils en juillet [21] . ➢ Le 12 février 2019, monsieur Gaétan Doyon entreprend des démarches auprès de la Banque Nationale pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition de l’Immeuble [22] .

Toutefois, son projet de financement semble être stagné à cette étape, puisqu’il n’apporte aucune preuve attestant de l’acceptation ou du refus du prêt par la Banque.

Il ne fait aucun suivi, alors qu’il soutient avoir conclu un contrat d’achat le même jour. ➢ La preuve révèle que monsieur Paradis ne remet pas à messieurs Doyon les documents Fiche descriptive [23] et Déclarations du vendeur [24] , alors qu’il les communique à madame Bosa. ➢ Messieurs Doyon ne présentent à monsieur Paradis aucune offre d’achat écrite, alors que ce dernier reçoit une offre d’achat écrite de madame Bosa. ➢ Monsieur Maclure atteste que selon la façon de faire dans le domaine immobilier, toute vente est précédée d’une promesse d’achat

écrite. ➢ Concernant la maison qu’il achète le 15 août 2019, monsieur Gaétan Doyon confirme qu’il a présenté une promesse d’achat écrite le 10 juillet 2019 à la vendeuse, laquelle offre d’achat a été contrée par une contre-proposition à une promesse d’achat [25] . Or, pourquoi le faire eu égard à l’achat de cette maison et se contenter d’une poignée de main avec monsieur Paradis pour attester l’achat de l’Immeuble? ➢ Messieurs Doyon clament que pour monsieur Paradis, seule une poignée de main et la parole donnée étaient suffisantes pour conclure une entente, d’où son refus de recevoir le paiement d’un acompte. Or, madame Bosa paie à monsieur Paradis 10 000 $ à

titre d’acompte pour l’achat de l’Immeuble [26] . Pourquoi exiger le paiement d’un tel acompte, si la poignée de main et la parole donnée sont suffisantes? Poser la question c’est y répondre.

La thèse avancée par messieurs Doyon ne tient pas la route; ➢ Il n’y a aucune discussion entre les parties concernant la garantie de qualité; ➢ Aucune date de prise de possession de l’Immeuble n’est convenue entre les parties; ➢ Monsieur Paradis affirme, de façon convaincante [27] , ne pas avoir communiqué avec messieurs Doyon tant au sujet de la vente de l’Immeuble que pour la vente de biens meubles meublants et effets mobiliers; ➢ Les hésitations de monsieur Sébastien Doyon, concernant la description des biens meubles achetés et les négociations auprès de monsieur Paradis quant à leur coût d’acquisition, affectent sa crédibilité [28] ; ➢ Les comportements passifs [29] de messieurs Doyon entre le 12 février 2019 et le 6 juin 2019, moment où ils apprennent la vente de l’Immeuble par monsieur Paradis, ne traduisent pas l’attitude d’un acheteur qui a conclu un contrat de vente. [ 60 ] La conclusion inéluctable de cet état de faits est qu’il n’y a pas eu de la part de monsieur Paradis d’acceptation formelle ou tacite de l’offre d’achat de monsieur Gaétan Doyon formulée le 12 février 2019, entente qui aurait été scellée par une poignée de main. [ 61 ] Ainsi, il n’existe aucune entente contractuelle pouvant obliger monsieur Paradis à payer des dommages-intérêts. [ 62 ] Conséquemment, messieurs Doyon ne se déchargent pas de leur fardeau de la preuve puisqu’ils ne convainquent pas le Tribunal selon la balance des probabilités.

Leur demande est rejetée.

Demande reconventionnelle [ 63 ] La défense de ses droits devant la Cour emporte invariablement un certain nombre d’inconvénients qui sont inhérents au processus judiciaire [30] . [ 64 ] Les inconvénients, que monsieur Paradis allègue avoir subis, en l’espèce, n’excèdent pas ceux avec lesquels tout justiciable doit composer afin de parvenir à faire valoir son point de vue devant le Tribunal. [ 65 ] Conséquemment, monsieur Paradis ne remplit pas son fardeau de la preuve, sa demande est donc rejetée. [ 66 ] Enfin, le Tribunal constate que la demande reconventionnelle de monsieur Paradis est davantage une riposte à la demande intentée par messieurs Doyon.

Les frais de justice [ 67 ] Étant donné les circonstances et vu le rejet des demandes respectives, chaque

partie doit supporter ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.