2013 QCCQ 8120, 2013 QCCQ 8120

Langlois c. Caron 2013 QCCQ 8120 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012587-124 DATE : 25 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LYNE LANGLOIS, -et- DOMINIQUE CYR,

Partie demanderesse c. FRANCIS CARON,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 5 634,47 $ pour les vices cachés affectant l'immeuble acquis du défendeur. RÉTRACTATION DE JUGEMENT: [ 2 ] Le 11 février 2013, le défendeur, Francis Caron, demande la rétractation de jugement prononcé contre lui le 15 janvier 2013.

Il allègue que depuis l'avis d'audition, il a été à l'extérieur de la région à plusieurs reprises pour de longues périodes afin de veiller au bien-être de sa mère âgée de 84 ans. [ 3 ] En fait, cette dernière demeure à plus de 600 kilomètres du lieu d'habitation du défendeur et c'est pourquoi il a oublié la date d'audition. [ 4 ] Après représentations, le Tribunal accueille la demande en rétractation de jugement et annule ce jugement prononcé le 15 janvier 2013.

LES FAITS: [ 5 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 6 ] Le 10 août 2010, les demandeurs se portaient acquéreurs de la résidence du défendeur sise rue De Bayonne à Mascouche.

Cette vente est faite avec la garantie légale pour 278 000 $. [ 7 ] Outre des visites préachat, les demandeurs ont requis les services de l'entreprise Les Inspections Lessard tel que prévu à leur promesse d'achat. [ 8 ] Dans son rapport d'inspection préachat de 41 pages, André Lessard, inspecteur, fait les recommandations suivantes (pièce P-2): « (…) Information Nous avons noté que la surface du revêtement en aluminium au mur avant

section à l'étage est à l'ombre ceci occasionne une accumulation de lichen sur le revêtement. Nous vous recommandons de faire nettoyer la surface afin de limiter la progression. [1] […] Défaut à corriger Les joints de scellement sont détériorés à quelques endroits et certaines retouches sont à refaire. Nous vous conseillons de vérifier l'état des scellements chaque année afin de prévenir les infiltrations d'eau dans l'enveloppe du bâtiment et une détérioration des composantes internes [2] .

[…] Information À

titre indicatif, en général les couvreurs installent des bardeaux d'asphalte ayant une espérance de vie utile est d'environ de 20 ans. Donc on peut s'attendre à faire la réfection d'un toit à des intervalles de 20 ans, sous réserve d'une vérification de l'état de la toiture. [3] […] Avertissement Les bardeaux d'asphalte du toit sont de l'origine de la construction. Nous avons constaté que le revêtement manifeste des signes de vieillissement à certains endroits.

Les dommages nécessitent certains travaux de réparation. [4] […] Défaut à corriger Gouttière manquante déversement direct sur les bardeaux au niveau inférieur. Ceci occasionne une usure prématurée des bardeaux.

Nous vous recommandons l'installation de gouttière afin de corriger la situation. [5] » (sic) [ 9 ] Compte tenu de l'état de la toiture, les demandeurs ont requis et obtenu un rabais de 1 000 $ du défendeur. [ 10 ] Plusieurs mois s'écoulent avant que les demandeurs ne constatent, selon eux, des vices cachés. [ 11 ] C'est que le 29 mai 2012, lors de pluies diluviennes, de l'eau est aperçue sur le plancher du sous-sol. Après investigation, il appert que l'eau entre par le mur gauche du foyer. [ 12 ] La toiture est refaite à neuf les 5 et 6 juin 2012.

Le couvreur aurait constaté qu'un «dos-d'âne» à proximité de la cheminée n'était pas conforme. [ 13 ] Dès ce moment-là, le défendeur est contacté et il se rend sur les lieux. En fait, le défendeur a depuis revu l'immeuble à quatre ou cinq reprises sans mandater d'expert cependant. [ 14 ] Après le remplacement des bardeaux de la toiture, l'eau est entrée à deux reprises. Une fois à la gauche du foyer du rez-de- chaussée et le 11 août 2012 à sa droite. [ 15 ] Selon le demandeur, les infiltrations d'eau provenaient principalement par le mur abritant la cheminée.

En fait, c'est qu'il n'y avait pas de joint d'étanchéité à cet endroit et c'est pourquoi l'eau s'y infiltrait. [ 16 ] Lors des travaux, ils ont pu constater à quel point des pièces de bois étaient désagrégées et pourries. D'ailleurs, on pouvait sans effort y entrer un crayon mine. L'eau s'infiltrait depuis de nombreuses années, selon eux. [ 17 ] L'entrepreneur Éric Fafard a témoigné attestant qu'en ouvrant le mur à gauche du foyer, il avait constaté que la laine minérale était complètement imbibée d'eau. D'ailleurs, de nombreuses pièces de bois étaient problématiques.

Certaines doublures des poutrelles de plancher étaient également pourries. Selon lui, la cheminée a été installée après la construction initiale de la résidence, puisqu’aucun joint d'étanchéité n'y était. C'est par là que l'eau est entrée au fil du temps et a endommagé à ce point l'immeuble. [ 18 ] Les réparations telles qu'effectuées ont nécessité un déboursé pour les demandeurs de 3 126,53 $.

Ces derniers réclament également 2 000 $ en compensation pour stress, inconvénients et heures de travail manquées et non-jouissance des lieux pendant plusieurs semaines et 507,94 $ en remboursement des frais d'inspection préachat. [ 19 ] En défense, Francis Caron explique qu'il a acheté la résidence en 1996. C'était une construction neuve. [ 20 ] En 14 ans d'habitation, il n'a jamais constaté d'infiltration d'eau de quelque manière que ce soit. Il ajoute qu'il n'aurait pas accepté de toute façon que sa famille vive dans un bâtiment déficient.

Il n'a jamais vu d'eau au sous-sol ni à proximité du foyer. [ 21 ] La cheminée a été construite un an après la construction de l'immeuble, soit en 1997. [ 22 ] Après sa vente, suite aux plaintes des demandeurs, il est allé voir l'immeuble, mais il ne se considère pas responsable des dommages. [ 23 ] Le défendeur ajoute qu'il a réduit le prix de vente de 1 000 $ car le bardeau sur la toiture montrait des signes de vieillissement à certains endroits.

Il estime que les demandeurs ont été négligents en n'effectuant pas d'inspection plus approfondie, malgré que leur propre inspecteur préachat leur ait recommandé de refaire la toiture. Il ajoute que selon lui, l'eau s'est infiltrée seulement après la vente d'août 2010. [ 24 ] Le Tribunal doit déterminer si l'immeuble était atteint de vices cachés au moment de la vente.

LE DROIT APPLICABLE: [ 25 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 26 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 27 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 28 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 29 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 30 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 31 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. ANALYSE JURIDIQUE DE LA GARANTIE DE QUALITÉ: [ 32 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 33 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 34 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 35 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [6] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 36 ] L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute: « Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). »

[ 37 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 38 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [7] . [ 39 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [8] . [ 40 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois [9] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent.

Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 41 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [10] . [ 42 ] Le test de l'acheteur prudent et diligent n'est pas nécessairement celui d'un expert sur qui reposerait une obligation de résultat. [ 43 ] La perte de l'usage qu'engendre un vice doit exister et être réelle, mais non seulement pour l'acheteur concerné, mais pour tout autre acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances [11] . [ 44 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [12] . [ 45 ] Le vice doit être présent au moment où l'acheteur a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente [13] . [ 46 ] Un vice à l'état latent au moment de la vente est un vice caché [14] . [ 47 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. ANALYSE ET DISCUSSION: [ 48 ] Le Tribunal rappelle qu'il est indéniable que le défendeur n'a pas agi de mauvaise foi. En fait, un immeuble peut être affecté de vices cachés sans que le vendeur en ait connaissance. Ici, c'est malheureusement le cas.

[ 49 ] En fait, selon une preuve hautement prépondérante, il appert que l'eau entrait dans cet immeuble par le mur de la cheminée. Nous savons que cette cheminée a été construite un an après la construction originale de la résidence. L'aménagement de la cheminée ne s'est pas fait selon les règles de l'art. [ 50 ] Selon la preuve non contredite par l'expert des demandeurs, il appert qu'aucun joint d'étanchéité n'a été installé entre le mur de la cheminée et celui de la résidence. Il manque une pièce appelée «J» dans le revêtement extérieur.

Pour ces raisons, l'eau s'est infiltrée dans cette résidence petit à petit. [ 51 ] Le Tribunal estime aussi que les malfaçons et problématiques existaient bien avant la date d'acquisition de l'immeuble par les demandeurs. [ 52 ] Les nombreuses photos mises en preuve confirment cet état de fait.

L'une d'elles, prise de l'intérieur de la boîte interne du foyer, montre la lumière du jour extérieure à la jonction des revêtements du mur de la cheminée et de la résidence. [ 53 ] Il ne fait aucun doute que l'immeuble était atteint de vices cachés au moment de sa vente. [ 54 ] La preuve non contredite établit que les coûts de réparation s'élèvent à 3 126,53 $. Ce montant est accordé aux demandeurs. [ 55 ] La demande de remboursement des frais d'inspection préachat de 507,94 $ n'est pas accueillie.

Les demandeurs auraient, de toute façon et peu importe la découverte des vices cachés, procédé à l'inspection préachat de l'immeuble. [ 56 ] La somme de 2 000$ en compensation pour stress, inconvénients, heures de travail manquées et non-jouissance des lieux ne peut être accueillie. En effet, le comportement du défendeur ne peut être catalogué de mauvaise foi. L'

article 1728 C.c.Q. établit ce qui suit: 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 57 ] Le Tribunal accueille donc en

partie la réclamation pour 3 126,53 $. [ 58 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 59 ] ACCUEILLE la demande de rétractation de jugement. [ 60 ] ANNULE le jugement prononcé par le greffier spécial Me David Cousineau le 15 janvier 2013. [ 61 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 62 ] CONDAMNE le défendeur, Francis Caron, à payer aux demandeurs, Lyne Langlois et Dominique Cyr, 3 126,53 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation et les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2013