2011 QCCQ 8849, 2011 QCCQ 8849

Gauthier c. Dubois 2011 QCCQ 8849 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-011264-105 DATE : 2011-08-11 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHANTAL GAUTHIER et SERGE GRENIER, […], Laval, Qc, […] demandeurs c. PIERRE DUBOIS, […], Joliette, Qc, […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 7 septembre 2010, les demandeurs réclament 6 376,84 $ pour vice caché. L'audition a lieu le 14 juillet 2011. LES FAITS [ 2 ] Le défendeur dépose une série de contrats concernant le terrain 41 situé dans la municipalité de St-Côme.

Date Lot Prix Vendeur Acheteur D-4a 1960-10-17 750 $ Lepage Larochelle D-4b 1970-10-10 150'X260' 1 $ Larochelle Lepage D-4c 1991-10-11 150'X260' 10 000 $ Lepage Leclerc D-4d 2002-08-13 150'X260' 1 $ Leclerc Dubois [ 3 ] Le défendeur, Dubois, dépose un extrait du rôle d'évaluation pour l'année 2006 qui indique que le terrain a une superficie de 3 623m 2 (45.72m X 79.25m) ou 150' sur 260'.

La valeur marchande de ce terrain, selon le rôle de 2006, serait de 2 600 $ (D-6). [ 4 ] À l'été 2006, le défendeur met ce terrain en vente; les demandeurs projettent d'acheter le lot 41; ils s'informent auprès de la Paroisse de St-Côme de la possibilité de construire un bâtiment (P-13). [ 5 ] Le 21 août 2006, l'inspecteur municipal de la Paroisse de St-Côme remet un document concernant ce lot 41 disant ce qui suit (P-13): « Le terrain de Monsieur Pierre Dubois, d'une superficie de 3623 mètres carrés, sur le lot 41 du Rang XI Canton de Cathcart à Saint- Côme, permet la construction d'un bâtiment principal. » [ 6 ] Rassurés par ces informations, les demandeurs achètent, le 7 septembre 2006, le lot 41 pour le prix de 7 500 $.

On y indique notamment que ce lot mesure environ 150' de largeur sur environ 260' de profondeur; ce lot est montré par une lisière jaune sur la matrice graphique contresignée par les parties (P-12).

« Cette vente est faite avec la garantie légale, mais sans garantie de contenance. (…)Aucune description technique n'a été préparée, l'acheteur ne l'ayant pas requis.(…)L'acheteur s'oblige à prendre le terrain dans l'état où il se trouve après avoir vérifié auprès de l'autorité municipale la destination qu'il entend donner au terrain est conforme à la réglementation. » (P-1). [ 7 ] Le 7 septembre 2006, le notaire instrumentant demande aux acheteurs de signer un document l'exonérant de toute responsabilité considérant que les mesures ne sont pas définies de façon précise (D-5).

« Nous soussignés reconnaissons avoir requis de Me MICHEL DIONNE, notaire, d'examiner les titres de propriété de l'immeuble suivant: Un terrain situé en la municipalité de Saint-Côme, désigné comme étant une

partie du lot originaire numéro quarante et un, onzième rang (Ptie 41, rang XI) du cadastre officiel du Canton de Cathcart, circonscription foncière de Joliette.

plus au long désigné dans un acte de vente signé ce jour. Nous reconnaissons qu'à l'occasion de l'acte de vente qui a été dressé à notre demande par Me MICHEL DIONNE, notaire, nous n'avons pas requis ce dernier d'obtenir la désignation technique de l'immeuble par un arpenteur-géomètre bien qu'il nous l'ait suggéré pour le motif suivant: Les tenants et aboutissants ainsi que les mesures ne sont pas définis de façon précise et n'ont pas fait l'objet d'une analyse par un arpenteur-géomètre; de plus, l'occupation pourrait ne pas être conforme au

titre de propriété. En conséquence, seule une requête en reconnaissance judiciaire du droit de propriété pourrait régulariser une telle situation. Nous reconnaissons de plus avoir obtenu de Me MICHEL DIONNE, toutes les informations et les explications utiles ou nécessaires sur la nécessité d'obtenir une désignation technique, tel qu'il résulte des circonstances ci-dessus, et que, nonobstant ses conseils, nous acceptons de signer l'acte, faisant ainsi notre affaire de l'absence de désignation technique.

Par conséquent, nous exonérons Me MICHEL DIONNE (…) de toute responsabilité à cet égard et renonçons, dès à présent, à l'exercice de tout recours contre eux. » [ 8 ] En 2009, les demandeurs désirent y construire un chalet. En juillet 2009, les demandeurs mandatent l'arpenteur Paul Melançon de faire le plan de leur terrain. L'arpenteur fait la recherche au bureau de la circonscription foncière de Joliette.

Le 9 juillet 2009, il se rend sur le terrain et fait le relevé topographique, étudie les titres et cadastre. [ 9 ] Le 6 août 2009, l'arpenteur envoie aux demandeurs sa facture au montant de 1 005,94 $ (P-6) qu'ils paient par le chèque 145. [ 10 ] L'arpenteur prépare un plan à l'encre et signe son plan le 28 octobre 2009 (P-10).

Ce plan indique que le «frontage» est de 8.23m (26.99') et non de 150' et que la superficie est de 684.4m 2 (7 366pi 2 ) et non de 3 623m 2 . [ 11 ] Les demandeurs téléphonent au vendeur-défendeur pour l'informer de cette nouvelle, mais ce dernier déclare qu'il n'a pas garanti la contenance. [ 12 ] Le 21 janvier 2010, les demandeurs envoient au défendeur une mise en demeure pour annuler la vente et demandent le remboursement des 7 500 $ payés (P-3). « Par la présente je vous demande de me rembourser le prix de 7 500 $ payé pour le terrain faisant

partie du lot 41, 11 e rang du cadastre Canton de Cathcart dans la municipalité de St-Côme que vous m'avez vendu en 2006. J'ai demandé à un arpenteur certifié d'arpenter notre terrain en juillet dernier, mais mauvaise nouvelle, ce dernier nous a confirmé que la superficie réelle du terrain est de seulement 7 000 pieds carrés, plutôt que la grandeur de 150 pieds par 260 pieds (39 000 pieds carré

s) indiqué dans le contrat d'achat. Avec cette petite superficie, il nous est impossible de construire un chalet, qui était la raison de l'achat de ce terrain. Veuillez communiquer avec moi pour prendre entente d'ici le 28 février 2010 afin de régler cette situation. » (sic) [ 13 ] Le 31 mars 2010, les demandeurs renouvellent leur mise en demeure (P-4). [ 14 ] Le 31 mai 2010, le défendeur répond que la vente est faite sans garantie de contenance (P-5 et D-3). « La présente fait suite à votre correspondance datée du 31 mars 2010.

Suite à la réception de votre lettre, j'ai fait des vérifications auprès du notaire Me Michel Dionne. Ce dernier m'a confirmé que selon lui, vous détenez la superficie tel qu'indiqué dans l'acte notarié portant le numéro de minute 26515 et signé devant lui en date du 7 septembre 2006. Me Dionne a aussi attiré mon attention sur le paragraphe «GARANTIE» qui se lit comme suit: «Cette vente est faite avec la garantie légale, mais sans garantie de contenance ». De plus, Me Dionne dit avoir en sa possession une lettre que vous avez signé et par laquelle vous refusez l'arpentage du terrain.

Il serait difficile pour moi de vous exposer textuellement les explications de Me Dionne. Je vous invite donc à le contacter afin qu'il vous explique les raisons pour lesquelles il confirme que vous détenez la superficie mentionnée à l'acte notarié. » (sic) [ 15 ] Les demandeurs font de nouvelles démarches auprès de leur arpenteur. Le 4 août 2010, l'arpenteur Melançon confirme la teneur de ses travaux et la superficie (P-11).

« Suite au mandat que vous nous avez confié le 2 juillet 2009, nous avons procédé à l'arpentage de votre propriété que vous avez acquise avec votre conjoint, Monsieur Serge Grenier, en vertu de l'acte inscrit sous le numéro 13 631 098, le 8 septembre 2006 et portant sur une

partie du lot 41, rang 11, cadastre du canton de Cathcart. Selon l'arpentage et les relevés effectués, le 9 juillet 2009, nous avons produit un plan montrant la situation des lieux, le 28 octobre 2009 (minute 16278). Selon les arpentages et mesurages effectués, il s'avère que la

partie du terrain dont vous êtes propriétaires, sur une

partie dudit lot 41,

mesure vingt-six pieds et quatre-vingt-dix-neuf centièmes de pied (26.99 pieds) le long du chemin du Lac St-Émile par une profondeur dedeux cent vingt-cinq pieds et trente-quatre centièmes de pied (225.34 pieds) dans la limite SUD OUEST, pour une superficie d'environsept mille trois cent soixante-six pieds carrés et cinq dixièmes de pied carré (7 366.5 pieds carrés).» [16] Par la suite, les demandeurs apprennent qu'ils pourront acheter une

partie du lot 40 voisin (P-8) au prix de 2,65 $ le mètrecarré. [17] Le 7 septembre 2010, les demandeurs intentent leur action réclamant 6 376,84 $. «Le 8 septembre 2006, nous effectuons l'achat chez le notaire d'un terrain situé dans la municipalité de St-Côme pour la constructionéventuelle de notre chalet. Selon le contrat d'achat le terrain mesure 39,000 pieds carré. En juillet 2009, nous demandons à la firmed'arpentage Melançon Beausoleil de débuter les travaux d'arpentage de notre terrain.

En août 2009, Monsieur Melançon, arpenteur-géomètre, nous rencontre à son bureau sans avoir terminé les travaux d'arpentage, pour nous expliquer que la superficie du terrain necorrespond aucunement à ce qui est indiqué au contrat d'achat. Le terrain mesure en réalité 7,336 pieds carré au lieu des 39,000 piedscarré achetés. (voir plan montrant de l'arpenteur). Le prix d'achat était de 7,500 $, ce qui équivaut à 0.19$ du pied carré (7,500$ / 39,000'). La portion de terrain manquant est de 39,000– 7,366 = 31,634 pieds carré multiplié par 0.19$ = 6,010$ payé en trop.

Nous demandons à monsieur Dubois de nous rembourser cettesomme, plus les frais pour l'élaboration du plan montrant de 366.84 $ pour un total de 6,376.84$.» (sic) [18] Le défendeur conteste le bien-fondé de la réclamation, car, dit-il, les demandeurs ont refusé de faire arpenter le terrain avantl'achat. ANALYSE ET MOTIFS [19] Il s'agit d'un recours en diminution de prix pour défaut de contenance. [20] Les demandeurs fondent leur recours notamment sur l'article 1720 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit: 1720.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesureou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cettequantité. [21] La règle générale veut que le vendeur livre la contenance indiquée au contrat. À défaut de remplir cette obligation, c'est surlui que repose le fardeau d'invoquer l'exception de l'article 1720 C.c.Q. (Steckler c.

Tremblay-Damphousse, [1975] C.A. 488). [22] Pour déterminer l'importance de la contenance pour les parties, il faut examiner l'ensemble des circonstances (Trudeau c.Chale, [1991] R.J.Q. 1141 (C.Q.)). En l'espèce, la contenance était importante pour les demandeurs, car ils voulaient s'y construire unchalet et ils ont fait cette vérification auprès de la municipalité avant l'achat en août 2006 (P-13). Il est incontestable que cette superficiea été prise en ligne de compte par les demandeurs.

Lorsque la superficie du terrain ne correspond pas à celle stipulée au contrat de vente,la responsabilité du vendeur doit être retenue, puisqu'il manque à son devoir de délivrer la chose vendue (Ville de St-Luc c. Lippé, (QC CA), [1988] R.D.J. 636 (C.A.)). [23] L'utilisation dans le contrat de l'expression «d'environ 150 pieds de largeur sur environ 260 pieds de profondeur», pourdécrire la superficie devant être vendue ne doit pas être interprétée comme signifiant que le vendeur ne promettait pas de livrer 3 623mètres carrés.

Cette expression démontre plutôt que les parties reconnaissent que le terrain n'avait pas été mesuré avec précision. Si laportion de superficie manquante n'avait été que mineure, le mot «environ» aurait fourni au vendeur un moyen de défense valable contrel'action en diminution du prix de vente de son terrain vacant, mais dans les faits, le manque de superficie délivrée est tellement importantqu'on ne peut en faire abstraction (Habitations Jestel inc. c. Le Pellée, [1993] R.D.I.139 (C.S.)) [24] Il faut aussi tenir compte de l'article 1737 du C.c.Q. qui édicte: 1737.

Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu'il est dans l'impossibilité de le faire,l'acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente. Toutefois, l'acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l'excédent ou deremettre celui-ci au vendeur. [25] Dès qu'il y a un manque de contenance, l'acheteur a un recours. Il n'a pas à prouver la bonne ou la mauvaise foi du vendeur(Cliche c.

Société mutuelle d'assurance, [1986] R.D.I. 564 (C.A.)). [26] La bonne foi du vendeur, Dubois, ne fait aucun doute dans la présente affaire. Il s'est fié aux mesures qui apparaissent dansles contrats antérieurs, mais le fait que le défendeur soit de bonne foi ne change rien (Poulin c. Bauer, AZ-50150525). Un peu comme au

cas de vices cachés où la bonne foi n'a pas d'incidence sur la diminution du prix de vente. Il en va de même ici. Le vendeur doit délivrer la contenance indiquée au contrat; cela constitue une de ses obligations. [ 27 ] L'

article 1737 C.c.Q. prévoit qu'en cas d'impossibilité de délivrer la contenance, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix. En l'occurrence, les demandeurs proposent que cette diminution soit calculée en fonction de la superficie manquante. Le Tribunal estime que c'est effectivement la façon la plus juste d'évaluer la perte dans ce cas-ci. Il y a donc lieu d'accorder le montant réclamé par les demandeurs. [ 28 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 29 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs 6 376,84 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation du 7 septembre 2009 plus des frais judiciaires de 159 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 2011-07-14