2017 QCCQ 7660, 2017 QCCQ 7660

BLA Consultants inc. c. Coosemans Montreal inc. 2017 QCCQ 7660 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-230732-169 DATE : 13 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BLA CONSULTANTS INC. Demanderesse c.

COOSEMANS MONTREAL INC. et CONCETTINA (CONNIE) GALLUCCI Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] BLA Consultants inc. (BLA) réclame le paiement des honoraires prévus à l’entente de service signée le 27 janvier 2016 par les défenderesses, Coosemans Montréal inc. (Coosemans) et Concettina Gallucci (Mme Gallucci). [ 2 ] Au soutien de leur contestation de la réclamation, les défenderesses allèguent que BLA, n’a pas exécuté son mandat, que le contrat intervenu est nul parce qu’il contrevient à la

Loi sur le courtage immobilier [1] (LCI) et que la commission qui y est prévue est contraire au Code de déontologie des comptables professionnels agréés [2] . QUESTIONS EN LITIGE

a) Le Mandat de la demanderesse est-il valide?

b) Les défenderesses ont-elles accepté l’offre de financement de Century Services corp.?

c) Le paiement d’une commission est-il interdit par le Code de déontologie des comptables professionnels agréés ? CONTEXTE [ 3 ] Mme Gallucci est la propriétaire de Coosemans, un grossiste en fruits et légumes. [ 4 ] Au mois de septembre 2015, la Banque Nationale, qui finance les affaires de Coosemans, transfère le compte de l’entreprise au département des comptes spéciaux. Coosemans doit alors 2 500 000 $ à la banque qui a commandé et obtenu un rapport de la firme comptable KPMG pour évaluer la situation de l’entreprise. [ 5 ] Le rapport de KPMG n’est pas produit dans le cadre de la preuve administrée.

Le Tribunal n’en connait pas les conclusions. [ 6 ] Quoi qu’il en soit, il est admis que lorsque les parties se rencontrent, Coosemans doit emprunter pour rembourser la Banque Nationale. C’est George Klironomos, le comptable interne de Coosemans qui présente Tony Simiele, comptable professionnel agréé, à Mme Gallucci. Celui-ci opère seul BLA, une entreprise de consultations. [ 7 ] Une longue rencontre a lieu le 26 janvier 2017 entre M.

Simiele, Mme Galluci et le comptable de Coosemans, durant laquelle les parties discutent de la situation de l’entreprise et des options possibles pour Coosemans à la lumière des conclusions du rapport de KPMG. [ 8 ] Le temps presse. [ 9 ] Le 27 janvier 2017 au matin, M. Simiele transmet un projet de mandat aux défenderesses, dans lequel il détaille le mandat qui a été

discuté et ses honoraires, dont voici les extraits pertinents à la solution du litige : BLA (…) acting and represented by Tony Simiele (…) as its exclusive agent for the term hereinafter established with the exclusive right to negotiate and obtain for the Borrower [ Coosemans and Mme Gallucci ] from a lender and offer to finance for the project hereinafter described, the whole under the terms and conditions stipulated herein: PROJET DESCRIPTION Obtain a new line of credit for the company, via an asset based lender, in order to repay its current line of credit with the National Bank of Canada.

Obtain a loan for Connie Gallucci so that the proceeds of the loan may be injected into the cash flow of the the (sic) company. This loan will be secured by an immoveable hypothec on real estate owned by Ms. Gallucci. 1. TERMS AND CONDITIONS Line of credit Loan Connie Gallucci A. Principal : $ 2,000,000 $300,000-$400,000 B. Interest (approx.) 15% 12% C. Term : Demand facility 6-12 months OR in the event the proposal received is materially different from the terms stated above, any other such terms and conditions as may be acceptable to the Borrower , 2.

DURATION This mandate is exclusive and irrevocable for a term commencing as at the date of execution hereof until termination of the Term. (…) 3. BORROWER’S OBIGATIONS In consideration of the services to be rendered by BLA pursuant to this Mandate, the Borrower undertakes and agrees as follows:

a) The Borrower shall be bound to accept the Offer if it complies with the terms and conditions set forth the in

section 1 hereinabove.

b) Upon execution of these presents, the Borrower shall pay to BLA a non-refundable application fee in the amount of $3,500 plus applicable taxes (the “ Fee ”), representing BLA’s fees, expenses and disbursements for the general execution of this Mandate.

c) The Borrower further undertakes to pay to BLA and/or its nominee a commission equal to 2% of the capital amount of the financing granted by the Lender, plus applicable taxes (the “ Commission ”).

d) The Borrower hereby agrees and undertakes to pay to BLA and/or its nominee the Commission upon receipt of the Offer (…) e) (…)

f) The Borrower hereby agrees and undertakes to pay to BLA and/or its nominee the Consulting Fees upon completion of the Project.

g) In the event that BLA and/or its nominee executes its obligations hereunder, obtains the Offer and the Borrower declines same or neglects to accept the Offer for any reason whatsoever, then BLA shall be entitled to claim from the Borrower the Commission (…)

h) In the event that during the Term, the Borrower directly or indirectly accepts financing from a third party (other than the Lender) for the purposes of financing the Project, then the Borrower shall pay the Commission (…)

i) In the event that after having received a letter of interest from a potential lender, the Borrower refuses or ceases to continue discussions during the negotiation phase with the lender, then the Borrower shall pay the Commission (…) (…) 7. ACKNOWLEDGEMENT Each party represents that said party and its respective counsel has had an adequate opportunity to review and revise each and every component of this Agreement before executing same (…) (Soulignements ajoutés) [ 10 ] Après avoir transmis le projet de mandat, M.

Simiele transmet à Mme Gallucci la liste des documents dont il a besoin pour monter le dossier de demande de financement. [ 11 ] Mme Gallucci signe le Mandat le 27 janvier 2016 sans demander de modification, et le retourne à M. Simiele. [ 12 ] L’approche de BLA auprès de Desjardins pour obtenir qu’elle finance les opérations de Coosemans s’étant relevée infructueuse, elle s’adresse à Century Services Corp. (Century) à une date qui n’est pas précisée. [ 13 ] Le 2 février 2016, BLA obtient une offre de financement de Century [3] .

[ 14 ] Les parties se rencontrent aux bureaux des défenderesses durant la matinée du 5 février 2016, pour discuter du contenu de l’offre de financement.

Mme Gallucci est assistée du comptable interne de Coosemans. [ 15 ] Durant l’entretien un appel est logé au signataire de la lettre du 2 février 2016, Dennis De Graba, au cours duquel les parties lui demandent de modifier les clauses 7d et 7e de l’offre de financement : Mme Gallucci veut que le nom de son conjoint, Daniel Coosemans, soit enlevé de la clause 7d comme garant de l’emprunt, et que l’hypothèque de deuxième rang prévue à la clause 7e soit prise sur la maison de son père plutôt que sur sa propriété située en Floride. [ 16 ] M. Simiele confirme par courriel à M.

De Graba les demandes de modifications discutées. Il utilise l’ordinateur de Mme Gallucci pour ce faire [4] , et met Mme Gallucci et son comptable en copie du message. [ 17 ] Madame Gallucci écrit à M. Simiele au cours de la journée pour vérifier avec lui que M. De Graba a bien reçu les demandes de modifications à la lettre d’intention de Century, ayant constaté que le message qu’il lui a envoyé depuis sa boîte courriel est revenu. [ 18 ] Après vérification, M. Simiele confirme à Mme Gallucci que M. De Graba a bien reçu la demande de modifications. [ 19 ] Au cours de l’après-midi du 5 février 2016, M.

De Graba, au nom de Century, transmet une offre de financement modifiée à M. Simiele, laquelle tient compte des demandes formulées quelques heures plus tôt par Mme Gallucci, lettre que M. Simiele lui fait suivre. [ 20 ] Century attend donc qu’on lui retourne la lettre d’intention signée pour fixer une rencontre avec Coosemans afin de procéder à l’évaluation diligente préalable à la finalisation de l’entente. [ 21 ] Selon BLA et M.

De Graba, dans les jours qui suivent les tentatives de communiquer avec les défenderesses s’avèrent infructueuses. [ 22 ] Le Tribunal note que les 6 et 7 février 2016 sont des jours de fin de semaine. [ 23 ] Tony Simiele soutient que, le 8 février 2016, Mme Gallucci l’avise qu’elle rencontre des représentants de la Banque Nationale le lendemain et qu’elle signera la lettre d’intention après la rencontre. [ 24 ] Selon Mme Gallucci elle communique verbalement à M.

Simiele son mécontentement quant aux frais de crédits « cachés » contenus à de l’offre de financement de Century. [ 25 ] Elle ne précise pas à quel moment, avant ou après l’envoi du courriel du 5 février 2016 à M. De Graba ou après avoir reçu l’offre de financement modifiée, elle formule ses objections, et n’élabore pas sur les instructions qu’elle donne à BLA. [ 26 ] Quoi qu’il en soit, le 9 février 2016, Mme Gallucci avise M. Simiele qu’elle a renouvelé le financement de l’entreprise avec la Banque Nationale, information qui est transmise à M.

De Graba. [ 27 ] Le 16 mars 2016, BLA transmet aux défenderesses sa facture pour honoraires, puis, comme la facture est impayée, une mise en demeure portant la date du 25 avril 2016, pour lui en réclamer le paiement. [ 28 ] BLA demande que les défenderesses soient condamnées à lui payer ladite facture. [ 29 ] Les défenderesses demandent le rejet de la réclamation. [ 30 ] Selon elles, M.

Simiele a usé de manœuvres pour forcer Mme Gallucci à signer le Mandat : il l’a menacée en lui disant que Coosemans allait faire faillite et que la banque n’honorerait pas les chèques en circulation. [ 31 ] Le Tribunal constate qu’il ne s’agit pas là de menaces, mais d’issues possibles dans le contexte décrit par les parties, et si Mme Gallucci s’est sentie forcée de signer le Mandat de BLA, M. Simiele n’est pas à blâmer, mais plutôt la situation financière de Coosemans. [ 32 ] Les défenderesses sont aussi d’avis que M.

Simiele n’a fait aucun travail d’analyse et que Coosemans n’a pas accepté l’offre de financement du 5 février 2016, ce que Mme Gallucci lui aurait dit verbalement, entre autres parce que l’offre contenait des frais cachés de 5 000 $ pour l’étude du dossier et de 1 % du montant prêté, ce qui, ajouté à l’intérêt de 16 % payable sur le montant prêté, majorait le taux d’intérêt de l’emprunt à 19 %, au lieu du taux de 15 % prévu au Mandat de la demanderesse. [ 33 ] Enfin, Mme Gallucci argumente que la commission demandée est contraire au Code de déontologie des comptables professionnels agréés et que le Mandat est nul parce que le comptable Simiele a procédé à une opération de courtage sans être titulaire d’une licence de courtier. [ 34 ] George Klironomos, le comptable interne de Coosemans, ne témoigne pas.

ANALYSE

a) Le Mandat de la demanderesse est-il valide? [ 35 ] Lorsque les parties s’entendent sur le mandat que les défenderesses confient à BLA, le mandat comporte deux volets. Elle doit obtenir : • Pour Coosemans, une marge de crédit garantie par les actifs de la compagnie : comptes clients, inventaires, et autres; et • Pour Mme Gallucci, un emprunt personnel garantit par hypothèque pour qu’elle injecte de l’argent dans sa compagnie. [ 36 ] Bien que le Mandat ne soit pas modifié par écrit, les parties s’entendent pour dire que rapidement après sa signature, Mme Gallucci

avise BLA qu’elle ne souhaite plus emprunter pour injecter de l’argent dans la compagnie. [ 37 ] Mme Gallucci explique qu’elle n’a pas besoin d’emprunter parce qu’elle a déjà injecté de l’argent dans Coosemans. Elle n’élabore pas sur les raisons pour lesquels cet aspect du mandat de BLA a été discuté avec M. Simiele, ni pourquoi il a initialement été inclus dans l’entente qu’elle a signée sans demander qu’elle soit modifiée. [ 38 ] Quoi qu’il en soit, le Tribunal retient que le Mandat de BLA a été modifié pour qu’il consiste uniquement à obtenir pour Coosemans du financement garanti sur ses biens. [ 39 ]

Malgré cette modification, les défenderesses soutiennent que parce que l’offre de financement prévoit que la propriété du père de Mme Gallucci sera donnée en garantie du remboursement de la marge de crédit de Coosemans, le mandat de BLA en était un d’obtenir un financement garanti par hypothèque, et par conséquent régi par la LCI. [ 40 ] Comme Tony Simiele ne détient pas de permis de courtier, les défenderesses soutiennent que le contrat intervenu entre les parties est nul et la réclamation du paiement de la commission qui y est prévu irrecevable. [ 41 ] Les dispositions de la LCI pertinentes pour répondre à la question posée sont les suivantes : 1.

La présente loi s’applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivants: (…) 4° le prêt garanti par hypothèque immobilière; 3. Les personnes et les sociétés suivantes ne sont pas soumises à la présente loi à l’égard de l’opération de courtage indiquée, à moins qu’elles ne prennent un

titre dont la loi réserve l’utilisation: (…) 5° les membres en règle de l’ordre professionnel des comptables visé à l’annexe I du Code des professions (chapitre C-26 ) qui se livrent à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière ou à l’achat ou à la vente d’une entreprise, à la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi qu’à l’achat ou à la vente d’une telle promesse; (…) (Soulignements ajoutés) [ 42 ] Les défenderesses soutiennent que l’exception prévue à l’article 3 est au même effet que l’exception prévue à l’article 2 qui prévoit que les avocats et les notaires peuvent se livrer aux activités de courtage prévues à l’article 1 de la loi lorsqu’ils agissent « dans l’exercice de leurs fonctions ». [ 43 ] Les défenderesses suggèrent que même si l’expression « dans l’exercice de leurs fonctions » ne se retrouve pas au paragraphe 5 de l’article 3 de la LCI quant à l’exception en faveur des comptables, il faut lire le paragraphe comme si la mention s’y retrouvait. [ 44 ] Pour étayer leur argument, les défenderesses s’inspirent des discussions qui ont eu lieu à l’Assemblée nationale au sujet du projet de loi qui a donné lieu à la version actuelle de la LCI. [ 45 ] Les débats ont, entre autres, portés sur l’ajout de l’expression « exercice de leurs fonctions principales » aux dispositions prévoyant une exception en faveur des avocats, des notaires et des comptables, à l’obligation d’être détenteur d’un permis de courtier pour agir comme intermédiaire dans le but d’obtenir un prêt garanti par hypothèque. [ 46 ] L’article 2 de la LCI prévoit que : 2.

Les personnes suivantes ne sont pas soumises à la présente loi, lorsque, dans l’exercice de leurs fonctions , elles se livrent à une opération de courtage visée à l’article 1, à moins qu’elles ne prennent un

titre dont la présente loi réserve l’utilisation: 1° les avocats et les notaires; 2° les liquidateurs, les séquestres, les syndics et les huissiers; 3° les tuteurs, les curateurs, les liquidateurs de succession, les fiduciaires et les fidéicommissaires; 4° les administrateurs provisoires nommés en vertu de la

Loi sur l’Autorité des marchés financiers (chapitre A-33.2 ); 5° les évaluateurs agréés qui exercent une fonction mentionnée au paragraphe j de l’

article 37 du Code des professions (chapitre C-26 ). [ 47 ] Deux constats s’imposent à la lecture du paragraphe 1 de l’article 2 et du paragraphe 5 de l’article 3 de la LCI : 1. Le qualificatif « principales » n’a pas été accolé à l’expression « dans l’exercice de leurs fonctions » pour encadrer l’exception prévue au paragraphe 1 de l’article 2 en faveur des notaires et des avocats, à l’obligation de détenir un permis de courtier pour faire du courtage immobilier; 2. L’expression « dans l’exercice de leurs fonctions » a carrément été omise dans l’exception prévue au paragraphe 5 de l’article 3 de la LCI en faveur des comptables.

[ 48 ] Étant donné le contenu des débats qui ont porté sur ces exceptions, force est de conclure qu’il s’agit là d’un choix délibéré du législateur. [ 49 ] À la lumière des modifications antérieures à l’exception d’être détenteur d’un permis de courtier en faveur des avocats et des notaires, l’expression « dans l’exercice de leurs fonctions » a été interprétée comme signifiant que les notaires et les avocats ne peuvent se livrer aux activités de courtage visées à l’article 1 de la LCI sans être détenteur d’un permis de courtier si l’essentiel de leur mandat n’est pas d’agir comme avocat ou notaire.

Leur mandat principal ne peut donc pas consister à effectuer une opération de courtage visée à l’article 1 de la loi. [ 50 ] C’est ce que le juge Claude Champagne rappelle dans Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) c. Langloi s , en ces termes [5] : [54] Dans l’affaire Hudon c.

OACIQ , il est mentionné que : "[18] L’intention du législateur est donc très claire, elle ne permet plus, aux notaires et avocats, d’accomplir les actes réservés aux courtiers et agents immobiliers, sauf lorsque les notaires et avocats agissent dans l’exercice de leurs fonctions. " [55] Dans le cas qui nous concerne, l’intimé ne peut bénéficier de cette exception, car l’aspect essentiel de son mandat était l’opération de courtage.

Effectivement, on ne parle pas d’un mandat incident à un mandat général puisque le but recherché était la vente de l’immeuble et pour ce faire, l’intimé a posé des actes de courtage. (Références omises) [ 51 ] D’autres exceptions énoncées à l’article 3 de la LCI prévoient que ceux qui sont dispensés de l’obligation d’être détenteur d’un permis de courtier doivent agir « dans l’exercice de leurs fonctions ». C’est le cas : 1.

Des banques, coopératives de services financiers, compagnies d’assurances, sociétés mutuelles d’assurances, sociétés de secours mutuel, sociétés d’épargne et de fiducie, leurs employés et leurs représentants exclusifs, lorsqu’ils agissent au nom de leur institution financière dans le cadre d’une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière (art. 3 (1)); 2. D’un employé, s’il agit à l’occasion de l’exercice de sa principale occupation pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n’est pas un courtier ou une agence (art. 3 (3)); 3.

Des ingénieurs forestiers, lorsqu’ils se livrent à une opération de courtage relative à une propriété forestière (art. 3 (4)); 4. Des administrateurs agréés qui, dans l’exercice de leur fonction de gestion d’immeuble, se livrent à une opération de courtage de façon accessoire, à l’exclusion d’une opération visée à l’article 23 (art. 3 (6)); 5. Des sociétés de fiducie, lorsqu’elles se livrent à une opération de courtage à l’égard des immeubles qu’elles possèdent ou administrent pour autrui (art. 3 (7)); 6.

Du concierge ou du gérant d’une copropriété divise qui agit comme intermédiaire pour la location d’une fraction de copropriété pour le propriétaire ou le syndicat et en leur nom, ou qui communique à un copropriétaire le nom et les coordonnées d’un acheteur ou d’un locataire éventuel de sa fraction de copropriété divise ou qui ne fait que les mettre autrement en relation (art. 3 (8)); 7.

Du concierge ou du gérant d’un immeuble qui agit pour le propriétaire de l’immeuble locatif et en son nom, en matière de location immobilière (art. 3 (9) (10)). [ 52 ] Appelé à interpréter le sens à donner à l’expression « dans l’exercice de leurs fonctions » prévue à l’article 2 quant à l’exception prévue en faveur des notaires et des avocats, voici comment le juge de Pokomándy s’exprime dans As soc. des courtiers et agents immobiliers du Québec c. St-Pierre [6] : [67] La nouvelle

Loi sur le courtage immobilier (c. C-73.1) à son

article 2 formule l’exception pour les avocats et notaires en utilisant cette même expression « dans l’exercice de leurs fonctions » qu’utilisait l’article 5 de l’ancienne loi pour les fonctions ou professions autres que les avocats et les notaires. [68] Si le législateur a adopté cette nouvelle formulation, il faut présumer qu’il voulait exprimer quelque chose de différent de ce qui existait auparavant.

En effet, le législateur généralement ne parle pas pour ne rien dire , et si la formulation d’une disposition est changée, c’est parce qu’il y a là une intention de modifier quelque chose. [69] Dans l’article 2, paragraphe 1, de la loi sous étude, l’exception pour les avocats et les notaires est maintenant exprimée par exactement les mêmes termes que ceux utilisés dans l’ancienne loi pour les liquidateurs, séquestres, syndics, shérifs, huissiers, tuteurs, curateurs, liquidateurs de successions, fiduciaires et fidéicommissaires. [70] L’exception dont jouissaient les notaires sous l’ancienne loi était plus large que l’exception dont jouissaient les autres titulaires de fonctions ou de professions.

Effectivement, alors qu’aux premiers il suffisait de faire

partie de l’ordre professionnel pour bénéficier de l’exemption, pour les autres il fallait en plus que l’acte soit exécuté dans l’exercice de leurs fonctions . [71] L’uniformisation du vocabulaire dans la nouvelle loi à l’égard de la condition où certains peuvent bénéficier d’une exemption doit, en toute logique, nous amener à la conclusion que tout comme pour les autres fonctions exemptées, le législateur a décidé qu’il ne suffisait plus aux avocats et les notaires d’être membres de l’ordre professionnel pour bénéficier de l’exception, mais il fallait que l’acte soit posé dans l’exercice de la fonction. (…)

[87] Au même

titre que pour les liquidateurs, séquestres, syndics, shérifs, huissiers, tuteurs, curateurs, liquidateurs de successions, fiduciaires et fidéicommissaires, aux termes de cette loi, les notaires ne peuvent se livrer à une opération de courtage qu’à l’occasion et accessoirement dans le cadre d’un mandat qui leur a été confié par un client à

titre et en qualité de notaire . (Soulignements ajoutés) [ 53 ] Le juge de Pokomándy comparait le texte de l’article 5 de la version de la LCI [7] abrogée le 15 janvier 1994 qui prévoyait que l ’interdiction d’accomplir un acte visé à l’

article 4 ne s’appliqu [ ait ] pas aux avocats et notaires en exercice , avec le texte de l’article 2 alors en vigueur, en vertu duquel l’exception s’appliquait aux avocats et aux notaires dans la mesure où ils effectuaient une opération de courtage « dans l’exercice de leurs fonctions ». [ 54 ] Le même raisonnement doit s’appliquer à la différence de rédaction entre l’article 2 qui précise que l’exception à l’exigence d’être détenteur d’un permis de courtier émis par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [8] s’applique dans la mesure où les personnes visées par l’exception se livrent à une activité de courtage dans l’exercice de leurs fonctions , et l’exception prévue au paragraphe 5 de l’article 3, qui n’encadre pas l’exception édictée en faveur des comptables par une telle limite. [ 55 ] Le législateur ayant choisi de ne pas limiter le pouvoir d’agir des comptables aux seuls cas où ils agissent « dans l’exercice de leurs fonctions », il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’ajouter au texte. [ 56 ] Ceci est d’autant plus vrai que dans le cadre des débats parlementaires entourant la modification à la LCI il a clairement été question que l’exception soit la même pour les avocats, les notaires et les comptables, et que le législateur n’a pas modifié l’exception prévue en faveur des comptables, mais a plutôt maintenu un texte différent pour l’exception prévue en faveur des avocats et les notaires d’un côté, et celle prévue en faveur des comptables de l’autre. [ 57 ] Dans Dallala c.

Attara [9] , la juge Marie-Christine Laberge a interprété l’ancienne version de l’article relatif à l’exception en faveur des comptables de l’obligation d’être détenteurs d’un permis de courtier . Voici comment elle s’exprime : [69] Si ont doit considérer Dallala comme étant un tel intermédiaire, à

titre de comptable agréé, Dallala invoque l’exception de l’article 2 [de l’ancienne loi]. Agissant dans le cadre de la vente d’une entreprise, Dallala prétend ne pas être visé par la

Loi sur le courtage immobilier [6] . Le Tribunal estime cet argument bien fondé. L’exception énoncée à l’article 2 s’applique. « Art. 2. Ne sont pas soumis à la présente loi (…) les membres en règle d’un ordre professionnel de comptable (…) à l’égard de l’achat ou la vente d’une entreprise (…) ». Dallala est exempté de l’application de la Loi parce qu’il est membre en règle d’une corporation professionnelle de comptables et qu’il s’agit de la vente en bloc d’un fonds de commerce.

À cet égard, le Tribunal estime qu’il n’y a pas de distinction à faire si la vente de l’entreprise se fait par la vente d’actions ou d’actifs. L’exemption de Dallala est aussi applicable à la société par laquelle il agit. Les exceptions de l’article 2 visent à la fois des personnes physiques et des personnes morales. L’article 2 s’applique aussi à l’employé agissant pour le compte de son employeur. D’ailleurs, une société de courtiers pour être titulaire d’un certificat doit être représentée par une personne physique qui a les qualifications pour être elle-même un courtier (article 7).

Le Tribunal est d’avis que Dallala et sa société étaient exemptés de l’application de la

Loi sur le courtage immobilier [7] . (Reproduit textuelle - Références omises) [ 58 ] L’article 2 de la version de la LCI [10] en vigueur jusqu’au 30 avril 2010 que la juge Laberge interprète dans cette affaire prévoyait ce qui suit : 2. Ne sont pas soumis à la présente loi , à moins qu’ils ne prennent un

titre dont la présente loi réserve l’utilisation : 1° les avocats et notaires qui, dans l’exercice de leurs fonctions , se livrent à une opération visée à l’article 1; (…) 5° les membres en règle d’un ordre professionnel de comptables visé à l’annexe I du Code des professions (chapitre C-26 ), à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque ou de l’achat ou de la vente d’une entreprise, de la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi que de l’achat ou de la vente d’une telle promesse; (…) (Soulignements ajoutés) [ 59 ] Le texte de l’ancienne version de l’article 2(1) et celui de la version actuelle du même paragraphe de l’article 2 est essentiellement le même.

Il en va de même du texte de l’ancien article 2(5) et de sa version actuelle qui se trouve à l’article 3(5) de la LCI. [ 60 ] L’interprétation de l’exception prévue à l’actuel article 3(5), en vertu duquel les comptables sont dispensés d’être détenteurs d’un permis de courtier pour se livrer à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque, doit être la même que celle proposée par la juge Laberge dans l’affaire Dallala précitée. [ 61 ] Le texte est clair et prévoit que les membres en règle de l’ordre professionnel des comptables ne sont pas soumis à la LCI et sont donc dispensés d’être titulaires d’un permis de courtier pour se livrer à des opérations de courtage relatives à un prêt garanti par hypothèque immobilière, du seul fait d’être membre en règle de l’ordre. [ 62 ] Mais en l’instance il y a plus : le Mandat de la demanderesse n’est pas visé par la LCI. [ 63 ] Dans le mandat original, les défenderesses mandataient BLA pour accomplir deux actions : négocier un prêt sur actifs pour la compagnie défenderesse, opération qui n’est pas du courtage visé par l’article 1 de la LCI, et négocier un emprunt garanti par hypothèque pour Mme Gallucci, opération de courtage en vertu de l’article 1 de la LCI.

[ 64 ] Or, comme exposé précédemment, la deuxième portion du Mandat a été annulée et BLA n’a pas eu à négocier un emprunt garanti par hypothèque mobilière pour Mme Gallucci.

Le contrat conclu entre les parties n’est donc pas régi par la LCI. [ 65 ] Les défenderesses soutiennent malgré tout que le Mandat de BLA est régi par la LCI parce que l’offre de prêt sur actifs qui a été formulée à la compagnie défenderesse contient comme condition une hypothèque immobilière de deuxième rang sur la propriété du père de Mme Gallucci. [ 66 ] Pour soutenir leur position, les défenderesses soutiennent que BLA a suggéré au prêteur d’inclure une hypothèque immobilière pour garantir le prêt. [ 67 ] Puisque Mme Gallucci n’a pas témoigné sur ce point et n’a pas interrogé le signataire de l’offre de prêt pour vérifier ce qu’il en était, la preuve ne permet pas de retenir cette prétention. [ 68 ] La preuve est silencieuse quant aux demandes que M.

Simiele a formulées à Century, et au contenu des échanges intervenus entre BLA et Century, pour que celle-ci lui transmette l’offre du 2 février 2016, laquelle prévoit que Mme Gallucci donne sa propriété de Floride en sûreté accessoire au remboursement de la marge de crédit de la compagnie défenderesse. [ 69 ] En réponse à l’offre de financement du 2 février 2016, Mme Gallucci demande que cette condition soit modifiée pour que ce soit plutôt la propriété de son père qui soit donnée en sûreté accessoire au remboursement de la marge de crédit de Coosemans.

La demande ayant été acceptée par Century, l’offre de financement a été modifiée le 5 février 2016 en conséquence. [ 70 ] À la question de savoir si c’est lui qui a demandé que la résidence du père de Mme Gallucci soit substituée à la résidence de Floride, M. Simiele a répondu par l’affirmative, ce qui amène Mme Gallucci à conclure qu’il a lui-même transformé son mandat en demande de prêt garanti par hypothèque en offrant cette garantie aux autres conditions d’emprunt. [ 71 ] Le Tribunal n’est pas du même avis. [ 72 ] Certes c’est M.

Simiele qui demande que la maison du père de Mme Gallucci soit substituée à la résidence de Floride comme sûreté accessoire, mais la garantie était déjà dans l’offre initiale. Or, la preuve n’a pas établi de façon prépondérante que c’est M. Simiele qui a suggéré d’offrir un immeuble en garantie du remboursement du prêt sur actifs.

Il s’agit d’ailleurs d’une garantie accessoire, la preuve non contredite étant à l’effet que la garantie principale devait être les actifs de l’entreprise de la compagnie défenderesse. [ 73 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut que le Mandat de BLA est valide, tant parce que BLA et M. Simiele bénéficient de l’exception prévue à l’article 3 (5) de la LCI, que parce que le Mandat de BLA ne prévoyait pas qu’il obtienne un prêt garanti par une hypothèque immobilière, mais bien un prêt garanti par les actifs de la compagnie défenderesse.

b) Les défenderesses ont-elles accepté l’offre de financement de Century Services corp.? [ 74 ] Une réponse affirmative à cette deuxième question s’impose. [ 75 ] Mme Gallucci a eu le temps de lire l’offre du 2 février 2016 avec son comptable, d’en discuter avec M. Simiele et M. De Graba. Elle n’a formulé que deux demandes de modification, lesquelles ont été incorporées à l’offre de financement. [ 76 ] Mme Gallucci soumet avoir fait d’autres demandes de modifications à M.

Simiele qu’il n’a pas transmises au prêteur ou lui avoir indiqué que l’offre de financement ne correspondait pas au Mandat qu’elle lui avait confié. [ 77 ] Les témoignages et les échanges courriel entre les parties ne permettent pas de retenir cette prétention. [ 78 ] Quant à l’allégation que l’offre de prêt ne correspondait pas au Mandat de BLA parce qu’elle comprenait des frais cachés, elle doit aussi être écartée. [ 79 ] Les frais n’étaient nullement cachés.

Mme Gallucci a pu prendre connaissance de l’offre de financement du 2 février 2016 et n’a soulevé aucune objection quant aux frais qui y sont clairement mentionnés au sous-paragraphe 7f et au paragraphe 11 de l’offre. [ 80 ] La preuve administrée ne permet pas de conclure que les défenderesses auraient été justifiées de refuser l’offre de financement parce qu’elle divergeait des conditions d’emprunt recherchées.

Outre le paiement des frais, le montant prêté accordé était de 50 000 $ moins élevé que le montant qui était demandé, et le taux d’intérêt plus élevé de 1 %. [ 81 ] Le texte du mandat est clair : puisque Mme Gallucci a accepté l’offre de prêt, mais a choisi de financer son entreprise ailleurs, la commission de BLA est payable.

c) Le paiement d’une commission est-il interdit par le Code de déontologie des comptables professionnels agréés ? [ 82 ] En dernier argument, les défenderesses réfèrent à l’

article 59.1 du Code de déontologie des comptables professionnels agréés [11] pour soutenir que la réclamation devrait être rejetée. La disposition se lit comme suit : 59.1.

Sous réserve d’une décision d’un tribunal ou d’une autre autorité, le membre ne peut convenir avec un client d’honoraires conditionnels, soit d’offrir ou de s’engager à fournir des services professionnels moyennant des honoraires payables uniquement lorsqu’un résultat déterminé sera obtenu ou établi en fonction de résultats obtenus: 1° pour tout service professionnel qui requiert de lui qu’il soit libre de tout intérêt, de toute influence ou relation qui, eu égard à sa prestation de services professionnels, peut porter atteinte à son jugement professionnel ou à son objectivité ou qui peut en donner l’apparence; (…)

[ 83 ] Les défenderesses ne soumettent aucune décision pour étayer leur argument et n’élaborent pas leur prétention. [ 84 ] Les comptables professionnels agréés sont régis par le code de déontologie dans le cadre de l’exercice de leur profession, laquelle est circonscrite à l’

article 4 de la

Loi sur les comptables professionnels agréés [12] , habilitante du code de déontologie : L’exercice de la profession de comptable professionnel agréé consiste, à l’égard des activités économiques et du patrimoine d’une personne, d’une entreprise ou d’une organisation, sous l’aspect de la comptabilité, du management, de la finance ou de la fiscalité: 1 à recueillir et à organiser l’information financière et non financière, à l’analyser, à l’évaluer, à en attester de la conformité ou à la certifier, à la communiquer et à donner des conseils à son sujet; 2 à élaborer, à évaluer, à attester de la conformité ou à certifier des politiques, procédures, processus et contrôles liés à la gouvernance, à la stratégie, à la gestion des risques, à les mettre en œuvre et à donner des conseils à leur sujet.

Ces activités professionnelles ont pour but d’optimiser la performance, la rentabilité et la croissance du patrimoine d’une personne, d’une entreprise ou d’une organisation, de favoriser une saine gouvernance ou la reddition de comptes ou d’accroître la fiabilité de l’information. Dans le cadre de l’exercice de la profession, l’activité professionnelle réservée au comptable professionnel agréé est la comptabilité publique. Cette activité consiste à: 1 exprimer une opinion visant à donner un niveau d’assurance à un état financier ou à toute

partie de celui-ci, ou à toute autre information liée à cet état financier; il s’agit de la mission de certification, soit la mission de vérification et la mission d’examen ainsi que l’émission de rapports spéciaux; 2 émettre toute forme d’attestation, de déclaration ou d’opinion sur des informations liées à un état financier ou à toute

partie de celui-ci, ou sur l’application de procédés de vérification spécifiés à l’égard des informations financières, autres que des états financiers, qui ne sont pas destinés exclusivement à des fins d’administration interne; 3 effectuer une mission de compilation qui n’est pas destinée exclusivement à des fins d’administration interne.

Rien dans les premier et deuxième alinéas ne doit porter atteinte aux droits d’un membre d’un autre ordre professionnel dans le domaine qui lui est reconnu par la loi. (Soulignement ajouté) [ 85 ] La preuve n’a pas établi que lorsque BLA, par l’entremise de Tony Simiele, accepte le mandat que Coosemans lui propose de trouver un prêteur privé, elle agit dans le but d’optimiser la performance, la rentabilité et la croissance du patrimoine de l’entreprise, de favoriser une saine gouvernance ou la reddition de comptes, ou d’accroître la fiabilité de l’information comme le prévoit le deuxième alinéa de l’article 4. [ 86 ] La commission payable n’est pas conditionnelle : elle est payable dès que BLA obtient une offre de financement à des conditions compatibles avec le Mandat qu’elle a reçu ou acceptables pour Coosemans. [ 87 ] Le Mandant de BLA est irrévocable et prévoit que la commission est payable à partir du moment où Coosemans reçoit une offre de financement compatible avec les termes du Mandat, qu’elle l’accepte ou non. [ 88 ] L’argument des défenderesses est donc rejeté.

Conclusion [ 89 ] La demande introductive d’instance est accueillie et les défenderesses doivent payer les honoraires de 39 000 $ établis en fonction du montant du financement obtenu, plus les taxes applicables de 5 840,25 $, pour un total de 44 840,25 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la Demande introductive d’instance; CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer 44 840,25 $ à la demanderesse avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q. Me Vassilios Giannis Procureur de la demanderesse Me Patrice Hockenhull PINSKY ZELMAN SEGAL SANTILLO

Procureur des défenderesses Date d’audience : 17 mai 2017 A party may obtain an English translation of this judgment by sending a written request to the Directrice du secteur civil of the Montréal Courthouse. [5] 2012 QCCS 1901 . Décision maintenue en appel dans Langlois c . Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec , 2014 QCCA 77 .