2014 QCCA 144, 2014 QCCA 144

9172-9186 Québec inc. c. 9136-5486 Québec inc. 2014 QCCA 144 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-021835-111, 500-09-021840-111, 500-09-021874-110, 500-09-021875-117 (500-17-031913-067, 500-17-032203-062, 500-17-032203-062, 500-17-031913-067) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 21 janvier 2014 CORAM: LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. No: 500-09-021835-111 (500-17-031913-067) PARTIES APPELANTES AVOCAT 9172-9186 QUÉBEC INC. 9175-7468 QUÉBEC INC. Me Louis G. Brunet GAGNON, BRUNET & KILANI s.e.n.c.

PARTIES INTIMÉES AVOCAT 9136-5486 QUÉBEC INC. ZELDA ZARITSKY ARNOLD NUSSBAUM ALFRED NUSSBAUM HOLDINGS INC. / GESTION ALFRED NUSSBAUM INC. Me Olindo Marandola Me André Ryan BCF s.e.n.c.r.l.

No: 500-09-021840-111 (500-17-032203-062) PARTIES APPELANTES AVOCAT 9172-9186 QUÉBEC INC. 9175-7468 QUÉBEC INC. Me Louis G. Brunet GAGNON, BRUNET & KILANI s.e.n.c. PARTIES INTIMÉES AVOCAT 3988295 CANADA INC. ZELDA ZARITSKY ARNOLD NUSSBAUM ALFRED NUSSBAUM HOLDINGS INC. / GESTION ALFRED NUSSBAUM INC. Me Alan M. Stein Me André Ryan BCF s.e.n.c.r.l. No: 500-09-021874-110 (500-17-032203-062) PARTIES APPELANTES AVOCAT ARNOLD NUSSBAUM ZELDA ZARITSKY ALFRED NUSSBAUM HOLDINGS INC. / GESTION ALFRED NUSSBAUM INC. Me André Ryan BCF s.e.n.c.r.l. PARTIES INTIMÉES AVOCAT

3988295 CANADA INC. 9172-9186 QUÉBEC INC. 9175-7468 QUÉBEC INC. RIDHA TOUIL ADEL BERRAIS Me Alan M. Stein Me Louis G. Brunet GAGNON, BRUNET & KILANI s.e.n.c. No: 500-09-021875-117 (500-17-031913-067) PARTIES APPELANTES AVOCAT ARNOLD NUSSBAUM ZELDA ZARITSKY ALFRED NUSSBAUM HOLDINGS INC. / GESTION ALFRED NUSSBAUM INC. Me André Ryan BCF s.e.n.c.r.l. PARTIES INTIMÉES AVOCAT 9136-5486 QUÉBEC INC. 9172-9186 QUÉBEC INC. 9175-7468 QUÉBEC INC. RIDHA TOUIL ADEL BERRAIS Me Olindo Marandola Me Louis G. Brunet GAGNON, BRUNET & KILANI s.e.n.c.

En appel d'un jugement rendu le 17 juin 2011 et rectifié le 23 juin 2011 par l’honorable Danielle Grenier de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Louage de choses Greffière: Linda Côté Salle: Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 9h34 : Début de l’audience 9h34 : Les plaidoiries dans les dossiers 500-09-021835-111, 500-09-021840-111, 500-09- 021875-117, 500-09-021874-110 sont entendues conjointement. 9h34 : La Cour s'adresse aux procureurs et fait un résumé des dossiers portés en appel

9h37 : Plaidoirie de Me André Ryan 11h05 : Suspension de l'audience 11h24 : Reprise de l'audience 11h24 : Me André Ryan poursuit sa plaidoirie 11h33 : Plaidoirie de Me Louis Brunet 12h07 : Suspension de l'audience 12h14 : Reprise de l'audience 12h15 : La Cour s'adresse à Me Olindo Marandola 12h19 : La Cour s'adresse à Me André Ryan 12h29 : Plaidoirie de Me Olindo Marandola 12h31 : Plaidoirie de Me Louis Brunet PAR LA COUR : Arrêt – voir page suivante 12h33 : Fin de l’audience.

Linda Côté Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Cet appel soulève essentiellement des questions d’appréciation d’une preuve documentaire et testimoniale administrée devant la juge de première instance pendant 12 jours ( 2011 QCCS 3150 et 2011 QCCS 3151 ). Les appelants, qu’il s’agisse de l’appel principal ou de l’appel en garantie dans l’un et l’autre dossier, n’ont pas réussi à démontrer l’erreur manifeste et dominante qui seule aurait justifié une intervention de la Cour sur la question de la responsabilité.

Sur les appels principaux : [ 2 ] Dans le dossier relatif à la franchise Subway (9136-5486 Québec inc.), la juge de première instance a accordé des dommages tant au

titre de la perte de l’investissement qu’au

titre de la perte de profits pour les années 2006 et 2007. Sur l’ensemble de ces sommes (317 912,78 $), elle a accordé l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue par la loi, et ce, à compter du 15 décembre 2005. [ 3 ] Dans les circonstances particulières de l’espèce, la juge n’a pas commis d’erreur en indemnisant la perte de l’investissement parce qu’elle résultait effectivement des agissements des appelants principaux. Les mêmes circonstances exceptionnelles justifiaient l’indemnisation au

titre de la perte de profits pour 2006 et 2007. Pendant cette période, les appelants et leurs ayants droit ont non seulement omis de donner quelque avis de résiliation de bail, mais en plus ils ont laissé croire à l’intimée qu’ils agissaient de manière à lui redonner la jouissance des lieux loués. [ 4 ] Les mêmes principes s’appliquent quant aux dommages accordés dans le cas de la franchise Presse-Café (3988295 Canada inc.) relativement à la perte de l’investissement (189 901,52 $). [ 5 ] La Cour estime toutefois qu’il y a lieu d’intervenir, dans le cas de Subway , quant au point de départ du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle tant sur l’indemnité au

titre de la perte de l’investissement qu’à celle afférente à la perte de profits. Les intérêts et l’indemnité additionnelle sur le montant de 207 371,48 $ représentant les dommages accordés pour perte de l’investissement ne doivent courir qu’après l’expiration de la période pour laquelle la perte de profits a été indemnisée, soit à compter du 1 er janvier 2008. Quant à ceux afférents à la perte de profits, ils ne peuvent commencer à courir qu’à compter du 1 er janvier 2007 en ce qui concerne les profits pour 2006 (49 236,55 $) et qu’à compter du 1 er janvier 2008 en ce qui concerne les profits pour 2007 (61 304,74 $).

Sur les appels en garantie : [ 6 ] La seule autre question que soulèvent ces appels en garantie est celle de la responsabilité de 9175-7468 Québec inc. (9175) qui a acquis l’immeuble de 9172-9106 Québec inc. (9172) . Elle prétend ne pas être liée par l’entente complémentaire conclue par 9172, le 9 novembre 2006, lors de l’acquisition de l’immeuble. La Cour est d’avis que cette détermination de la juge de première instance pouvait s’inférer de la preuve, notamment du fait qu’il s’agissait de sociétés liées avec les mêmes administrateurs. Les arguments soumis ne justifient pas l’intervention de la Cour.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 7 ] Dans le dossier 500-09-021874-110 : REJETTE l’appel principal avec dépens; [ 8 ] Dans le dossier 500-09-021875-117 : ACCUEILLE l’appel principal avec dépens contre les appelants compte tenu du sort mitigé de l’appel, et à la seule fin de remplacer le paragraphe 143 des conclusions du jugement de première instance par le paragraphe suivant : [143] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse : ● la somme de 207 371,48 $ avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle prévue à la loi à compter du 1 er janvier 2008; ● la somme de 49 236,55 $ avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle prévue à la loi à compter du 1 er janvier 2007; ● la somme de 61 304,74 $ avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle prévue à la loi à compter du 1 er janvier 2008. [ 9 ] Dans les dossiers 500-09-021835-111 et 500-09-021840-111 : Rejette les appels en garantie avec dépens limités à un seul dossier.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.