2022 QCCQ 7957, 2022 QCCQ 7957

Boutin c. PPA Immobilier inc. 2022 QCCQ 7957 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-087906-202 DATE : 3 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SIMON BOUTIN Demandeur c. P.P.A.

IMMOBILIER INC. et MAXENCE ADAM Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Au mois de septembre 2019, le demandeur Simon Boutin (« monsieur Boutin ») achète une maison de la défenderesse P.P.A. Immobilier Inc. (« PPA »).

Cette dernière compagnie avait acquis la maison dans le cadre d’un projet achat-rénovation pour fins de revente. [ 2 ] Affirmant avoir été victime d’un dol par PPA et de son président, le défendeur Maxence Adam (« monsieur Adam »), monsieur Boutin réclame la somme de 49 049,39 $ pour les travaux correctifs à apporter à la maison en lien avec l’état du drain agricole. [ 3 ] Monsieur Boutin réclame aussi 10 000 $ pour les stress et inconvénients subis. [ 4 ] Les défendeurs contestent la demande.

Ils sont d’avis que monsieur Boutin n’a pas été un acheteur diligent et que, de toute façon, l’état du drain agricole ne causait aucun déficit d’usage à l’immeuble puisqu’il avait atteint la fin de sa vie utile. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le présent litige soulève les questions suivantes : • Monsieur Boutin a-t-il été victime d’un dol? • Quels sont les dommages? • Le cas échéant, monsieur Adam doit-il être condamné personnellement? LE CONTEXTE [ 6 ] Le Tribunal retient ce qui suit, afin de trancher les questions en litige. Certains événements seront traités plus en détail dans la

section « ANALYSE » du présent jugement. [ 7 ] PPA est une société de portefeuille évoluant dans le domaine de l’immobilier. [ 8 ] Au mois de décembre 2018, monsieur Boutin commence à louer la maison de PPA pour s’y loger avec son enfant. Il est à la

recherche d’un nouveau domicile, suite à un feu survenu à sa résidence familiale, et dans un contexte où il recherche un environnement stable alors qu’il vit une séparation dans sa vie personnelle. [ 9 ] Lorsqu’il apprend que monsieur Adam veut vendre la maison, monsieur Boutin est très intéressé. Il apprécie le fait que la maison est entièrement rénovée et qu’elle n’implique pas de travaux importants après sa prise de possession.

Il recherche un environnement stable étant donné le stress vécu par sa famille. [ 10 ] Monsieur Adam et monsieur Boutin ont négocié l’achat de la maison par des échanges courriels au mois de juin 2019 [1] . À cette occasion, monsieur Adam s’est spécifiquement enquis de l’état du drain agricole. [ 11 ] Dans le cadre de ces échanges, monsieur Adam mentionne que le drain « avait été inspecté et qu’il était en bon état » [2] . [ 12 ] Toujours lors de ces échanges, monsieur Adam fait plusieurs déclarations écrites concernant la maison qu’il vend et sa qualité.

Il mentionne en effet : « Vous n’avez pas une maison ordinaire qui a été maquillée et dont l’entrepreneur a tourné les coins ronds juste pour vendre. Vous avez une maison solide, saine qui n’aura pas de problème dans les prochaines années […] vous ne trouverez jamais autant de travaux à ce prix-là. Je ne fais pas d’argent à 420 000$. Plus bas que ça j’en perds. C’est pas mon but. » (P-3, 17 juin 2019, 7 h 24) « Dans ce produit vous avez le meilleur des deux mondes, la qualité à un prix exceptionnel. Un entrepreneur qui a travaillé bénévolement pour vous.

Avec un suivi des travaux comme si c’était la sienne.[…] » (P-3, 17 juin 2019, 23 h 50) [ 13 ] À la mi-septembre 2019, les parties s’entendent sur le prix de vente de 400 000 $, après négociations et sous réserve d’une inspection. Initialement, monsieur Adam exigeait la somme de 420 000 $. [ 14 ] Dans ce contexte, monsieur Boutin fait faire une inspection de la maison le 10 septembre 2019. Le rapport d’inspection préachat fait simplement état qu’il y a eu vérification du drain de fondation par le propriétaire vendeur et l’inspecteur recommande « de garder les factures et garanties des travaux effectués » [3] .

Globalement, monsieur Boutin est satisfait des conclusions du rapport. [ 15 ] Par ailleurs, la maison était dotée de deux puits d’inspection du drain.

Ces puits n’ont pas été utilisés pour vérifier l’état du drain agricole dans le cadre de l’inspection préachat de monsieur Boutin. [ 16 ] Suite à l’inspection de la maison, monsieur Boutin relance, à deux reprises, monsieur Adam pour qu’il lui communique le rapport d’inspection du drain agricole, soit les 12 et 14 septembre 2019 [4] dans le cadre de courriels qui concernent plusieurs sujets. [ 17 ] Bien que monsieur Adam réponde aux autres sujets soulevés par monsieur Boutin rapidement, les réponses n’abordent pas la question du rapport d’inspection du drain agricole ou d’un CD vidéo. [ 18 ] Ce n’est que la veille du passage chez le notaire, soit le 26 septembre 2019, que messieurs Boutin et Adam se parlent pour une première fois concernant la maison.

Monsieur Boutin apprend alors que monsieur Adam a reçu uniquement un rapport verbal quant à l’état du drain. [ 19 ] En confiance, suite aux écrits rassurants donnés par monsieur Adam tout au long du processus de négociation, monsieur Boutin décide néanmoins d’aller de l’avant avec l’achat de la maison. Encore une fois, la recherche de stabilité de monsieur Boutin fait qu’il veut que cette vente se concrétise.

De plus, il sait que monsieur Adam est ingénieur, ce qui le rassure. [ 20 ] À la fin du mois d’octobre 2019, monsieur Boutin remarque qu’un entrepreneur spécialiste en excavation et drainage, Teraxca, est présent chez son voisin.

Monsieur Boutin discute avec l’entrepreneur, monsieur Marc-André Tardif, pour de possibles travaux d’aménagements. [ 21 ] Monsieur Tardif mentionne à monsieur Boutin qu’il serait préférable de faire une inspection du drain agricole avant de se lancer dans de tels travaux, le cas échéant. [ 22 ] C’est dans ce contexte qu’à la fin octobre 2019, monsieur Tardif inspecte par caméra le drain agricole en utilisant les cheminées d’accès présentes [5] . Le vidéo montre que le drain en façade est presque complètement obstrué, après 20 pieds. [ 23 ] Dans la

section vers l’arrière, la caméra bloque avec un affaissement presque total à environ quatre à cinq pieds du coin arrière de la maison. [ 24 ] Monsieur Boutin communique alors par courriel à monsieur Adam pour l’informer de la situation. Il l’informe vouloir faire les travaux le plus rapidement possible étant donné que l’hiver approche. [ 25 ] Dans ces échanges, monsieur Adam affirme ne pas être responsable de la situation.

Il mentionne que « le drain a été inspecté et tout était correct » (P-6, 30 octobre 2019, 23 h 19) et que « la cheminée était accessible » (idem). [ 26 ] Dans un texto du 1 er novembre 2019 à monsieur Boutin, monsieur Adam mentionne avoir rejoint son associé de l’époque (monsieur Gaumond-Tarin) et il écrit que « j’ai reparlé à l’entrepreneur qui l’a fait avec mon ancien associé et il me confirme que ce qu’ils ont vu était propre.

Ils ont pas fait le tour du bâtiment cependant.» [ 27 ] Le 5 novembre 2019, étant sans suivi de monsieur Adam, monsieur Boutin transmet une mise en demeure à PPA concernant cette situation. La lettre dénonce la situation et propose que la défenderesse prenne en charge les travaux correctifs. La lettre mentionne également qu’en l’absence de réponse les travaux seront faits par l’entrepreneur de son choix et que les sommes dues lui seront réclamées.

[ 28 ] Sans entente avec monsieur Adam, monsieur Boutin entreprend donc les démarches annoncées. [ 29 ] C’est aussi dans ce contexte que monsieur Boutin rencontre fortuitement monsieur Pierre-Olivier Marcotte, l’entrepreneur auquel réfère monsieur Adam dans son texto du 1 er novembre 2019. [ 30 ] Or, monsieur Boutin apprend de la bouche de monsieur Marcotte que celui-ci a une tout autre version des événements. Il informe monsieur Boutin qu’il avait fait un test de caméra en 2019 sur la résidence avant sa vente en présence de monsieur Gaumond Tarin et qu’il l’avait alors informé que le drain était à toutes fins pratiquement entièrement colmaté et qu’il devait être remplacé.

Malgré cette recommandation, monsieur Gaumond-Tarin lui a demandé de procéder au renflouement des fondations. [ 31 ] Selon monsieur Boutin, les travaux correctifs impliquent le changement du drain, des travaux d’excavation qui nécessiteront la réfection du terrassement ainsi que la remise en état du terrain et du pourtour de l’immeuble. [ 32 ] Le 6 novembre 2020, monsieur Boutin dépose sa demande contre les défendeurs.

ANALYSE Monsieur Boutin a-t-il été victime d’un dol? [ 33 ] Un bref retour sur les principes entourant la notion du dol aux termes du C.c.Q. s’impose. [ 34 ] Le Code civil du Québec consacre en fait le principe de la bonne foi, tant dans l’exercice des droits civils en général (art. 6 C.c.Q. ) que dans la conduite des parties à un contrat, et ce, de sa formation à son extinction. [ 35 ] L’obligation pour les parties d’agir de bonne foi dans la conclusion du contrat ( art. 1375 C.c.Q. ) entraîne comme conséquence un devoir de renseignement ou d’information [6] . [ 36 ] Selon l’

article 1401 C.c.Q. , un manquement à l’obligation de renseignement par un silence ou une réticence peut, en effet, être qualifié de dol viciant le consentement du cocontractant : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 37 ] Les auteurs Baudouin et Jobin définissent le dol comme « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes.» [7] Ils définissent en ces termes les caractéristiques d’un dol : 230 – Dols principal et incident – La première condition nécessaire pour que l'erreur provoquée par le dol soit cause de nullité est qu'elle ait été déterminante ( art. 1401 C.c.Q. ). La

partie trompée a donc la charge de démontrer qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait connu la vérité. Le dol qui entraîne l'adhésion du consentement au contrat est appelé dol principal ; sans dol principal, la victime n'aurait pas contracté du tout. Par ailleurs le législateur a codifié la jurisprudence et maintenant il ne fait plus aucun doute que même le dol incident constitue un vice de consentement ( art. 1401 C.c.Q. ).

Le dol incident est celui qui a poussé la partie, non pas à s'engager en tant que tel, mais à s'engager à des conditions plus onéreuses que celles dans lesquelles elle l'eût fait si elle avait connu la vérité. […] [8] [ 38 ] Ainsi, le dol peut prendre de multiples formes : il peut émaner de silence, d’une réticence ou de fausses représentations. [ 39 ] Le fardeau de preuve sur celui qui allègue un dol est assez lourd. Les auteurs, Baudoin et Jobin, l’énoncent en ces termes : 232 – Exigences de preuve – Tout comme la mauvaise foi, le dol ne se présume pas.

La loi part du principe que la bonne foi des contractants constitue la règle générale ( art. 2805 C.c.Q. ) et la mauvaise foi ou le dol, l'exception. La

partie qui réclame l'annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol a donc un fardeau de preuve assez lourd : elle doit démontrer l'existence de l'erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l'intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. Il n'est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours, tant s'en faut, à convaincre le tribunal qu'il y a eu dol.

La règle de la prépondérance de la preuve s'applique ici, comme pour n'importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol [9] . [ 40 ] Dans l’arrêt Proulx-Robertson c. Collin , la Cour d’appel décrit en ces termes plus particulièrement la franchise entre les parties qui doit encadrer une transaction immobilière : Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de « cache-cache ». Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis l'acquéreur potentiel.

Ils ne doivent pas, tant par un silence que selon leurs commentaires, induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausses sécurités. Le dol peut contribuer à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent [10] . [ 41 ] De fait, comme le rappelle la Cour d’appel dans Placements Jacpar inc. c. Benzakour [11] , la conduite du vendeur aura une incidence sur le caractère apparent ou non du vice ou du dol : Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice. Ainsi, ces fausses

représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vice apparent, dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste. On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur (…). [ 42 ] Dans Monarque du Richelieu inc. c .

Boisé Richelieu inc. [12] , la Cour d’appel a également analysé l’interaction entre la bonne foi, l’obligation de renseignement et la différence conceptuelle entre le recours fondé sur une violation de l’obligation de renseignement (le dol) et celui sur un vice caché. Elle y mentionne entre autres qu’une

partie ne peut se contenter de répondre honnêtement aux questions de l'autre

partie : elle doit prendre l'initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d'influencer son consentement de façon importante. [ 43 ] L’existence d’un dol ouvre la porte à la nullité de la vente, des dommages-intérêts ou la réduction de l’obligation. [13] 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 44 ] Par ailleurs, lorsqu’en présence d’une réclamation de réduction du prix, le Tribunal peut accorder d’autres montants (tels des dommages pour troubles et inconvénients) uniquement si la preuve démontre que ces autres préjudices résultent directement de ce dol [14] . [ 45 ] Que peut-on retenir ici? [ 46 ] De l’avis du Tribunal, monsieur Boutin a été victime d’un dol. [ 47 ] En premier lieu, le visionnement de la vidéo [15] du drain rend inconcevable l’affirmation que celui-ci serait « en bon état », comme l’écrit monsieur Adam.

Le drain est effondré en partie, colmaté et bouché. Il ne fait pas le tour de la maison, non plus. Cette situation en 2019 est la même qu’au moment de l’inspection en 2018, comme le fait ressortir le témoignage de monsieur Marcotte. [ 48 ] Deuxièmement, il est faux d’affirmer que le drain a été inspecté. Le texto du 1 er novembre 2019 [16] fait allusion au fait que le drain n’a pas été inspecté en entier.

Jamais cette précision n’avait été donnée dans les échanges. [ 49 ] De fait, PPA était au courant de la situation en 2018, de par l’intervention de l’associé de l’époque de monsieur Adam, soit monsieur Gaumond-Tarin. Ce dernier a été informé par monsieur Marcotte en 2018 que le drain était à remplacer. PPA a plutôt choisi de remblayer la fondation. Le dol émane donc de la

partie cocontractante. [ 50 ] Monsieur Adam a piégé monsieur Boutin dans le cadre de la négociation et n’a pas agi de bonne foi. Voici pourquoi. [ 51 ] Alors qu’il se fait demander le rapport d’examen du drain par monsieur Boutin à deux reprises, il garde silence sur le fait qu’il s’agit d’un rapport verbal.

Ce n’est que chez le notaire que monsieur Boutin apprendra que le rapport est uniquement verbal. [ 52 ] Le Tribunal retient aussi de la conduite de monsieur Adam que celui-ci a faussement présenté des informations importantes quant à l’état du drain en le caractérisant comme étant « en bon état » et que son inspection était partielle.

De par sa conduite, il se dégage une intention de tromper pour éviter une nouvelle renégociation du prix de vente de la maison. [ 53 ] Il manœuvre pour donner confiance à monsieur Boutin et s’assure de dévoiler l’information sur l’existence d’un rapport, qui est en fait verbal, à la dernière minute pour s’assurer de clore la transaction. [ 54 ] D’ailleurs, plusieurs autres incidents permettent de retenir que monsieur Adam n’était pas de bonne foi.

Le Tribunal souligne : • dans le texto du 1 er novembre 2019 à monsieur Boutin, monsieur Adam affirme avoir contacté l’entrepreneur (qui est en fait monsieur Marcotte) qui lui aurait confirmé que le drain était « propre »; • or, la preuve démontre que monsieur Marcotte n’a pas été recontacté en 2019 par les défenderesses et qu’il a plutôt affirmé en 2018 que le drain était à changer.

Il s’agit d’un mensonge de la part de monsieur Adam; • alors qu’il affirme dans son témoignage avoir dit à monsieur Boutin qu’il s’agissait d’un drain d’origine, il reconnaît finalement en contre-interrogatoire que la seule chose mentionnée quant à l’état du drain est qu’il a écrit que le drain est en bon état; [ 55 ] Les explications de monsieur Adam illustrent également qu’il était personnellement au courant de l’état du drain. En effet, il mentionne avoir fait une évaluation de la situation pour décider si le drain devait être changé ou non [17] .

Or, selon lui, tenant compte de l’état des pentes et que la fondation était saine, il ne jugeait pas pertinent de changer le drain. [ 56 ] Le Tribunal ajoute que le fait de taire une telle réflexion autour de l’état du drain constitue en soi un dol. Il s’agit d’une information telle qui peut avoir un impact sur le consentement de l’acheteur ou qui créera des vérifications additionnelles de sa part. [ 57 ] De même, dans un tel contexte, il ne peut être reproché à monsieur Boutin de ne pas avoir fait lui-même un examen du drain par les cheminées, alors qu’il était en attente d’un rapport que devait lui donner la

partie adverse. Monsieur Boutin a été un acheteur diligent, eu égard aux circonstances de la présente affaire. [ 58 ] Il ne peut être reproché à monsieur Boutin de ne pas s’être retiré de la transaction le matin même chez le notaire, alors qu’il apprend qu’il n’y a qu’un rapport verbal du drain.

[ 59 ] En effet, il pouvait somme toute avoir confiance. Monsieur Adam lui a fait miroiter la qualité de la maison. Son propre inspecteur lui avait remis un rapport d’inspection qui faisait ressortir le bon état général de cette maison. De plus, il l’avait déjà habitée. [ 60 ] Finalement, eut égard à la situation personnelle de monsieur Boutin à cette date et de ses besoins, il était raisonnable pour lui, dans les circonstances, de conclure la transaction.

Il n’y a donc pas une erreur inexcusable dans sa démarche préachat ou un manque de diligence de la part de monsieur Boutin dans ses vérifications. [ 61 ] De par sa conduite, monsieur Adam a privé monsieur Boutin de tirer ses propres constats quant à l’état du drain et les conséquences qui en découlent. L’affirmation que le drain est « en bon état » conditionne les actions de monsieur Boutin.

L’inspection faite par un inspecteur agréé était suffisante. [ 62 ] Le défendeur ne peut simplement affirmer qu’étant donné que les cheminées d’accès aux drains étaient présentes, monsieur Boutin aurait pu mener ses propres tests. Il faudrait faire abstraction des propres réassurances données par monsieur Adam, à savoir qu’une inspection a été faite et que ce dernier a un devoir véritable de divulgation de l’information des informations importantes.

Monsieur Adam ne peut simplement prétendre que monsieur Boutin aurait dû faire une vérification plus diligente [18] . [ 63 ] L’état du drain est précisément le type d’informations que monsieur Adam devait divulguer, car cette information est susceptible d'influencer les vérifications ou le prix que monsieur Boutin était susceptible d’offrir. Monsieur Adam ne pouvait simplement décider de taire cette information au motif que selon lui, le drain n’était pas à changer.

Il en est de même sur le fait que le drain n’avait pas été inspecté dans sa totalité. [ 64 ] Également, monsieur Boutin n’a pas manqué « un drapeau rouge » qui aurait dû le pousser à faire des vérifications additionnelles concernant l’état du drain de par la présence d’un arbre. Encore une fois, la conduite de monsieur Boutin est conditionnée par la réponse de monsieur Adam à une question : « le drain a été inspecté et il est en bon état ».

Monsieur Boutin n’a pas à supporter les conséquences des paroles rassurantes de monsieur Adam qui se sont révélées comme étant non véridiques. [ 65 ] En somme, par les affirmations de monsieur Adam et le contexte des négociations, monsieur Boutin met fin à ses vérifications. Il sera ainsi privé de la possibilité de tirer ses propres constats quant à l’état du drain, de par la conduite de monsieur Adam. Ce faisant, monsieur Adam s’évite une nouvelle négociation du prix de vente et les conséquences d’un changement de drain possible sur les travaux d’aménagements réalisés.

Le dol a donc ici un caractère déterminant. [ 66 ] Clairement, monsieur Boutin n’aurait pas offert le même prix pour la maison s’il avait eu en main l’ensemble des informations qui auraient dû lui être divulguées par monsieur Adam. [ 67 ] Monsieur Boutin a été victime d’une stratégie de négociation déloyale de la part de monsieur Adam. Ce dernier n’est pas de bonne foi, pour tous les motifs ci-haut mentionnés. [ 68 ] Monsieur Adam a présenté une fausse information quant à l’état du drain, en plus de retenir l’information sur le fait que le rapport sur l’état du drain était simplement verbal.

Or, si ce fait avait été divulgué plus tôt, monsieur Boutin aurait encore eu la capacité de faire des vérifications ou reculer. Il s’agit donc d’un dol. [ 69 ] Par ailleurs, le Tribunal retient que monsieur Adam n’a jamais affirmé que le drain a été changé. Il est assez clair des échanges entre les parties que le fait que la déclaration du vendeur mentionne « plomberie refaite » ne concerne pas le drain. [ 70 ] En effet, après avoir eu la déclaration du vendeur, monsieur Boutin s’enquiert spécifiquement de l’état du drain.

Les questions qu’il pose à monsieur Adam démontrent qu’il est conscient d’acheter un bien qui n’a pas été remplacé. De plus, son interrogatoire préalable démontre qu’il ne s’attendait pas à avoir un drain neuf. Quels sont les dommages? [ 71 ] Au stade de la réparation d’un dol, l’auteur Karim Vincent [19] résume ainsi les principes entourant l’indemnisation d’un dol : 1496. Quel que soit le recours choisi par celui dont le consentement est vicié, la preuve d’une faute du cocontractant est essentielle. Il s’agit en fait d’une application particulière du régime de la responsabilité civile.

L’octroi de dommages-intérêts remplace simplement la réparation en nature. Par ailleurs, l’

article 1407 C.c.Q. ne doit pas être appliqué de façon à accorder à la victime un bénéfice supérieur à celui dont il n’a pu tirer profit. En d’autres termes, lorsque le demandeur choisit comme sanction la réduction de ses obligations, cette réduction doit équivaloir à une réparation en nature du préjudice subi et non à une source d’enrichissement. Ainsi, la réduction à laquelle le demandeur aura droit, correspond en principe aux conditions auxquelles il aurait contracté sans le dol de l’autre partie.

Il n’est cependant pas nécessaire que la réduction soit d’une valeur permettant d’établir l’équilibre entre la contrepartie que la victime a donnée pour conclure le contrat et celle qu’elle a reçue. Le demandeur ne peut donc s’attendre à ce que la Cour fasse le calcul pour rétablir l’équilibre entre les prestations. Il ne doit pas se limiter à faire la preuve des conditions auxquelles il aurait été disposé à contracter en soutenant que celles-ci font preuve de la valeur réelle du bien.

Enfin, bien que la notion de réduction des obligations soit distincte de celle des dommages-intérêts, les tribunaux utilisent souvent celle-ci pour déterminer le montant de la réduction auquel la victime a droit. [ 72 ] Dans le cadre de cette démarche, il faut réaliser en quelque sorte un recalibrage de la transaction intervenue qui doit respecter deux impératifs : 1) Voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime et; 2) Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale [20] . [ 73 ] Voici ce que le Tribunal retient ici. [ 74 ] Monsieur Boutin réclame la somme de 49 049,39 $ pour les travaux correctifs.

Les chefs de cette réclamation se précisent ainsi :

• 23 621,61 $ pour la réfection du drain agricole; • 10 922,63 $ pour des travaux de terrassement pour l’installation de marches, du muret et du trottoir; • 8 505,15 $ pour des travaux d’asphaltage; • 4 000 $ pour le temps consacré à la démolition et la reconstruction de la galerie ainsi que pour le matériel [21] ; • 2 000 $ pour des frais de réfection du terrain, dépôt de terre et de tourbe. [ 75 ] La question de la réfection du drain soulève une problématique particulière : Messieurs Tardif et Marcotte ont conclu que le drain avait atteint sa fin de vie utile et qu’il était à changer. [ 76 ] De par leurs opinions professionnelles, ils sont tous deux d’avis que le drain est non fonctionnel, car écrasé et colmaté. [ 77 ] La prétention de monsieur Adam que l’écoulement de l’eau se faisait naturellement par la présence des pentes autour de la maison n’a pas été démontrée selon la prépondérance de la preuve.

C’était son fardeau de preuve. Plus encore, le rapport d’inspection obtenue par PPA au moment de l’achat de la maison [22] souligne que le béton porte des marques d’efflorescences et qu’il est chargé d’eau par endroit : « Nous avons noté la présence d’efflorescences sur la portion gauche du mur de fondation avant (visible au sous-sol d’un aménagé). L’efflorescence (dépôt de sel sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d’eau, rejetant de l’humidité dans l’air ambiant du sous-sol. Cela peut contribuer à des excès d’humidité dommageables.

L’efflorescence témoigne souvent un manque d’étanchéité du côté extérieur des fondations. [ 78 ] Mais il demeure que compenser monsieur Boutin par la pleine valeur d’un drain dans cette circonstance équivaudrait à l’enrichir indûment. [ 79 ] De l’avis du Tribunal, la situation doit être résumée ainsi : si monsieur Boutin avait connu le véritable état du drain, il aurait probablement cessé sa démarche d’acquisition de la maison.

Une maison sans problème et sans travaux additionnels était un objectif important pour lui. [ 80 ] Maintenant qu’il est nécessaire de rééquilibrer la transaction, il faut la voir de la manière suivante : monsieur Boutin s’est vu privé de la capacité de négocier une diminution du prix de vente pour tenir compte des travaux à réaliser à court terme. De plus, il est légitimé de penser qu’il aurait un drain en « bon état », mais clairement pas neuf.

Par le dol, il doit maintenant supporter prématurément des travaux associés au changement du drain beaucoup plus rapidement qu’il pouvait l’anticiper et sans avoir pu négocier les conséquences de cette situation ou avoir l’opportunité de se retirer. [ 81 ] En somme, le Tribunal conclut qu’il faut indemniser monsieur Boutin pour une valeur à

titre de drain « en bon état », et l’opportunité de négocier le fait qu’il doit supporter prématurément des travaux périphériques au remplacement du drain, mais non le remplacement de ce drain comme tel par un nouvel équipement. [ 82 ] Considérant la soumission pour la valeur du drain, mais sans tenir compte de l’entrée d’eau neuve réclamée, le Tribunal alloue une somme de 5 000 $. [ 83 ] Il est aussi logique de reconnaître que monsieur Boutin a subi un préjudice additionnel en lien aux frais de terrassement, d’asphaltage, de démolition et de reconstruction de la galerie qui totalisent 25 427,78 $ qui ne peuvent faire l’objet d’un ajustement du prix par négociation. [ 84 ] Ces réclamations doivent néanmoins faire l’objet d’une certaine pondération en ce que : • il y a un certain rajeunissement de l’allée nouvellement asphaltée en entier, alors qu’elle n’est pas touchée par l’ensemble des travaux du changement du drain; • il y a un certain rajeunissement pour les dalles et la terrasse; il n’y a pas de preuve que l’ami de monsieur Boutin a été payé pour le temps investi dans la reconstruction; • monsieur Boutin doit supporter des travaux prématurément; [ 85 ] Par ailleurs, dans le cadre de l’ensemble des circonstances pour déterminer le montant approprié de la réduction du prix de vente, le Tribunal retient également les facteurs suivants : • PPA a acquis la maison pour une somme de 285 000 $; • Initialement, la maison était en vente pour une somme de 420 000 $; • Monsieur Boutin a payé la somme de 400 000 $; • Monsieur Adam reconnaît avoir eu une évaluation de la valeur marchande la maison à 380 000 $; • Il n’y a pas eu démonstration par une preuve prépondérante du coût des travaux encourus par PPA dans le cadre de la rénovation de cette maison.

Le témoignage de monsieur Adam est insuffisant sur cette question. [ 86 ] Le Tribunal retient de cette situation un ajustement du prix de vente au montant de 15 000 $ pour les travaux connexes et 5 000 $ pour le drain.

[ 87 ] Qu’en est-il maintenant de la réclamation de 10 000 $, notamment en raison du stress et des inconvénients subis et vécus par monsieur Boutin? Cette réclamation doit être accueillie, mais en

partie seulement. [ 88 ] En effet, le Tribunal est d’avis que monsieur Boutin a subi, à

titre de conséquence directe du dol de PPA, une certaine mesure de stress et inconvénients. [ 89 ] Il est évident que monsieur Boutin cherchait une maison « clé en main ». Les inconvénients décrits sont plutôt de la nature d’une perte de temps avec du stress. Il se dégage de son témoignage que beaucoup de stress vécu découle de son expérience passé en lien avec la perte de sa maison et la nécessité de réorganiser sa vie personnelle. De par l’ajustement du prix de vente, monsieur Boutin a également été compensé pour une

partie du temps directement investi en travaux. [ 90 ] Considérant l’ensemble de la preuve et des précédents en matière de dol dans le cadre d’une vente de maison [23] quant aux montants attribués, le Tribunal conclut qu’une somme de 3 000 $ est juste et raisonnable dans les circonstances. [ 91 ] Dans son évaluation, le Tribunal retient particulièrement le témoignage de monsieur Boutin sur le stress subi et l’insécurité qui découle de l’incertitude de la situation. Par ailleurs, monsieur Boutin n’a pas été victime d’une situation comme un refoulement ou des infiltrations, à la différence de certaines autres affaires où les dommages alloués à

titre de troubles et inconvénient ont été plus élevés. Monsieur Adam doit-il être condamné personnellement? [ 92 ] Monsieur Boutin affirme que monsieur Adam doit également être condamné personnellement et solidairement avec PPA, puisqu’il aurait participé aux représentations dolosives. Pour la

partie défenderesse, cette demande d’une condamnation personnelle de monsieur Adam doit être rejetée. Selon elle, monsieur Adam a uniquement agi ici comme administrateur de PPA. [ 93 ] Qu’en est-il? [ 94 ] Dans Meyerco Enterprises Ltd. c. Kinmont Canada inc. , [24] la Cour d’appel a confirmé que l’administrateur qui participe à des fausses représentations engage sa responsabilité personnelle.

Elle mentionne : [18] Tant la doctrine que la jurisprudence reconnaissent depuis longtemps qu’un actionnaire majoritaire, également administrateur ou dirigeant d’une société, peut engager sa responsabilité personnelle lorsqu’il commet, lui-même, une faute extracontractuelle dans le cadre ou à l’occasion d’une relation contractuelle à laquelle la société est partie.

L’exemple classique utilisé pour illustrer une telle faute est d’ailleurs la participation de cet actionnaire-administrateur-dirigeant à de fausses représentations . […] (Caractère gras par le Tribunal) [ 95 ] Ce principe de la responsabilité personnelle de l’administrateur pour une violation du devoir d’information a été repris à plusieurs occasions par les Tribunaux [25] . [ 96 ] Or, la preuve démontre une faute suffisamment caractérisée de la part de monsieur Adam pour engager sa responsabilité personnelle.

En effet, il a : • rédiger les courriels en cause; • retenu l’information quant au fait que le rapport était verbal et donc qu’il ne pourra jamais être à la disposition de monsieur Boutin; [ 97 ] Par ailleurs, étant donné que la responsabilité de la société est contractuelle alors que celle de monsieur Adam est extracontractuelle, la condamnation ne peut toutefois être solidaire, mais plutôt in solidum [26] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 98 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 99 ] CONDAMNE PPA immobilier Inc. et Maxence Adam à payer in solidum au demandeur la somme de 23 000 $, avec l’intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle, à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2019; [ 100 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date de l’audience : 21 octobre 2021 M e Guillaume Lajoie Dussault Lemay Beauchesne (casier 101) Avocats du demandeur M e Hugo Villemure-Houle

Carron avocats Avocats des défendeurs