2024 QCCS 201, 2024 QCCS 201

2441-1076 Québec inc. c. J. G. Savard et Fils inc. 2024 QCCS 201 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N : 500-17-103675-180 DATE : 25 janvier 2024 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE de L’HONORABLE MICHÈLE MONAST, J.C.S. _____________________________________________________________________ 2441-1076 QUÉBEC INC. Demanderesse c. J. G. SAVARD ET FILS INC.

Défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ LE CONTEXTE [ 1 ] Les parties sont propriétaires d’immeubles contigus situés en bordure de la rue St-Denis à Montréal. Au début des années 1900, celui qui était propriétaire de ces deux lots y a fait ériger des bâtiments d’habitation (triplex). Lors de leur construction, ces bâtiments ont été raccordés à l’égout municipal par une conduite commune qui a été installée sur le lot qui est devenu la propriété de la demanderesse.

Les lots, une fois construits, ont été vendus puis partagés, quelques années plus tard, entre deux propriétaires distincts. [ 2 ] L’immeuble qui appartient à la demanderesse est situé au 4842-4846-4850 (« 4846 ») rue St-Denis et l’immeuble qui appartient à la défenderesse est situé au 4852-4854-4856 (« 4852 ») rue St-Denis. [ 3 ] En mai 2017, des infiltrations d’eau se sont produites au sous-sol du bâtiment de la demanderesse. [ 4 ] Les inspections, qui ont été faites pour identifier l’origine de ces infiltrations, ont mis en lumière le fait que le drain commun, installé sur la propriété de la demanderesse pour desservir les deux bâtiments, était vétuste et qu’il devait être remplacé. [ 5 ] Elles ont également permis de constater que la conduite de raccordement et l’égout en façade de l’immeuble de la demanderesse étaient en

partie affaissés et ne permettaient plus l’évacuation des eaux des bâtiments. [ 6 ] Des équipements ont été loués pour nettoyer les dégâts causés par les infiltrations d’eau et les prévenir. Des ouvertures ont été pratiquées dans le coffrage de béton qui recouvrait le drain.

Certaines sections du drain commun ont été remplacées et des réparations ciblées ont été faites pour rendre la jonction des conduites situées à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse plus étanche, mais ces interventions n’ont pas permis de remédier au problème d’infiltration. [ 7 ] Entre le mois de juillet 2017 et le mois de février 2018, la demanderesse a posé plusieurs gestes pour éviter d’autres dégâts d’eau.

En octobre 2017, elle a fait installer une nouvelle conduite hors-sol pour canaliser les eaux de son bâtiment vers le tuyau de raccordement indépendamment de celles du bâtiment voisin. [ 8 ] Par la suite, elle a avisé la défenderesse qu’elle devrait effectuer à ses frais les travaux requis pour rendre plus étanche la

partie du drain commun qui était situé à l’intérieur de son bâtiment plus étanche ou pour le remplacer puisqu’elle était désormais la seule à l’utiliser. [ 9 ] En février 2018, après plusieurs mises en demeure de la demanderesse, la défenderesse a fait installer, à son tour, une nouvelle conduite hors-sol pour canaliser les eaux de son bâtiment à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse et a fait raccorder cette conduite sur l’installation sanitaire de la demanderesse à un endroit situé plus près du mur de façade afin d’accommoder la demanderesse.

Elle a assumé la totalité du coût de ces travaux. [ 10 ] Peu après la réalisation de ces travaux, un refoulement d’égout a eu lieu et a causé de nouvelles infiltrations d’eau dans le bâtiment de la défenderesse. [ 11 ] Les employés de la Ville de Montréal (« la Ville ») qui sont venus sur les lieux pour constater les dégâts causés par le refoulement d’égout ont informé la demanderesse que l’installation sanitaire de la défenderesse n’était pas conforme puisque le règlement municipal stipulait que les bâtiments devaient être raccordés à l’égout de la Ville par des conduites séparées et indépendantes. [ 12 ] En mars 2018, la Ville a réparé la conduite d’égout qui se trouvait dans la rue en façade de l’immeuble de la demanderesse et a

remplacé la conduite de raccordement commune qui acheminait les eaux des deux bâtiments à l’égout. [ 13 ] Lors de ces travaux, les employés de la Ville ont conseillé à la défenderesse de réaménager son installation sanitaire et d’installer un tuyau de raccordement distinct pour canaliser les eaux de son bâtiment vers l’égout. Elle n’a pas donné suite à cette suggestion. [ 14 ] La demanderesse admet que les travaux effectués par la Ville ont remédié au problème d’infiltration d’eau et qu’elle n’a pas subi d’autres dégâts d’eau par la suite.

Cependant, l’installation sanitaire de la défenderesse empiète toujours sur sa propriété. [ 15 ] Elle prétend que cet empiètement est illégal et que l’installation sanitaire de la défenderesse n’est pas conforme à la réglementation municipale. [ 16 ] Elle demande au Tribunal de DÉCLARER que l’immeuble de la défenderesse ne bénéficie d’aucune servitude d’égout sur son immeuble, CONDAMNER la défenderesse à lui verser la somme de 16 000 $ avec intérêts et indemnité additionnelle depuis l’assignation, ORDONNER à la défenderesse de démanteler les installations sanitaires qui empiètent sur sa propriété, ORDONNER à la défenderesse de raccorder ses installations sanitaires directement aux infrastructures municipales tel que prescrit par la réglementation municipale, en aménageant une sortie indépendante sur son immeuble et CONDAMNER la défenderesse aux frais de justice. [1] [ 17 ] La défenderesse plaide que son empiétement sur l’immeuble de la demanderesse se justifie par l’existence d’une servitude d’égout qui a été établie par destination du propriétaire, ou par destination du père de famille selon l’expression utilisée dans le Code civil du Bas-Canada, lorsque les bâtiments ont été cédés à des propriétaires distincts. [ 18 ] Elle demande au Tribunal d’accepter une preuve secondaire pour tenir lieu d’écrit vu l’impossibilité pour elle de se ménager une telle preuve. [ 19 ] Elle soutient qu’elle n’est pas responsable des dommages subis par la demanderesse et qu’elle ne lui doit rien.

Elle affirme que les frais engagés pour réparer une

partie du drain commun ont été partagés entre elle et la demanderesse et que les autres frais déboursés par la demanderesse ont été engagés pour réaménager sa propre installation sanitaire. [ 20 ] En effet, la demanderesse a fait le choix d’installer une conduite séparée pour canaliser les eaux de son bâtiment vers le tuyau de raccordement plutôt que de remplacer la

partie du drain commun qui était endommagée et elle a insisté auprès de la défenderesse pour qu’elle fasse de même à ses frais, ce à quoi elle a acquiescé. [ 21 ] Finalement, la défenderesse plaide qu’elle n’a pas l’obligation de réaménager son installation sanitaire et de raccorder son bâtiment à l’égout de la Ville de manière indépendante parce que le règlement municipal ne lui impose pas cette obligation. Elle invoque également l’existence de droits acquis. [ 22 ] Elle demande le rejet de l’action intentée contre elle et ne présente pas de demande reconventionnelle. [ 23 ] La Ville n’est pas

partie aux procédures. LES FAITS [ 24 ] En mai 2017, des infiltrations d’eau ont eu lieu au sous-sol du bâtiment de la demanderesse. [ 25 ] Une entreprise spécialisée en téléinspection a été appelée sur les lieux pour identifier l’origine de la fuite et la colmater. L’inspection n’a pas révélé la présence de fissures ou de blocages dans la conduite sanitaire installée à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse. Le tuyau de raccordement situé en façade du bâtiment a dû être débouché et nettoyé pour permettre l’écoulement des eaux vers l’égout.

Des réparations mineures ont aussi été faites à l’endroit où la conduite sanitaire était jointe au tuyau de raccordement pour rendre le tout plus étanche. [ 26 ] Les plombiers qui ont été sur les lieux ont constaté que la conduite sanitaire était en grès et qu’il s’agissait, selon toute vraisemblance, du drain d’origine qui avait été installé dans le bâtiment lors de sa construction.

Ils ont avisé la demanderesse que cette conduite était vétuste et qu’elle devait être remplacée si elle voulait éviter des infiltrations d’eau le futur. [ 27 ] En juillet 2017, de nouvelles infiltrations d’eau ont eu lieu à un autre endroit dans le bâtiment de la demanderesse. Un plombier est venu sur les lieux pour identifier l’origine de ces infiltrations et réparer la conduite.

Il a constaté que l’installation sanitaire de la défenderesse était raccordée à celle de la demanderesse et que la conduite qui se trouvait dans le bâtiment de la demanderesse était en fait un drain commun qui servait à canaliser les eaux de son bâtiment et du bâtiment voisin vers un tuyau de raccordement unique qui était branché à l’égout de la Ville. [ 28 ] Une fois avisé de la présence d’un drain commun, le président de la demanderesse (« monsieur Nguyen ») a rencontré le président de la défenderesse (« monsieur Savard ») pour l’en aviser et lui faire savoir que des infiltrations d’eau s’étaient produites au sous-sol de son bâtiment.

Il a été convenu que si des réparations devaient être effectuées, le coût de ces travaux serait partagé entre les parties puisqu’il s’agissait d’un ouvrage destiné à un usage commun. [ 29 ] La demanderesse a pris en charge les réparations. Des ouvertures ont été pratiquées dans le béton qui recouvrait la conduite, des regards ont été installés, et des sections de la conduite ont été remplacées. Comme convenu, le coût de ces travaux a été partagé entre les parties. [ 30 ] À l’automne 2017, de nouvelles infiltrations d’eau ont eu lieu.

La demanderesse a avisé la défenderesse que les réparations effectuées ne semblaient pas avoir remédié au problème d’infiltration et que des travaux additionnels seraient requis. [ 31 ] Avant d’engager des frais additionnels, la défenderesse a insisté pour retenir les services d’une entreprise spécialisée en

plomberie pour vérifier l’intégrité de son installation sanitaire et déterminer si elle était ou non à l’origine des infiltrations survenues dans le bâtiment de la demanderesse. [ 32 ] Dans l’intervalle, la demanderesse a décidé unilatéralement d’installer sans attendre une nouvelle conduite hors-sol pour canaliser les eaux de son bâtiment vers la conduite de raccordement branchée à l’égout plutôt que d’excaver et de remplacer une

partie du drain commun qui se trouvait sous un coffrage de béton. Des réparations ont aussi été faites pour rendre la jonction de la conduite sanitaire de la défenderesse au drain d’origine plus étanche [2] . [ 33 ] Une fois ces travaux effectués, la défenderesse se trouvait à être la seule à utiliser la

partie du drain commun, qui se trouvait à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse, pour diriger les eaux de son bâtiment vers l’égout. [ 34 ] Vu la vétusté de ce drain, le plombier qui a fait les travaux pour la demanderesse a recommandé qu’il soit condamné et que la défenderesse installe une nouvelle conduite pour canaliser les eaux de son bâtiment : Montréal, le 20 novembre 2017 2441-1076 Québec inc. […] À qui de droit, Après 2 réparations sur le drain principal à l'intérieur (au sous-sol) de l'immeuble 4842-4850 rue St-Denis à Montréal, nous avons constaté l'état du drain suivant : 1) L'état du drain fabriqué en grès n'est plus réparable, il est trop ancien et en état de décomposition. 2) Les propriétaires du 4842-4850 et 4852-4856 sont branchés sur te même drain.

TRAVAUX: 1) Nous avons installé un nouveau drain au 4842-4850 pour éviter les dégâts d’eau au sous-sol. 2) Nous avons réparé pour le propriétaire 4852-4856 un coude endommagé par l'âge. Ce coude est branché sur l'ancien drain. Nous recommandons 1) Que l'ancien drain soit condamné étant donné son état de vieillissement. 2) Un autre nouveau drain doit être réalisé du côté 4852-4856 St-Denis car les tuyaux de conduite d’eau qui continuent à se boucher sur l'ancien drain. Le nouveau drain doit être réalisé le plutôt possible car l'ancien drain, regardant son état actuel, ne tiendra pas longtemps.

François Pichette, MMT [3] [ 35 ] De fait, malgré l’installation d’une nouvelle conduite pour canaliser les eaux du bâtiment de la demanderesse et les réparations effectuées pour rendre le raccordement de l’installation sanitaire de la défenderesse plus étanche, d’autres infiltrations d’eau ont eu lieu par la suite. [ 36 ] Cela a renforcé la conviction de la demanderesse que l’usage fait par la défenderesse de l’ancien drain commun était à l’origine des infiltrations d’eau dans son bâtiment.

De son côté, la défenderesse a été informée que les fuites qui étaient à l’origine d’infiltrations d’eau chez la demanderesse ne provenaient pas de son installation sanitaire. Il est manifeste qu’à compter de ce moment la relation de bon voisinage entre les parties s’est détériorée et qu’un dialogue de sourds s’est établi entre elles. [ 37 ] En décembre 2017, la demanderesse a envoyé la mise en demeure suivante à la défenderesse : Montréal le 4 décembre 2017 2441-1076 Québec inc. […] MISE EN DEMEURE SANS PRÉJUDICE À : M. Roger Savard 4852 St-Denis Montréal, Québec H2T 2L6

Objet : Drainage défectueux – URGENT - Vu que vous étiez au courant de l'état défectueux du drainage commun, situé à l'adresse 4846 St-Denis, Montréal, au sous-sol. - Vu que la fuite d'eau continue de couler provenant du drainage mentionné ci-dessus malgré les réparations de votre part du mois de novembre 2017 dernier. - Vu les risques imminents d'avoir des dégâts d'eau importants pour notre fondation au sous-sol du 4846 St-Denis, Montréal.

En conséquence, le drainage défectueux doit être changé le plus rapidement possible ou remplacé par un autre moyen comme un nouveau drainage suggéré par le plombier. - Vu l'urgence de réparation du drainage, nous vous demandons de nous répondre dans un délai de 10 jours ouvrables votre intention concernant les travaux de votre côté pour remédier à la situation mentionnée ci-dessus. Après le délai de 10 jours, sans avoir de vos nouvelles, nous allons prendre des mesures légales pour nous protéger et tous les frais de réparations et juridiques seront à votre charge.

Vous êtes tenu responsable des dégâts d'eau provoqués par l'inondation au sous-sol à l'adresse 4846 St-Denis, Montréal, s'il y a lieu. Bien à vous. Nguyen, Huu Phuoc Pour le 2441-1076 Québec inc. […] [4] [ 38 ] La défenderesse a accusé réception de cette mise en demeure et a nié toute responsabilité à l’égard des dommages subis par la demanderesse. [ 39 ] Deux semaines plus tard, la demanderesse est revenue à la charge et a transmis une nouvelle mise en demeure à la défenderesse dans les termes suivants : Montréal, le 28 décembre 2017 2441-1076 Québec inc. […] MISE EN DEMEURE SANS PRÉJUDICE – Avis no 2 À: M.

Roger Savard 4852 St-Denis Montréal, Québec, H2T 2L6 Objet : Drainage défectueux – URGENT – Suite Monsieur, Suite à la réception de votre lettre réponse du 15 décembre 2017 à notre mise en demeure, nous constatons que vous sous-estimez l'urgence d'agir de votre part pour entreprendre des préparatifs et des correctifs afin d'éviter la venue d’eau qui occasionne des dégâts d’eau dans notre sous-sol. Cette situation n'est plus acceptable pour nous et pour notre locataire dentiste car il semble que la situation va en s'empirant.

En bon voisinage, nous avons cru bon de vous aviser du problème non résolu pour que vous remédiez à la situation, mais vous nous avez indiqué dans votre lettre de réponse du 15 décembre 2017, que vous êtes navré de la situation et que votre ligne d'égout de votre côté est non défectueuse et que vous n'êtes pas responsable de votre ligne enfouie de notre côté.

Peut-être que vous n'êtes pas conscient de la problématique des fuites venant de votre ligne d'égout vers notre côté et des dégâts d'eau de plus en plus importants dans notre sous-sol. Étant donné qu'on est dans la période des fêtes, nous avons décidé de vous accorder un délai supplémentaire jusqu'à la fin de janvier 2018 au plus tard (si les fuites ne sont pas plus catastrophiques qu'actuellement) pour vous permettre de planifier la correction de votre ligne d'égout par une nouvelle ligne de votre côté, comme on a fait de notre côté, qui se jettera plus bas vers la ligne de la ville.

Cette solution résoudra non seulement la fuite venant de votre ligne d’égout, mais également enlèvera la situation possible de VICE CACHÉE lors de la vente de votre immeuble. En conclusion, si nous n'avons pas de vos nouvelles pour la réparation prochaine de votre ligne d'égout d'ici la fin de janvier 2018 ou avant et si les dégâts d'eau s'amplifient nécessitant une correction immédiate, nous considérerons que vous ne voulez rien savoir de vos responsabilités. Nous serons donc obligés d'arrêter et de colmater toute venue d'eau causant des fuites qui endommagent à ce jour notre sous-sol semi-fini.

Ainsi, nous vous avisons par la présente que si nous devrons éliminer les sources de fuite de notre côté, nous nous dégageons de toute responsabilité de refoulements et dégâts de votre côté si la source est colmatée. (sic) Bien à vous.

Nguyen, Huu Phuoc pour le 2441-1076 Québec inc. […] [5] [ 40 ] Dans l’intervalle, vu l’insistance de la demanderesse et les désagréments mentionnés dans sa lettre, la défenderesse a contacté l’entreprise qui avait procédé à une inspection de son installation sanitaire en septembre 2017 afin d’obtenir une confirmation de ses observations. [ 41 ] Une seconde inspection a été faite par Drain-Clair à la mi-décembre 2017. Elle n’a pas révélé la présence de fissures dans l’installation sanitaire de la défenderesse qui était située à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse.

Elle a cependant permis de constater la présence d’un bris majeur de la conduite d’égout de la Ville qui avait pour conséquence d’obstruer l’écoulement des eaux. [6] [ 42 ] À la mi-janvier 2028, la défenderesse a informé la demanderesse de cette situation : Montréal 16 janvier 2018 J.G. Savard et Fils inc. 4852 rue St-Denis Montréal, PQ, H2J 2L6 À : M. Nguyen, Huu Phuoc Et 2441-1076 Québec inc […] (pour le 4846 St-Denis, Montréal H2J 2L6)[…] Objet : Réponse à la mise en demeure du 28 décembre 2017, concernant votre problème d'eau du 4846 St​Denis à Montréal.

Monsieur, Nous avons fait vérifier nos installations sanitaires par des spécialistes de la Compagnie·Drain Clair. Le rapport des spécialistes indique que nos installations sont en bon état et fonctionnels et les spécialistes ne croient pas que ce soit une cause à votre problème. Par contre, l'expertise démontre un problème à corriger au niveau de la ville et que celui-ci doit être réparé par la ville, puisque cela concerne les tuyaux de la ville et peut-être le drain commun. Je vous contacterais à cet effet. (sic)

Bien à vous, Carole Savard Pour J.G. Savard et fils inc. 4852 St-Denis, PQ H2J 2L6 […] [7] [ 43 ]

Malgré les observations faites par l’expert mandaté par la défenderesse, la demanderesse a continué d’insister pour qu’elle donne suite aux recommandations du plombier et qu’elle effectue les travaux requis pour rendre le drain commun plus étanche, puisqu’il était vétuste et qu’elle continuait de l’utiliser ou, alternativement, qu’elle installe une conduite individuelle de son côté pour canaliser les eaux de son bâtiment. [ 44 ] Le 21 janvier 2018, une nouvelle mise en demeure a été envoyée à la défenderesse. Elle est avisée qu’elle doit rendre étanche la

partie du drain commun qui est située à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse avant la fin de janvier faute de quoi des mesures seront prises pour le condamner : Montréal, le 21 janvier 2018 2441-1076 Québec inc. […] MISE EN DEMEURE – Dernier Avis À : M. Roger Savard 4852 St-Denis Montréal, Québec, H2T 2L6 Objet : Drainage défectueux – URGENT – Final Monsieur, Notre patience a des limites. Depuis 9 mois que nous subissons des fuites d'eau venant de vos installations sanitaires et que rien n'est réglé définitivement. Notre sous-sol est humide avec des odeurs insupportables depuis ces évènements.

Nous ne comprenons pas comment votre spécialiste a pu statuer que votre ligne de drainage est en bon état et fonctionnel alors qu'on a vu les fissures, les bris et il semble en fin de vie.

Malgré les dernières réparations, nous sommes obligés de ramasser quotidiennement des fuites d'eau de la ligne de drainage et souvent nous remarquons qu'il y a de l'eau savonneuse . Pour votre deuxième point, il est inutile d'imputer la faute à la Ville. Ils sont venus par 3 fois (une fois suite à votre demande et deux fois de notre part) et leur conclusion est toujours la même, c'est à dire la ligne de drainage que vous utilisez est défectueuse. En vous avisant par les 2 mises en demeure précédentes, nous vous avons laissé assez de temps pour que vous puissiez vous organiser.

Noter que vous êtes le SEUL et UNIQUE utilisateur de cette ligne. Si vous voulez continuer à utiliser ce drain existant défectueux et en fin de vie, il faudra que vous remettiez tout ce drain étanche afin qu'aucune fuite puisse survenir à l'avenir à notre sous-sol. Sinon, vous n'avez qu'à faire comme nous, prévoir une ligne individuelle de votre côté.

Nous vous laissons jusqu'à la fin de Janvier 2018, comme mentionné à la Mise en demeure no. 2, pour que vous puissiez entreprendre les correctifs, Si les correctifs ne sont pas commencés à cette date, nous allons entreprendre les travaux pour condamner cette ligne de drainage et nous nous dégageons de toute responsabilité de refoulements et/ou dégâts de votre côté.

Bien à vous. Nguyen, Huu Phuoc pour le 2441-1076 Québec inc. […] [8] [ 45 ] Les parties ont tenté sans succès de s’entendre sur la cause des infiltrations et les travaux qui devaient être faits pour y remédier. [ 46 ] Au départ, il était convenu de remplacer la

partie du drain commun qui se trouvait à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse, mais cela requérait des travaux d’excavation d’envergure et des frais que ni l’une ni l’autre des parties n’étaient prêtes à assumer. [ 47 ] Par la suite, il a été décidé que la défenderesse installerait une nouvelle conduite pour canaliser les eaux de son bâtiment vers la conduite de raccordement commune sans utiliser la

partie du drain commun qui se trouvait à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse. [ 48 ] En effet, le 25 janvier 2018, une rencontre a eu lieu entre madame Savard et monsieur Nguyen pour tenter de trouver un compromis acceptable aux deux parties. [ 49 ] Monsieur Nguyen a accepté de signer la demande de travaux qui devait être acheminée à la Ville pour leur demander de réparer le bris observé dans la conduite d’égout lors de l’inspection faite à la mi-décembre 2017. [ 50 ] Quant à madame Savard, elle a accepté d’installer une nouvelle conduite pour diriger les eaux du bâtiment de la défenderesse vers la conduite de raccordement unique au lieu d’utiliser la

partie du drain commun qui était installée à l’intérieur du bâtiment de la défenderesse et qui était en fin de vie utile. Ces travaux devaient avoir lieu le 1 er février 2018, mais ils ont dû être reportés parce que monsieur Nguyen a changé d’idée. [ 51 ] Le 3 février 2018, la demanderesse a envoyé un nouvel avis à la défenderesse pour l’informer que, si les travaux correctifs requis pour rediriger adéquatement les eaux de son bâtiment vers l’égout n’étaient pas faits le 19 février 2018, des mesures seraient prises pour condamner la

partie de son installation sanitaire qui empiétait sur la propriété de la demanderesse : Montréal, le 3 février 2018 2441-1076 Québec inc. […] AVIS À : M. Roger Savard 4852 St-Denis Montréal, Québec, H2T 2L6 OBJET : Drainage défectueux – DATE de PRÉ-AVIS Monsieur, Prenez avis qu'en date du 19 février 2018, nous serons dans l'obligation de condamner la portion de votre drain sanitaire qui empiète sur notre propriété, le tout afin d'enrayer les dégâts d'eau dont nous sommes victimes depuis plusieurs semaines au sous-sol du 4846 St- Denis à Montréal.

En conséquence, vous avez jusqu'à cette date pour dériver les eaux usées de votre immeuble vers l'égout de la ville. Il va de soi que si vous négligez d'effectuer ces travaux correctifs, nous n'assumerons aucune responsabilité en regard des dommages que vous pourriez encourir. (sic)

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE. Nguyen, Huu Phuoc pour le 2441-1076 Québec inc. […] [9] [ 52 ] Le 14 février 2018, la défenderesse a accusé réception de cet avis dans les termes suivants : Montréal 14 février 2018 J.G. Savard et fils inc. 4852 rue St-Denis Montréal, H2J 2L6 Mise en demeure SOUS TOUTES RÉSERVES À M. Nguyen, Huu Phuoc 2441-1076 Québec inc […] Pour le 4856 St-Denis, Montréal, H2J 2L6 Monsieur, Nous avons reçu un avis (un autre) de votre

part le 3 février 2018. Votre pression constante est inutile car nos agissements ont été plus que d’accommodement. Les démarches ont été perturbées par l'absence de communication, communication pourtant déterminée entre nous. Nous avons déjà déboursé 471.22$ le 13 juillet 2017, 248.01$ le 27 sept 2017 pour le test de caméra et de couleur qui démontre nos tuyaux conformes ,920$ le 10 octobre 2017 pour un remblayage de béton à l'encontre de notre recommandation de ne pas refermer avant l'assurance d'une réparation efficace, et 642.39$ le 10 novembre 2017 pour votre plombier soit un total de 2281.62$.

Pour quelle amélioration? Ni vous ni nous n'avons voulu cette situation. Toute cette construction de drain commun s'est faite bien avant nous, mais la situation est comme ça. Si le fait de rafraîchir nos installations peuvent enrayer vos problèmes d'infiltrations d'eau et d'odeur, tant mieux. Vos initiatives unilatérales, malgré votre bonne foi nous ont causé des préjudices et de grands désagréments.

Monsieur, si comme vous avez écrit dans votre avis daté du 3 février 2018 vous condamner la portion de notre drain raccordé sur le drain commun, prenez note que nous serons dans l'obligation de recourir à la justice pour avoir accès à notre service d'évacuations sanitaires, et vous serez tenu entièrement responsable des inconvénients pouvant survenir de cette initiative. Encore une fois, nous avons agit de façon « bon voisinage ». (sic) Carole Savard Pour J.G.

Savard et fils inc. 4852 St-Denis Montréal, H2J 2L6 […] [10] [ 53 ] Le 14 février 2018, voyant que la Ville n’allait pas procéder aux travaux de réfection de la conduite d’égout avant quelques

semaines et craignant que la demanderesse mette à exécution son plan de condamner son installation sanitaire, la défenderesse l’a contactée pour confirmer son intention de cesser d’utiliser une

partie du drain commun et de le remplacer par une autre conduite plus étanche d’ici le 19 février 2018. [ 54 ] Le 19 février 2018, la représentante de la défenderesse s’est présentée chez la demanderesse avec des plombiers dans le but de procéder aux correctifs demandés. Une nouvelle conduite a été installée pour remplacer la

partie du drain commun qui était située à l’intérieur du bâtiment de la demanderesse et qui était endommagé. [ 55 ] La majeure

partie de cette conduite a été installée sur la propriété de la défenderesse et une nouvelle ouverture a été pratiquée dans le mur mitoyen plus près du mur de façade du bâtiment de la demanderesse pour la brancher sur la conduite de raccordement commune aux deux bâtiments afin de minimiser les inconvénients de l’empiètement pour la demanderesse et le coût des travaux a été assumé entièrement par la défenderesse. [ 56 ] Le plombier qui a effectué ces travaux a constaté que la conduite de raccordement était pleine d’eau et qu’il était urgent que la conduite d’égout soit réparée par la Ville pour éviter des refoulements.

Il a recommandé à la demanderesse de condamner le vieux drain qui n’était plus utilisé pour éviter des infiltrations d’eau se produisent, mais monsieur Nguyen a refusé disant qu’il préférait attendre. [ 57 ] Le lendemain, 20 février 2018, un refoulement d’égout a eu lieu dans le bâtiment de la demanderesse. Le jour même, monsieur Nguyen a fait revenir le plombier qui était sur place la veille pour réaménager une

partie de l’installation sanitaire de la défenderesse et lui a demandé de condamner l’ancien drain commun pour éviter d’autres dégâts. [ 58 ] Peu après avoir complété ses travaux, la défenderesse a reçu un constat d’infraction de la Ville, la sommant de se conformer au règlement municipal et de réaménager son installation sanitaire de telle manière qu’elle soit raccordée à l’égout de la Ville par un branchement distinct, indépendant de celui de la demanderesse [11] .

Elle a transmis cet avis à ses procureurs qui se sont chargés de répondre après quoi le dossier semble avoir été fermé. [ 59 ] Le contenu de la lettre qu’ils ont adressé à la Ville est reproduit ci-après : Montréal, ce 9 mars 2018 SOUS TOUTES RÉSERVES PAR EXPRESSPOST Monsieur Louis Parent Direction du développement du territoire et des travaux publics VILLE DE MONTRÉAL […] Objet : 4852, rue Saint-Denis […] Cher monsieur, Notre cliente, J.G. SAVARD ET FILS INC., nous a remis votre lettre datée du 26 février dernier pour étude et réponse.

Notre cliente nous informe qu'elle est propriétaire de l'immeuble, situé au 4852, rue Saint-Denis à Montréal depuis 1974. Cependant, cet immeuble appartient à la famille Savard depuis 1959, et est occupé depuis ce temps, comme et bureaux d'opticien d'ordonnances et lunetterie. Notre cliente nous informe que le tuyau d'égout de son immeuble est raccordé au tuyau d'égout de l'immeuble voisin, soit le 4846, rue Saint-Denis, lequel tuyau est raccordé à l'égout public de la rue Saint-Denis.

Cette installation était déjà en place en 1959, et elle existait vraisemblablement depuis le début du siècle dernier, soit lors de la construction des immeubles du 4846 et du 4852, rue Saint-Denis. Nous comprenons qu'à cette époque, il n'était pas rare que deux immeubles construits au même moment par/ ou pour le même propriétaire, étaient desservis par le même tuyau d'égout. À première vue, notre cliente parait détenir un droit acquis aux installations actuelles.

Quoiqu'il en soit, depuis que notre cliente est propriétaire de son immeuble, soit depuis 60 ans, elle n'a jamais eu de problèmes avec ses installations sanitaires. Or, à l'été 2017, le représentant de 2441-1076 Québec inc, la compagnie propriétaire de l'immeuble voisin, monsieur Nguyen a avisé

notre cliente qu'il y avait des infiltrations d'eau dans son sous-sol. Notre cliente a alors fait effectuer des tests par l'entreprise Drain-Clair, lesquels ont déterminé que le problème ne provenait pas de son immeuble, mais plutôt d'un bris sous la rue. Toutefois, devant l'insistance de monsieur Nguyen, notre cliente a accepté de refaire, à ses frais, son branchement d'égout, toujours dans le tuyau d'égout voisin, mais quelques pieds plus loin, ce qui a été effectué selon les normes par un plombier compétent, à savoir Plomberie VIP inc.

Par ailleurs, pour régler le problème de bris du tuyau sous la rue, notre cliente et monsieur Nguyen ont déposé une demande conjointe de réparation auprès de la Ville et nous comprenons que les travaux de réparation de la portion du tuyau d'égout commun se trouvant sous la rue Saint-Denis, sera bientôt réparée.

Dans les circonstances, nous sommes d'avis que notre cliente ne commet pas l'infraction alléguée au règlement C-1.1 de la Ville de Montréal, intitulé Règlement sur la canalisation de l'eau potable, des eaux, usées etl des eaux pluviales , et en conséquence, nous ne croyons pas que notre cliente soit dans l'obligation de raccorder son tuyau d'égout indépendamment à la

section de l'égout public se trouvant vis-à-vis de son bâtiment tel que le stipule le premier paragraphe de l'article 89.11 dudit règlement. En effet, le 2 e paragraphe de l'article.89.11 dudit règlement prévoit le maintien de situations existantes en stipulant que « Toutefois il n'est pas nécessaire de remplacer un branchement d'égout vétuste par un branchement conforme au premier alinéa s'il est possible de le réparer en le rendant entièrement conforme aux exigences de l’art. 89.18 ».

Cette disposition vise clairement la situation de notre cliente qui a procédé au remplacement de son branchement d'égout, lequel est étanche aux gaz à l'eau, à l'air et à la fumée, conformément à l'art. 89.19 dudit règlement. Ainsi, soyez avisés que notre cliente n'entend pas donner suite à votre demande et soyez également avisés qu'elle contestera vivement toutes procédures judiciaires intentées contre elle. La présente vous est transmise sans aucune admission et sous toutes réserves des droits et recours de notre cliente. Nous vous prions d'agréer, cher monsieur, l'expression de nos distingués sentiments.

LEDUC LESCO Me ANDRÉ LESCO […] [12] [ 60 ] Peu après cet échange de correspondances, la Ville a entrepris des travaux pour réparer l’égout en façade de l’immeuble de la demanderesse. Lorsque les travaux d’excavation ont eu lieu, on a constaté que la

partie de la conduite de raccordement située sur la propriété de la Ville était également endommagée et on a procédé au remplacement complet de la conduite de raccordement entre le bâtiment de la demanderesse et l’égout [13] . [ 61 ] À la même période, les employés du service de la voirie de la Ville ont communiqué avec la défenderesse pour lui conseiller de réaménager son installation sanitaire et d’installer un tuyau de raccordement en façade de son bâtiment distinct et indépendant de celui de la demanderesse. [ 62 ] Vu les frais déjà engagés quelques semaines plus tôt, les contraintes, et les coûts des travaux requis pour réaménager son installation sanitaire sur son immeuble, la défenderesse a fait le choix de ne pas faire ces travaux. [ 63 ] Depuis que la Ville a procédé à la réfection de la conduite d’égout et que la conduite de raccordement a été remplacée, la demanderesse n’a pas souffert d’autres infiltrations d’eau dans son bâtiment. [ 64 ] En juin 2018, elle a intenté les présentes procédures contre la défenderesse.

LES PROCÉDURES La demande [ 65 ] La demanderesse présente une demande en négation de servitude, injonction permanente et dommages. Elle prétend que la défenderesse empiète illégalement sur sa propriété et que les travaux qu’elle y a effectués ont été réalisés sans droit. [ 66 ] Elle soutient qu’aucun

titre n’a été constitué ou publié au registre foncier pour établir le droit de la défenderesse d’empiéter sur son immeuble et de raccorder son installation sanitaire à la sienne. [ 67 ] Elle affirme que la présence sur son immeuble d’une conduite pour canaliser les eaux du bâtiment voisin, le branchement de cette installation à la conduite de raccordement à l’égout de la Ville et l’usage d’une conduite de raccordement commune n’est pas conforme à la réglementation municipale. [ 68 ] Elle ajoute que cette situation est préjudiciable pour elle parce qu’elle doit supporter les risques associés à un éventuel mauvais fonctionnement de l’installation sanitaire de la défenderesse et que cela compromet la possibilité pour elle de s’assurer contre les refoulements d’égout. [ 69 ] Elle demande que l’empiètement sur sa propriété cesse et que la défenderesse lui verse une indemnité de 16 000 $ pour réparer le préjudice qu’elle a subi à la suite des dégâts d’eau qui se sont produits au sous-sol de son bâtiment entre mai 2017 et avril 2018. [ 70 ] Elle recherche également des ordonnances d’injonction qui auraient pour effet d’enjoindre à la défenderesse de démanteler les installations construites sur sa propriété et de raccorder son bâtiment à l’égout par un raccordement distinct et indépendant du sien, tel qu’exigé par la réglementation municipale.

La défense [ 71 ] La défenderesse conteste le bien-fondé de cette demande et en demande le rejet. [ 72 ] Elle plaide que l’immeuble de la demanderesse est grevé d’une servitude d’égout et précise que cette servitude aurait été établie par destination du père de famille lors de la cession des bâtiments à des propriétaires distincts. [ 73 ] Cette servitude d’égout ferait en sorte que les eaux de son bâtiment seraient canalisées dans un drain commun installé sur la propriété de la demanderesse raccordé à l’égout de la Ville par une conduite de raccordement commune installée en façade du bâtiment de la demanderesse. [ 74 ] Elle nie être responsable des dommages et inconvénients subis par la demanderesse et lui devoir les sommes qu’elle réclame à

titre de dommages-intérêts. [ 75 ] Elle plaide que les installations desservant son immeuble étaient étanches et qu’un bris dans l’égout de la Ville est à l’origine des infiltrations d’eau qui se sont produites dans le sous-sol du bâtiment de la demanderesse. [ 76 ]

Malgré ce qui précède, elle admet avoir installé une nouvelle conduite sanitaire sur la propriété de la demanderesse en février 2017 et avoir raccordé cette nouvelle conduite à celle installée en juillet 2017 par la demanderesse pour remédier à la désuétude du drain commun existant et éviter que des infiltrations d’eau puissent survenir dans le futur.

Elle précise que ces travaux ont été effectués à la demande expresse de la demanderesse afin de respecter ses exigences. [ 77 ] Finalement, elle reconnaît que le branchement de ses installations sanitaires n’est pas conforme au règlement municipal qui est en vigueur actuellement sur le territoire de la Ville, mais plaide que cette situation existe depuis le début des années 1900 et qu’elle bénéficie de droits acquis. Il n’y aurait donc pas lieu, selon elle, de lui ordonner de démanteler ses installations et d’aménager une nouvelle conduite sanitaire sur sa propriété.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 78 ] Il s’agit pour le Tribunal de déterminer si l’immeuble de la demanderesse est grevé ou non d’une servitude d’égout en faveur de l’immeuble de la défenderesse et, si ce n’est pas le cas, si des ordonnances d’injonction doivent être rendues contre la défenderesse pour qu’elle cesse d’empiéter sur l’immeuble de la demanderesse et qu’elle réaménage son installation sanitaire à l’intérieur des limites de sa propriété. [ 79 ] Il faut aussi décider si la défenderesse est responsable en tout ou en

partie des dommages subis par la demanderesse et, dans l’affirmative, si celle-ci a droit d’obtenir paiement des dommages-intérêts qu’elle réclame. LE DROIT APPLICABLE [ 80 ] Les articles 1177 et 1181 à 1186 C.c.Q . traitent de la nature et de l’exercice des servitudes. Ils se lisent ainsi : Art. 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. Art. 1181. La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. Elle ne peut s’établir sans

titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. Art. 1182 . Les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude. Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits. Art. 1183 . La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une

partie du fonds en faveur d’autres parties. Art. 1184 . Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude. À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. Art. 1186 . Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. [14]

[ 81 ] Les règles les édictées par ces articles s’inspirent de celles prévues au Code civil du Bas-Canada [15] qui était en vigueur au moment où une servitude par destination aurait été créée par le propriétaire des immeubles visés aux présentes. [ 82 ] En vertu de l’

article 2 de la

Loi sur l’application de la réforme du Code civil [16] , ce sont les dispositions de ce Code qu’il faut appliquer en l’espèce : Art. 2 La loi nouvelle n’a pas d’effet rétroactif: elle ne dispose que pour l’avenir. Ainsi, elle ne modifie pas les conditions de création d’une situation juridique antérieurement créée ni les conditions d’extinction d’une situation juridique antérieurement éteinte. Elle n’altère pas non plus les effets déjà produits par une situation juridique. [17] [ 83 ] Les articles du C.c.B.-C . qui sont pertinents aux fins du présent litige sont les suivants : Art. 499 .

La servitude réelle est une charge imposée sur un héritage pour l’utilité d’un autre héritage appartenant à un propriétaire différent. Art. 500 . Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou de la loi; ou elle est établie par le fait de l’homme. Art. 545 . Tout propriétaire usant de ses droits et capable de disposer de ses immeubles, peut établir sur ou en faveur de ces immeubles telles servitudes que bon lui semble, pourvu qu’elles n’aient rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue de ces servitudes se déterminent d’après le

titre qui les constitue, ou d’après les règles qui suivent si le

titre ne s’en explique pas. Art. 546 . Les servitudes réelles sont établies ou pour l’usage des bâtiments ou pour celui des fonds de terre. Celles de la première espèce s’appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne. Celles de la seconde espèce se nomment rurales sans égard à leur situation. C’est de l’héritage dominant que les servitudes prennent leur nom, indépendamment de la qualité du fonds servant. Art. 549 . Nulle servitude ne peut s’établir sans titre; la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. Art. 551 .

En fait de servitude, la destination du père de famille vaut titre, mais seulement lorsqu'elle est par écrit, et que la nature, l'étendue et la situation en sont spécifiées. Art. 552 . Celui qui établit une servitude est censé accorder ce qui est nécessaire pour qu’il en soit fait usage. Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui emporte le droit de passage. Art. 553 . Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Art. 554 . Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le

titre constitutif de la servitude ne dise le contraire. Art. 557 . Le propriétaire du fonds qui doit la servitude, ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi il ne peut changer l’état des lieux, ni transférer l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Cependant si l’assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des améliorations avantageuses, il peut offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne peut pas le refuser. Art. 558 .

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans celui à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. [18] [ 84 ] Le fardeau de prouver l’établissement d’une servitude par destination du père de famille en vertu de l’article 551 C.c.B.-C . incombe au propriétaire du fonds dominant qui veut en bénéficier. [ 85 ] Cette preuve requiert la production d’un écrit émanant du propriétaire ou de son mandataire dans laquelle on retrouve une manifestation de son intention de créer une servitude de destination du père de famille sur son fonds ou une

partie de son fonds lorsqu’il sera divisé ou morcelé. [ 86 ] Lorsqu’il n’est pas possible de produire un tel écrit pour un motif valable, la preuve de la servitude peut être faite par tous autres moyens de preuve incluant par témoignage s’il y a un commencement de preuve.

Les articles 2811 et 2861 à 2863 C.c.Q . précisent en effet que : Art. 2811 La preuve d'un acte juridique ou d'un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d'un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25 ) ou par quelque autre loi. Art. 2861 Lorsqu'il n'a pas été possible à une partie, pour une raison valable, de se ménager la preuve écrite d'un acte juridique, la

preuve de cet acte peut être faite par tous moyens. Art. 2862 La preuve d'un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $. Néanmoins, en l'absence d'une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu'il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d'une entreprise.

Art. 2863 Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve. [19] [ 87 ] Il importe de rappeler, en premier lieu, qu’une servitude ne s’établit que par contrat, testament, destination du propriétaire ou par la loi et que la tolérance, l’usage prolongé ou la possession immémoriale ne suppléent pas à l’absence de titres.

Les tribunaux peuvent reconnaître l’existence de servitudes, mais ils n’ont pas le pouvoir de les créer même pour des raisons d’équité [20] . [ 88 ] En 2017, la Cour d’appel a traité de la servitude par destination du père de famille dans l’arrêt St-Amour c. Major [21] et a fait état de la doctrine en cette matière : [61] […] le concept de servitude par destination du propriétaire était défini à l’article 551 C.c.B.-C ., sous le nom de « servitude par destination du père de famille » : 551.

En fait de servitude, la destination du père de famille vaut titre, mais seulement lorsqu’elle est par écrit, et que la nature, l’étendue et la situation en sont spécifiées. 551. As regards servitudes the destination made by the proprietor is equivalent to a title, but only when it is in writing, and the nature, the extent and the situation of the servitude are specified. [62] En 1994, le Code civil du Québec a également reconnu ce type particulier de servitude. Les principes la régissant ont été repris et précisés à l’

article 1183 C.c.Q . : 1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une

partie du fonds en faveur d’autres parties. 1183. Servitude by destination of the owner is evidenced in writing by the owner of the land who, in contemplation of its future parcelling, immediately establishes the nature, scope and situation of the servitude on one part of the land in favour of other parts. [63]

Malgré la nouvelle terminologie employée à l’

article 1183 C.c.Q. , les conditions requises pour l’établissement d’une servitude par destination sont demeurées inchangées. [64] À ce sujet, l’auteur Pierre-Claude Lafond écrit : 2024 – En matière de servitude, la destination du propriétaire vaut

titre et constitue un troisième mode de constitution. Autrefois connue sous l’expression « servitude par destination du père de famille », le Code civil du Québec la reprend et la coiffe du nom plus contemporain (et moins patriarcal) de servitude par destination du propriétaire. La conception qui se dégage de l’

article 1183 C.c.Q. reprend celle issue du droit antérieur. […] [65] Il poursuit en rappelant les conditions requises pour la constitution de telles servitudes : 2024 – […] ce type de servitude continue de devoir être constaté par un écrit émanant du propriétaire du fonds servant constatant que les deux fonds ont appartenu dans le passé à un même propriétaire et que ce dernier y a établi un arrangement matériel constituant aujourd’hui la servitude. [66] Plus loin, il explique davantage ces conditions : 2028 – Pour être constituée par destination du propriétaire, la servitude doit respecter les quatre exigences suivantes : un arrangement qui soit le fruit d’un seul propriétaire (A.), en plus d’être permanent (B.), constaté par écrit (C.) et antérieur à la division du fonds (D.).

Sans être des conditions de formation, l’absence d’une convention réglant l’arrangement (E.) et la question de la publicité (F.) complètent le tableau, la première pour vérifier la volonté des parties, la seconde pour l’opposabilité aux tiers. [67] Relativement à l’exigence de l’écrit, Lafond précise qu’elle ne nécessite pas un contrat formel pour être satisfaite.

N’importe quel document émanant du propriétaire peut répondre à cette exigence : 2035 – Il peut s’agir de n’importe quel document émanant du propriétaire des deux fonds – ou des deux parties du même fonds – qui démontre clairement que l’arrangement existait lorsque les deux immeubles appartenaient à la même personne. Le Code n’exige pas un contrat formel. 2036 – Cette exigence ne veut pas dire que la servitude doit être expressément mentionnée dans l’acte par lequel le propriétaire aliène un de ses fonds ou une

partie de son fonds. On serait alors en présence d’une servitude établie par

titre exprès ou recognitif et l’

article 1183 C.c.Q. ne présenterait, par conséquent, aucune utilité. […] [68] Il fournit d’ailleurs quelques exemples de ce qui peut constituer un écrit satisfaisant : 2037 – Une lettre écrite par le propriétaire des deux fonds à son architecte ou à son entrepreneur, dans laquelle se trouvent les précisions

requises par le Code, constitue un exemple d’écrit valable. 2038 – Il en est de même d’un plan de subdivision ou de lotissement préparé à la demande du propriétaire d’un lot originaire qui procède à sa division pour en aliéner les parties à différents acquéreurs. Les tribunaux ont maintes fois décidé que le dépôt d’un plan de subdivision indiquant un passage, constitue une manifestation d’intention de créer une servitude de passage par destination du propriétaire en faveur des lots concernés.

Un plan de localisation ou de construction préparé à la demande du propriétaire et montrant une servitude de vue a également été jugé suffisant. [...] [69] En somme, l’écrit doit permettre de dégager l’intention claire d’établir la servitude, ce qui implique qu’il doit être explicite relativement au fonds, à la disposition des lieux et à la nature, l’étendue et la situation de la servitude : 2039 – Encore faut-il que le document, quel qu’il soit, permette de dégager une volonté claire d’établir une servitude au bénéfice d’un autre terrain.

L’écrit doit, de plus, être explicite; il doit désigner le fonds, décrire la disposition des lieux, ainsi que la nature, l’étendue et la situation de la servitude. […] [70] Sur la question de savoir si l’écrit doit être signé par le propriétaire, Lafond écrit : 2040 – Selon un certain courant jurisprudentiel initié par la Cour suprême, il serait nécessaire que l’écrit en question soit signé par le propriétaire des lots. [71] Mais Lafond poursuit en disant qu’en certaines circonstances, il est possible d’inférer que l’écrit non signé par le propriétaire émane de lui.

Il donne l’exemple de l’écrit préparé et signé par le mandataire du propriétaire : Une décision rendue ultérieurement soutient que la signature du mandataire du propriétaire suffit. En l’espèce, on a jugé que la signature de l’arpenteur-géomètre qui a préparé le plan de localisation laissait présumer que le propriétaire l’avait accepté. [22] [ 89 ] La jurisprudence qui s’est développée sur l’article 551 du Code civil du Bas-Canada et, par la suite, sur l’

article 1183 du Code civil du Québec est au même effet. [ 90 ] Dans l’arrêt Roberge v. Martin [23] , la Cour suprême a conclu qu’un plan de subdivision déposé au bureau de la division d’enregistrement dans lequel se trouvaient les terrains affectés par la subdivision montrant l’existence d’une lisière décrite comme une ruelle bordée par deux rangées de lots à bâtir pouvait faire preuve de l’intention du propriétaire de créer une servitude de passage sur cette ruelle au bénéfice des propriétaires et occupants des lots riverains : […] —Deux questions se présentent en cette cause : 1.

Le droit de passage réclamé par l’intimé, comme affectant le lot n° 82-52 du plan de subdivision du lot n° 82 (Thetford Mines, auparavant Kingsville) déposé par les propriétaires de ce terrain en 1908, a-t-il été valablement constitué comme servitude par destination du père de famille conformément aux exigences à l’article 551 C.C.? Cet

article se lit comme suit: — 551.—En fait de servitude, la destination du père de famille vaut titre, mais seulement lorsqu’elle est par écrit, et que la nature, l’étendue et la situation en sont spécifiées. Ce plan de subdivision a été déposé au bureau du Commissaire des Terres de la Couronne avec le livre de renvoi au désir de l’article 2175 C.C. Le Commissaire, après l’avoir approuvé, en a transmis copies au régistrateur, et ces copies ont été déposées au bureau d’enregistrement de la division où se trouvent les terrains affectés par la subdivision.

Le plan montre, entre autres choses, deux rangées de lots à bâtir d’une largeur uniforme de 50 pieds et de 90 pieds de profondeur, et entre chaque rangée il y a une lisière étroite mesurant 20 pieds sur une longueur de 900 pieds. Cette lisière est décrite au livre de renvoi comme “ruelle”, et porte le numéro 82-52. Pour les raisons données par le juge-en-chef de la cour d’appel et par le juge Dorion, nous croyons que l’intention de créer une servitude de passage sur cette ruelle au bénéfice des propriétaires et occupants des lots riverains est suffisamment manifestée.

Nous croyons aussi que le plan et les énonciations du livre de renvoi équivalent à une déclaration par les propriétaires que la lisière ou ruelle servirait de passage pour l’avantage des lots et que, dans leurs transactions avec les acheteurs de lots, ils se baseraient sur l’état de choses constaté au plan et au livre de renvoi. Le point en contestation est de savoir si dans ces circonstances la nature et l’étendue de la servitude sont spécifiées au désir de l’art. 551 C.C.

Nous croyons que s’il y a un écrit, même mal rédigé, dont une cour de justice puisse tirer la conclusion, conformément aux règles de l’interprétation juridique, que l’intention a été d’établir une servitude de passage au bénéfice d’un autre terrain, il y a alors la spécification que l’article exige.

À tout événement, il paraît hors de doute que l’article 551 C.C. peut être ainsi interprété, et comme cette interprétation, qui a été acceptée par la cour d’appel, est conforme à la justice et satisfait aux besoins de la pratique en matière de subdivision de lots, nous croyons devoir l’adopter comme se conformant suivant toute vraisemblance à l’esprit de la loi. Du reste, ce n’est pas parce que la spécification de la servitude serait faite dans un plan que ce plan ne pourrait être considéré comme l’écrit dont parle l’article 551 C.C. […] [24]

[ 91 ] Dans le même arrêt, la Cour suprême a conclu que l’absence d’un

titre enregistré ne faisait pas échec à la constitution d’une servitude par destination du père de famille : 2. La seconde question, telle que les appelants la posent, est celle-ci: Y a-t-il eu “défaut d’enregistrement” au sens de l’article 2116 a du code civil? Nous croyons cependant que la véritable question à résoudre dans l’espèce, est de savoir si cet

article s’applique à la servitude de passage que réclame l’intimé, qui est une servitude créée par la destination du père de famille. Sur ce point, nous sommes d’avis que cette servitude n’est pas une des servitudes visées par l’article 2116 a C.C. Cet

article dit: — à défaut d’enregistrement, nulle servitude réelle, contractuelle, discontinue et non apparente n’a d’effet vis-à-vis des tiers acquéreurs et créanciers subséquents dont les droits ont été enregistrés. L’amendement de 1916 (6 Geo. V., c 34), qui a ajouté au code le nouvel

article 2116 b C.C., et qui ne s’applique pas à cette cause où il s’agit d’une servitude créée avant le 1er janvier 1917, a considérablement élargi cette disposition en l’appliquant à toutes les servitudes réelles et contractuelles. […]. La servitude par destination du père de famille n’est pas une servitude contractuelle. Elle résulte d’un fait, c’est-à-dire de l’arrangement effectué par le propriétaire de deux fonds ou de deux parties d’un même fonds, par lequel il destine l’un des fonds ou une

partie distincte d’un même fonds au service de l’autre. On ne peut concevoir qu’elle soit créée par un contrat, car au moment où la destination intervient il n’y a qu’un seul propriétaire du tout, et c’est par lui que l’arrangement ou la disposition des fonds est fait. Et on ne peut dire non plus que la servitude ait été “constituted by title”, bien que la destination vaille

titre quand elle satisfait aux exigences de l’article 551 C.C., car “valoir titre” n’est pas “être créé par un titre”, ce qui, […] s’entend d’une servitude créée par un contrat. Il nous paraît donc clair que l’article 2116 a C.C. que les appelants invoquent ne s’applique pas à la servitude dont il s’agit en cette cause. […]. [25] (soulignements ajoutés) [ 92 ] Dans l’arrêt Mahon v.

Corporation de Notre Dame du Chemin , [26] , la Cour suprême a de nouveau examiné les conditions de formation de la servitude par destination du père de famille et a souligné que ce type de servitude ne prenait effet que lorsque les fonds dominants et servants cessaient d’appartenir au même propriétaire : […] L’existence de titres parfaits et libres de toutes charges était une condition essentielle de la formation du contrat entre l’appelante et l’intimée. Il n’y a pas à se demander qui, de l’appelante ou des Sœurs Dominicaines, devait fournir des titres parfaits.

Il suffit de constater que, au moment requis, les titres n’étaient ni parfaits, ni libres de toutes charges. Comme conséquence, la condition essentielle à l’acceptation manquait, et l’intimée n’était pas engagée à exécuter la convention envers l’appelante. […] […] Or, l’appelante dit que, au moment du contrat du 26 juin 1929, les trois sections de propriété qui devaient faire l’objet de l’acquisition appartenaient toutes les trois aux Sœurs Dominicaines et qu’il ne pouvait donc exister alors aucune servitude, puisque nulle servitude ne peut être établie sur des immeubles appartenant à un seul propriétaire.

Cet argument de l’appelante trouve sa réponse dans Pothier (Bugnet, 3 e éd, vol. 1, p. 321, sous l’article 228) : Lorsque deux héritages appartiennent au même maître, le service que ľun tire de l’autre, comme lorsqu’une maison a une vue ou un égoût sur l’autre, n’est pas servitude, quis res sua nemini servit; L. 26, ff de Servit, pr. rust. C’est destination du père de famille.

Si par la suite ces maisons viennent à appartenir à différents maîtres, soit par l’aliénation que le propriétaire fera de l’une de ces maisons, ou par le partage qui se fera entre ses héritiers, le service que l’une des maisons tire de l’autre, qui était destination de père de famille, lorsqu’elles appartenaient à un même maître, devient un droit de servitude que le propriétaire de cette maison a sur la maison voisine de qui la sienne tire ce service, sans qu’il soit besoin que par l’aliénation qui a été faite de l’une de ces deux maisons, ou par le partage, cette servitude ait été expressément constituée .

La raison est que la maison qui a été aliénée est censée l’avoir été en l’état qu’elle se trouvait et pareillement que lorsqu’elles ont été partagées, elles sont censées l’avoir été telles et en l’état qu’elles se trouvaient; et par conséquent l’une comme ayant la vue, l’égout, etc. sur l’autre, et l’autre comme souffrant cette vue, cet égout, etc. ce qui suffit pour établir la servitude. C’est ce que signifie notre coutume par ces termes: destination de père de famille vaut

titre . Conformément au principe posé par Pothier, il y avait donc, en l’espèce, une destination de père de famille, qui pouvait servir de

titre à une servitude d’aqueduc et d’égout, et qui devenait un droit de servitude dès que les deux parties de la propriété cessaient d’appartenir au même propriétaire. […]. [27] (soulignements ajoutés) [ 93 ] Plus récemment, dans l’arrêt Léger c. Carpentier [28] , la Cour d’appel a cité avec approbation les propos suivants tenus par la juge Louise Mailhot dans l’arrêt S t-Pierre Realties Co. c. Tremblay [29] : Je considère que les conditions fixées par la jurisprudence ( Martin c.

Daigneault , [1925] B.R. 374, 377) quant à l'établissement d'une servitude par destination du père de famille ont été établies en l'espèce: 1) le fait matériel d'un arrangement entre deux propriétés appartenant au même propriétaire et 2) un écrit qui spécifie la nature, l'étendue et la situation de la servitude, ce que constitue le plan déposé à la Ville par Gosselin Construction avant même la séparation des héritages, puisque la première demande de permis avec plan serait datée le 22 décembre 1971 alors que le premier permis a été délivré le 24 février 1972.

Ainsi la servitude tant de passage en surface que d'aqueduc et d'égouts existait de façon complète par la destination du père de famille en 1972. La Cour suprême du Canada, en confirmant la décision majoritaire de la Cour d'appel dans Martin c. Daigneault , a précisé que cette servitude n'est pas une servitude contractuelle, que conséquemment l'article 2116 a C.C. ne s'applique pas, qu'elle n'a pas à être enregistrée pour avoir effet à l'égard des tiers acquéreurs ou créanciers subséquents dont les droits sont enregistrés […] [30]

[ 94 ] La Cour d’appel a aussi rappelé les propos suivants tenus par la juge Marie Deschamps dans l’arrêt Abbey Gur Corp . c. Édifice 9500 inc . [31] : [38] Récemment notre Cour dans Abbey Gur Corp . c.

Édifice 9500 inc ., [2000] R.D.I. 571 (C.A.) , sous la plume de la juge Deschamps alors qu’elle était à la Cour d’appel, se prononça de nouveau sur l’existence d’une servitude par destination du propriétaire et s’exprima ainsi sur ces conditions d’existence : [18] La servitude par destination du propriétaire et la servitude conventionnelle obéissent à des règles différentes. [19] Pour être valable, la servitude par destination du propriétaire doit répondre à plusieurs conditions: il doit exister un arrangement matériel présentant un caractère de durabilité; cet arrangement doit être constaté par écrit, être le fruit du propriétaire des fonds servant et dominant et être antérieur à la vente à des propriétaires différents . (Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, Montréal, Éditions Thémis, 1999, pp. 864-875) [32] . (soulignements ajoutés) [ 95 ] La nature et la qualité de l’écrit requis pour faire la preuve de l’existence d’une servitude par destination du père de famille ont été à l’origine de nombreux litiges. [ 96 ] Dans l’arrêt Roberge c.

Martin [33] , la Cour suprême mentionne qu’un écrit, même mal rédigé qui permet de conclure que le propriétaire avait l'intention d'établir une servitude sur son fonds ou une

partie de son fonds est suffisant pour qu’une servitude par destination du père de famille soit créée lorsque le fonds devient la propriété de propriétaires différents : […] Nous croyons que s’il y a un écrit, même mal rédigé, dont une cour de justice puisse tirer la conclusion, conformément aux règles de l’interprétation juridique, que l’intention a été d’établir une servitude de passage au bénéfice d’un autre terrain, il y a alors la spécification que l’article exige [34] . [ 97 ] Quant à la suffisance de l’écrit, il doit identifier le fonds dominant et le fonds servant et être suffisamment explicite pour permettre de connaître la nature, l’étendue et la situation de la servitude.

Dans son Précis de droit des biens , l'auteur Pierre-Claude Lafond écrit ce qui suit : L'écrit doit, de plus, être explicite; il doit désigner le fonds, décrire la disposition des lieux, ainsi que la nature, l'étendue et la situation de la servitude. La description de l'aménagement physique n'a pas à être lui-même explicite dans la mesure où un état des faits réel et permanent existe. Mais il importe que le plan d'aménagement soit conforme à la réalité, sinon il ne peut servir de

titre à une servitude par destination du propriétaire. [35] [ 98 ] Les conditions de formation de la servitude par destination du père de famille ont aussi été analysées par des juges de notre Cour dans Groupe Sometco ltée c . 3101-5563 Québec inc . [36] en 1999, et dans Gestion Kenmont inc . c. Wolofsky en 2000 [37] . [ 99 ] Dans l’affaire Sometco [38] , le juge Roland Tremblay a conclu qu’un plan d’implantation était suffisant pour démontrer l’intention d’un propriétaire de créer éventuellement des servitudes de passage de même que des servitudes d’égouts et d’aqueduc sur une

partie de son fonds : […] 43 Le notaire Turgeon dans la Revue du Notariat à la page 609 définit ainsi la servitude par destination de père de famille: On peut la définir comme un arrangement permanent que le propriétaire de deux héritages ou d'un seul héritage fait pour son utilité ou son agrément et qui constituerait une servitude si les héritages ou une

partie de l'un d'eux appartenaient à des propriétaires différents. 44 Mignault la définit comme suit: la disposition et l'arrangement que fait le propriétaire de deux fonds, ou même d'un seul fonds, au moyen de quoi l'un de ces fonds, ou une

partie d'un fonds, est destiné au service de l'autre. […] 46 La doctrine nous enseigne sous la plume du professeur Lamontagne: 602. L'écrit doit émaner « du propriétaire » (1183 C.c.Q. , of 551 C.c.B.-C.) ou, faut-il comprendre, de son représentant. 605.

L'écrit pourrait inclure un plan d'architecte, un certificat de localisation ou un plan de subdivision préparés par l'architecte ou l'arpenteur-géomètre mandatés par le propriétaire. 47 Le professeur Pierre Martineau écrit: 1) La nature, l'étendue et la situation de la servitude doivent être spécifiées. […] 2) Lorsque l'article 551 C.c. exige un écrit il ne veut pas dire que la servitude doit être mentionnée expressément dans l'acte par lequel le propriétaire allène un de ses fonds - ou une

partie de son fonds. On serait alors en présence d'une servitude établie par

titre exprès selon l'article 549 C.c.; l'article 551 C.c. serait, par conséquent, inutile. 3) L'écrit de l'article 551 C.c. est simplement un document émanent de celui qui avait la propriété des deux fonds - ou des deux parties du même fonds - constatant l'arrangement matériel.

L'écrit a pour seul but de prouver que l'arrangement existait lorsque les deux fonds - ou les deux parties du même fonds - appartenaientau même propriétaire. L'écrit doit donc être antérieur à la séparation des fonds. 48 Et la jurisprudence a reconnu que des plans émanant d'architectes ou d'arpenteurs constituent l'écrit requis par l'article 551 C.c.B.-C. 49 Dans H. Roberge c. P.L. Daigneau et J.B.

Martin, un plan de subdivision avait été préparé et déposé au bureau du Commissairedes terres de la couronne. 50 La Cour suprême s'exprime ainsi: nous croyons que l'intention de créer une servitude de passage sur cette ruelle au bénéfice des propriétaires et occupants des lots riverainsest suffisamment manifestée.

Nous croyons aussi que le plan et les énonciations du livre de renvoi équivalent à une déclaration par lespropriétaires que la lisière ou ruelle servirait de passage pour l'avantage des lots... […] 52 Les plans font voir l'implantation des édifices, montrent des espaces de stationnement de véhicules, montrent des espaces réservésà l'aménagement paysager et montrent des espaces libres entre les espaces de stationnement et les espaces paysagers. […] 54 Ces aménagements ne peuvent permettre d'autres conclusions que la nature d'une servitude de passage. […] 59 En conclusion, il faut dire que les quatre (4) conditions telles qu'établies dans Caron c.

Turgeon[39] sont remplies pour que laservitude par destination de père de famille soit reconnue: 1) la possession de deux fonds par un même propriétaire; 2) l'arrangement physique pendant cette possession et par ce propriétaire quiconstituerait une servitude si les fonds appartenaient à deux propriétaires; 3) la consignation par écrit de cet arrangement; et 4) unedescription claire de la nature, de l'étendue et de la situation de la servitude que le propriétaire entend créer. 60 Quant à la servitude d'égouts et d'aqueducs, elle suit le même sort que la servitude de passage et elle a été établie en même tempspar le propriétaire unique en 1988-1989 et apparaît, elle aussi, aux plans.[40] [100] Dans Gestion Kenmont inc. c.

Wolofsky[41], le juge Pierre Dalphond, alors qu’il était à la Cour supérieure, s’est exprimé ainsi : 50 Pour Kenmont, les défendeurs ayant reconnu que les accès ont été aménagés par Malka alors qu'il était propriétaire des deuximmeubles, la seule question en litige est de déterminer si les plans préparés par son architecte constituent un écrit suffisant au sens del'art. 551 C.c.B.C., ce qui ne fait pas de doute selon elle. […] […] 53 Les défendeurs soutiennent qu'il ne peut y avoir de servitudes par destination du propriétaire, faute d'intention de Malka de créerun arrangement permanent […] 54 Quant aux plans d'architecte produits, ils n'indiqueraient pas la situation exacte du passage, ni la profondeur ou hauteur del'ouverture faite au rez-de-chaussée.

Ils ajoutent que les accès à l'escalier de secours nord ne peuvent être considérés comme uneservitude par destination du père de famille, mais uniquement comme des arrangements temporaires à l'avantage personnel de Malka,comme l'étaient les autres ouvertures dans le mur mitoyen du temps de Lejolex. 55 Ils arguent aussi que la servitude par destination du père de famille ne naît que lors de l'aliénation d'un lot à un tiers par lepropriétaire.

Or ici, il n'y a pas eu d'aliénation, mais dation en paiement par les prêteurs. […] […] 64 Les arrangements matériels et plans invoqués ayant été faits avant la mise en place des garanties en faveur de la BNC ennovembre 1987, lesquelles ont été réalisées en 1990 avec effet rétroactif à 1987, fractionnant ainsi les fonds et permettant alors auxservitudes par destination, s'il en est, de devenir réelles, seules les dispositions du Code civil du Bas Canada, en vigueur jusqu'au premierjanvier 1994, sont applicables quant à la création d'une ou plusieurs servitudes de père de famille (Loi sur l'application de la réforme duCode civil, L.Q. 1992, c. 57, art. 2). […] 66 […] il est clair que l'arrangement actuel des lieux est le fait de Malka, alors qu'il était propriétaire des deux immeubles.

Laquestion se résume donc à déterminer s'il y a existence d'un écrit suffisant au sens de l'art. 551 C.c.B.C. 67 À cet égard, il faut retenir que l'art. 12(17) C.c.B.C. donne une définition fort élargie de ce qui peut constituer un écrit. Fort decette latitude, la jurisprudence a reconnu comme l'écrit requis, un plan de subdivision déposé au bureau d'enregistrement ( Roberge c.Martin (SCC), [1926] R.C.S. 191 ; Léger c. Dame Lees [1959] B.R. 87 ; Turgeon c. Caron [1993] R.D.I. 593 C.A. ), unplan de développement déposé à la ville ( Administrators of Copropriété Forest Village c.

Compagnie de construction Belcourt ltée (QC CA), [1993] R.J.Q. 1002 C.A. ), un plan d'implantation soumis à la ville afin d'obtenir un permis ( St-Pierre RealtiesCo. c. Tremblay (QC CA), [1988] R.J.Q. 1258 C.A. ), un plan privé de subdivision ( Grondin c. Desrochers [1997]R.D.I. 357 C.S. ), un certificat de localisation ( Corriveau c. Gabanna [1977] C.S. 577 ) et des plans de construction ( Treglia c.

Veneziale [1992] R.D.I. 291 C.S. ). La doctrine reconnaît aussi cette qualité à un plan d'architecte et aux instructions données aux architectes (Pierre Basile Mignault, “Servitudes par destination de père de famille”, (1879) 1 Thémis, no. 9, p.264; Denys-Claude Lamontagne, Biens et propriété, 2e éd., les Éd. Yvon Blais, 1995, par. 605, p. 327). 68 De plus, le document n'a pas à émaner directement du propriétaire en autant qu'il ait été préparé par son mandataire ( Administrators of Copropriété Forest Village c. Compagnie de construction Belcourt Itée , supra, p. 1008).

Sous le Code Civil du Bas Canada, cette servitude n'a pas non plus à être publiée ( Roberge c. Martin , supra; Lévesque c. Déry [1960] C.S. 61 ; Administrators of Copropriété Forest Village c.

Compagnie de construction Belcourt Itée , supra). 69 Il s'ensuit que les plans préparés par l'architecte mandaté par Malka constituent un écrit qui peut être offert pour satisfaire les autres exigences de l'art. 551 C.c.B.C. [42] [ 101 ] Dans cet arrêt, le juge Dalphond examine également de quelle manière les propriétaires des fonds affectés doivent contribuer aux frais d’entretien des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude par destination du père de famille, selon qu’ils en retirent, ou non, un avantage : 92 En matière de coûts de construction et d'entretien des ouvrages requis pour l'usage d'une servitude, les dispositions des codes civils, en l'occurrence les art. 553 et 554 C.c.B.C., jusqu'au 31 décembre 1993, et depuis cette date, l' art. 1184 C.c.Q. , se lisent: 553.

Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. 554. Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le

titre constitutif de la servitude ne dise le contraire. 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins de d'une stipulation contraire à l'acte constitutif de la servitude.

A la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. 93 En vertu de ces dispositions, il revient au fonds dominant de voir à la construction des ouvrages nécessaires à la servitude et à leur entretien. 94 D'abord, il faut noter que les arrangements matériels nécessaires pour l'existence d'une servitude par destination doivent être en place au moment de la séparation des lots; il n'y aura donc pas en principe d'ouvrages à construire sur le fonds servant.

Par contre, ces ouvrages, s'il en est, devront être entretenus une fois les lots séparés. 95 Qu'en est-il lorsque le propriétaire du fonds servant fait l'entretien des ouvrages requis pour le passage parce qu'il s'en sert lui aussi et considère dans son propre intérêt de les garder en bon état? 96 Notons d'abord que les art. 553 et 554 C.c.B.C. ne font qu'indiquer que celui qui jouit de la servitude a le droit de procéder à de tels travaux, sans toutefois nullement l'y obliger.

Par conséquent en matière de servitude conventionnelle, il a été décidé lorsque le propriétaire du fonds servant se charge de l'entretien parce qu'il y a un intérêt, même s'il n'y est pas tenu, qu'il ne peut exiger une contribution du fonds dominant si l'acte constitutif est silencieux quant aux frais d'entretien et si l'usage du fonds dominant ne cause pas de dommages. ( Choquette c.

Riberdy [1944] C.S. 180 ). 97 À la différence de la servitude conventionnelle, celle établie par destination du propriétaire ne résulte pas d'une négociation entre deux parties et la question des frais d'entretien est sans intérêt pour celui qui fait les arrangements, car il est propriétaires des deux fonds. Autrement dit, le

titre constitutif est toujours silencieux. 98 De l'avis du tribunal, ce silence doit avoir les mêmes conséquences que pour les servitudes conventionnelles. Si les propriétaires au moment de la division veulent autre chose, ils doivent en convenir expressément et ainsi transformer la servitude par destination en servitude conventionnelle. 99 Par contre, si l'usage résulte en des dommages, lesquels peuvent inclure une augmentation des charges pour l'entretien que ferait autrement le propriétaire du fonds servant, une compensation financière peut être accordée ( St-Charles (corporation municipale du village de) c.

Gagnon , J.E. 91-1224 (C.A.) ) ou une autre solution adaptée aux circonstances particulières de l'affaire, comme l'obligation pour le propriétaire du fonds dominant de voir à l'entretien pendant une certaine période ( 2961-0821 Québec inc. c. Munger [1997] R.D.I. 512 C.A. ). [43] [ 102 ] Dans Bourgeois c.

Champagne [44] , le juge Jules Allard a conclu qu’il y avait lieu de reconnaître l’existence d’une servitude d’égout créée par destination du père de famille sur un immeuble malgré l’absence d’un écrit sur la base d’un commencement de preuve : 4 Nous sommes en face d'un recours bien identifié en droit commun, traditionnel, l'action confessoire de servitude. C'est une action pétitoire que permet l'

article 912 C.c.Q. […] 12 Seul l'intimé, René Champagne, s'oppose à la requête. Ses motifs sont précis et ne touchent pas le fond du débat. […] 14 Ce que l'intimé craint c'est que si le lot 83-83, sur lequel sont construits le champ d'épuration et la fosse septique, est affecté d'une servitude par destination, il soit en situation de perdre un marché puisqu'il est en négociations pour vendre. Ce motif aussi est étranger à la contestation.

15 Sur le fond, la preuve ne souffre pas de contradiction. Elle est claire. Monsieur Champagne, l'intimé, était à l'époque où la fosse septique et le champ d'épuration ont été installés sur le terrain 83-83, propriétaire en

titre de ce lot et de celui sur lequel est construite la maison, soit le lot 83-7. 16 Il avait trois enfants et la fosse septique sous le patio n'était plus adéquate. C'était en réalité un égout à ciel ouvert qui transitait par une fosse septique sans champ d'épuration et qui se déversait dans le fossé de la rue.

Cette fosse septique sert toujours de transit aux rejets d'eau claire, tandis que les rejets d'eau souillée sont acheminés pour être traités dans la fosse septique et le champ d'épuration sur le terrain voisin. 17 L'ancienne fosse septique étant inadéquate, il a alors décidé d'en installer une nouvelle conforme à la réglementation en vigueur avec champ d'épuration sur le terrain qu'il possédait et qui alors était avant subdivision une

partie du lot 83. 18 Depuis, il a fait lotir cette

partie en plusieurs lots dont celui qui nous occupe, le 83-83. […] 21 Ce que prétendent les requérants et les mis-en-cause autres que

[…]