2016 QCCQ 795, 2016 QCCQ 795

Hamel c. Patry 2016 QCCQ 795 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-022542-150 DATE : 22 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE HAMEL Demanderesse c.

JACYNTHE PATRY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JF 1075 [ 1 ] Un peu moins de neuf mois après avoir pris possession de sa nouvelle résidence, acquise de Jacynthe Patry le 15 juin 2014, Julie Hamel envoie à cette dernière une mise en demeure afin de lui réclamer le paiement d’une somme de 6 083,37 $ à

titre de dommages-intérêts découlant de la découverte de nombreux vices ainsi que de l’inexécution de certaines des obligations prévues à l’offre de vente. [ 2 ] En défense à la demande de madame Hamel, madame Patry plaide notamment n’avoir jamais été invitée à venir constater les défauts allégués et qu’en conséquence elle a été privée de vérifier la nature des vices allégués, de constater l’étendue des dommages et, le cas échéant, de procéder à l’exécution des réparations des travaux requis à un coût moindre. I- QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le litige des parties requiert du Tribunal de répondre aux questions de faits et de droit suivantes :

A) L’absence de dénonciation dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés constitue-t-elle un préjudice réel grave à l’égard de madame Patry qui justifie le rejet de la demande judiciaire?

B) Madame Hamel peut-elle réclamer une indemnité à la suite de l’inexécution de certaines des obligations prévues à l’offre d’achat de la résidence? II- CONTEXTE [ 4 ] Le 19 avril 2014, madame Hamel offre d’acheter la résidence de madame Patry située au […] à Gatineau.

L’offre d’achat est acceptée le 21 avril suivant. [ 5 ] Comme convenu à l’offre d’achat, madame Hamel signe l’acte de vente le 15 juin 2014 et elle prend possession de la résidence ce même jour. [ 6 ] Dès la prise de possession de la résidence, madame Hamel constate différentes situations problématiques qu’elle qualifie parfois de vices cachés et d’autres fois d’une inexécution des obligations prévues à l’offre d’achat. [ 7 ] Par exemple, dès qu’elle prend possession de sa nouvelle résidence, madame Hamel constate la présence de beaucoup de déchets à l’entrée de celle-ci.

[ 8 ] Madame Hamel constate également qu’une

partie de la terrasse arrière n’a pas été repeinte, et ce, malgré l’engagement contenu à la clause 11.5 de l’offre d’achat qui prévoit que la terrasse avant et arrière sera repeinte avant la date de prise de possession. [ 9 ] Lorsqu’elle monte à l’étage, madame Hamel constate qu’une étagère qui était fixée au mur de la salle de bain a été enlevée, alors que la même clause 11.5 de l’offre d’achat prévoit que toutes les « fixtures » sont incluses à la vente. [ 10 ] Madame Hamel constate également qu’il manque une clef pour la porte extérieure située sur le côté de la résidence.

Une nouvelle poignée de porte est achetée le 16 juin 2014, soit le lendemain de la prise de possession de la résidence. [ 11 ] Un peu plus tard, madame Hamel constate la présence de matériaux plus imposants, comme des morceaux de bois, qui se trouvent sous une cabane située dans la cour arrière de la propriété.

Sans en préciser la date, madame Hamel indique qu’elle se départit de tous les matériaux et déchets retrouvés sur place au moment de la prise de possession de la résidence à l’un des Écocentres de Gatineau. [ 12 ] Un peu plus tard au courant de l’été, alors qu’elle procède au nettoyage extérieur, madame Hamel constate la présence d’excréments de rat dans le garage. [ 13 ] À la même période, alors qu’elle s’apprête à effectuer des travaux de rénovation dans la salle de bain située à l’étage, madame Hamel constate que les quatre pattes du bain ne s’appui pas sur le plancher, lorsqu’elle enlève certaines planches installées à l’une des extrémités du bain.

Le 4 août 2014, elle obtient, de la part de l’entreprise Prestige Plus, une estimation pour entreprendre des travaux de réparation du bain. [ 14 ] Toujours dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle exécute dans la salle de bain de l’étage, madame Hamel constate des excréments de rat situés sous le plancher de la salle de bain.

Madame Hamel précise qu’elle retrouve également des sachets de "mort au rat". [ 15 ] Toujours à la même période, madame Hamel constate que deux interrupteurs de lumière situés dans la cuisine doivent être remplacés par un électricien, puisque l’installation de ceux-ci aurait été mal exécutée. [ 16 ] Dès les premiers jours de la prise de possession de la résidence, madame Hamel constate un problème d’approvisionnement en eau chaude.

Après vérification, elle conclut que le chauffe-eau doit être remplacé, ce qu’elle fait au mois de février 2015. [ 17 ] À une date non déterminée, madame Hamel trouve un rat mort au sous-sol de la résidence. Madame Hamel précise qu’elle fait venir un exterminateur afin de vérifier l’état des lieux. Aucun rapport, ni facture d’exterminateur n’est produit au dossier. [ 18 ] Vers la fin de l’été où au début de l’automne 2014, madame Hamel constate que le plancher flottant installé par madame Patry au rez-de-chaussée de la résidence gondole.

Bien que madame Hamel obtienne une soumission de Construction J.M.K. pour la correction du plancher flottant, aucune expertise n’est produite au dossier afin de déterminer les causes du défaut allégué de ce plancher. [ 19 ] Madame Hamel obtient une estimation de Construction J.M.K. le 1 er mars 2015 pour les travaux de rénovation du plancher flottant. [ 20 ] C’est dans ce contexte que madame Hamel fait parvenir à madame Patry la mise en demeure du 10 mars 2015, reproduite intégralement ci-après : Mise en demeure de payer Envoyé par courrier recommandé Mardi le 10 mars 2015 SOUS TOUTES RÉSERVES À : Jacynthe Patry […] , Gatineau Qc, […] De : Julie Hamel […] Gatineau Qc, […] Objet : Faire valoir la loi de la protection du consommateur en ce qui concerne les garanties légales par l’objet d’une mise en demeure.

À qui de droit, Suite à la possession de la propriété – […] , Gatineau, Qc, […] – le 13 juin 2014; je Julie Hamel, nouvelle propriétaire, a découvert plusieurs défauts cachés dans la dite demeure et par ce fait, je vous Madame Jacynthe Patry, mets en demeure pour la réclamation un montant de 6083.37 $ qui se détaille comme suit : - Réclamation de 2616.25$ pour la réparation du bain dont l’installation n’est pas conforme ni sécuritaire (voir

annexe A-1 à A8). - Réclamation de 1491.68$ pour la réparation du plancher flottant au rez-de-chaussée – le plancher gondole – joint d’extension manquant (voir

annexe B-1 à B-3). - Réclamation de 45$ pour un voyage à l’écocentre de Gatineau pour débris et déchets laissés sur la dite propriété (voir

annexe C-1) + frais de location d’un camion et d’une remorque 1$/km (voir

annexe C-2 – 13.7km X2 (Aller-Retour) 27.4km = 27.40$) Total : 45$ + 27.40$ = 72.40$. - Réclamation de 29.99$ (plus taxes applicables) pour le remplacement de la poignée pour la porte du côté – Mme Patry n’a pas laissé la clé de la poignée de porte. (voir

annexe D, réclamation de 34.48$). - Réclamation de 59.99$ (plus taxes applicables) pour le meuble de rangement Ikea qui se trouvait dans la salle de bain à l’étage – l’acte de vente conclu entre les deux parties (voir

annexe E-1 + E-2) spécifiait que toutes les fixtures de la dite propriété devaient restés dans la demeure – le meuble était visé au mur. (voir

annexe F-1 + F-2, réclamation de 68.99$). - Réclamation de 1800$ pour la perte de jouissance des lieux et du remord de l’acheteur – suite à la prise de possession de la dite propriété, Madame Julie Hamel a fait la découverte de : - plusieurs défauts cachés (voir

annexe G); - 1 rat mort dans le sous-sol et des excréments de rat à plusieurs endroits dans la dite propriété (voir annexes H-1 + H-2); - divers déchets et débris incluant une pile d’excrément de chien laissé sur la dite propriété (vieux bardeau, morceaux de ciment, briques, morceaux de bois, tuyaux d’aluminium, rampes de porte de garage rouillées, jouets insalubres) voir

annexe I-1 + I-2 + I-3); - peinture de la galerie arrière non complétée (voir

annexe J-1 + J-2); - un électricien est venu faire le remplacement de 2 interrupteurs dans la cuisine car ceux-ci étaient installés de façon non conforme et non sécuritaire tel que mentionné par l’électricien – les lumières restaient allumés malgré que les interrupteurs étaient fermés; - le réservoir à eau chaude avait un élément chauffant qui ne fonctionnait pas et Mme Hamel a dû faire changer le chauffe-eau (voir annexes K1 + K2); - Stress, insomnie et inconvénients.

Par la présente, vous êtes formellement mis en demeure de me payer la somme de 6083.37$ dans un délai de 10 jours ouvrables. Dans le cas contraire, des procédures judiciaires pourront être intentées contre vous sans autre avis ni délai. Mes salutations distinguées, Julie Hamel […] CC : Chantal Couturier, Agent Immobilier, Agence L’expert Immobilier [ 21 ] Madame Hamel introduit sa demande judiciaire au dossier de la Cour le 22 avril 2015.

III- ANALYSE ET CONCLUSIONS [ 22 ] Aux fins de l’analyse de la demande judiciaire de madame Hamel, le Tribunal procède en deux étapes distinctes. [ 23 ] Premièrement, il traite de la question de la dénonciation des vices cachés allégués pour ensuite traiter de l’obligation de réparations des dommages causés par l’inexécution des engagements pris par madame Patry dans le cadre de l’offre d’achat.

A) Dénonciation des vices cachés [ 24 ] L’

article 1739 du Code civil du Québec ( CCQ ) prévoit ce qui suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 25 ] Dans un arrêt rendu en 2014, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Claude Joyal c.

CNH Canada Ltd . [1] a eu l’occasion d’analyser la portée juridique de cet article. [ 26 ] De façon préliminaire, la Cour d’appel souligne la distinction juridique des notions de "dénonciation" et de "mise en demeure", lesquelles comportent des caractéristiques distinctes [2] . [ 27 ] Procédant à l’analyse des conditions de la finalité de la dénonciation et de la mise en demeure, la Cour d’appel énonce plusieurs principes importants dont le Tribunal doit tenir compte dans l’évaluation de la nécessité ou non d’envoyer un avis de dénonciation à la suite de la découverte d’un vice caché. [ 28 ] Aux fins de l’analyse de la question en litige soulevée dans le dossier à l’étude, le Tribunal résume de la façon suivante les enseignements de la Cour d’appel en cette matière :

i) La dénonciation, laquelle doit être écrite sauf exception particulière développée par la jurisprudence, a pour but de permettre au vendeur de vérifier la nature du vice allégué, de constater l’étendue des dommages et le cas échéant, d’effectuer la réparation à un coût moindre [3] . ii) La dénonciation constitue une condition de fond à l’exercice du droit à la garantie [4] . iii) La dénonciation doit être effectuée dans un délai raisonnable de la connaissance du vice, sauf en cas de connaissance effective ou présumée de celui-ci par le vendeur [5] .

Même lorsque le vendeur connaît ou est présumé connaître le vice, l’acheteur n’est pas soustrait de son obligation de le dénoncer. Dans ce cas, la dénonciation peut être envoyée tardivement [6] . iv) De façon générale, le défaut de dénoncer le vice réduit à néant le droit de l’acheteur d’être indemnisé pour les coûts de réparation [7] .

v) La dénonciation constitue une condition de mise en œuvre de la garantie, sauf en cas d’urgence, de négation de responsabilité du vendeur ou en cas de renonciation, expresse ou implicite, de la part de ce dernier [8] . vi) Les conséquences du défaut de dénonciation doivent correspondre à un préjudice réel par le vendeur et non à un simple préjudice de droit [9] . vii) La mise en demeure, pour sa part, consiste en une demande formelle, constituant un acte juridique, d’exécuter une obligation [10] .

viii) Alors que la dénonciation informe le vendeur de la découverte du vice et l’invite à donner suite à sa garantie, la mise en demeure l’enjoint à poser un geste concret [11] . ix) Rien n’empêche une dénonciation et une mise en demeure d’être incluses dans le même document [12] . [ 29 ] Bien qu’il soit vrai qu’au moment où la mise en demeure est envoyée à madame Patry les rénovations de la salle de bain et du plancher flottant ne sont toujours pas réalisées, il n’en demeure pas moins que cette lettre ne constitue pas un avis de dénonciation de la découverte des vices en ce qu’elle n’invite pas le vendeur à venir constater ni la nature des vices, ni l’étendue des dommages subis.

De plus, la lecture de la mise en demeure laisse entrevoir que les travaux ont déjà été réalisés. [ 30 ] Dans ces circonstances, il ne fait aucun doute que l’absence de dénonciation de la découverte des vices constitue un préjudice réel grave à l’égard de madame Patry, laquelle se voit dans l’impossibilité d’obtenir toutes les informations nécessaires et pertinentes à la préparation d’une contestation adéquate de la demande formée contre elle. [ 31 ] Au surplus, même si le Tribunal en arrivait à la conclusion que la mise en demeure du 10 mars 2015, où même la demande judiciaire, puissent constituer un avis de dénonciation de la découverte de vices, le Tribunal est d’opinion que ces avis sont tardifs, compte tenu des circonstances particulières de l’instance. [ 32 ] De façon générale, la jurisprudence reconnaît qu’un délai d’environ six mois constitue un délai raisonnable pour donner un avis de dénonciation de la découverte d’un vice [13] .

Il est vrai qu’à certaines occasions, les tribunaux ont permis des délais plus étendus que six mois à une

partie afin de dénoncer la présence de vices cachés. Or, à chaque fois, il s’agit de dossier particulier qui soulève généralement une difficulté quant à l’identification de la nature des vices. [ 33 ] Dans le dossier à l’étude, rien n’explique qu’un délai de neuf mois s’écoule avant d’envoyer un avis à madame Patry. [ 34 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que toutes les réclamations découlant de la présence de vices cachés doivent être rejetées, compte tenu de l’absence d’envoi, dans un délai raisonnable, d’un avis de dénonciation de la découverte des vices allégués.

B) L’inexécution des obligations de madame Patry prévues à l’offre d’achat [ 35 ] L’article 1458 CCQ prévoit que toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle contracte. Lorsqu’elle manque à ce devoir, cette personne est responsable du préjudice tant moral que matériel qu’elle cause à son cocontractant.

i) Peinture de la terrasse [ 36 ] La lecture de l’offre d’achat de la résidence confirme que la terrasse arrière doit être repeinte avant la prise de possession de la résidence. Madame Patry reconnaît ne pas avoir complété cette tâche avant son départ. 11) Meuble Ikea [ 37 ] La même offre d’achat indique également que toutes les « fixtures » sont incluses à la vente.

La preuve révèle que le meuble de rangement Ikea situé dans la salle de bain à l’étage est fixé au mur au moment de la vente. iii) Présence de déchets [ 38 ] Bien que cet engagement ne soit pas expressément prévu à l’offre d’achat, il découle implicitement de la vente d’une résidence une obligation à l’égard du vendeur de se départir de tous les déchets et débris présents sur la propriété au moment de la vente, et ce, sans obligation de l’acheteur de formuler une demande particulière au vendeur. [ 39 ] Quant à la valeur des dommages subis pour l’inexécution des obligations prévues à l’offre d’achat ou qui découlent de celle-ci, la preuve révèle ce qui suit. [ 40 ] Le meuble de rangement Ikea vaut 68,99 $, incluant les taxes, somme que le Tribunal octroi à madame Hamel. [ 41 ] Quant aux déchets et débris retrouvés sur la propriété, la preuve révèle qu’il en coûte 72,40 $ à madame Hamel en frais de location d’une remorque et en frais de dispositions de ceux-ci à l’un des Écocentres de Gatineau.

Cette somme de 72,40 $ est également accordée par le Tribunal à madame Hamel. [ 42 ] Finalement, quant aux travaux de finition de la peinture de la terrasse arrière, madame Hamel ne réclame aucune somme pour une perte pécuniaire quant à cette réclamation. [ 43 ] En revanche, elle réclame une compensation pour les ennuis subis par l’inexécution de cette obligation. Le Tribunal fixe à 100 $ la valeur du préjudice moral subi à ce titre, somme qui lui apparaît tout à fait raisonnable et justifiée dans les circonstances.

Cette somme de 100 $ inclut également le préjudice moral subi par madame Hamel découlant de l’enlèvement du meuble Ikea et de la présence des déchets. Aucune indemnité pour un quelconque préjudice moral découlant des vices cachés allégués ne peut être accordé à madame Hamel, puisque cette

partie de son recours est rejetée par le tribunal en raison de l’absence d’envoi d’un avis de dénonciation dans un délai raisonnable de la découverte de ceux-ci. [ 44 ] En conséquence, la demande judiciaire de madame Hamel est accueillie en partie. Le Tribunal lui accorde une indemnité totale de 241,39 $ (68,99 $ + 72,40 $ + 100 $). [ 45 ] Quant aux frais de justice du dossier, chaque

partie assumera ses propres frais étant donné le résultat mitigé de la demande et de la contestation.

[ 46 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] ACCUEILLE en

partie la demande judiciaire de Julie Hamel; [ 48 ] CONDAMNE Jacynthe Patry à payer à Julie Hamel 241,39 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2015, date d’échéance de la mise en demeure. [ 49 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q . Date d’audience : 8 décembre 2015