2017 QCCQ 8673, 2017 QCCQ 8673

Lacaille (Gestion Lacaille inc.) c. Leblanc (Gestion N. Leblanc inc.) 2017 QCCQ 8673 COUR DU QUÉBEC « DIVISION DES PETITES CRÉANCES » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035292-169 DATE : Le 24 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE LACAILLE, f.a.s.l.n. de « Gestion Lacaille inc. » Demandeur c. NIC LEBLANC, f.a.s.l.n. de « Gestion N. Leblanc inc. »

Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Lacaille inc. (Lacaille inc.) réclame 15 000 $ à Gestion N. Leblanc inc. (Leblanc inc.) suite à la découverte de vices cachés à l’immeuble acheté le 17 mai 2006. [ 2 ] Leblanc inc. nie l’existence de vices au moment de la vente, tout en niant l’urgence des travaux qui ont été effectués au bâtiment. QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] L’immeuble acheté par Lacaille inc. était-il affecté de vices cachés? [ 4 ] À quel montant a droit Lacaille inc.?

CONTEXTE : [ 5 ] Le 15 août 2015, Lacaille inc. effectue des travaux exploratoires à l’immeuble du 61, rue Saint-Charles Ouest, à Longueuil, afin de trouver la source d’une odeur d’humidité persistante. Elle profite du départ du locataire occupant le sous-sol afin d’effectuer ses travaux. [ 6 ] En défaisant les murs de paroi sèche du sous-sol, Lacaille inc. découvre une porte qui avait été condamnée, donnant directement vers l’extérieur, ouvrant donc directement sur la terre entourant les fondations.

La porte était murée, sans pour autant que du béton ne soit coulé ou que des blocs de ciment n’aient été installés entre la terre de remplissage et la porte. [ 7 ] Dans le cadre de ses travaux, Lacaille inc. découvre également des fils électriques branchés de façon dangereuse (voir photographie P-7) et décide d’effectuer les travaux correctifs. [ 8 ] Il est à noter que le défendeur fait défaut lors de l’audition de la présente cause. ANALYSE : [ 9 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 10 ] Dans les faits, Lacaille inc. doit démontrer par prépondérance de preuve que l’immeuble acheté rue St-Charles ouest était affecté d’un vice caché lors de l’achat. [ 11 ] Le vice caché se définit ainsi : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [1] existant au moment de la vente [2] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif

fait par un acheteur prudent et diligent [3] et qui était inconnu de l’acheteur [4] . [ 12 ] Il ne fait aucun doute que le vice découvert par Lacaille inc. en est un d’importance qui entraîne un déficit d’usage, qu’il était existant au moment de la vente et qu’il était non apparent. [ 13 ] Quant à l’aspect caché, aucun examen ne pouvait permettre à Lacaille inc. de déceler qu’une porte en bois avait été enfouie, puisque d’un côté la paroi sèche cachait la porte et de l’autre côté la terre de remplissage sur le côté des fondations cachait également l’existence d’une porte à cet endroit.

Et finalement, ce vice était inconnu de l’acheteur, comme en témoigne monsieur Lacaille. [ 14 ] Lacaille inc. découvrant le problème, appelle monsieur Nic Leblanc, représentant de Leblanc inc., mais reçoit une fin de non-recevoir de la part de ce dernier. [ 15 ] Leblanc inc. ne pouvait ignorer l’existence de cette porte à cet endroit incongru puisque c’est elle qui a effectué les travaux de finition à l’intérieur du sous-sol. [ 16 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit l’envoi d’un écrit dénonçant au vendeur le vice constaté, lequel

article se lit comme suit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 17 ] Comme les tribunaux l’ont rappelé à maintes reprises, le but de cette lettre est de permettre au vendeur de remédier au vice avant que l’acheteur ne procède à des réparations lui- même [5] . [ 18 ] Dans le présent cas, il n’y a pas eu envoi de mise en demeure écrite. Cependant, le Tribunal en vient à la conclusion que Lacaille inc. se trouve dans l’exception prévue à l’

article 1739 C.c.Q. alors que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 19 ] Lors de l’audition, monsieur Marc-Antoine Gava a témoigné sur l’urgence des travaux à effectuer. Selon lui, l’eau entrait à plein parce qu’il n’y avait aucun obstacle entre la terre et l’intérieur du bâtiment. De même, des travaux en électricité étaient devenus urgents puisque très dangereux selon lui. [ 20 ] Le Tribunal conclut que Lacaille inc. était bien fondée de procéder aux travaux, malgré l’absence d’avis écrit. [ 21 ] Reste donc à évaluer la valeur des travaux.

Lacaille inc. a produit diverses factures dans un premier temps, totalisant 11 425,51 $ (pièce P-1) afin de réparer le mur de solage, ou plutôt d’en faire un à l’endroit où la porte était située. [ 22 ] D’autres factures sont également produites sous la cote P-2, notamment quant aux travaux d’électricité, totalisant plus de 12 000 $. [ 23 ] Compte tenu de la demande qui est de 15 000 $ afin de respecter la compétence de la Division des petites créances et compte tenu de la preuve qui établit le montant de la réclamation à plus de 15 000 $, le Tribunal accorde la réclamation de Lacaille inc. pour cette somme de 15 000 $. [ 24 ] Le Tribunal a également eu en preuve de nombreuses photographies déposées par monsieur Serge Lacaille, sous la cote P-7, démontrant les travaux qui ont été faits, ainsi que la dangerosité évidente des installations électriques.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE la réclamation de Serge Lacaille, faisant affaire sous le nom de « Gestion Lacaille inc. »; [ 26 ] CONDAMNE le défendeur Nic Leblanc, faisant affaire sous le nom de « Gestion N. Leblanc inc. » à payer à Gestion Lacaille inc. la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, soit le 29 février 2016; [ 27 ] FRAIS DE JUSTICE contre le défendeur Nic Leblanc, faisant affaire sous le nom de « Gestion N. Leblanc inc. ».

__________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 18 avril 2017