2016 QCCQ 9371, 2016 QCCQ 9371

Tremblay c. Goudreau 2016 QCCQ 9371 COUR DU QUÉBEC « division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014641-150 DATE : 30 août 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. YVES TREMBLAY Demandeur c. JOCELYN GOUDREAU -et- CONSEILLERS FINANCIERS IMMOBILIERS T.I.P.

SOCIÉTÉ EN COMMANDITE -et- 7851600 CANADA INC. -et- 9197-4584 QUÉBEC INC. -et- CHRISTIAN ARCHAMBAULT -et- 9286-3786 QUÉBEC INC. -et- 9188-7414 QUÉBEC INC. -et- GILBERT TOBELAIM -et- JEAN-LUC TOBELAIM -et- FRANÇOISE TOBELAIM Défendeurs JUGEMENT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE [ 1 ] ATTENDU que le litige origine de discussions et de transactions entourant deux entreprises reliées à la Résidence Bellagio, un centre d’hébergement pour personnes âgées, celle propriétaire de l’immeuble et celle assurant les opérations de la Résidence Bellagio (les Sociétés Bellagio ), M.

Tremblay soutenant avoir droit de recevoir le montant promis pour le référencement d’un projet de financement, soit 50% de 75 000 $; [ 2 ] ATTENDU que M. Tremblay réduit toutefois la réclamation à la somme de 15 000 $, conformément au seuil de compétence monétaire de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances; [ 3 ] ATTENDU que bien que cette promesse ait été formulée par le défendeur Jocelyn Goudreau et bien que le contrat qui y soit sous-jacent ait été annulé [1] , M.

Tremblay soutient que l’ensemble des défendeurs doivent solidairement être tenus au paiement de la réclamation puisqu’ils sont tous impliqués dans un stratagème ayant eu pour but de s’approprier l’occasion d’affaires que représentait la Résidence Bellagio et de le priver de la rétribution.

Ce stratagème consiste, pour l’investisseur initialement approché dans le cadre d’un projet d’achat du capital-actions des Sociétés Bellagio, de refuser de participer au financement pour par la suite présenter lui-même une offre d’achat et devenir propriétaire du capital-actions des Sociétés Bellagio; [ 4 ] ATTENDU que les reproches formulés par M.

Tremblay s’articulent autour du non-respect des ententes initiales, et plus particulièrement celle prévoyant le partage des frais de courtage hypothécaire ainsi que celle imposant à l’investisseur ainsi approché un engagement de confidentialité [2] ; [ 5 ] ATTENDU que les défendeurs soulèvent plusieurs moyens de contestation, dont certains leur sont communs, soit : ▪ L’absence de lien de droit entre eux et M. Tremblay de sorte que la demande est abusive; ▪ L’absence d’entente visant le paiement d’une rétribution de courtage hypothécaire; ▪ L’absence de versement d’une telle rétribution de courtage hypothécaire;

▪ Subsidiairement, le fait que la réclamation de M. Tremblay consiste en, ou découle de, l’exercice illégal d’activités de courtage immobilier de sorte qu’aucun montant ne peut lui être payable [3] (9188, 9197 et 9286 – plainte à OACIQ.) [ 6 ] ATTENDU que, s’estimant abusivement poursuivi, M. Goudreau se porte demandeur reconventionnel et réclame une somme de 2 000 $, soit 1 000 $ à

titre de troubles et inconvénients et 1 000 $ pour tenir compte du caractère abusif de la procédure intentée par M. Tremblay; [ 7 ] VU la preuve documentaire et testimoniale soumise au Tribunal; [ 8 ] CONSIDÉRANT que pour décider du présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1) M. Goudreau s’est-il engagé à payer à M. Tremblay un montant représentant la moitié de sa rétribution? 2) M. Tremblay a-t-il droit à ce montant? ; 3) Dans l’affirmative, qui doit être tenu à ce paiement? 4) Advenant que sa réclamation soit bien fondée, M. Tremblay est-il justifié de réclamer à

titre de frais de justice en vertu des articles 341 ou 342 du Code de procédure civile ( C.p.c. ) l’octroi d’une indemnité pour le temps consacré à la préparation du dossier de même que des honoraires professionnels encourus pour sa préparation? et 5) La demande est-elle abusivement formée contre M. Goudreau et justifie-t-elle l’octroi de dommages-intérêts? [ 9 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal doit décider des demandes additionnelles formulées lors de l’instruction, soit

a) l’objection formulée par Goudreau quant à la production de la pièce additionnelle DEM-9 et

b) la demande du témoin représentant la Great West d’être indemnisé en vertu de l’article 554 C.p.c.; [ 10 ] CONSIDÉRANT qu’il y a lieu de préciser d’entrée de jeu que le Tribunal a consacré plus de huit heures à l’audition de ce dossier en plus de gérer des échéances de production de documents entre les dates des 27 mai et 30 août et même offert d’en étudier lui- même certains autres afin de favoriser le plus grand accès possible pour le demandeur à l’information lui permettant de formuler ou d’étayer sa réclamation; 1.

OBJECTION À LA PRODUCTION DE DEM-9 [ 11 ] CONSIDÉRANT que la production en preuve de la pièce DEM-9 est permise, cette pièce n’étant pas de nature à prendre par surprise M. Goudreau puisqu’il en est l’auteur. D’autre part, M. Goudreau a bénéficié du délai entre le 27 mai et le 30 août pour se préparer adéquatement et produire, si requis, tout document ou témoin susceptible de contredire ou mettre en contexte ce document; 2.

INDEMNITÉ DU TÉMOIN DE LA GREAT WEST [ 12 ] CONSIDÉRANT que la citation à comparaître d’un représentant de la Great West était justifiée et utile en raison du rôle central de la Great West dans le financement des Sociétés Bellagio et de son impact sur sa vente éventuelle, la Great West étant impliquée ou mentionnée dans un pourcentage important de la documentation produite en preuve; [ 13 ] CONSIDÉRANT que la Great West a minimisé elle-même les inconvénients pouvant découler de cette citation à comparaître puisque son représentant en Ontario, M.

Barnes, a choisi de se faire remplacer par un représentant de la Great West du Québec et de fournir à l’attention de ce dernier un

sommaire du contenu du dossier [4] ; [ 14 ] CONSIDÉRANT qu’il n’y a pas lieu de déroger à la règle générale de l’article 554 C.p.c. qui prévoit que les témoins agissent à

titre gratuit et à l’économie générale des dispositions relatives à la réclamation de petites créances qui est de permettre l’accès à la justice à des coûts réduits, le Tribunal tenant toutefois à souligner son appréciation de la courtoisie manifestée par la Great West à l’égard d’une citation à comparaître notifiée à un résident de l’Ontario non contraignable; 3. ANALYSE [ 15 ] CONSIDÉRANT que M. Tremblay recherche la responsabilité civile des défendeurs en vertu soit de l’

article 1457 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) soit en vertu de l’

article 1458 C.c.Q., cette dernière visant l’exécution contractuelle et la première, extracontractuelle, visant les gestes fautifs posés à l’extérieur de telles relations contractuelles : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. 5624) 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 16 ] CONSIDÉRANT qu’une telle demande en responsabilité civile impose à M.

Tremblay d’en apporter la preuve prépondérante [5] des éléments constitutifs, soit la commission d’une faute, le dommage en découlant et le lien de causalité entre cette faute et ce dommage;

[ 17 ] CONSIDÉRANT que l’évaluation de la prépondérance implique l’examen par le juge de la preuve, incluant sa qualité, et que dans l’éventualité où l’exigence de la prépondérance n’est pas satisfaite, le Tribunal doit en faire supporter les conséquences par la

partie devant assumer la charge du fardeau de la preuve; 3.1 EXISTENCE D’UN ENGAGEMENT LIANT LE DÉFENDEUR JOCELYN GOUDREAU [ 18 ] CONSIDÉRANT que certaines restrictions sont imposées quant à la possibilité de faire la preuve par témoignage d’un engagement dont la valeur est supérieure à 1 500 $ suivant l’

article 2862 C.c.Q. ; [ 19 ] CONSIDÉRANT que M. Tremblay, pour être admis à faire la preuve testimoniale de l’engagement souscrit à son égard par M. Goudreau, devait apporter un commencement de preuve tel que défini par l’

article 2865 C.c.Q. : 2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 20 ] CONSIDÉRANT que la preuve ne fait voir aucun commencement de preuve émanant de M. Goudreau et ce, malgré la quantité importante de documents produits; [ 21 ] CONSIDÉRANT au contraire que la preuve favorise la position de M. Goudreau quant aux discussions ayant eu lieu le 12 avril 2013, soit la présentation d’un projet de financement par M. Tremblay et M. Charron, ces derniers affirmant ou laissant entendre agir pour le compte des Sociétés Bellagio.

La preuve établit de surplus que les représentants autorisés des Sociétés Bellagio, les défendeurs Tobelaim, ignoraient tout de ces démarches; [ 22 ] CONSIDÉRANT par ailleurs que la version de M. Goudreau est supportée par les termes du contrat de courtage et de l’entente de confidentialité signés le 16 avril 2013, et ce, après avoir été révisés par M. Tremblay et M.

Charron, ces derniers ne pouvant ignorer qu’il s’agissait de leur initiative et non de celle des Sociétés Bellagio; [ 23 ] CONSIDÉRANT que le reproche entourant le non-respect de l’engagement de confidentialité n’est pas davantage fondé puisque cet engagement a été souscrit au bénéfice des Sociétés Bellagio et non au bénéfice de M.

Tremblay; [ 24 ] CONSIDÉRANT de surplus que la preuve ne révèle aucunement le paiement d’une rétribution au courtier hypothécaire, ni même que ce dernier ait été impliqué à la transaction de vente des Sociétés Bellagio; 3.2 APPROPRIATION DE L’OCCASION D’AFFAIRES SOCIÉTÉS BELLAGIO [ 25 ] CONSIDÉRANT que M. Tremblay convient que tout préjudice subi par lui est fondé sur la perte du montant promis par M.

Goudreau, engagement dont la preuve n’a pas été faite; [ 26 ] CONSIDÉRANT qu’effectivement tout préjudice découlant de l’appropriation de l’occasion d’affaires que représentent les Sociétés Bellagio n’est pas subi par M. Tremblay, mais bien par M. Charron; [ 27 ] CONSIDÉRANT que nul ne peut plaider pour autrui et que M. Tremblay ne justifie pas de l’intérêt suffisant pour formuler une telle réclamation; [ 28 ] CONSIDÉRANT , subsidiairement, que la preuve du stratagème allégué n’a de toute façon pas été faite. Les témoignages de M. Tobelaim et M.

Archambault sont crédibles, pondérés en plus d’être appuyés par l’ensemble de la preuve documentaire; 3.3 DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 29 ] CONSIDÉRANT que le rejet de la demande de M. Tremblay n’entraîne pas pour le Tribunal de conclure que sa demande est pour autant abusive à l’égard de M. Goudreau; [ 30 ] CONSIDÉRANT que le préjudice allégué par M.

Goudreau au niveau de la perte de temps est le lot de toutes personnes impliquées dans des procédures judiciaires; [ 31 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal estime également qu’il n’est pas approprié d’alimenter davantage les relations litigieuses entre les parties, d’autant qu’il a été référé à des procédures additionnelles éventuelles touchant à la question de la pratique illégale du courtage immobilier; [ 32 ] CONSIDÉRANT que la demande reconventionnelle sera ainsi rejetée, mais sans frais de justice alors que la demande de M.

Tremblay sera rejetée, elle, avec frais de justice; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE l'objection formulée quant à la production de la pièce DEM-09; [ 34 ] REJETTE la demande formulée par le témoin de la Great West lors de l'audience du 27 mai 2016 afin d’être indemnisé en vertu de l’article 554 C.p.c.; [ 35 ] REJETTE la demande à l'égard de tous les défendeurs; [ 36 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur Jocelyn Goudreau; [ 37 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Dates d’audience : les 27 MAI et 30 août 2016