2011 QCCQ 8727, 2011 QCCQ 8727

Développement Métro-Montréal Corporation c. Dhaher 2011 QCCQ 8727 COUR DU QUÉBEC « Division pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-174935-109 DATE : Le 27 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DÉVELOPPEMENT MÉTRO-MONTRÉAL CORPORATION Demanderesse-locatrice c.

FADHEL DHAHER Défendeur-locateur ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE REQUÊTE DU DÉFENDEUR-LOCATEUR POUR SUSPENDRE UNE ORDONNANCE DE SAUVEGARDE ET EN RÉUNION D'ACTIONS (Art. 46, 151.1, 270 s.

C.p.c.) ET REQUÊTE POUR CASSER L'ORDONNANCE DE FORCLUSION DE CONTESTER LA REQUÊTE INTRODUCTIVE D'INSTANCE DE LA DEMANDERESSE-LOCATRICE (Art. 194 C.p.c.) ______________________________________________________________________ Contexte [ 1 ] Le 27 septembre 2010, la demanderesse-locatrice, Développement Métro-Montréal Corporation (« Métro-Montréal »), propriétaire de l'immeuble, où le défendeur-locateur, monsieur Fadhel Dhaher (« Dhaher ») loue un local pour exploiter un restaurant initie des procédures en recouvrement de loyers impayés et autres dépenses encourues.

Métro-Montréal réclame 23 011,92 $. [ 2 ] Le 21 octobre 2010, Dhaher a également présenté une requête introductive d'instance dans laquelle il allègue des problèmes récurrents de chauffage et de climatisation dus à la vétusté des appareils que le propriétaire refuserait de changer.

Dhaher réclame à son tour des dommages-intérêts et perte de profits. [ 3 ] Dans l'intérim, le 25 octobre 2010, Métro-Montréal obtient une ordonnance de sauvegarde suivant laquelle monsieur le juge Sylvain Coutlée ordonne à Dhaher de verser les loyers dus à compter du 1 er novembre 2010, soit 2 076,49 $ mensuellement et par la suite de mois en mois jusqu'à ce que jugement final intervienne dans le présent dossier. [ 4 ] Il est également ordonné que Dhaher soit forclos de contester la requête introductive d'instance à défaut par celle-ci de verser les loyers. [ 5 ] Le 30 mars 2010, Dhaher présente une requête pour suspendre une ordonnance de sauvegarde et en réunion d'actions. [ 6 ] La réunion d'actions n'est pas contestée.

Ce qui est contesté c'est la demande de suspendre l'ordonnance. [ 7 ] Dhaher allègue que depuis le prononcé de l'ordonnance, il y a eu des faits nouveaux et qu'il y a lieu de suspendre l'ordonnance. [ 8 ] Dans les faits, Dhaher a payé les loyers dus à compter du 1 er novembre 2010, mais il a cessé de payer à compter du mois de février 2011. [ 9 ] Ainsi, lors de l'audience sur cette requête, Dhaher n'avait pas payé octobre 2010, février et mars 2011.

Dhaher ne demande pas d'être relevé du défaut de ne pas avoir payé ces mensualités. [ 10 ] Les parties sont liées par un bail commercial qui se termine en juin 2011. [ 11 ] Dhaher allègue qu'il n'a pas payé les loyers de février et mars 2011 parce qu'il a dû quitter le local à la fin du mois de janvier 2011.

[ 12 ] Selon Dhaher, l'ordonnance devrait être suspendue parce que des faits nouveaux sont survenus et qu'il y a lieu de rétablir l'équilibre entre les parties. Ces faits nouveaux sont : a. il a quitté le local en raison de l'absence de chauffage et de la perte de clientèle qui en résulte ; b.

Métro-Montréal a récemment loué le local en question à un fleuriste ; c. le procès est fixé dans le dossier connexe où Dhaher a pris action ; d. les circonstances qui prévalaient lorsque la demande de sauvegarde a été présentée n'existent plus, car Dhaher n'occupe plus le local ; e. si Dhaher a quitté le local, c'est uniquement en raison de la conduite négligente et irresponsable de Métro-Montréal ; f. Dhaher ne tire aucun revenu du local qu'il a été forcé de quitter.

Discussion et décision [ 13 ] Puisque Dhaher a déguerpi en janvier 2011, le litige concerne le mois d'octobre 2010 ainsi que février, mars et possiblement les suivants, soit avril, mai et juin 2011. [ 14 ] Selon Dhaher, comme Métro-Montréal aurait loué à un fleuriste, Métro-Montréal ne subirait pas de préjudice monétaire. [ 15 ] Métro-Montréal a produit le bail consenti au fleuriste qui prévoit l'occupation du local en mars 2011, mais que la première mensualité sera payable le 1 er octobre 2011. [ 16 ] Pour accorder la suspension d'une ordonnance de sauvegarde, il faut effectivement prouver la survenance de faits nouveaux. [ 17 ] Dhaher plaide qu'il ne tire plus de revenus du local puisqu'il a dû quitter en raison des mauvaises conditions de chauffage et que le propriétaire aurait reloué le même local à un fleuriste. [ 18 ] Le Tribunal retient de la preuve entendue et de la lecture des procédures que Dhaher se plaint des conditions du local depuis plusieurs mois et qu'il a d'ailleurs initié des procédures pour réclamer des dommages qu'il prétend avoir subis à cause de cette situation. [ 19 ] Maintenant, est-ce comme le soutient Dhaher, le fait d'avoir quitté le local constitue un nouveau fait qui permet de suspendre l'ordonnance de sauvegarde ? [ 20 ] Dhaher a quitté le local en janvier 2011 alors que les problèmes de chauffage ou de climatisation perdurent depuis le début du bail.

Ce n'est pas une situation nouvelle. [ 21 ] Si Dhaher ne tire plus de revenus de son commerce, c'est qu'il a choisi de déguerpir. C'est sa décision et il s'est fait justice lui- même. [ 22 ] Par ailleurs, le propriétaire continue toujours d'assumer les charges financières de l'immeuble. Il a droit au loyer tel que prévu par le bail. [ 23 ] Dhaher a signé un bail jusqu'en juin 2011.

Il doit acquitter son loyer jusqu'à la fin du bail en vertu de l'ordonnance. [ 24 ] Le Tribunal est d'opinion qu'il n'y a donc pas lieu de suspendre l'ordonnance. [ 25 ] Dhaher demande d'annuler l'ordonnance du juge Coutlée prévoyant que Dhaher soit déclaré forclos de contester la requête introductive d'instance à défaut de verser les loyers. [ 26 ] Le présent Tribunal ne siège pas en appel d'une décision du juge Coutlée et par conséquent, il ne fait pas droit à cette demande. [ 27 ] Dhaher a fait défaut de payer, il est donc forclos de plaider. [ 28 ] Par ailleurs, le Tribunal accorde la requête pour réunion d'actions.

Comme les deux actions seront entendues en même temps, Dhaher pourra faire valoir ses arguments. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour suspendre l'ordonnance de sauvegarde ; AVEC FRAIS ; ACCUEILLE la réunion des deux requêtes introductives d'instance 500-22-156002-092 et 500-22-174935-109 ; SANS FRAIS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q.

Procureur de la demanderesse : Me David Roux MERCADANTE, DI PACE 5450, rue Jarry Est, bureau 202 St-Léonard (Québec) H1P 1T9 Procureur du défendeur : Me Jean El Masri EL MASRI DUGAL 4, rue Notre-Dame Est, bureau 750 Montréal (Québec) H2Y 1B8 Date d’audience : 1 er avril 2011