2015 QCCA 2087, 2015 QCCA 2087

Forecam Golf Ltd. c. 7298323 Canada inc. 2015 QCCA 2087 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024799-140 (550-17-005133-101, 550-17-006372-120) DATE : 11 décembre 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. 550-17-005133-101 FORECAM GOLF LTD. APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE - Défenderesse c. 7298323 CANADA INC. INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE - Demanderesse et EDGAR ELLIOTT NEIL ELLIOTT STAN B. BRIGHAM MATTHEW H.W.

BRIGHAM INTIMÉS - Défendeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU MIS EN CAUSE - Mis en cause 550-17-006372-120 FORECAM GOLF LTD. APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE – Demanderesse c. 7298323 CANADA INC. INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE – Défenderesse solidaire et MARC TRÉPANIER JOHN LAPIERRE INTIMÉS – Défendeurs solidaires et SÉBASTIEN HARVEY Défendeur solidaire et EDGAR ELLIOTT NEIL ELLIOTT J.S.M.

DÉVELOPPEMENT OFFICIER DELA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU MIS-EN-CAUSE - Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante Forecam Golf Ltd. (« Forecam ») se pourvoit contre un jugement rendu le 23 septembre 2014 par l’honorable Martin Castonguay de la Cour supérieure, district de Hull, lequel accueille en

partie la requête introductive d’instance de l’intimée 7298323 Canada inc. (« 323 ») en passation de

titre et dommages (dossier 550-17-005133-101) et rejette sa requête introductive d’instance en inscription de faux, radiation d’inscriptions au registre foncier et dommages (dossier 550-17-006372-120). [ 2 ] L’intimée se pourvoit à

titre d’appelante incidente, à l’égard des conclusions monétaires ordonnées contre elle.

LE CONTEXTE [ 3 ] L’affaire concerne un fonds de terre dans la région de Gatineau. Le litige survient à la suite des manœuvres des actionnaires de Forecam qui, pour maximiser le bénéfice de l’exercice de l’option d’achat détenue à l’égard du fonds, ont revendu ce dernier successivement à deux groupes d’acheteurs, dans un contexte de mauvaise foi. Les faits sont exposés en détail dans le jugement de première instance.

Voici, à grands traits, les faits essentiels qui permettent de trancher les pourvois. [ 4 ] En 2005, Forecam a conclu un bail avec les intimés - mis en cause, Edgar et Neil Elliott (« les Elliott »), propriétaires du fonds de terre, pour l’exploitation d’un terrain de golf. Ce bail contenait une clause d’option d’achat devant être exercée au plus tard le 31 décembre 2009. Cette clause a été reprise dans le bail amendé signé en décembre 2006. [ 5 ] Forecam tente par la suite de monnayer l’option d’achat à fort prix.

Le 17 novembre 2009, après plusieurs rondes de négociations infructueuses, ses actionnaires, Stan et Matthew Brigham (« les Brigham »), acceptent l’offre d’achat présentée par un premier acheteur, Penultimate Investments inc., dont la version finale comporte une clause pénale si la transaction n’est pas complétée suivant les termes et conditions de l’offre, de même que des conditions relatives au délai d’exercice de l’option d’achat. [ 6 ] Cette offre est amendée le 14 décembre 2009 pour modifier et préciser les conditions du bail commercial

sommairement élaborées dans la première offre d’achat. La version amendée comporte également une renonciation de l’acheteur aux conditions de l’offre d’achat. [ 7 ] Le 23 décembre 2009, conformément à la résolution approuvée par Forecam, les Brigham signent un acte de vente en faveur de 323, qui s’est vu céder tous les droits de Penultimate Investments inc. dans l’offre d’achat. [ 8 ] Le même jour, Forecam signe en faveur d’un prêteur un acte d’hypothèque de 1 000 000 $ pour financer l’achat du fonds de terre.

La somme est déposée en fidéicommis auprès du notaire de Forecam, Me Marc Trépanier, le 29 décembre 2009. [ 9 ] Le 30 décembre 2009, Forecam transmet aux Elliott, via le notaire Trépanier, un avis d’exercice de son option d’achat. [ 10 ] Les Elliot refusent de passer titre, alléguant un défaut de Forecam, qu’ils évaluent à 130 000 $. Dès le 15 janvier 2010, 323 est toutefois disposée à ce qu’une

partie du dépôt initial prévu à l’offre d’achat signée avec Forecam soit utilisée pour satisfaire la réclamation des vendeurs. Les Brigham refusent cependant de signer l’ addendum de l’offre d’achat qui leur est proposé le 8 février 2010. [ 11 ] En fait, depuis le 21 janvier 2010, à l’insu de 323, les Brigham ont mandaté une firme de courtage pour vendre le fonds de terre à meilleur prix.

Ils ont signé dans les jours suivants, au nom de Forecam, une entente intitulée « Option Agreement Real Estate » avec un dénommé « Charles Tremblay in trust » pour une compagnie à être incorporée, qui lui accorde une option d’achat exclusive du fonds de terre jusqu’au 17 février 2010, au prix de 3 500 000 $, auquel s’ajoutent 250 000 $ devant servir à acquitter la pénalité prévue à l’offre d’achat signée par Forecam en novembre 2009.

L’entente prévoit également la conclusion d’un sous-bail de location avec Forecam moyennant le versement d’un loyer symbolique. [ 12 ] Le 26 février 2010, Forecam avise 323 qu’elle n’ira pas de l’avant avec la vente du fonds de terre et offre de lui payer à certaines conditions la pénalité de 250 000 $ prévue à l’offre d’achat. 323 en déduit que Forecam a négocié avec un autre acheteur. [ 13 ] Le 17 mars 2010, après avoir mis en demeure Forecam de respecter ses engagements envers elle, 323 intente des procédures de nature oblique à l’égard des vendeurs Elliott, de même que des procédures en passation de

titre et injonction à l’endroit de Forecam, pour l’empêcher de vendre le fonds de terre à un tiers. Elle demande et obtient la saisie avant jugement dudit fonds de terre. [ 14 ] De son côté, Forecam a déjà annoncé aux Elliot son intention d’avoir recours à l’arbitrage, tel que le prévoit le bail. Le 22 mars 2010, elle dépose une requête en Cour supérieure pour les forcer à se soumettre à l’arbitrage.

Au mois d’avril 2010, les Elliott intentent une requête pour faire annuler le bail de Forecam, à laquelle cette dernière répond en déposant par voie judiciaire le montant des loyers réclamés. [ 15 ] Par jugements de la Cour supérieure rendus en septembre 2010 et confirmés en appel en juin 2011, les recours des Elliott contre Forecam sont renvoyés à l’arbitrage. [ 16 ] Le 17 novembre 2011, les arbitres déclarent valides le bail et l’option d’achat de Forecam et ordonnent aux Elliott de s’y conformer, à défaut de quoi, il y aura passation de

titre en faveur de Forecam. La décision arbitrale est homologuée par la Cour supérieure le 14 décembre 2011 et publiée au registre foncier le 18 janvier 2012. L’acte de passation de

titre et l’acte de vente signé par Forecam sont pour leur part publiés le 20 janvier 2012. L’acte d’hypothèque de 1 000 000 $ le sera le 24 janvier 2012. Le lendemain, Me Trépanier, dépose par voie judiciaire la somme de 1 000 000 $ destinée à l’achat du fonds de terre, conformément à la sentence arbitrale homologuée par jugement. [ 17 ] Le jour de l’audience en homologation, le 14 décembre 2011, la Cour supérieure a également ordonné à Forecam de ne pas vendre, transférer ou aliéner le fonds de terre à des tiers jusqu’au 21 janvier 2012. La veille de cette audience, le 13 décembre 2011, l’avocate de Forecam avait informé 323 que la condition suspensive prévue dans l’offre, selon laquelle un

titre clair des immeubles devait être obtenu au plus tard le 31 mars 2010 (soit dans un délai de trois mois à compter du 31 décembre 2009), n’avait pas été respectée et que l’offre était en conséquence devenue nulle et sans effet. [ 18 ] Le 30 janvier 2012, Forecam dépose contre 323 une requête en inscription de faux et radiation d’inscriptions au registre foncier. [ 19 ] Le lendemain, 323 informe Forecam que la transaction immobilière a été complétée le 18 janvier 2012 et lui transmet un projet de bail commercial ainsi qu’un chèque de 545 000 $, conformément à l’offre d’achat et ses addenda .

[ 20 ] 323 demande également la délivrance d’une ordonnance de sauvegarde pour forcer Forecam à signer le bail et lui verser le loyer mensuel prévu, à compter du 18 janvier 2012. LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 21 ] Le jugement entrepris conclut que Forecam est tenue à la promesse d’achat signée en faveur de 323, dont la condition suspensive s’est réalisée par l’exercice de son option d’achat. Cette condition prévoyait que Forecam devait exercer son option avant le 31 décembre 2009 ou dans un délai de trois mois à compter de cette date, en cas d’opposition des vendeurs.

Puisque Forecam a tenté de réaliser la condition dans le délai imparti, mais qu’elle en a été empêchée en raison des agissements des vendeurs et de leur contestation judiciaire, le juge détermine que le délai de trois mois n’est pas un délai de rigueur et que son non-respect n’a pas eu pour effet d’invalider l’offre, d’autant plus que 323 a renoncé à invoquer ce délai. [ 22 ] Vu la reconnaissance de la validité de l’exercice de l’option d’achat par Forecam au 30 décembre 2009, que confirme la décision arbitrale homologuée par la Cour supérieure le 17 novembre 2011, le juge estime que la condition suspensive s’est alors réalisée et fait rétroagir l’obligation de conclure une vente au jour de l’offre d’achat.

Le contrat de vente signé par Forecam en date du 23 décembre 2009 a permis de compléter par la suite cette offre. [ 23 ] La vente ayant été complétée rétroactivement, le juge estime que Forecam ne pouvait pas se désister de son offre d’achat en versant la pénalité stipulée au bénéfice de 323 après le 30 décembre 2009. [ 24 ] Le juge retient par ailleurs que Forecam a fait preuve de mauvaise foi en négociant en cachette avec un deuxième acheteur, avant même l’expiration du délai de trois mois. [ 25 ] Il rejette le recours en inscription de faux de Forecam à l’égard de l’acte de vente qu’elle a signé par le biais de ses représentants, de même que les réclamations qu’elle fait valoir à l’encontre des notaires instrumentants.

Selon le juge, l’acte de vente représente fidèlement la volonté des parties à la date de sa signature par les représentants de Forecam. [ 26 ] Finalement, il procède au calcul des montants dus par 323 à la suite de la transaction et ordonne à celle-ci de verser à Forecam 2 020 294,74 $, en plus d’assumer le solde du prix de vente que Forecam doit aux vendeurs.

Au soutien de son calcul, le juge soumet un tableau dans lequel il tient compte des sommes dues et des montants déjà déboursés par les parties, de même que des intérêts échus sur les montants dus, ainsi que sur le loyer que doit verser Forecam à 323, aux termes de son contrat de bail.

Le juge annule par ailleurs le bail intervenu le 26 avril 2013 entre Forecam (dont les actions ont été cédées par les Brigham à Charles Tremblay et un tiers en 2013) et la nouvelle compagnie incorporée par les Brigham, BBC Golf, qui prévoyait le paiement d’un loyer symbolique de 1 $. [ 27 ] En appel, Forecam ne remet pas en question la détermination qu’a faite le juge à l’égard de sa mauvaise foi. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 28 ] Les questions soulevées de part et d’autre en appel peuvent être reformulées de la façon suivante : 1.

Le premier juge a-t-il erré en concluant que la vente du fonds de terre entre Forecam et 323 avait été complétée le 30 décembre 2009? 2. A-t-il erré dans son interprétation de la clause pénale contenue à l’offre d’achat? 3. A-t-il erré en rejetant le recours en inscription de faux et les reproches formulés à l’endroit du notaire Trépanier? 4. A-t-il erré en calculant le montant dû par 323 à Forecam? L’ANALYSE 1.

Le premier juge a-t-il erré en concluant que la vente du fonds de terre entre Forecam et 323 avait été complétée le 30 décembre 2009? [ 29 ] Sur ce point, le premier juge n’a pas commis d’erreur en concluant que la vente entre Forecam et 323 avait été complétée le 30 décembre 2009. [ 30 ] En effet, la décision arbitrale rendue en novembre 2011 reconnaît la validité de l’exercice de l’option d’achat du fonds de terre par Forecam en date du 30 décembre 2009, tel qu’il ressort de la décision : [60] […] The option granted in the lease agreement is an offer to sell which was opened to Forecam until December 31st, 2009.

By its acceptance of the offer on December 30, 2009, Forecam became as of that date owner of the property. […] [1] [ 31 ] La condition suspensive contenue à la clause 2.2 de l’offre d’achat ayant été réalisée le 30 décembre 2009, elle a fait naître, de manière rétroactive, l’obligation des parties qui s’étaient engagées à conclure un contrat de vente à compter de la signature de l’offre d’achat du 17 novembre 2009. [ 32 ] Comme les Brigham avaient déjà signé, au nom de Forecam, l’acte de vente du fonds de terre en faveur de 323 en date du 23 décembre 2009, le premier juge a conclu, à bon droit, que cette signature reflétait l’accord de volonté des parties à l’époque.

[ 33 ] Il est vrai que 323 n’avait pas alors apposé sa signature sur l’acte, puisqu’elle était dans l’attente de l’accomplissement de la condition suspensive prévue à l’offre, à savoir la confirmation d’un

titre clair de propriété de Forecam. Cette confirmation n’a été obtenue que le 17 novembre 2011, lorsque la décision arbitrale a été rendue. Toutefois, l’absence de signature de la part de 323 au contrat de vente n’a pas de conséquence sur la date de formation du contrat qui a bel et bien eu lieu le 30 décembre 2009, lors de la réalisation de la condition suspensive. [ 34 ] Le premier moyen soulevé par l’appelante est donc mal fondé et doit être rejeté. 2.

A-t-il erré dans son interprétation de la clause pénale contenue à l’offre d’achat? [ 35 ] Vu la réponse donnée à la question précédente, cette deuxième question devient quelque peu théorique. En effet, en situant la date de formation du contrat de vente au 30 décembre 2009, le recours subséquent de Forecam à la clause 8.1 de l’offre d’achat [2] , dans le but de se soustraire de son offre, devenait impossible. [ 36 ] Cela dit, il est opportun d’ajouter que le juge de première instance n’a pas commis d’erreur en concluant qu’il s’agissait d’une clause pénale au sens de l’

article 1622 C.c.Q. , dont Forecam ne pouvait se prévaloir pour invalider unilatéralement l’offre d’achat, surtout pas en y ajoutant des conditions qui n’étaient pas prévues à la clause en question. L’argument additionnel de Forecam voulant qu’il y ait eu aveu judiciaire de la part de 323 concernant la validité du recours de Forecam à la clause pénale est dénué de fondement. 3.

A-t-il erré en rejetant le recours en inscription de faux et les reproches formulés à l’endroit du notaire Trépanier? [ 37 ] Le premier juge a rejeté les prétentions de Forecam voulant que l’acte de vente publié au registre foncier le 20 janvier 2012 soit entaché d’un faux intellectuel parce qu’elle avait, depuis sa signature de l’acte, retiré son consentement. Au soutien de cette conclusion, le juge a retenu que la preuve démontrait l’accord de volonté des parties au moment de la signature de l’acte de vente par les actionnaires de Forecam, le 23 décembre 2009.

Selon le juge, que Forecam ait changé d’idée par la suite ne permet pas de conclure que l’acte constitue un faux intellectuel, d’autant plus que Forecam savait que 323 attendrait l’accomplissement de la condition suspensive avant de publier l’acte. Il n’a pas commis d’erreur en concluant ainsi. [ 38 ] De plus, à l’époque, le notaire instrumentant Trépanier a vérifié l’identité des Brigham avant d’obtenir leur signature de l’acte.

Par ailleurs, la lettre de mise en demeure du 13 décembre 2011, transmise par l’avocate de Forecam dans le but d’empêcher le notaire de procéder à l’exécution de l’acte de vente, ne permet pas de conclure que Forecam a rétracté sa signature, d’autant plus que cette lettre ne mentionne pas que Forecam souhaite répudier la signature de ses représentants.

Elle ne fait qu’indiquer que Forecam considère l’offre d’achat nulle en raison du non-accomplissement de la condition suspensive dans le délai de trois mois prévu à la clause 2.2 de l’offre d’achat [3] . [ 39 ] Cela dit, même si le juge reconnaît que le notaire Trépanier a pu commettre une faute à l’égard de Forecam, il n’en tient pas le notaire responsable, faute d’une preuve de dommages découlant de la faute alléguée. À l’audience, Forecam reconnaît qu’il n’y a pas eu preuve de dommages-intérêts compensatoires, mais soutient que le notaire aurait néanmoins dû être condamné à des dommages punitifs.

Si le recours en dommages punitifs est distinct et autonome du recours en dommages-intérêts compensatoires, tel que l’a confirmé la Cour suprême dans l’affaire De Montigny c. Brossard (Succession) [4] , l’octroi de tels dommages demeure néanmoins tributaire d’une démonstration d’atteinte illicite et intentionnelle à un droit garanti par la Charte doublée d’une intention de causer les dommages qui en ont résulté. Or, en l’absence d’une telle démonstration, il n’y a pas matière à intervenir à l’égard de la conclusion du juge sur ce point. [ 40 ] La preuve démontre que Forecam a été l’artisan de son malheur.

Les conséquences qu’elle soulève sont le résultat de sa propre turpitude, de son appât du gain et de la mauvaise foi dont elle et ses actionnaires ont fait preuve, y incluant les actionnaires passés qui ont négocié avec un autre acheteur à l’insu de 323 et fait fi des ententes conclues avec celle-ci. 4. A-t-il erré en calculant le montant dû par 323 à Forecam? [ 41 ] D’abord, les reproches formulés par 323 à l’égard du calcul des intérêts dus sur 1 000 000 $ sont fondés.

Le montant en question, qui correspond au dépôt requis au moment de l’achat, a été consigné par 323 par voie de dépôt judiciaire le 25 janvier 2012. La consignation libère le débiteur des intérêts à payer pour l’avenir [5] . À tort, le juge n’en tient pas compte.

Il aurait dû limiter le calcul des intérêts à la période précédant le dépôt judiciaire, du 1 er décembre 2011 au 25 janvier 2012. [ 42 ] De plus, le premier juge calcule des intérêts sur les paiements hypothécaires mensuels, sans tenir compte des dépôts judiciaires effectués par 323 entre le 5 mars 2012 et le 31 août 2014. [ 43 ] 323 a donc raison de plaider que le premier juge aurait dû considérer 23 060,22 $ plutôt que 88 026,03 $ à

titre d’intérêts sur le montant de 1 000 000 $. [ 44 ] Contrairement à ce que prétend 323, le premier juge n’a pas calculé des intérêts additionnels pour la période du 4 mars 2013 au 1 er septembre 2014 sur la somme de 1 088 026,03 $, mais bien sur le montant en capital de 1 000 000 $, tel que le suggère le tableau reproduit au paragraphe [245] du jugement entrepris. Cela dit, le juge ne justifie pas l’ajout des intérêts de 78 750 $ calculés sur 1 000 000 $ pour cette période.

Puisqu’il s’agit d’une période subséquente au dépôt judiciaire, il y a également lieu de retrancher de tels intérêts du calcul. [ 45 ] En somme, les montants dus par 323 à Forecam avant toute déduction totalisent 2 986 193,31 $, tel que reflété dans le tableau suivant :

Calcul du 1 er juge Calcul corrigé Montant dû en vertu de l’Offre d’achat 545 000 $ 545 000 $ + + + Intérêts sur le montant de 545,000 $ (30/12/09-30/01/12) 56 814,38 $ 56 814,38 $ + + + Capital de 1 000 000 $ plus intérêts (01/12/11-04/03/13) 1 088 026,03 $ 1 023 060,22 $ + + + Intérêt sur le 1 000 000 $ (04/03/2013-01/09/14) 78 750,00 $ 0,00 $ + + + 56 versements de capital et intérêts versés aux Elliott (01/02/10-01/09/14) 1 198 554,00 $ 1 198 554,00 $ + + + Diverses taxes foncières (2010, 2011 et 2014) 162 764,71 $ 162 764,71 $ TOTAL 3 129 909,00 $ 2 986 193,31 $ [ 46 ] 323 a également raison d’affirmer que le premier juge a erré dans le calcul des taxes non résidentielles à déduire.

L’ addendum signé le 14 décembre 2009 prévoit, à la clause 2.3f), que le locataire devra payer les taxes non résidentielles [6] . Or, dans les faits, tout au long de cette saga judiciaire, les deux parties ont effectué des paiements, ce qui justifiait le premier juge de soustraire la part des taxes non résidentielles payées par 323 depuis qu’elle est propriétaire. S’il a prévu cette déduction, il se trompe néanmoins dans son calcul.

En effet, au paragraphe [254] du jugement, le premier juge affirme qu’il déduit, entre autres, du montant du prix de vente dû à Forecam, les taxes non résidentielles acquittées par 323 depuis le 1er janvier 2010, mais il ne tient compte que des montants payés pour les années 2012, 2013 et 2014, pour un total de 83 077,70 $.

Il commet une erreur qu’il y a lieu de corriger. [ 47 ] En effet, la preuve démontre que 323 a déboursé, en taxes non résidentielles, depuis le 1 er janvier 2010, la somme totale de 130 504,51 $, incluant les sommes suivantes : 2010 23 855,92 $ 2011 23 570,89 $ 2012 25 680,23 $ 2013 27 584,68 $ 2014 29 812,79 $ TOTAL 130 504,51 $ [7] [ 48 ] Par ailleurs, au paragraphe [252] du jugement, le premier juge écrit que Forecam doit à 323 un loyer mensuel de 16 767,18 $ pour la période du 1 er janvier 2010 au 1 er septembre 2014, qu’il multiplie par 57, alors que cette période couvre plutôt 56 mois.

Le montant exigible est donc de 938 962,08 $. [ 49 ] En somme, voici le calcul que le premier juge aurait dû effectuer pour déterminer le montant dû par 323 à Forecam pour la vente des immeubles litigieux : Calcul du 1 er juge Calcul corrigé Prix de vente 3 129 909,00 $ 2 986 193,31 $ - - - Droits de mutation 70 807,46 $ 70 807,46 $ - - - Total des 56 mois de loyers dus 955 729,26 $ 938 962,08 $ - - - Total des taxes non résidentielles 83 077,60 $ 130 504,51 $ TOTAL 2 020 294,68 $ 1 845 919,40 $ [ 50 ] À l’audience, 323 dépose sans avis préalable ni signification à la

partie adverse une liste d’ajustements additionnels montrant les montants dus de part et d’autre, depuis la date du jugement de première instance. 323 dépose également la preuve du dépôt judiciaire des versements mensuels en capital et intérêts échus depuis le mois de septembre 2014, ainsi que la preuve de son versement des taxes non résidentielles pour l’année 2015. Elle souligne par contre que le loyer dû par Forecam n’a pas été acquitté.

[ 51 ] Les parties devront, à la suite du présent arrêt, mettre à jour le calcul des montants qu’elles se doivent mutuellement et opérer compensation desdits montants. La Cour ne peut cependant être appelée à se prononcer sur les montants qui sont dus depuis le jugement de première instance, parce que 323 n’a pas préalablement signifié à Forecam ni déposé en temps opportun la demande d’amendement appropriée, accompagnée d’une preuve complète et compréhensible des montants versés et exigibles de part et d’autre.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 52 ] REJETTE l’appel principal avec dépens; [ 53 ] ACCUEILLE l’appel incident avec dépens; [ 54 ] INFIRME le jugement de première instance à la seule fin de remplacer le paragraphe [267] par le suivant : [267] ORDONNE à 7298323 Canada inc. de payer à Forecam Golf ltée la somme de 1 845 919,40 $ portant intérêts à compter des présentes. FRANCE THIBAULT, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

M e Sally Gomery M e Alexa Biscaro NORTON ROSE FULBRIGHT CANADA Pour l’appelante / intimée incidente M e Pierre McMartin M e Ariane Légère-Bordeleau BEAUDRY, BERTRAND Pour l’intimée / appelante incidente 7298323 Canada inc. M e Christian Azzam DONATI MAISONNEUVE Pour Marc Trépanier M e Mireille Brosseau COLAS MOREIRA KAZANDJIAN ZIKOVSKY Pour John Lapierre M e Jean J. Laflamme (Absent) LAFLAMME-BUREAU, AVOCATS Pour Edgar Elliott et Neil Elliott Date d’audience : 9 décembre 2015 8.

PENALTY CLAUSE IN CASE OF CANCELLATION 8.1 If, after acceptance of the Offer and waiving of conditions by the Purchaser, the Vendor does not close this transaction by the Effective Date, due to his desire to speculate with the terms and conditions of this offer, a cancellation indemnity of TWO HUNDRED AND FIFTY THOUSAND DOLLARS ($250,000) shall become immediately dye to the Purchaser as liquidated damages for the non- completion of the transaction. 2. CONDITIONS OF THE OFFER 2.1 […]

2.2 This offer is conditional on the Vendor exercising, but not before receiving the notice of the Purchaser to proceed as provided in paragraph 2.1 hereto, his option of purchase right in the Lease agreement signed with Neil Elliott, Edgar Elliott and 4156668 Canada inc. on April 27, 2005 (hereinafter the « Lease agreement ») and obtaining, at his cost, clear and irrevocable title to the immovable on or before December 31st, 2009.

The parties agree that this delay may be extended, if needed ot a maximum of three (3) months from December 31st, 2009, in the event, the previous owners refuse to sign the deed of transfer in favour of the Vendor on the agreed date. The parties agree that the fees and disbursement shall be born by the parties in accordance with paragraph 3.5 and 4.7 of the present offer. [ caractères gras ajoutés ] « 1586. La consignation faite dans les conditions prévues aux articles précédents libère le débiteur du paiement des intérêts ou des revenus produits pour l'avenir. » Voir aussi :

Article 17

Loi sur les dépôts et consignations, RLRQ, c. D-5 : « Une personne qui désire payer une somme d'argent à un créancier qui refuse de la recevoir, ou qui est absent du lieu où la dette est payable, peut déposer cette somme au bureau du ministre des Finances, avec un écrit indiquant la nature de la dette, le

titre ou le contrat qui l'a créée et les personnes auxquelles elle désire que cette somme soit payée. L'offre de paiement que comporte ce dépôt libère le débiteur des intérêts pour l'avenir, si le créancier refuse, sans droit, de l'accepter; et les deniers déposés pour un créancier absent du lieu où la dette est payable, cessent aussi de porter intérêt contre le débiteur, si le montant est suffisant. »