2018 QCCQ 9497, 2018 QCCQ 9497

Glezos c. Maltais 2018 QCCQ 9497 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-154108-163 DATE : 2 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN GLEZOS

Partie demanderesse c.

JACQUES MALTAIS et GINA COUTURE Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Christian Glezos, qui a acheté un triplex à revenu situé sur la rue Godin à Verdun le 21 novembre 2014, poursuit les vendeurs, les défendeurs Jacques Maltais et Gina Couture pour la somme de 15 000,00 $, la limite permise à la Division des petites créances, alléguant un vice caché. [ 2 ] En effet, selon ces prétentions après avoir pris possession de l’immeuble et fait des rénovations et transformations importantes et lorsqu’il était sur le point de le remettre sur le marché pour revente, il a découvert un vice lorsqu’il y a eu deux infiltrations d’eau en juillet 2015. [ 3 ] Il prétend ne pas avoir eu connaissance de l’existence de ce défaut lors de la vente, mais qu’il était connu des vendeurs qui ont fait défaut de l’informer de ces infiltrations d’eau au moment de la vente. [ 4 ] Il soutient de plus qu’il n’aurait pas payé un prix si élevé s’il avait eu connaissance du vice.

Il réclame les coûts encourus pour réparer le vice, des frais d’expert et des dommages moraux pour stress et pour perte de valeur de revente. [ 5 ] À l’audition, il explique qu’en plus des frais directs qu’il a déboursés pour corriger le vice, il a subi une réduction dans la valeur de revente de l’immeuble d’environ 25 000,00 $ et ce, en plus de ses dommages moraux.

Il réduit sa réclamation au montant de 15 000,00 $ pour les fins de la procédure de la Division des petites créances. [ 6 ] Les défendeurs contestent le recours, alléguant dans un premier temps qu’ils n’avaient pas eu le bénéfice d’une dénonciation du prétendu vice avant que le demandeur procède à des travaux correctifs. [ 7 ] Ils soutiennent de plus que la condition du mur de fondation de l’immeuble était apparente au moment de la vente de celui-ci. Questions en litige [ 8 ] Pour résoudre le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1.

L’immeuble était-il affecté, lors de la vente, d’un vice non déclaré des vendeurs assez sérieux pour affecter le prix de vente que l’acheteur aurait accepté de payer ? 2. Les vendeurs, connaissaient-ils l’existence et la nature du vice ? 3. Quelle est la valeur de la réduction du prix auquel le demandeur a droit, le cas échéant ? 4. Quels sont les dommages-intérêts auxquels le demandeur a droit, advenant que le Tribunal décide que le vice était connu par les vendeurs ? Faits [ 9 ] M. Glezos est courtier immobilier.

Il s’est intéressé au triplex où habitaient Jacques Maltais et Gina Couture et d’autres membres de leur famille afin de l’acheter et de le revendre après l’avoir converti en maison unifamiliale.

[ 10 ] Au moment des discussions menant à la vente, M. Maltais était en train de faire des rénovations en commençant par l’appartement du haut. Il avait comme objectif de revendre l’immeuble après avoir rénové les trois étages, mais il a décidé, avec son épouse, de le vendre immédiatement à M. Glezos pour le prix convenu de 369 000,00 $. [ 11 ] Dans leur déclaration écrite au moment de la vente, les défendeurs répondent par la négative aux questions concernant des infiltrations d’eau au sous-sol. [ 12 ] Dans son témoignage, M.

Maltais admet qu’il y a eu des inondations au sous-sol causées par des déversements des égouts de la ville de Verdun. L’eau rentrait par les fenêtres et par l’entrée au sous-sol qui mène vers la cour arrière, mais il nie avoir eu des problèmes d’infiltration au niveau des murs de fondation. [ 13 ] M. Glezos achète l’immeuble, sachant qu’il y a beaucoup de défectuosités et il a l’intention de le rénover au complet avant de le revendre. Il entreprend, dès l’achat, des travaux majeurs.

Il change complètement la configuration des appartements créant une résidence unifamiliale ; il change les balcons ; il fait des travaux majeurs de brique, etc. [ 14 ] Il n’entreprend pas de travaux significatifs concernant les murs de fondation. [ 15 ] Au sous-sol, les murs sont déjà recouverts de mousse isolante rose. [ 16 ] M.

Glezos fait recouvrir les murs du sous-sol avec du gypse, mais il ne fait pas de vérification de la qualité du mur en dessous de la mousse isolante. [ 17 ] À la suite de l’achèvement de la plupart de ces travaux et au moment où il s’apprête à remettre la propriété sur le marché, il découvre par deux fois une infiltration d’eau au niveau du mur du sous-sol. Lors de chaque événement, une flaque d’eau s’accumule sur la dalle du plancher. [ 18 ] Il dégarnit aussitôt les murs pour découvrir qu’à l’endroit de l’entrée électrique, il y a une infiltration visible d’eau.

À plusieurs endroits sur le mur de fondation gauche arrière de la maison, il y a la présence d’eau jusqu’au sous-sol. [ 19 ] Les lattes qui supportaient les feuilles de mousse isolante sont pourries. Il découvre des endroits où des fissures ont été colmatées par de la mousse injectée. Il y a des endroits fissurés à divers endroits sur les murs de fondation. [ 20 ] Il communique par téléphone avec M. Maltais, l’avisant de ses découvertes et suggérant à M. Maltais de venir voir lui-même et il dit clairement qu’il a l’intention de tenir les vendeurs responsables. [ 21 ] Au début, M.

Maltais dit que c’est un problème à régler, mais lors d’un deuxième appel téléphonique, il refuse de mener plus loin les discussions. [ 22 ] M. Glezos ne fait pas de dénonciation écrite du vice.

Il retient les services d’un ingénieur [1] , la firme Havre Experts Conseils. [ 23 ] L’ingénieur fait une inspection le 17 juillet 2015 et il écrit : « Cette inspection avait pour but d’évaluer la fissuration observée dans le mur de fondations ainsi que les causes de l’infiltration d’eau dans le sous-sol ». [ 24 ] L’expert constate que le béton du mur de fondation s’effrite et qu’il y a des traces d’humidité et d’infiltration d’eau pouvant provenir des sources suivantes : - Absence de drain français ou un drain français bouché ou endommagé; - Fissure dans les murs de fondations; - Imperméabilisation inexistante, insuffisante ou défectueuse des fondations; - Absence de puisard ou défectuosité de la pompe de puisard qui permet de pomper l’eau du système de drainage des fondations; - Refoulement des égouts publics ou des installations septiques. [ 25 ] Il remarque cependant que « la nappe phréatique est contrôlée par un système de drainage installé sous la dalle sur sol et connecté à un puisard.

Selon les informations récoltées, le niveau de la nappe est bien contrôlé par une pompe installé [sic] dans le puisard, il n’y [sic] pas eu de dégâts d’eau provenant de la dalle sur sol ». [ 26 ] L’ingénieur recommande le remplacement complet du mur de fondation fissuré, la pose d’un système de drainage à l’extérieur par un drain français, la pose d’un système d’imperméabilisation, la réparation des joints dans les murs de fondation qui ne sont pas complètement remplacés et l’installation d’un système de pompe de puisard. [ 27 ] Les travaux proposés par l’ingénieur impliquent de creuser à l’extérieur de l’immeuble et M.

Glezos trouve qu’il est impossible à ce stade-ci de procéder ainsi parce qu’il a déjà réparé tous les balcons de l’immeuble et il a fait des travaux importants au niveau du revêtement extérieur en briques. [ 28 ] Il opte pour une solution beaucoup moins drastique, l’imperméabilisation de la fondation à l’intérieur avec un système qui canalise toute infiltration d’eau vers un puisard et une pompe. [ 29 ] Au moment où il opte pour ces travaux, il est déjà en négociation avec l’acheteur éventuel de l’immeuble.

Il a déclaré à cet acheteur l’ensemble de la situation et l’acheteur a accepté d’acheter l’immeuble dans la mesure où M. Glezos lui livre l’immeuble une fois les travaux achevés.

[ 30 ] M. Glezos a encouru des coûts de 5 231,37 $ pour les travaux ci-haut mentionnés auprès de Goudrons Québec [2] . Il a également déboursé 1 150,00 $ pour le rapport de l’ingénieur. [ 31 ] Il vend l’immeuble pour 443 000,00 $. Les acheteurs acceptent les travaux faits sachant qu’il y a une garantie de dix ans donnée par l’entrepreneur. [ 32 ] M. Glezos témoigne qu’il a dépensé environ 15 000,00 $ pour l’ensemble du gypse installé dans la maison. [ 33 ] Selon son estimation

sommaire, 10 à 20 % de ce montant a été déboursé pour finir le sous-sol, ce qui a dû être démoli lorsqu’il a découvert des problèmes d’infiltration. [ 34 ] Selon son témoignage, il a dû subir, en plus des montants qu’il a payés directement pour réparer les fissures et pour installer un système d’imperméabilisation, environ 25 000,00 $ de baisse du prix par rapport à ce qu’il aurait pu obtenir sur le marché si le sous-sol n’était pas affecté du vice. [ 35 ] M.

Maltais explique qu’il savait qu’il pouvait venir inspecter la maison après la dénonciation du vice, mais ne connaissant pas cette matière, il ne voyait pas la nécessité de le faire. [ 36 ] De plus, il prétend que le rapport d’inspection fourni par M. Glezos dénonçait clairement l’âge et la qualité poreuse de la fondation et qu’en général, la maison était manifestement due pour des travaux majeurs lors de la vente. Il met en doute la prétention du demandeur qui ne connaissait pas la susceptibilité de la fondation de subir des infiltrations d’eau lorsqu’il a acheté l’immeuble.

Mais, il admet ne pas avoir fait de dénonciation concernant ce qu’il a lui-même vécu, c’est-à-dire des inondations causées par le système d’égout de la ville de Verdun. Analyse [ 37 ] Le rapport d’inspection préachat [3] démontre de façon générale que l’immeuble était en mauvais état, qu’il y avait plusieurs travaux non terminés et qu’il y avait plusieurs problèmes de structure et de finition auxquels l’acheteur devait s’adresser. [ 38 ] Au niveau de possibles infiltrations d’eau, il y avait plusieurs signes dans le rapport pour avertir un acheteur.

En particulier sous la rubrique « Fenêtres du sous-sol » [4] , on lit : « Le niveau du sol, sous certaines fenêtres, est à moins de 8 pouces du bas de la fenêtre. Cette situation risque d’entraîner des infiltrations d’eau au sous-sol et la pourriture du cadre des fenêtres ». L’inspecteur fait appel à la nécessité de corriger le problème, entre autres, en installant des margelles. [ 39 ] Au niveau de la composition du mur de fondation, on lit [5] : Les murs de fondations sont en béton exécutés avant 1940.

Ceux-ci sont souvent friables car on fabriquait alors un type de béton mal dosé dans lequel on ajoutait de gros cailloux pour réduire la quantité de béton requise, des pièces de métal diverses comme armature et beaucoup d’eau pour faciliter la mise en place. Ce type de béton n’a pas la résistance du béton moderne. De plus, il est poreux ce qui accroît le niveau d’humidité au sous-sol. Nous nous attardons lors de notre inspection à déterminer les signes qui peuvent nous laisser croire en un affaissement de la structure. Les murs de fondations peuvent s’effriter sans que la structure en souffre.

Ces fondations nécessitent parfois des travaux majeurs. Nous ne pouvons nous prononcer sur la qualité du béton et seule une expertise plus poussée par des spécialistes peut déterminer la résistance du béton et s’il convient à vos critères. [ 40 ] Pourtant, au niveau des murs de fondations, il y avait plusieurs endroits impossibles à voir, notamment sous la rubrique « Murs de fondations intérieurs » [6] : Les murs du sous-sol étant isolés en partie, les fondations ne sont pas visibles de l’intérieur en totalité et l’état des parties cachées impossible à déterminer avec certitude.

De l’isolant de polystyrène sur les murs de fondations est apparent. Cet isolant doit être recouvert pour le protéger des flammes et retarder l’intoxication des résidents en cas d’incendie. Sous la rubrique « Infiltrations », « ce type de maison ne comporte généralement pas de drain agricole à la base des fondations pour recueillir l’eau de la nappe phréatique. Ce drain sert à prévenir l’action de l’eau (infiltration et gel du sol) sur la fondation. L'absence de drain augmente donc les risques d’infiltration d’eau, de bombement de la dalle de béton et d’humidité excessive.

Ces risques sont plus ou moins grands selon la géologie du sol, ce que nous ne pouvons déterminer. Très peu de vieilles maisons ont été pourvues d’un drain et d’un puisard au moment de la construction (il y avait alors peu de sous-sols ou encore ceux-ci n’étaient pas aménagés et les maisons mitoyennes étaient fréquentes). Vous devez vous attendre à ce que ce type de sous-sol soit toujours plus humide que les sous-sols munis d’un drain agricole fonctionnel. Si des problèmes sont présents, un système de drainage adéquat devra être installé.

Sommaire des observations Nous n’avons pas vu dans les fondations ou dans les murs extérieurs de signes évidents laissant croire en un mouvement ou un affaissement important des fondations. [ 41 ] Étant donné ce rapport, le demandeur ne devait pas être surpris lorsqu’il a découvert que les lattes qui appuyaient l’isolant du sous- sol étaient pourries. [ 42 ] C’était une conséquence naturelle d’un excès d’humidité qui était clairement dénoncé dans le rapport d’inspection comme une forte possibilité. [ 43 ] M.

Glezos a donc été imprudent en finissant les murs du sous-sol avant de vérifier si l’isolant était bien tenu en place et sans vérifier s’il y avait des mesures à prendre pour voir au drainage de la fondation , tel que dénoncé par son inspecteur.

[ 44 ] Il est vrai cependant que les vendeurs ont fait défaut de mentionner qu’ils avaient vécu des inondations par le passé lorsque les drains de la ville de Verdun ont refoulés.

Ce problème a peut-être été rectifié lors de travaux faits à l’automne 2015, mais les témoignages des parties sur ce point ne sont pas concluants. [ 45 ] Si les vendeurs avaient dénoncé des problèmes d’inondation dans le passé, le demandeur aurait eu davantage de raisons de bien vérifier la qualité de la fondation avant de procéder à la finition du sous-sol. [ 46 ] Il aurait eu plus d’options, y compris la possibilité de faire des travaux de drain ou d’imperméabilisation avant de procéder à ses travaux de rénovation à l’extérieur et à l’intérieur de la maison. [ 47 ] Sur les questions en litige, le Tribunal est d’avis que la maison était affectée d’un vice lors de la vente, c’est-à-dire la susceptibilité du mur de fondation de transmettre un excès d’humidité à cause de l’absence de drain et à cause de la nature du béton. [ 48 ] Il s’agit cependant d’une condition normale pour une maison construite en 1926 dont le sous-sol n’est pas fini et lorsqu’il est utilisé comme une cave pour entreposage et non comme un espace habitable. [ 49 ] Avant de procéder à faire des travaux majeurs de rénovation pour une maison autrement en très mauvais état, le demandeur aurait été prudent de faire vérifier la fondation pour les aspects que son inspecteur n’avait pu voir à cause de la présence d’isolant. [ 50 ] Il n’y a donc pas un vice caché au sens du Code civil du Québec , mais plutôt une condition qui constitue une obsolescence naturelle pour une maison de cette époque. [ 51 ] Le vendeur avait cependant l’obligation de dénoncer qu’il a eu des problèmes d’infiltration d’eau, ne serait-ce que par les questions qui étaient posées dans la Déclaration du vendeur, un document normalisé utilisé par les courtiers en immobilier.

Le demandeur a subi un préjudice du fait qu’il n’y ait aucune mention des inondations dans cette Déclaration, chose qui aurait servi d’avertissement additionnel l’incitant à faire plus de vérifications avant de faire un investissement concernant la finition du sous-sol. [ 52 ] Il est vrai que le demandeur été obligé de dénoncer à ses propres acheteurs qu’il y avait eu des infiltrations d’eau tout comme il était obligé de divulguer ce qu’il connaissait de par son propre rapport d’inspection, c’est-à-dire la susceptibilité de ce mur de faire passer une humidité excessive dans le sous-sol. [ 53 ] Lorsqu’il a fait faire des travaux d’imperméabilisation et de canalisation des eaux vers le puisard et la pompe, pour environ 5 000,00 $ il a ajouté une valeur à la propriété qui s’est reflétée dans le prix de vente. [ 54 ] Le Tribunal n’accepte pas la prétention que la présence des problèmes d’humidité a eu comme conséquence une réduction de la valeur de l’immeuble de 25 000,00 $. [ 55 ] Tout acheteur de cet immeuble ayant fait une inspection normale aurait su qu’il s’agissait d’une fondation qui datait de l’époque de la construction de la maison, circa 1926 qui, bien que structurellement solide, n’était pas imperméable et ne fournissait pas de garantie qu’il n’y aura pas d’infiltration d’eau de façon ponctuelle. [ 56 ] En d’autres mots, la maison, bien qu’elle fût substantiellement rénovée, n’était pas vendue comme une maison avec une fondation récente, munie d’un drain français ou d’un autre système de drainage.

C’était prévisible qu’il puisse y avoir des infiltrations d’eau à l’occasion. Ce n’était donc pas un sous-sol qu’on pourrait définir comme habitable, comme c’est le cas aujourd’hui des maisons contemporaines munies d’un drain français et d’une membrane d’imperméabilisation. [ 57 ] De l’avis du Tribunal, le demandeur n’a pas établi une perte de valeur marchande en raison de la qualité de la fondation. [ 58 ] Cependant, une

partie des coûts que le demandeur a encourus aurait pu être évitée si le défendeur avait dénoncé clairement qu’il y avait eu des problèmes d’inondation dans le passé.

Le demandeur n’aura pas dépensé autant d’argent pour finir le sous-sol avant de vérifier ces problèmes. [ 59 ] Le Tribunal considère que le demandeur est responsable à 50 % pour ce préjudice et tient les défendeurs responsables de l’autre 50 % de ces dommages. [ 60 ] Ces dommages sont évalués de façon généreuse à 3 000,00 $, soit 20 % de la valeur de la finition des murs d’intérieur de la maison. [ 61 ] En ce qui concerne le rapport d’expertise, il ne constitue pas, de l’avis du Tribunal, un dommage parce que le demandeur n’a pas suivi les conseils de l’ingénieur optant pour une solution de rechange beaucoup moins complète et dans un sens beaucoup plus appropriée pour une maison de ce type. [ 62 ] La source de responsabilité des vendeurs n’est pas la garantie de qualité (communément appelée « vice caché »), mais plutôt l’obligation générale de faire une divulgation complète lors de la vente de l’immeuble faite selon les documents normatifs utilisés par les courtiers en immobilier.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur le montant de 1 500,00 $ avec intérêts au taux légal de 5% ainsi que l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation ; AVEC frais de justice.

__________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience : 5 juin 2018