2013 QCCQ 9697, 2013 QCCQ 9697

Bessette c. Syndicat des copropriétaires Le Saint-Sulpice 2013 QCCQ 9697 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-127484-113 DATE : 4 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GASTON BESSETTE Demandeur c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE SAINT-SULPICE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le demandeur (Bessette) réclame au défendeur (Saint-Sulpice) la somme de 7 000 $ en remboursement d'une cotisation spéciale qui n'aurait pas été imposée selon les règles de la copropriété.

QUESTIONS EN LITIGE [ 2 ] Bessette est-il en droit de réclamer au Saint-Sulpice la somme de 7 000 $ en remboursement d'une cotisation spéciale dont l'adoption aurait été faite de façon irrégulière et dont le montant n'aurait pas été établi selon la déclaration de copropriété? LES FAITS PERTINENTS [ 3 ] Bessette est propriétaire d'une fraction divise dans la copropriété Le Saint-Sulpice (la Copropriété). [ 4 ] La Copropriété est régie par une déclaration de copropriété intervenue le 14 mars 2002 (P-1). [ 5 ] Un syndicat des copropriétaires a dès lors été constitué.

Il s'agit ici du défendeur, le Saint-Sulpice. [ 6 ] Un syndicat de location des fractions divises de la Copropriété, dont celle de Bessette, a également été constitué en mars 2002.

Une convention régissant ce syndicat est par ailleurs intervenue le 13 mars 2002. [ 7 ] La fraction divise de Bessette a fait l'objet d'un bail de location avec le locataire, Le Saint-Sulpice Hôtel Montréal inc. (le Saint- Sulpice Hôtel) le 3 avril 2002. [ 8 ] Une entente cadre, intervenue entre le Saint-Sulpice Hôtel et le Saint-Sulpice, a été adoptée le 29 juin 2004 et signée le 26 avril 2005. [ 9 ] Bessette est d'avis que seule la déclaration de copropriété (P-1) régit les règles pour la fixation des cotisations annuelles et spéciales, pour la tenue des réunions annuelles et extraordinaires et pour le dépôt des documents aux assemblées générales annuelles (AGA) et aux assemblées générales extraordinaires (AGE).

[ 10 ] Bessette est en désaccord avec la cotisation spéciale adoptée par la majorité des copropriétaires à l'AGA du 6 décembre 2010. [ 11 ] Bessette soutient notamment que l'AGA n'a pas dûment été convoquée et que les résolutions qui en ont découlées sont nulles. [ 12 ] Bessette indique qu'il n'a reçu les documents relatifs à l'AGA du 6 décembre 2010 que vers le 25 novembre 2010. Il dit qu'il aurait dû recevoir ces documents entre 30 et 45 jours précédant l'AGA, soit entre le 22 octobre 2010 et le 6 novembre 2010.

Il ajoute qu'il n'a pas renoncé à ce délai allant même jusqu'à soulever cette irrégularité à l'AGA tenue le 6 décembre 2010. [ 13 ] Bessette confirme que la cotisation spéciale, à laquelle il s'oppose dans le cadre de la présente demande, a été adoptée à la majorité des voix. [ 14 ] Bessette ajoute que la méthode pour fixer sa quote-part de la cotisation spéciale au montant de 7 853.24 $ en sus des taxes, n'est pas conforme à la déclaration de copropriété. Il soutient que le Saint-Sulpice aurait dû utiliser la valeur relative propre à sa fraction, qui est de 0.93 %, plutôt que celle utilisée de 1.02574 %.

Cette erreur représenterait un trop payé de l'ordre de 668.22 $ en sus des taxes (754.25 $ incluant les taxes). [ 15 ] Bessette a acheminé une mise en demeure au Saint-Sulpice en date du 11 janvier 2011. [ 16 ] Le 10 février 2011, le Saint-Sulpice répondait à la mise en demeure de Bessette dans les termes suivants: Monsieur, Nous avons pris connaissance de votre lettre du 11 janvier 2011, laquelle nous a été référée pour attention et réponse par le Syndicat des copropriétaires Le Saint-Sulpice .

Les propos que vous avancez dans votre lettre susdite sont mal fondés et tout recours que vous entreprendrez sur cette base sera vigoureusement contesté. En ce qui concerne la cotisation spéciale du 31 décembre 2010, celle-ci a été dûment fixée par le conseil d'administration du Syndicat et ratifiée par la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale du 6 décembre 2010. Contrairement à ce que vous prétendez dans votre lettre, cette assemblée a été dûment convoquée et tenue. La cotisation spéciale est donc parfaitement valide.

En ce qui concerne le calcul du montant de cette cotisation spéciale, il est basé sur la portion des revenus de l'hôtel attribuable à chacun des copropriétaires pour les mois de juillet, août et septembre 2010. Comme vous savez, la portion des revenus de l'hôtel attribuable à chaque copropriétaire est calculée suivant la Convention régissant le syndicat de location du 13 mars 2002 et non pas suivant la Déclaration de copropriété du 14 mars 2002. Contrairement à ce que vous prétendez dans votre lettre, aucune somme ne vous a été facturée en trop en regard de la cotisation spéciale.

En effet, votre quote-part des revenus de l'hôtel pour les mois de juillet, août et septembre 2010 s'établissait à 7 853,24 $, plus les taxes applicables. Or, c'est précisément ce montant qui vous a été facturé. Pour votre convenance, nous joignons à la présente une copie de vos relevés de revenus pour les mois de juillet, août et septembre 2010, ainsi que la facture du 31 décembre 2010. VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE.

Bernier Beaudry inc. Marc R. Labrosse, avocat [ 17 ] François Guité (Guité) est gestionnaire du Saint-Sulpice. Il explique que, depuis février 2010, les copropriétaires de la Copropriété assument également la gestion de l'hôtel. Ils ont pris la relève de Saint-Sulpice Hôtel qui a alors décidé de se retirer de la gestion de l'opération hôtelière. [ 18 ] Les copropriétaires ont cherché d'autres opérateurs pour prendre la relève mais en vain. C'est ce qui explique que ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui ont dû prendre les guides de l'opération hôtelière.

C'est ainsi que le Saint-Sulpice a été mandaté par les copropriétaires pour prendre à sa charge la gestion de cette opération en plus de celle de la gestion des parties communes qui lui était dévolue, depuis mars 2002, au terme de la déclaration de copropriété. [ 19 ] Guité explique, par ailleurs, que la gestion de l'opération hôtelière a continué à être faite suivant les termes de la convention régissant le syndicat de location intervenue le 13 mars 2002. [ 20 ] Guité ajoute que la cotisation spéciale du 6 décembre 2010 concerne l'opération hôtelière et a été rendue nécessaire pour assurer la transition entre l'ancien opérateur et le nouveau. [ 21 ] Des états financiers concernant les activités du Saint-Sulpice ont été déposés en preuve.

ANALYSE ET DÉCISION 1) Convocation irrégulière de l'AGA du 6 décembre 2010 [ 22 ] Bessette demande l'annulation de la décision de l'AGA portant sur la cotisation spéciale au montant de 772 590 $, adoptée le 6 décembre 2010, pour cause de convocation irrégulière. [ 23 ] Or, le Tribunal n'a pas la compétence pour décider de cette question. En effet, il ne peut pas annuler une décision prise au terme d'une assemblée de copropriétaires.

Il ne s'agit pas là d'une petite créance au sens des articles 953 et suivants du Code de procédure civile (C.p.c.) [1] . [ 24 ] Le recours de Bessette aurait été par ailleurs prescrit puisqu'il n'a pas intenté son action dans les 60 jours de la date de l'assemblée tel que le prescrit l'

article 1103 du Code civil du Québec (C.c.Q.). 2) Validité de la cotisation [ 25 ] Bessette reconnaît que les copropriétaires devaient, alors que le Saint-Sulpice a pris à sa charge la gestion de l'opération hôtelière, contribuer à celle-ci par le biais d'une cotisation spéciale. [ 26 ] Bessette conteste cependant la quote-part qui lui a été attribuée. Il soutient que le taux utilisé ne correspond pas à la valeur relative de sa fraction telle qu'établie à la déclaration de copropriété et plus particulièrement à l'article 8.5.

Cette valeur relative de la fraction de Bessette est de 0.93 % selon la déclaration de copropriété. [ 27 ] Le Tribunal n'est pas de l'avis de Bessette. [ 28 ] La cotisation spéciale, dont il est question ici, ne concerne pas les dépenses communes de la Copropriété au sens de l'article 8.3 de la déclaration de copropriété qui se lit comme suit: 8.3 Contribution aux dépenses communes

Le propriétaire de chaque

partie privative doit contribuer à toutes les charges découlant de la copropriété et de l'exploitation du projet et spécialement aux charges de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes ainsi qu'aux dépenses entraînées par le fonctionnement des parties communes et offrant les services communs et aux proportions appropriées des primes d'assurance. Pour plus de certitude, pour les parties communes à usage restreint, seuls le ou les copropriétaires ayant droit de les utiliser contribuent aux coûts y afférents.

L'étendue de cette contribution, sous réserve du paragraphe 19.2, est en proportion de la valeur relative de sa fraction. [ 29 ] Cette cotisation spéciale concerne plutôt la gestion de l'opération hôtelière, responsabilité dont ont hérité les copropriétaires en février 2010 et pour laquelle ils ont mandaté le Saint-Sulpice. [ 30 ] Le Saint-Sulpice maintient des états financiers distincts selon qu'il s'agisse de la gestion de la copropriété ou encore de la gestion de l'opération hôtelière.

Selon la preuve soumise dont ces états financiers, il ne fait nul doute que la cotisation spéciale ne concerne pas la gestion de la copropriété tel qu'entendu au terme de la déclaration de copropriété. Pour preuve, les frais de copropriété sont demeurés inchangés lors de l'AGA du 6 décembre 2010. [ 31 ]

Malgré que le taux applicable pour déterminer la quote-part de chacun des copropriétaires à l'égard de cette cotisation spéciale n'est pas expressément déterminé, celui-ci doit nécessairement être en lien avec celui utilisé pour le partage des revenus provenant de l'opération hôtelière.

Or, le taux utilisé par le Saint-Sulpice ici, pour déterminer la quote-part de Bessette à l'égard de cette cotisation spéciale, appert être en conformité avec ce principe qui découle du bail de location (P-2) et de la convention régissant le syndicat de location (P-3). [ 32 ] En conséquence, Bessette n'a pas démontré le bien-fondé de sa demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande du demandeur. LE TOUT sans frais __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 22 juillet 2013