2022 QCCQ 7962, 2022 QCCQ 7962

9181-3212 Québec inc. (Excavation G.G. Laroche) c. Ville de Sherbrooke 2022 QCCQ 7962 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-22-014525-209 DATE : 20 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9181-3212 QUÉBEC INC. (f.a.s.n. EXCAVATION G.G. LAROCHE) Demanderesse c.

VILLE DE SHERBROOKE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9181-3212 Québec inc. (« 9181 ») peut-elle bénéficier de l’exonération prévue à l’

article 18 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] à l’égard de la vente sous contrôle de justice du 27 mai 2019 [2] ?

Telle est la principale question que doit trancher le Tribunal dans cette affaire. [ 2 ] Compte tenu des admissions faites au début de l’instruction, le seul véritable point de divergence entre les parties est de déterminer si 9181 exploite une entreprise consistant dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles. [ 3 ] Le Tribunal arrive à la conclusion que ce n’est pas le cas. [ 4 ] Avant d’exposer les motifs justifiant cette conclusion, il convient de résumer les faits à l’origine du litige. Ceux-ci ne sont pas contestés. FAITS [ 5 ] 9181 est une société par actions régie par la

Loi sur les sociétés par actions québécoise [3] . Selon le registre des entreprises, sa seule activité déclarée consiste en l’exécution de « Travaux d’excavation et de nivellement – EXCAVATION » [4] . [ 6 ] Le 27 mai 2019, 9181 acquiert, par vente sous contrôle de justice, plusieurs immeubles non bâtis situés sur les rues Charles- Hamel et Émile-Chartier à Sherbrooke (les « Immeubles »). Ces Immeubles appartenaient auparavant à Gestion Immobilière Santi inc. (« Santi »).

Santi est un promoteur immobilier qui devait réaliser le développement des Immeubles dans le cadre d’un projet intitulé « Place de la Source » [5] . [ 7 ] La vente sous contrôle de justice faisait suite à un jugement de la Cour supérieure du 10 juillet 2018 qui accueillait la demande introductive d’instance en délaissement forcé et autorisation de vendre sous contrôle de justice instituée par 9181 suite au défaut de Santi de respecter un « contrat de prêt » et un « Acte de garantie hypothécaire immobilière signé le 5 juin 2015 » ainsi qu’un autre acte signé le 5 novembre 2015 [6] . [ 8 ] L’Acte de garantie hypothécaire immobilière du 5 novembre 2015 vise à garantir une dette en capital de 1 500 000 $ que Santi reconnaissait devoir à 9181 en vertu d’une entente signée entre les parties le 7 avril précédent [7] . [ 9 ] L’entente à laquelle il est fait référence contient les clauses suivantes : « ATTENDU QUE le promoteur désire réaliser le projet « Place de la Source » situé sur le lot 1 396 013 cadastre du Québec.

ATTENDU que le maître d’œuvre est prêt à réaliser les travaux et à financer lesdits travaux.

LES PARTIES S’ENTENDENT SUR CE QUI SUIT : 1. La démolition de tous les bâtiments ainsi que la construction complète des infrastructures situées sur le lot indiqué ci-haut sera entièrement exécuté par le MAÎTRE D’ŒUVRE conformément à la soumission en date du 11 mars 2015 au montant de 1 325 637,01$ + taxes, dont copie est annexée aux présentes. 2. Le MAÎTRE D’ŒUVRE s’engage à effectuer les travaux conformément au dernier plan de la firme St Georges Structures et génie Civile Inc. 3.

Le MAÎTRE D’ŒUVRE s’engage à effectuer et financer lesdits travaux conformément à la soumission annexée et ce, à un taux d’intérêt annuel de douze pourcents (12%). 4. Les remboursements en capital et intérêts seront effectués au MAÎTRE D’ŒUVRE, à chaque vente d’immeuble, et se feront sur un ratio de vingt pourcent (20%) de la valeur du terrain dudit immeuble vendu. 5. Un montant additionnel de cinq pourcent (5%) de la valeur du terrain sera versé au MAÎTRE D’ŒUVRE par le PROMOTEUR sur les profits réalisés lors de la construction de la bâtisse sur chaque immeuble. 6.

À la terminaison des obligations de remboursement du PROMOTEUR au premier créancier (Banque laurentienne) pour l’achat du lot mentionné ci haut, LE PROMOTEUR entamera le remboursement final des sommes dues au MAÎTRE D’ŒUVRE sur un ratio de 90 % de la valeur du terrain lors de la vente de chaque immeuble. 7. Des paiements de l’ordre de quatre-vingt pourcent (80%) de la valeur du terrain lors de chaque vente d’immeuble, seront effectués au premier créancier (Banque Laurentienne hypothèque de premier rang) pour le remboursement de l’achat de l’immeuble touché par le projet. 8.

Le PROMOTEUR cèdera une hypothèque de 2 e rang au MAÎTRE D’ŒUVRE sur l’ensemble du projet. » [8] [Reproduction intégrale] [ 10 ] L’Acte de vente contient une clause intitulée « Mentions exigées en vertu de l’

article 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières qui énonce notamment ce qui suit : « Les parties font les déclarations suivantes : […] 14.6 Considérant qu’une des activités de l’entreprise du cessionnaire consiste dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles et que le présent transfert est conforme aux exigences suivantes de la Loi : - L’immeuble est transféré en exécution des jugements en faveur du cessionnaire et que le présent transfert a pour but d’éteindre la dette assortie d’une sureté réelle conformément auxdits jugements. - Le cessionnaire n’est pas une personne liée au cédant au sens de l’

article 19 de la

Loi sur les impôts (L.R.Q., c. I-3 ). - L’acquisition faite par le cessionnaire de l’immeuble présentement transféré, n’est pas le résultat d’une ou de plusieurs opérations faites principalement dans le but d’éviter ou d’éluder le paiement du droit de mutation. Le cessionnaire bénéficie, en conséquence, de l’exonération du paiement du droit de mutation, en application de l’

article 18 de la Loi . » [9] [Reproduction intégrale] [ 11 ] Le 8 octobre 2019, la Ville de Sherbrooke (« Ville ») transmet une facture à 9181 au montant de 78 052,41 $ pour les droits de mutation liés à la vente des Immeubles [10] . [ 12 ] Selon la Ville, 9181 ne peut bénéficier de l’exonération prévue à l’

article 18 de la Loi étant donné que le prêt d’argent assorti de sûretés réelles n’est pas mentionné comme activité au registre des entreprises [11] . [ 13 ] Le 20 octobre 2020, comme les parties n’ont pas réussi à s’entendre, 9181 dépose la Demande par laquelle elle requiert essentiellement l’annulation de la facture émise par la Ville. ANALYSE Remarque préliminaire [ 14 ] À l’audience, 9181 a soulevé un nouvel argument fondé sur l’

article 2821 C.c.Q. Selon elle, la Ville ne pouvait remettre en cause la mention contenue à la clause 14.6 de l’Acte de vente sans procéder par une inscription de faux. [ 15 ] Bien qu’invité à soumettre des autorités pour appuyer cette position, le procureur de 9181 n’a pas été en mesure de le faire. [ 16 ] Le Tribunal rejette ce moyen puisqu’une demande de déclaration de faux n’est nécessaire que dans le cas où il s’agit de faits que l’officier public a pour mission de constater et non ceux qu’il a pour mission d’inscrire [12] . [ 17 ] Or, les mentions contenues dans l’acte notarié relativement aux droits sur les mutations immobilières sont requises par l’article

9 alinéa 1g) de la Loi : 9. La réquisition d’inscription d’un transfert doit contenir les mentions suivantes: […]

g) le cas échéant, la disposition de l’un ou l’autre des articles 17 à 20 en vertu de laquelle, selon le cessionnaire, celui-ci est exonéré du paiement du droit de mutation; [ 18 ] L’

article 14 de la Loi démontre que l’applicabilité ou non d’une exonération à la Loi n’est qu’une opinion de la part du notaire puisque le fonctionnaire chargé de la perception des taxes peut la remettre en cause si « le transfert a été faussement interprété comme étant l’un de ceux que vise le

chapitre III ». Le droit [ 19 ] En principe, une municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire [13] . [ 20 ] Loi d’ordre public [14] , la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit certains cas où le droit de mutation n’est pas exigible.

La preuve du droit d’exonération du paiement du droit de mutation incombe à celui qui la réclame [15] . [ 21 ] À l’instar des autres lois fiscales [16] , la Loi doit être interprétée comme toute autre loi et ce n’est qu’en cas de doute raisonnable qu’elle le sera en faveur du citoyen. [ 22 ] Les principes suivants énoncés par la Cour suprême dans l’arrêt Québec (Communauté urbaine de) c. Corp.

Notre-Dame de Bon-Secours [17] doivent donc être appliqués par le Tribunal : « - L'interprétation des lois fiscales devrait obéir aux règles ordinaires d'interprétation; - Qu'une disposition législative reçoive une interprétation stricte ou libérale sera déterminé par le but qui la sous-tend, qu'on aura identifié à la lumière du contexte de la loi, de l'objet de celle-ci et de l'intention du législateur; c'est l'approche téléologique; - Que l'approche téléologique favorise le contribuable ou le fisc dépendra uniquement de la disposition législative en cause et non de l'existence de présomptions préétablies; - Primauté devrait être accordée au fond sur la forme dans la mesure où cela est compatible avec le texte et l'objet de la loi; - Seul un doute raisonnable et non dissipé par les règles ordinaires d'interprétation sera résolu par le recours à la présomption résiduelle en faveur du contribuable. » [18] [ 23 ] L’

article 18 de la Loi prévoit une exonération à l’égard d’une entreprise de prêts d’argent assortis de sûretés réelles : 18 . Il y a exonération du paiement du droit de mutation lorsque l’entreprise du cessionnaire consiste dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles et que les conditions suivantes ont été remplies:

a) le transfert d’un immeuble au cessionnaire doit résulter de l’exercice d’une prise en paiement ou avoir été fait de toute autre manière dans le but soit d’éteindre une dette assortie de la sûreté réelle, soit d’assurer la protection d’une telle sûreté ou d’une créance;

b) le cessionnaire ne doit pas être une personne liée au cédant au sens de l’

article 19 la

Loi sur les impôts (chapitre I - 3 ) ; et

c) le cessionnaire ne doit pas avoir acquis l’immeuble à la suite d’une ou de plusieurs opérations faites principalement dans le but d’éviter ou d’éluder le paiement du droit de mutation. [ 24 ] Comme la Loi ne définit pas ce que constitue une « entreprise consistant dans le prêt d’argent », il faut se référer à la définition du Code civil du Québec pour déterminer ce que constitue l’exploitation d’une entreprise : « Constitue l’exploitation d’une entreprise l’exercice, par une ou plusieurs personnes, d’une activité économique organisée, qu’elle soit ou non à caractère commercial, consistant dans la production ou la réalisation de biens, leur administration ou leur aliénation, ou dans la prestation de services. » [19] [ 25 ] Selon la doctrine et la jurisprudence majoritaire, il n’est pas nécessaire que l’activité du cessionnaire consiste exclusivement dans le prêt d’argent ou que celui-ci ait effectué plusieurs prêts antérieurement pour bénéficier de cette exonération [20] .

Application du droit en l’espèce [ 26 ] D’emblée, il convient d’écarter l’argument de la Ville à l’effet que l’absence de mention au registre des entreprises d’une activité de prêts ferait en sorte qu’un cessionnaire ne pourrait se prévaloir de l’exonération prévue à l’

article 18 de la Loi . [ 27 ] En effet, selon la

Loi sur la publicité légale des entreprises [21] , seules les deux principales activités de l’assujettie doivent être mentionnées dans la déclaration d’immatriculation, et ce, par ordre d’importance [22] . Il est donc possible qu’une entreprise puisse avoir d’autres activités que celles indiquées au registre. [ 28 ] Par conséquent, il faut s’en remettre à la preuve des véritables activités de 9181 pour déterminer si l’une d’elles est effectivement le « prêt d’argent assorti de sûretés réelles ».

[ 29 ] Pour faire cette démonstration, 9181 réfère au témoignage de son secrétaire-trésorier, M. Guy Laroche, ainsi que sur divers documents [23] . [ 30 ] Selon M. Laroche, 9181 fait effectivement du prêt d’argent assorti de sûretés réelles puisqu’elle finance parfois des projets pour lesquels ses services sont retenus. Dans ces cas, 9181 exige de ses débiteurs une garantie hypothécaire.

C’était le cas notamment pour le projet « Place de la Source » impliquant le promoteur Santi. [ 31 ] Il explique que lorsqu’un promoteur immobilier ne réussit pas à obtenir le financement nécessaire pour un projet, 9181 peut accepter d’exécuter des travaux et/ou de payer des fournisseurs et des sous-traitants sans exiger que le promoteur la paie immédiatement.

En contrepartie, le promoteur accepte de rembourser les travaux et paiements effectués par 9181 avec intérêts lors de la vente des immeubles composant le projet à des tiers. [ 32 ] Le Tribunal ne peut conclure que cette façon de procéder constitue un « prêt d’argent » au sens de l’

article 18 de la Loi . [ 33 ] Tout d’abord, soulignons que le texte de l’

article 18 de la Loi indique clairement que l’exonération ne s’applique pas à toute forme de financement « assorti de sûretés réelles », mais bien à l’une de ces formes, à savoir le prêt [24] . [ 34 ] Par ailleurs, si l’on peut considérer que la façon de procéder de 9181 constitue une forme de financement, elle n’entre pas dans la définition de « prêt » au sens juridique. [ 35 ] Le Code civil du Québec reconnaît deux espèces de prêts : le prêt à usage et le simple prêt [25] . [ 36 ] Comme le prêt à usage est à

titre gratuit [26] et que 9181 percevait des intérêts pour ne pas exiger le paiement immédiat des sommes dues par des promoteurs, elle devait démontrer qu’elle remplissait les conditions pour un simple prêt : 2314.

Le simple prêt est le contrat par lequel le prêteur remet une certaine quantité d’argent ou d’autres biens qui se consomment par l’usage à l’emprunteur, qui s’oblige à lui en rendre autant, de même espèce et qualité, après un certain temps. [ 37 ] Si l’on peut concevoir l’existence d’un prêt sans tradition effective d’argent [27] , il demeure essentiel qu’une avance de fonds soit prouvée pour conclure à l’existence d’un tel contrat [28] . [ 38 ] Ainsi, la doctrine et la jurisprudence ont conclu à l’absence de contrat de prêt dans les cas suivants : 1) reconnaissance de dette sans décaissement effectif [29] ou 2) octroi d’un terme pour le paiement par le débiteur dans le cadre d’une vente d’immeuble [30] . [ 39 ] Dans le cas du Projet de la Source, bien que l’Acte de garantie hypothécaire du 5 novembre 2015 [31] utilise parfois les termes « prêteur » et « emprunteur » [32] , on réfère à 9181 comme étant le « créancier » et à Santi comme étant le « débiteur ».

Cet acte précise qu’il s’agit d’une sûreté conférée en vertu d’une reconnaissance de dette en vertu de l’Entente intervenue le 7 avril 2015 [33] . [ 40 ] Or, tel qu’il appert du texte de l’Entente, jamais l’on n’utilise le terme « prêt » [34] .

Au contraire, celle-ci vise essentiellement à confirmer que les services de 9181 sont retenus par Santi pour la démolition de tous les bâtiments et la construction complète des infrastructures tout en établissant des modalités pour le paiement des travaux exécutés. [ 41 ] Dans le cas du projet impliquant la Société de développement Osaly inc. (Projet Osaly), bien qu’encore une fois l’acte mettant en place une hypothèque immobilière en faveur de 9181 contient parfois les mots « prêt » et « emprunteur », l’obligation garantie par l’hypothèque y est décrite comme suit : 1.

OBLIGATION GARANTIE PAR L’HYPOTHÈQUE Le débiteur se reconnaît endetté envers le créancier, en date des présentes, d’une somme de CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-TROIS DOLLARS ET SOIXANTE-QUATRE CENTS (190 263,64 $), représentant le solde des travaux actuellement payable au créancier aux termes de la soumission datée du 25 mai 2016 et portant le numéro 2016-310.

De plus, ce montant sera augmenté, suite à la réalisation de travaux supplémentaires qui devraient avoir lieu en juillet 2017, d’un montant total évalué à SOIXANTE-QUATORZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE-SIX DOLLARS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTS (74 756,74 $). [35] [ 42 ] Encore une fois, la sûreté octroyée par Osaly vise non pas à garantir un prêt, mais plutôt le paiement de travaux exécutés ou à exécuter par 9181. [ 43 ] Quant au projet impliquant Construction de l’Estrie inc., l’entente produite porte le

titre « Entente de partenariat » et ne comporte aucune référence aux termes « prêt », « prêteur » ou « emprunteur » [36] . Ce contrat stipule que son but est de faciliter la mise en chantier d’une maison modèle et que 9181 s’engage à accorder à Construction de l’Estrie inc. une « souplesse des conditions de paiement ». [ 44 ] Enfin, en ce qui concerne l’entente qui lierait 9181 avec Construction Martin Ouimette, bien qu’aucun document écrit n’ait été produit, les témoignages de MM.

Martin Ouimette et Guy Laroche démontrent que 9181 assume les coûts liés à la construction des résidences exécutée par Construction Martin Ouimette et que cette dernière lui rembourse ces coûts avec intérêts lorsque des lots sont vendus à des tiers. [ 45 ] À la lumière de ce qui précède, 9181 ne s’est pas déchargée de son fardeau de démontrer qu’elle pouvait bénéficier de l’exonération prévue à l’article 18 de la Loi et sa Demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la Demande introductive d’instance en jugement déclaratoire ;

[ 47 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur de la défenderesse. __________________________________ Martin Tétreault , J.C.Q. Me Alexandre Dumas Dunton Rainville Procureur de la demanderesse Me Tiffany Dorais Ville de Sherbrooke Procureur de la défenderesse