2017 QCCQ 7883, 2017 QCCQ 7883

Lacharité c. Lefebvre 2017 QCCQ 7883 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-32-005677-167 DATE : 12 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCIE MORISSETTE, C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS LACHARITÉ ET NATACHA LADRY demandeurs c.

GHISLAIN LEFEBVRE ET LAURIE-ANNE DUBEAU défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] François Lacharité et Natacha Ladry ( Lacharité/Ladry ) réclament 15 000 $ à

titre de dommages de leurs vendeurs Ghislain Lefebvre et Laurie-Anne Dubeau ( Lefebvre/Dubeau ) pour la propriété du […] à Rimouski. Ils allèguent une déformation importante (renflement) dans le mur de fondation de blocs de béton en façade. [ 2 ] Les Lefebvre/Dubeau allèguent que le recours est prescrit et que la dénonciation est tardive. Ensuite, ils plaident la dépréciation et fin de vie utile de la fondation. Ils ajoutent que les coûts des travaux sont exagérés. Finalement, ils réclament les frais d’expertise de 1390,97 $. LE CONTEXTE [ 3 ] Depuis 2006 [1] , les Lefebvre/Dubeau sont propriétaires du […].

Au cours de la période où ils sont propriétaires, ils font plusieurs rénovations à l’intérieur. La propriété date de 1977 et est mise en vente au prix de 129 000 $. [ 4 ] La première visite des Lacharité/Ladry a lieu le 14 mai 2012. Par la suite, ils s’y rendent à deux ou trois occasions. [ 5 ] Il s’agit de la quatrième maison que monsieur Lacharité rénove et la deuxième dont il est propriétaire. Il s’y connait en matière de construction.

Il constate également que monsieur Lefebvre connait bien sa propriété. [ 6 ] Ils font une première offre qui est refusée. [ 7 ] Lors d’une visite, il est question du déclin de cèdre qui mérite une teinture. Le crépi sur la fondation est éclaté à certains endroits. Il y a fissuration d’un bloc de béton dans l’élévation droite vers le vide sanitaire. À ce sujet, madame Ladry interroge son conjoint : « est-ce grave? » Il répond : « non, il s’agit de travaux mineurs. » [ 8 ] Ils renoncent à l’inspection préachat. Ils s’en remettent au rapport d’inspection préachat des vendeurs datant de 2006 [2] .

Monsieur Lacharité discute avec monsieur Lefebvre de son contenu. Ils reprennent chacun des points y apparaissant. On y lit à la page 7 : Défauts à corriger À certains endroits le crépi est endommagé. Nous recommandons de le réparer afin de protéger le béton des fondations. Pour une meilleure adhérence, vous pouvez enduire la fondation de colle à béton avant d’appliquer le crépi. Lors de l’entretien périodique, vous devrez y porter une attention particulière et réparer rapidement s’il y a lieu, afin d’éviter que l’eau ne s’infiltre et endommage d’avantage (sic) le crépi lors des cycles de gel et de dégel.

Information Les fondations sont en blocs de béton. Ce type de fondation, de qualité moindre, est sensible aux mouvements de sol, de même qu’aux

poussées latérales exercées par ce dernier. De plus, le sol avoisinant doit assurer un drainage adéquat. Dans le cas contraire, il peut y avoir infiltration d’eau par les joints de maçonnerie qui sont moins étanches ou fissurés. Dans le cas où des infiltrations sont notées, il peut être nécessaire de poser une membrane hydrofuge du côté extérieur de la fondation et de refaire le drain agricole, ce qui peut entrainer des dépenses importantes. Dalle de béton (partie aménagé

e) et sol en terre battue (vide sanitaire) La cause et les conséquences futures d’une fissure ou d’une déformation d’un plancher de béton (dalle sur sol) ne peuvent pas être déterminées par une simple inspection visuelle. Les fissures convergentes, formant trois pointes en étoile dans une dalle de béton du sous-sol, sont un indice que la dalle de béton subit des contraintes par le dessous de la dalle.

Si de telles manifestations de désordre apparaissent, consulter un expert capable d’identifier la nature du trouble et de suggérer des correctifs requis. [ 9 ] La déclaration du vendeur [3] dénonce des infiltrations d’eau dans la chambre sous la terrasse (à corriger). Quant aux infiltrations d’eau au cours de l’hiver 2006-2007 dans le haut des fenêtres du salon, la situation est corrigée par la pose de nouvelles fenêtres et application de scellant Flextra. [ 10 ] Les Lacharité/Ladry décident de majorer leur offre qui est acceptée le 30 mai 2012.

Ils concluent la transaction pour 115 000 $ chez le notaire le 22 juin 2012 [4] . [ 11 ] Les Lacharité/Ladry font de multiples travaux de rénovation [5] . Notamment, ils donnent suite aux modifications requises par leur assureur [6] . [ 12 ] Au cours de l’été 2013, ils font la réfection du toit-terrasse. Monsieur Lacharité procède au retrait des structures, mais la fondation n’est pas sollicitée. Il doit refaire le crépi qui est abimé. Sur le mur droit, il applique de la peinture sur le crépi. Pour ce qui est de la

partie avant, elle n’est pas visible en raison de la galerie et de la végétation [7] . [ 13 ] En novembre 2013, il décide d’aménager autrement le vide sanitaire pour faire du rangement. Le sol est en terre battue. Le 9 novembre 2013, l’état des lieux est ainsi : le mur de la façade à l’intérieur du vide sanitaire est couvert d'un mur de 2x3 revêtu de contre- plaqué qui recouvre de l'isolant de type styromousse blanc (1 pouce) et du papier "sheating" noir 3/4 de pouce. Devant cette structure se trouvent des armoires attachées au mur et au plafond. Le reste du mur est recouvert du même isolant styromousse. À l’extérieur, ce mur est complétement enterré, seule une

partie recouverte de crépi d'environ 6 pouces de hauteur est visible. [ 14 ] Lors de la démolition du mur, il constate le déplacement des blocs vers l’intérieur. Il est inquiet. Il est en état de choc. [ 15 ] Il fait des lectures sur Internet puis décembre arrive, et s’en suit la période des Fêtes. Les Lacharité/Ladry vérifient quels sont leurs droits, les recours possibles et les délais à respecter. [ 16 ] Le 24 mars 2014, ils adressent un avis de dénonciation [8] aux vendeurs.

Il les informe qu’en novembre 2013 ils ont constaté que le mur de fondation avant a subi un déplacement latéral interne de plusieurs pouces sur toute sa longueur. Ils sont disponibles pour leur donner des informations additionnelles ou pour une visite des lieux. Les expertises auront lieu en période de dégel. [ 17 ] Le 2 avril, monsieur Lacharité mandate Héneault et Gosselin [9] . Puis le 9 avril, une inspection est effectuée par Pascal Rouette technicien chez Héneault et Gosselin. Ce dernier transmet des photographies à l’ingénieur Yannick Michaud. Monsieur Rouette est d’avis qu’il y a risque d’effondrement.

Il émet un avis de non-occupation. Les propriétaires doivent quitter la maison. Une seule personne à la fois est autorisée à circuler à l’intérieur. Ils ne peuvent garer leur véhicule dans le stationnement. [ 18 ] Le 10 avril, l’ingénieur Sylvain Lafrance de Actuel Conseil et Denis Brousseau, chargé de projet chez Héneault arrivent sur les lieux et lèvent l’interdiction. Il y a étaiement d’urgence le 11 avril 2014 [10] au coût de 2012,06 $ [11] .

Le permis municipal pour les travaux est de 81 $. [ 19 ] Monsieur Lefebvre vient visiter les lieux le 18 avril 2014. [ 20 ] Puis le 12 mai 2014, les acheteurs adressent une mise en demeure [12] aux vendeurs et leur réclament 30 000 $. [ 21 ] Après réception de la mise en demeure, les défendeurs mandatent Me Guillaume Roy. Ce dernier enjoint les demandeurs de ne pas procéder aux travaux sans avoir permis à ses clients d’inspecter. [ 22 ] Le 1 er juin, à la demande des défendeurs, l’ingénieur Luc Babin se présente au […].

Le 12 juin, un représentant des Francs- Maçons se rend évaluer le coût des travaux pour les nouvelles fondations. L’estimation [13] est de 7500 $ plus taxes. Ce travail exclut l’excavation, le support temporaire, l’isolant, l’étanchéité et le drainage. [ 23 ] Les travaux s’effectuent par l’équipe de Héneault et Gosselin entre le 16 et le 25 juin 2014. Le coût des travaux est de 14 923,76 $. Toutefois, la demande ne porte que sur la somme de 12 906,94 $ en raison du seuil pécuniaire de 15 000 $ de la Division des petites créances. [ 24 ] Monsieur Lacharité commente ses photographies [14] .

Les photographies 18 et 19 de l’intérieur du vide sanitaire prises en décembre 2013 et les photos 35 et 36 de juin 2014 permettent de voir le dégagement du côté droit. Le mur est en bon état. Un bloc est cassé à gauche au bas de la porte, ce qui explique la fissure. [ 25 ] La photo 34 prise en juin 2014 démontre que le drain agricole n’est pas endommagé. La photo 38 démontre la déformation du mur avant. On y voit que la matière de remblai comporte de la terre jaune.

Sur la photo 39, après l’enlèvement de la galerie, le mur gauche est bien droit et n’affiche aucune déformation. [ 26 ] Monsieur Lacharité explique que la soumission [15] porte sur le coffrage de 60 pieds linéaires pour la

partie avant. Toutefois, on

leur recommande de prolonger de trois pieds de chaque côté de manière à assurer la stabilité du béton qui sera coulé. Finalement, il décide, d’un côté, d’enlever les blocs de béton et de prolonger jusqu’à la porte menant au vide sanitaire. Ainsi, il bénéficie de 90 pieds linéaires plutôt que 60 pieds pour le même prix soit 12 700 $ plus taxes. [ 27 ] Monsieur Lacharité précise que la réclamation ne porte que sur la façade avant de la maison. La

partie du côté droit sur laquelle on voit la porte menant au vide sanitaire est conforme à ce qu’il pouvait croire de l’extérieur. Les autres façades en blocs de béton ne présentent pas de défaillance structurale. Seule la façade avant affiche 4.5 pouces de déplacement vers l’intérieur. [ 28 ] Il ne réclame pas de frais pour le réaménagement du terrain. [ 29 ] Pour sa part, monsieur Lefebvre explique que les acheteurs avaient le devoir d’être prudents et diligents. Leurs conversations sont malheureusement sans trace. [ 30 ] Il avait informé monsieur Lacharité de la précarité des blocs de béton.

Donc, il était bien au fait de la situation. Le rapport de Luc Babin [ 31 ] Monsieur Luc Babin est déclaré témoin-expert à

titre d’ingénieur en construction. [ 32 ] Il est d’avis que la procédure d’étaiement d’urgence était nécessaire. [ 33 ] Puis, il commente l’annexe A de son rapport [16] . Il est d’avis que plusieurs indices évidents permettaient de douter de la solidité des blocs de béton de cette propriété qui avait déjà atteint 35 ans d’âge. [ 34 ] À ce sujet, il commente les photos prises par ses clients en 2012 et lors de la visite du 18 avril 2014.

Une seule photographie du 16 juin 2012 permet de voir un espace libre à la base du crépi de la fondation près de la porte du vide sanitaire. [ 35 ] Sur les photographies du 18 avril 2014 [17] , il note que le crépi est repeint en beige, il commente le coin avant droit et l’élévation qui démontrent des signes pour alerter l’acheteur. Sur la photo 21, on voit un joint ouvert. Sur la photo 25 du 18 avril 2014, il y a une fissuration dans le crépi près de la porte. La base est légèrement déplacée sur le côté (photo 26). Il est d’avis que c’est un indice d’un désordre structural.

Entre le déclin et le gazon, sur la façade [18] , on aperçoit des trous dans le crépi. Puis le crépi sur le coin avant droit est repeint. [ 36 ] Il commente l’annexe B de son rapport, photos prises lors de sa visite du 1 er juin 2014. La photo 4 démontre l’élévation avant et des mouvements de fondation. Sur la photo 16, il note un déplacement latéral. Puis les blocs en façade avant sont décalés. [ 37 ] Selon lui, l’acheteur prudent et diligent aurait pu déplacer la végétation et creuser quelques centimètres pour vérifier plus amplement.

Le rapport d’Actuel Conseil [ 38 ] L’ingénieur Michaud note ses observations en référant aux photographies des 9 et 10 avril 2014 [19] : 4.2 Le mur de fondation en façade avant du bâtiment est constitué de blocs de béton de 8’’ X 8’’ X 16’’ dont les cellules sont vides et non armées. La hauteur du mur dans le secteur problématique est d’environ 64 pouces (1625 mm) et repose sur une petite semelle de béton. 4.3 Il est à noter que la hauteur varie d’un secteur à l’autre. 4.4 La déformation est d’environ 4.5 pouces vers l’intérieur.

Elle est causée par la poussée latérale des sols. […] 4.7 Les autres façades en blocs de béton ne démontrent pas de défaillance structurale. […] 6.2 Le désordre structural dû à une mauvaise conception s’est amplifié avec le temps jusqu’à un point de non-retour. Les cycles gel- dégel ont engendré les mouvements latéraux accompagnés des pressions latérales des sols. 6.3 Il est impossible de prédire quand la rupture se réalisera, mais la rupture est imminente. [ 39 ] Monsieur Babin commente le rapport d’Actuel Conseil [20] . D’abord, Yannick Michaud n’a pas visité les lieux.

Puis il ne partage pas l’observation 4.7 de l’ingénieur Michaud et donne des exemples en référant à des photographies de 2012 et de 2014. [ 40 ] Par ailleurs, contrairement à ce qu’il constate, l’ingénieur Michaud n’indique pas que des indices visibles et décelables existaient avant l’achat. [ 41 ] Selon lui, l’analyse normative au point 6.2 est erronée puisque l’ingénieur Michaud réfère au Code national du bâtiment (C.N.B.) de 2005 alors qu’il s’agit d’une construction de 1977. Les dommages [ 42 ] L’expert Babin commente le coût des travaux réclamés [21] .

D’abord, les réparations ne sont pas clairement ventilées. Ni le nombre d’heures pour la main-d’œuvre ni le coût des matériaux ne sont précisés. L’excavation coûte 3179 $ pour une façade de 26 pieds

et 6 pouces, sans autre détail. Le coût du coffrage est de 6107 $, sans détail sur la proportion attribuée au béton seulement. Des consommables de 569 $ ne sont pas détaillés. [ 43 ] De plus, il n’y a aucune dépréciation. Selon monsieur Babin, elle devrait être de 100 % puisque les blocs de béton ont atteint leur fin de vie utile. Il y avait des signes évidents de vices, soit des fissures et des fondations fragiles portées à la connaissance de l’acheteur. La déclaration pour valoir témoignage de Claude Dionne [22] [ 44 ] Claude Dionne est technicien en bâtiment de formation.

Il est un collègue de travail des demandeurs. Il réfère à des photographies dans son opinion. Son témoignage porte sur trois points. D’abord, il traite de la nécessité d’imperméabiliser et d’isoler une fondation en blocs de béton de l’extérieur. De plus, un système de type « drain agricole » doit être installé ainsi qu’un matériel de remblais approprié. L’absence de ces éléments constitue un vice de conception selon le Code national du bâtiment [23] . Il est impossible de vérifier sans remanier le sol. [ 45 ] Il explique que le crépi est fragile et facilement abimable.

Le crépi fissuré à certains endroits ne signifie pas qu’un vice majeur est en préparation. [ 46 ] Enfin, il ajoute que les travaux correctifs n’apportent pas de plus-value à la maison. Il ne peut être question de dépréciation. Une fondation de blocs de béton qui a une vie utile de 35 à 50 ans, ne saurait être déclarée vétuste lorsque l’origine de la défectuosité n’est pas le passage du temps mais un vice de conception au départ. [ 47 ] L’expert Babin commente l’opinion de monsieur Dionne.

Il est en accord avec ce dernier quant à la vie utile de 35 à 50 ans d’une fondation en blocs de béton. [ 48 ] En revanche, il est d’avis que les non-conformités aux règles de l’art (C.N.B.) avancées pour cette construction de 1977, ne sont supportées par aucune précision. L’ANALYSE [ 49 ] En matière civile, ce sont les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui précisent le fardeau de preuve : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 50 ] En matière de vices cachés, c’est l’article 1726 qui nous intéresse : 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Le recours est-il prescrit? [ 51 ] Pour donner ouverture au recours en vertu de la garantie de qualité, les demandeurs doivent établir la gravité du vice, son antériorité à la vente, le fait qu’il était inconnu d’eux et enfin son caractère non apparent. [ 52 ] Le Tribunal est d’avis qu’ils ont rempli leur fardeau de preuve. [ 53 ] Le vice est grave, il y a risque de rupture imminente. Cette situation est antérieure à la vente et elle leur est inconnue. [ 54 ] Le Tribunal ne partage pas l’opinion de l’expert Babin qui soutient que des indices sérieux permettaient de douter de la solidité des blocs de béton.

Il parle d’un désordre structural apparent en 2012.

Le Tribunal n’est pas du même avis. [ 55 ] D’abord, la présentation de monsieur Babin porte principalement sur les trois autres murs qui n’affichent aucune déformation. [ 56 ] Ensuite, le Tribunal ne croit pas que l’acheteur prudent et diligent doive retirer les végétaux et creuser quelques centimètres pour vérifier l’état d’une fondation en blocs de béton. [ 57 ] Bien qu’informé qu’il s’agit d’une fondation plus fragile qu’une fondation en béton coulé, cela ne signifie pas qu’il faille aller au-delà de l’obligation de l’acheteur prudent et diligent. [ 58 ] Le crépi est une matière qui s’effrite.

D’ailleurs, selon l’opinion de monsieur Dionne, le crépi fissuré ne signifie pas qu’un vice majeur est en préparation. [ 59 ] Ici, la déformation résulte de la poussée latérale des sols. L’extérieur des trois autres murs ne laisse pas présager un tel désordre. La façade quant à elle est non accessible visuellement en raison de la galerie et des végétaux. Seule une infime

partie est visible lors d’une visite.

[ 60 ] De plus, comment expliquer que le vendeur qui vit dans cette maison depuis six ans ne sache pas qu’il y ait un tel désordre structural alors que l’acheteur devrait le voir ou le savoir? [ 61 ] La réponse est évidente. Il s’agit de vices cachés qui sont constatés le 9 novembre 2013 par monsieur Lacharité. [ 62 ] Ainsi, le recours intenté le 2 novembre 2016 n’est pas prescrit. La dénonciation aux vendeurs est-elle tardive? [ 63 ] En ce qui concerne la dénonciation du 24 mars 2014, rappelons les objectifs poursuivis par la dénonciation écrite prévue à l’

article 1739 C.c.Q. qui se lit ainsi : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 64 ] La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents. L’exigence de l’

article 1739 C.c.Q. vise à prévenir l’insécurité contractuelle de la vente due à la protection conférée par la garantie. La mise en demeure quant à elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier [24] . [ 65 ] La dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable pour éviter tout préjudice au vendeur.

On doit lui permettre d'examiner le bien, de constater le vice, de s'assurer que le vice existait lors de la vente et d'y remédier, le cas échéant. [ 66 ] Le Tribunal jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour décider, dans chaque espèce, ce qui constitue un délai raisonnable [25] . [ 67 ] De plus, en matière de biens durables, la jurisprudence a généralement considéré qu’un délai de six mois de la découverte du vice constitue un délai raisonnable [26] . [ 68 ] Le vice est constaté le 9 novembre 2013 et la dénonciation est transmise le 24 mars 2014. Le délai est de quatre mois.

Monsieur Lacharité en explique les raisons à la satisfaction du Tribunal. [ 69 ] Des travaux d’urgence s’effectuent le 12 avril 2014. [ 70 ] Les travaux correctifs de la structure ne sont exécutés qu’après la visite de monsieur Lacharité le 18 avril et de celle de l’expert mandaté par les vendeurs et l’envoi de la mise en demeure du 2 juin 2014. Ainsi, ces derniers ont l’opportunité de se rendre sur les lieux avant l’exécution des travaux. [ 71 ] En l’espèce, le Tribunal conclut que la dénonciation du 24 mars 2014 est transmise dans un délai raisonnable.

Les dommages réclamés sont-ils justifiés? [ 72 ] D’abord, le coût des travaux d’étaiement d’urgence de 2012,06 $ n’est pas commenté, si ce n’est que ces travaux sont nécessaires. Ainsi, cette réclamation est bien fondée. Il en de même pour le permis de construction de 81 $. [ 73 ] En ce qui concerne les travaux de 12 906,64 $, le Tribunal ne croit pas que cette réclamation soit exagérée ou imprécise, comme le soutiennent les défendeurs. À ce sujet, l’estimation [27] des Francs-Maçons à 7500 $ plus taxes qui exclut l’excavation des fondations est encore plus succincte quant aux détails.

Le Tribunal conclut que le coût des travaux effectués par Héneault & Gosselin est bien justifié. [ 74 ] Toutefois, les travaux recommandés couvrent 60 pieds linéaires sur la façade avant et deux côtés sur une longueur de trois pieds. Or, monsieur Lacharité commande des travaux de 90 pieds linéaires.

Malgré cette demande additionnelle, le prix est le même. [ 75 ] À cette étape, le Tribunal estime que le coût sur lequel les dommages doivent être évalués est de 67 % de ce qui est réclamé soit 8647,45 $. En conséquence, la base du calcul de la dépréciation se fera sur 8647,45 $ plus les travaux d’étaiement de 2012,06 $ et le permis au coût de 81 $ pour un total de 10 740,51 $. Qu’en est-il de la dépréciation? [ 76 ] La maison date de 35 ans. Selon Luc Babin et Claude Dionne, la durée de vie utile de ce genre de fondation est de 35 à 50 ans.

Ainsi, il y a lieu d’appliquer une dépréciation pour l’ensemble de l’œuvre. Le Tribunal estime que les dommages de 10 740,51 $ seront réduits de 70 % soit l’équivalent des 35 années de vie passées sur les 50 auxquelles l’acheteur peut légitimement s’attendre. L’indemnité est fixée à 3322,16 $. [ 77 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs ont démontré partiellement le bien-fondé de leur réclamation.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 78 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 79 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs 3322,16 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 10 novembre 2016 et les frais de justice.

__________________________________ LUCIE MORISSETTE, J.C.Q. Date d’audience : 14 mars 2017