2022 QCCQ 850, 2022 QCCQ 850

Fortin c. Goineau 2022 QCCQ 850 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-070165-203 DATE : 8 mars 2022 SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. JL4155 CARL FORTIN Demandeur c. LOUIS BERNARD GOINEAU et VIA CAPITALE QUÉBEC CHAMPLAIN Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Carl Fortin réclame 1 034,78 $ à Louis Bernard Goineau et Via Capitale Québec Champlain. Il demande le remboursement d’une

partie de la commission de courtage qu’il a versée pour la vente de sa propriété. [ 2 ] Les défendeurs contestent cette réclamation puisqu’ils n’ont pas commis de faute et plus particulièrement ils ne sont pas responsables des vices cachés qui affectaient la propriété vendue. LE CONTEXTE [ 3 ] En 2014, M. Fortin a vendu sa maison qu’il a construite lui-même. M. Goineau était son courtier immobilier et M. Fortin lui a versé une commission de courtage de 6 % sur le prix de vente. [ 4 ] En 2015, l’eau s’est infiltrée de façon importante dans les murs de fondation de la maison vendue.

Les acheteurs ont fait faire des travaux pour y remédier et, considérant que les déficiences à l’origine des infiltrations étaient des vices cachés, ils ont poursuivi M. Fortin pour lui réclamer 15 000 $. [ 5 ] Le 28 mai 2019, le juge Charles G. Grenier, C.Q., a conclu qu’il y avait vices cachés et que les acheteurs avaient droit, en application de l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] ( C.c.Q. ) et considérant l’importance des sommes dépensées pour corriger les vices, à une diminution du prix de vente de 15 000 $ en capital, plus intérêt légal depuis 2016 [2] . [ 6 ] Selon le juge Grenier, la déclaration du vendeur ne mentionnait pas l’infiltration d’eau au sous-sol, et l’inspection préachat ne signalait rien de particulier quant à l’état des fondations. Il précise que M.

Fortin connaissait les vices puisqu’il était intervenu de façon préventive en 2010 après avoir vu des cernes dans le revêtement des murs du sous-sol (paragr. 17 et 18 du jugement). [ 7 ] Monsieur Fortin a acquitté entièrement la condamnation en capital et intérêts en versant à l’acheteur la somme due en deux versements respectivement les 25 juin (15 200 $) et 11 juillet 2019 (2 213,65 $). [ 8 ] Le 12 septembre 2019, M. Fortin a adressé une mise en demeure aux défendeurs, leur réclamant 1 034,78 $ à

titre de remboursement d’une

partie de la commission versée en 2014, soit 6 % de la somme de 15 000 $ plus les taxes applicables parce qu’il y a eu, selon le jugement du juge Grenier, une diminution du prix de vente. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 9 ] À l’audience, M. Fortin reconnaît qu’il n’a aucun reproche à formuler à l’égard de M. Goineau qui a bien exécuté son mandat. [ 10 ] Il fait tout simplement un calcul mathématique sur la base du jugement du 28 mai 2019 et réclame un remboursement de 6 % du montant de 15 000 $ plus les taxes, soit 1 034,78 $. [ 11 ] Monsieur Goineau témoigne que M. Fortin ne lui a jamais déclaré quoi que ce soit quant aux murs de fondation et qu’il n’a commis aucune faute.

[ 12 ] Le droit à une réduction du prix de vente est prévu à l’

article 1726 C.c.Q. dans le cadre d’une relation contractuelle entre le vendeur et son acheteur seulement. Il s’agit d’une mesure d’exception qui permet au juge, en présence de vices cachés avérés, de condamner le vendeur à indemniser son acheteur. [ 13 ] Le jugement rendu en 2019 contre M. Fortin est un nouvel acte juridique qui ne change rien au contrat de vente intervenu en 2014 – dûment déposé au registre foncier – ni non plus au contrat de courtage entre M. Fortin et les défendeurs. [ 14 ] Ce jugement ne crée pas un nouveau lien de droit entre M.

Fortin et les défendeurs pouvant les obliger à un remboursement partiel. [ 15 ] Dans l’affaire Robert c. Re/max Haute-Ville inc. [3] , le vendeur refusait de verser la commission due à son courtier au motif que la vente avait été annulée. La Cour d’appel a conclu que le courtier avait droit à sa commission, car il y avait eu bel et bien une vente dûment acceptée par le vendeur. [ 16 ] Dans une autre affaire, 9022-5301 Québec inc. c.

Simhon [4] , la Cour d’appel condamne les vendeurs à payer la commission due au courtier même si la vente a été résolue subséquemment. [ 17 ] La Cour d'appel mentionne que ce nouvel acte juridique est subséquent à la vente qui donne le droit à la commission et ce droit n’est pas éteint.

Elle précise qu’il n’y a pas lieu de priver le courtier de sa commission puisqu’il a exécuté ses obligations et que la vente a eu lieu. [ 18 ] Dans la présente affaire, le Tribunal est d’avis que dès l’acte de vente conclu en 2014, les défendeurs avaient le droit à leur pleine commission et que le jugement de 2019 est un nouvel acte juridique qui n’éteint pas ce droit. [ 19 ] Monsieur Goineau a fait son travail, il a exécuté correctement ses obligations et la vente de 2014 a eu lieu. Il a droit à sa commission sans réduction, malgré le jugement de 2019. L’action de M. Fortin sera donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] REJETTE la demande; [ 21 ] CONDAMNE le demandeur à payer aux défendeurs les frais de justice fixés à 177 $. __________________________________ DOMINIQUE LANGIS , J.C.Q. Date d’audience : 10 février 2022