2018 QCCQ 7934, 2018 QCCQ 7934

Immeubles DSS inc. c. Corbo 2018 QCCQ 7934 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-008850-154 DATE : 2 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES DSS INC. Demanderesse c.

LINDA CORBO ET STÉPHANE LEMAIRE Et GILLES LEFEBVRE Et FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC Défendeurs Et LINDA CORBO ET STÉPHANE LEMAIRE Défendeurs et demandeurs en garantie c.

MICHEL TURCOTTE Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse prétend que les problèmes de pourriture des éléments structuraux et les problèmes de fissures des fondations de l’immeuble à revenus de huit logements acheté des défendeurs Corbo et Lemaire constituent des vices cachés .

Elle reproche également au défendeur Gilles Lefebvre, courtier immobilier des défendeurs, d’avoir manqué à ses obligations et commis une faute en ne prenant pas les mesures nécessaires pour les informer de facteurs relatifs à l’état de l’immeuble. Elle réclame solidairement aux parties défenderesses la somme de 65 638,73 $ pour le coût des travaux correctifs et les dommages et intérêts. [ 2 ] Les défendeurs Corbo et Lemaire nient responsabilité et soutiennent que les vices invoqués étaient apparents et connus de la demanderesse au moment de la vente.

Ils ont par ailleurs appelé en garantie Michel Turcotte de qui ils ont eux-mêmes acheté l’immeuble en 2010. [ 3 ] Les parties défenderesses Gille Lefebvre et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (le Fonds) nient responsabilité et prétendent que le défendeur Lefebvre n’a commis aucune faute et n’a fait aucune fausse représentation. [ 4 ] Le défendeur en garantie Michel Turcotte, qui fut propriétaire de l’immeuble de 2008 à 2010, nie responsabilité et soutient que les problèmes allégués par la demanderesse ne sont pas des vices cachés. QUESTIONS EN LITIGE a.

Les problèmes de pourriture des éléments structuraux et les problèmes de fissures des fondations sont-ils des vices cachés? b. Le défendeur Lefebvre a-t-il commis une faute? c. Le cas échéant, la demanderesse a-t-elle droit aux montants réclamés? d. L’appel en garantie est-t-il bien fondé? CONTEXTE

[ 5 ] Le 11 mai 2012, la demanderesse, par son unique actionnaire et administrateur Serge Thiffeault, présente aux défendeurs une promesse d’achat conditionnelle à une visite concluante des lieux et à une inspection par un expert en bâtiment. [ 6 ] Le 14 mai 2012, le courtier des défendeurs, le défendeur Gilles Lefebvre, transmet par courriel à la demanderesse une copie du rapport d’inspection daté du 19 juillet 2010 que les défendeurs Corbo et Lemaire avaient obtenu dans leurs démarches préalables à leur achat de l’immeuble. [ 7 ] Suite à la réception de ce rapport d’inspection, la demanderesse choisit de ne pas faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment et acquiert l’immeuble le 8 août 2012. [ 8 ] Au courant du mois de septembre 2014, des travaux de rénovation révèlent des problèmes de pourriture sur plusieurs éléments structuraux de l’immeuble qui affectent sa stabilité et sa solidité et qui nécessitent, sur les recommandations de l’ingénieur de la demanderesse, l’évacuation des locataires.

La demanderesse dénonce cette situation aux parties défenderesses. [ 9 ] Le 3 novembre 2014, la demanderesse découvre d’importantes fissures dans les fondations des bâtiments et dénonce ces nouveaux problèmes aux parties défenderesses. [ 10 ] Les travaux correctifs confiés à un entrepreneur en construction sont réalisés du 24 octobre 2014 au 9 janvier 2015 au coût de 55 149,69 $, montant que réclame la demanderesse, en sus des frais de relogement des locataires de 5 477,84 $ et des frais de déplacement du représentant de la demanderesse pour assurer le suivi du dossier de 5 011,20 $. ANALYSE a.

Les problèmes de pourriture des éléments structuraux et les problèmes de fissures des fondations sont-ils des vices cachés? [ 11 ] Pour les motifs énoncés ci-après, seuls les problèmes de fissures des fondations sont des vices cachés. [ 12 ] En vertu des règles de preuve applicables en matière civile, la

partie qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent sa prétention [1] . [ 13 ] Il appartient donc à la demanderesse de faire la preuve des conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés [2] , c’est-à-dire que : - Le vice est grave; - Le vice existait déjà au moment de la vente; - Le vice n’était pas apparent au moment de la vente; - Le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente. [ 14 ] En l’espèce, l’importance et le degré d’avancement de la pourriture affectant les matériaux de la structure de l’immeuble de même que la nature des désordres observés font preuve de leur gravité et démontrent qu’ils existaient tant lorsque la demanderesse a acquis l’immeuble des défendeurs Lemaire et Corbo en 2012 que lorsque ces derniers l’ont acquis du défendeur en garantie en 2010. [ 15 ] En fait, ce sont les deux dernières conditions qui sont déterminantes : est-ce que les vices étaient cachés et inconnus de l’acheteur au moment de la vente? [ 16 ] Selon l’

article 1726 C.c.Q. , le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent lors d’un examen attentif et sérieux de l’immeuble. L’étendue de cet examen peut varier selon les circonstances telles que notamment la présence d’indices ou la connaissance d’informations pouvant laisser croire à l’existence d’un vice.

Dans de telles circonstances, afin de satisfaire à la norme d’un acheteur prudent et diligent, l’acheteur pourra parfois être obligé de faire appel à une aide spécialisée pour procéder à l’examen adéquat de l’immeuble pour bien évaluer son état et détecter la présence de vices. Son défaut d’investiguer davantage, en présence de tels indices ou informations pourra faire en sorte que le vice soit considéré apparent. [ 17 ] La connaissance du vice, ou encore, les indices qui en laissent soupçonner l’existence peuvent être révélés par l’examen de l’immeuble fait par l’acheteur lui-même.

Ils peuvent aussi provenir des déclarations faites par le vendeur ou ses représentants ou par les informations se trouvant dans des documents obtenus dans le cadre des démarches préachat tels que la fiche descriptive de l’immeuble, la déclaration du vendeur, les propositions et contre-propositions d’achat et les rapports d’inspection. [ 18 ] Par ailleurs, un vice révélé par des indices peut être considéré comme non apparent si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité. i.

Problèmes de pourriture des matériaux de structure [ 19 ] La pourriture des matériaux de structure se trouve sous le revêtement et n’est visible qu’à moins de soulever le revêtement extérieur. [ 20 ] Alain Proteau, l’expert de la demanderesse, identifie certains désordres qui étaient selon lui visibles à l’œil nu lors des visites et examens préachats de M. Thiffault : l’absence de dégagement entre le sol et le bas des revêtements extérieurs, l’absence de solin au- dessus des ouvertures et l’application de la membrane d’étanchéité par-dessus le bas du revêtement extérieur de vinyle.

[ 21 ] Bien que certaines particularités d’un immeuble puissent être visibles tant par l’acheteur prudent et diligent que par l’expert, ce qui pourra être vu par le premier comme étant une simple méthode de construction pourra être vu par l’œil aiguisé et expérimenté du second comme l’indice d’un vice. [ 22 ] En l’espèce, le Tribunal considère que les désordres visibles mentionnés par l’expert Proteau pouvaient certes laisser croire à un risque de détérioration des matériaux de la structure de l’immeuble pour un expert en construction ou en bâtiment.

Cependant, ce n’est pas le cas pour un acheteur normalement prudent et diligent. [ 23 ] Par ailleurs, lors de son interrogatoire au préalable, M. Thiffeault reconnaît avoir constaté lors de ses visites préachat une détérioration du revêtement extérieur de vinyle nécessitant qu’il soit changé à court terme, ce que comptait d’ailleurs faire la demanderesse.

Le Tribunal considère cependant qu’un acheteur normalement prudent et diligent lors des visites et examens préachat ne pouvait, par la seule vue de la dégradation du revêtement et en l’absence d’autres indices ou informations, interpréter cette dégradation comme le signe ou un indice de problèmes plus graves derrière le revêtement justifiant de recourir aux services d’un spécialiste ou encore d’investiguer davantage en soulevant le revêtement. [ 24 ] Ceci étant dit il est possible, même si des éléments visibles par l’acheteur lui-même lors de ses examens préachat ne soient pas considérés comme des indices, que des informations qu’il a pu obtenir fassent en sorte qu’il doive, pour satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent, recourir aux services d’un spécialiste ou encore investiguer davantage l’état de l’immeuble. [ 25 ] Le 14 mai 2012, Monsieur Thiffeault reçoit un courriel du défendeur Lefebvre auquel est jointe une copie du rapport d’inspection préachat daté du 19 juillet 2010 réalisé par l’inspecteur Pierre-Benoit Fortin pour le compte des défendeurs dans le cadre de leurs démarches précédant leur achat de l’immeuble. [ 26 ] Les experts de toutes les parties ont critiqué la qualité de ce rapport et y ont soulevé de nombreuses lacunes, dont notamment, sur le fait qu’il ne met pas suffisamment en évidence l’importance de certains désordres observés, leurs conséquences possibles et leurs suivis nécessaires.

Bien que la réception de ce rapport et son contenu puisse être déterminante sur l’issue du présent litige, l’inspecteur Fortin n’est pas

partie aux procédures et n’a pas témoigné à l’instruction. [ 27 ]

Malgré les lacunes que peut comporter le rapport Fortin, le Tribunal ne peut faire abstraction du comportement de M. Thiffeault à la suite de sa réception du rapport compte tenu de certaines observations et certains désordres qui y sont mentionnés et que M.

Thiffeault reconnaît avoir lu, tels que : - Signes d’infiltrations d’eau à la toiture; - Mortier détérioré et fissuré aux murs de maçonnerie; - Chantepleures manquantes ou bouchées; - Pente du terrain et dégagement du mur de fondation; - Évacuation des eaux de la toiture, drain, et scellant de la membrane; - Traces d’efflorescence d’eau; - Isolation des murs et de la solive de rive. [ 28 ] Il est vrai que la qualité des photos en noir et blanc de la copie numérisée du rapport Fortin transmise en pièce jointe au courriel de monsieur Lefebvre ne permettait pas de bien voir ce qu’elles présentaient.

Cependant, en tel cas, monsieur Thiffeault, pour agir en acheteur prudent et diligent, devait faire les démarches nécessaires pour obtenir une copie du rapport de meilleure qualité.

Il ne l’a pas fait. [ 29 ] Par ailleurs, toujours pour satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent, monsieur Thiffeault devait vérifier auprès des défendeurs si des mesures correctives avaient été prises ou si des suivis avaient été réalisés relativement aux problèmes d’humidité, de moisissures et d’infiltration d’eau mentionnés au rapport de l’inspecteur Fortin et, par ailleurs, recourir aux services d’un spécialiste ou encore investiguer davantage l’état de l’immeuble concernant ces problèmes. [ 30 ] À ce sujet, les trois experts s’entendent qu’une investigation appropriée par un spécialiste compétent aurait permis, compte tenu des désordres observés, de révéler avant l’achat, les problèmes de pourriture de la structure. [ 31 ] Or, M.

Thiffeault n’a pas posé de question et n’a pas fait de démarche afin de savoir si les problèmes qui y sont mentionnés ont été corrigés et n’a pas non plus fait de suivi afin de lui-même corriger les problèmes. Il a fait sien ce rapport et a choisi de ne pas faire inspecter l’immeuble. [ 32 ] La preuve ne démontre pas que les défendeurs Corbo et Lemaire aient commis quelque faute ayant pu induire la demanderesse en erreur sur l’état réel de l’immeuble.

En fait, si la demanderesse a eu un soi-disant sentiment de fausse sécurité quant au véritable état de l’immeuble à la suite de l’obtention du rapport Fortin, ce n’est dû qu’à son défaut de se comporter en acheteur prudent et diligent. [ 33 ] Dans les circonstances, les problèmes de pourriture de la structure ne constituent pas un vice caché et inconnu de la demanderesse au moment de l’achat. ii. Fissures aux fondations [ 34 ] Les fissures dans les fondations se trouvent sous le niveau du sol et ne sont donc pas visibles lors des visites et examens préachat de M. Thiffeault ».

Elles ne peuvent être découvertes qu’à moins d’excaver le remblai au pied des fondations ou encore de dégarnir les murs intérieurs du sous-sol. L’absence de signes visibles ou d’indices ainsi que l’absence de mention au rapport Fortin

amènent le Tribunal à conclure que les fissures aux fondations constituent un vice qui était caché et inconnu de la demanderesse lors de la vente. [ 35 ] Le rapport ainsi que le témoignage de l’expert Proteau, qui s’avèrent plus clairs, plus précis et plus convaincants que ceux de l’expert Cyr, démontrent qu’il s’agit d’un vice grave qui existait lorsque la demanderesse a acquis l’immeuble des défendeurs Corbo et Lemaire. Compte tenu de ce qui précède, les fissures aux fondations constituent un vice caché dont les défendeurs Corbo et Lemaire sont responsables. b.

Le défendeur Lefebvre a-t-il commis une faute? [ 36 ] La demanderesse soutient que le défendeur Lefebvre a commis une faute en créant chez elle un sentiment de fausse sécurité par la remise du rapport d’inspection Fortin qui n’est pas représentatif du véritable état de l’immeuble. Or, la preuve ne supporte pas cette prétention de la demanderesse. [ 37 ] Comme le défendeur Lefebvre est le courtier des défendeurs et qu’il n’existe pas de contrat entre la demanderesse et lui, c’est donc en vertu des principes de la responsabilité civile extracontractuelle qu’elle exerce son recours contre lui.

Elle doit par conséquent faire la preuve que le défendeur Lefebvre a commis une faute et qu’elle a subi un préjudice qui est la conséquence directe et immédiate de cette faute. [ 38 ] L’avocat de la demanderesse a soumis en plaidoirie plusieurs jugements dans lesquels on invoque le fait que le rapport d’inspection préachat qui ne représente pas fidèlement l’état de l’immeuble et qui fait défaut de mentionner des désordres est générateur de responsabilité pour son auteur [3] .

Or, tel que soulevé précédemment, le recours de la demanderesse n’est pas intenté contre l’auteur du rapport, l’inspecteur Fortin. [ 39 ] La demanderesse a également invoqué l’affaire D'Amour Uwumuremyi c.

St-Onge [4] dans laquelle le courtier du vendeur d’un immeuble affecté de vices cachés a vu sa responsabilité extracontractuelle retenue envers l’acheteur sur la base de son obligation professionnelle de fournir aux parties contractantes, avec qui il transige lors d'une offre d'achat, toute l'information pertinente relative à la transaction lorsqu'il la connaît. [ 40 ] Or, les faits du présent dossier diffèrent considérablement de ceux de l’affaire D'Amour Uwumuremyi c.

St-Onge dans laquelle le courtier avait d’une par invoqué aux acheteurs l’existence d’un rapport d’inspection qu’il avait fait défaut de leur remettre et leur avait, d’autre part, affirmé sans fondement que les travaux correctifs et suivis avaient été faits.

Il avait de plus participé activement à la rédaction de la promesse d’achat stipulant qu'il n'existait aucun élément susceptible d'affecter substantiellement la valeur de l'immeuble, alors qu’il savait que ce n’était pas le cas. [ 41 ] Dans le présent dossier, le défendeur Lefebvre a appris des défendeurs Corbo et Lemaire qu’ils avaient obtenu un rapport d’inspection lors de leur achat. Ils ont transmis par courriel le rapport Fortin à la secrétaire du défendeur Lefebvre. Elle l’a fait suivre par courriel à la demanderesse sans même que le défendeur Lefebvre en prenne connaissance.

D’autre part, bien que le défendeur Lefebvre ait recommandé à monsieur Thiffeault de faire inspecter l’immeuble par son propre inspecteur, malgré qu’il ait reçu le rapport Fortin, la demanderesse a choisi de ne pas faire inspecter l’immeuble et de s’en remettre au rapport Fortin. [ 42 ] L’ensemble de la preuve ne démontre pas que le défendeur Lefebvre ait fait des représentations qu’il savait être fausses concernant l’état de l’immeuble ou encore qu’il ait omis de révéler à la demanderesse de l'information pertinente relative à la transaction dont il avait connaissance. [ 43 ] Le fait pour le défendeur Lefebvre de transmettre à la demanderesse un rapport d’inspection comportant des lacunes ou des omissions ne peut suffire, en fonction de l’ensemble des faits mis en preuve, pour conclure à l’existence d’une faute du défendeur Lefebvre. [ 44 ] Le recours contre ce dernier doit être rejeté. c.

La demanderesse a-t-elle droit aux montants réclamés? [ 45 ] Puisque les problèmes de pourriture de la structure ne constituent pas un vice caché, seuls subsistent comme montants réclamés à

titre de réduction du prix de vente le coût des travaux correctifs aux fondations de même que les frais d’hébergement des locataires et les frais de déplacement de monsieur Thiffeault pour le suivi de son dossier. i. Les travaux correctifs des fondations [ 46 ] Les factures de l’entrepreneur Construction Fé-Lain inc. qui a réalisé l’ensemble des travaux correctifs ne présentent pas de ventilation permettant d’identifier le coût des travaux correctifs spécifiques aux fondations.

Cependant, selon le témoignage de Jean-Guy Labarre, estimateur et gestionnaire de chantier pour Construction Fé-Lain inc., le coût des travaux de réparation des fissures est d’environ 2 000 $. [ 47 ] Le Tribunal accorde donc 2 000 $ à la demanderesse pour cette

partie de sa réclamation. ii. Frais d’hébergement des locataires et frais de déplacement [ 48 ] La demanderesse réclame 5 477,84 $ pour les frais qu’elle a dû payer pour l’hébergement de ses locataires qui ont été évacués de l’immeuble sur les recommandations de son ingénieur. Or, comme cette évacuation est due aux problèmes de pourriture des éléments structuraux et que ceux-ci n’ont pas été retenus comme un vice caché, cette

partie de la réclamation doit être rejetée. [ 49 ] Elle réclame également des dommages-intérêts de 5 011,20 $ pour les nombreux déplacements de monsieur Thiffeault pour assurer le suivi des inspections et travaux à l’immeuble.

[ 50 ] Des dommages-intérêts peuvent être réclamés en plus du coût des travaux correctifs que si le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l'ignorer et ne l’a pas dénoncé à l’acheteur [5] . Or, en l’espèce, la preuve ne démontre pas que les défendeurs connaissaient l’existence des fissures aux fondations et par conséquent la demanderesse n’a pas droit aux dommages réclamés pour compenser ses frais de déplacement. d. L’appel en garantie doit-il être accueilli? [ 51 ] Le rapport ainsi que le témoignage de l’expert Proteau de même que la preuve de la présence de sable au pied de la

partie intérieure des fondations après la pose d’uréthane giclé sur la surface extérieure des fondations en 2008 démontrent que les fissures existaient lors de la vente de l’immeuble aux défendeurs par le défendeur en garantie en 2010. Les fissures aux fondations constituent un vice caché dont le défendeur en garantie est responsable. i.

Frais de justice et frais d’expert [ 52 ] La demanderesse demande à ce que sa demande soit accueillie avec frais de justice incluant les frais d’expert. [ 53 ] Les frais de l’expert de la demanderesse, Alain Proteau, sont de 4 769,34 $ pour les visites de l’immeuble et la confection du rapport d’expertise et de 2 012,06 $ pour la préparation du dossier en vue de l’instruction et pour sa présence aux trois jours de l’instruction. [ 54 ] Bien que le rapport et le témoignage de l’expert Proteau se soient avérés utiles aux fins de solution du litige par le Tribunal, il faut prendre en considération que la majeure

partie du rapport et du témoignage portent sur les problèmes de pourriture des éléments structuraux de l’immeuble qui n’ont pas été retenus comme étant des vices cachés. [ 55 ] Bien que les factures et la preuve en général permettent difficilement d’isoler les coûts d’expertise reliés aux fondations, le Tribunal estime que des frais d’expert de 1 500 $ s’avèrent être appropriés dans les circonstances. Il y a donc lieu de limiter les frais d’expertise aux seuls frais de monsieur Proteau et pour un montant de 1 500 $ seulement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 57 ] CONDAMNE les défendeurs Linda Corbo et Stéphane Lemaire à payer à la demanderesse la somme de 2 000 $ avec intérêts aux taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 novembre 2014, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 58 ] CONDAMNE les défendeurs Linda Corbo et Stéphane Lemaire à payer à la demanderesse les frais de justice, incluant des frais d’expert de 1 500 $; [ 59 ] REJETTE la demande contre les défendeurs Gilles Lefebvre et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec; [ 60 ] CONDAMNE la demanderesse à payer aux défendeurs Gilles Lefebvre et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec les frais de justice; [ 61 ] ACCUEILLE l’appel en garantie des défendeurs contre le défendeur en garantie Michel Turcotte; [ 62 ] CONDAMNE le défendeur en garantie Michel Turcotte à rembourser aux défendeurs Linda Corbo et Stéphane Lemaire toute somme payée par eux à la demanderesse en satisfaction du présent jugement en capital, intérêts, indemnité additionnelle et frais de justice (incluant les frais d’expert limités au montant de 1 500 $). __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q.

Me Jean-Marie-Côté Avocat de la demanderesse Me Jean-François Lacoursière Legris, Michaud, Lacoursière Avocats des défendeurs et demandeurs en garantie

Me Catherine Bourget Me Joanie Proteau Langlois Avocats S.E.N.C.R.L. Avocats des défendeurs Gilles Lefebvre et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec Me Yves Boucher Me Charlène Boucher Boucher DuPlessis avocats Avocats des défendeurs Dates d’audiences : 18-19 et 20 juin 2018