2016 QCCQ 6084, 2016 QCCQ 6084

Otis c. Francoeur 2016 QCCQ 6084 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-143670-141 DATE : 26 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES OTIS et ANYLE CÔTÉ et DIANE LABERGE Demandeurs c.

OLIVIER FRANCOEUR Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Acheteurs , Yves Otis, Anyle Côté et Diane Laberge (M. Otis, Mme Côté et Mme Laberge) , réclament 7 000 $ de leur vendeur, Olivier Francoeur (M. Francoeur) , alléguant ses fausses représentations liées à l’odeur d’urine de chat dans l’immeuble. [ 2 ] La valeur des travaux correctifs dépassant le seuil monétaire de la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances, ils ont réduit leur demande. [ 3 ] M.

Francoeur admet que la décontamination du deuxième étage de l’immeuble a été faite pour un montant supérieur à 7 000 $ et il ne conteste pas le montant réclamé, tout en niant toutefois devoir le payer puisqu’il avait divulgué aux Acheteurs le problème d’odeur d’urine de chat. QUESTION EN LITIGE M. Otis, Mme Côté et Mme Laberge ont-ils établi que la divulgation par M. Francoeur était incomplète ou comportait des omissions leur permettant ainsi d’invoquer la garantie de qualité et de réclamer 7 000 $ ? CONTEXTE [ 4 ] En 2007, M. Francoeur achète un immeuble (un duplex).

Un locataire occupe le deuxième étage et lui occupe le rez-de- chaussée. [ 5 ] En 2009, M. Francoeur convertit le duplex en maison unifamiliale. [ 6 ] En 2011, M. Otis, Mme Côté et Mme Laberge achètent de M. Francoeur l’immeuble avec l’intention de convertir la maison unifamiliale en condominiums indivis. Ainsi, M. Otis et Mme Côté occuperont le rez-de-chaussée (numéro civique 6851) alors que Mme Laberge occupera le deuxième étage (numéro civique 6853). [ 7 ] La première visite de l’immeuble a lieu le 24 juin 2011.

Suivront des offres et contre-offres, la remise de la déclaration du vendeur, l’inspection préachat et la signature de l’acte notarié, le 1 er septembre 2011. [ 8 ] Peu après la prise de possession de l’immeuble, les Acheteurs notent une forte odeur d’urine d’animal. [ 9 ] Le 27 septembre 2011 [1] , les Acheteurs dénoncent le problème à M.

Francoeur : […] Or, récemment , certains signes nous font soupçonner l’existence d’un problème de contamination lié à la présence prolongée d’animaux au 2 e étage , c’est-à-dire des odeurs persistantes et fortes d’urine, la présence de traces d’infiltration d’urine dans les planchers, les sous-planchers, les plinthes et les boiseries et possiblement une contamination des structures. […]

[Nos soulignements] [ 10 ] Le 7 octobre 2011 [2] , les Acheteurs expédient à M. Francoeur les estimations pour les travaux correctifs (traitement des odeurs, décontamination, démolition, reconstruction). [ 11 ] Le 21 octobre 2011 [3] , l’avocat de M. Francoeur répond aux Acheteurs, référant à la déclaration des vendeurs qui fait référence à l’odeur d’urine. [ 12 ] Le 13 décembre 2011 [4] , l’avocat des Acheteurs répond à l’avocat de M. Francoeur et exprime son désaccord avec leur position.

ANALYSE [ 13 ] Lorsque les Acheteurs visitent le deuxième étage de l’immeuble, avant achat, les planchers ont été refaits et des photos [5] dépeignent la bonne condition des pièces de l’étage à ce moment. [ 14 ] À l’époque, la cuisine est utilisée par M. Francoeur et sa conjointe comme salle de lavage. [ 15 ] Mme Laberge devra donc effectuer des travaux et réaménager la salle de lavage en cuisine pour sa

partie indivise. [ 16 ] Lors des visites préachat, les Acheteurs notent une odeur d’urine de chat dans le coin du garde-manger de cet espace cuisine. [ 17 ] Avant achat, la déclaration du vendeur est remise aux Acheteurs [6] . M. Francoeur y indique : D6. QUALITÉ DE L’AIR INTÉRIEUR À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : […] D6.2 présence d’odeurs (ex : égouts, humidité, gaz, mazout, etc.)? ☒ oui □non D6.3 trace de moisissure ou de pourriture? □oui ☒ non […] D15.

AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE ET PRÉCISIONS […] D6.3 : Planchers au 2 e étage, a été contaminé par de l’urine de chat , les planchers ont été sablés, teint et vernis. Le lobby et une chambre ont été refait en bambou. Il est possible qu’il y est encore des parties du plancher qui soit contaminées . [Reproduction exacte et nos soulignements] [ 18 ] Se collant au texte de la déclaration du vendeur, Mme Laberge fait grand cas du mot « chat », employé au singulier. [ 19 ] À cet égard, le Tribunal s’en remet au sens commun du mot, ce qui ne signifie pas précisément qu’un seul chat soit visé et ait uriné.

Là n’est pas la question. M. Otis, Mme Côté et Mme Laberge ont-ils établi que la divulgation par M. Francoeur était incomplète ou comportait des omissions leur permettant ainsi d’invoquer la garantie de qualité et de réclamer 7 000 $ ? [ 20 ] Les Acheteurs ont reçu la déclaration du vendeur, avant achat. [ 21 ] De plus, à l’offre d’achat [7] , les Acheteurs demandent et reçoivent le rapport d’inspection préachat obtenu par M. Francoeur lorsqu’il a lui-même acquis l’immeuble. [ 22 ] Ainsi, le rapport de Daniel Saindon (B.E.C.

Inspections & Expertises) vise l’inspection faite le 14 mars 2007 [8] , soit plus de 4 ans avant la vente du même immeuble aux Acheteurs. [ 23 ] Au résumé de la condition générale de l’immeuble, l’inspecteur préachat énumère quinze éléments, dont : « 13- plancher du 6853 (odeur d’urine) » [9] . [ 24 ] M.

Francoeur se rappelle avoir discuté de cet item avec Mme Laberge avant que la vente ne soit finalisée. [ 25 ] Ce rapport est remis aux Acheteurs avant la signature de l’acte de vente. [ 26 ] Le rapport comporte une légende avec des symboles [10] . [ 27 ] Pour les revêtements de plancher, l’inspecteur préachat utilise le symbole de l’arrêt stop et réfère à une réparation urgente, soit un problème à corriger immédiatement [11] : Commentaire(s) :

Réparation urgente Au 6853 des chats ont uriné sur le plancher, une forte odeur d’urine est perceptible, il est à prévoir le remplacement d’une

partie des planchers afin d’élimier cette odeur qui s’est imprégner . [Reproduction exacte et nos soulignements] [ 28 ] De 2007 à 2009, M. Francoeur n’effectue cependant aucun travail au deuxième étage. [ 29 ] Le locataire qui occupe le 6853 a deux chats, un lapin, un chien pendant une période d’un an. [ 30 ] M. Francoeur convient qu’il y a des odeurs d’urine perceptibles. [ 31 ] En 2009, lorsqu’il reprend le deuxième étage, les odeurs sont fortes et le logement nécessite des travaux. (M. Francoeur dira que les planchers étaient crottés). [ 32 ] M.

Francoeur effectue donc ses travaux de conversion, fait installer un escalier, va sabler, teindre et vernir les planchers du deuxième étage. [ 33 ] Aux endroits où il perçoit une odeur d’urine plus forte, il traite le plancher avec de l’eau de javel et applique un scellant (« polyprep »). [ 34 ] M. Francoeur ne retient aucun expert pour traiter les odeurs. [ 35 ] Après ces travaux, il ne fait aucun traitement additionnel pour les odeurs. [ 36 ] L’odeur d’urine demeure, mais est plus faible et n’est pas toujours perceptible. [ 37 ] M. Francoeur et sa famille y habitent.

Il y a des désodorisants d’air dans chacune des pièces, tant au premier qu’au deuxième étage [12] . [ 38 ] Les Acheteurs mandatent leur propre inspecteur préachat qui visite l’immeuble le 30 juin 2011. [ 39 ] Denny Melo (AmériSpec) émet son rapport [13] . Ayant obtenu la déclaration du vendeur [14] , il note [15] : Le vendeur nous déclare que des planchers du 2 e étage ont été contaminés avec de l’urine de chat. Les planchers ont été sablés, peint et vernis. Cependant, il déclare qu’il est encore possible qu’il y ait des parties du plancher qui sont toujours contaminées.

Nous recommandons de corriger ceci/nettoyer les parties affectées. [Reproduction exacte et nos soulignements] [ 40 ] La seule référence aux odeurs d’urine trouvée au rapport semble être liée à cette déclaration du vendeur. [ 41 ] Pour la cuisine/dînette du deuxième étage, l’inspecteur préachat mentionne que le garde-manger est « satisfaisant » [16] et il ne parle pas d’odeur d’urine dans la

section où il réfère au garde-manger. [ 42 ] Cet inspecteur préachat ne témoigne pas à l’instruction. [ 43 ] Le courtier des Acheteurs confirme avoir noté une odeur d’urine dans la

section du garde-manger de la cuisine. [ 44 ] Par contre, pour ce qui vise plus particulièrement les informations transmises par M. Francoeur en lien avec les odeurs, que ce soit à la déclaration du vendeur ou au rapport d’inspection, il a peu de souvenirs. [ 45 ] Il souligne qu’une odeur d’urine, dans le domaine de la vente, ce n’est pas exceptionnel.

Cependant, l’ampleur du problème découvert après la vente le serait. [ 46 ] Pendant l’été 2011, Mme Laberge retourne voir l’immeuble pour organiser les futurs travaux au deuxième étage. [ 47 ] La chaîne de courriels [17] déposée est pertinente pour établir la connaissance des Acheteurs, avant la passation de titre. [ 48 ] Le 28 juillet 2011, à 11h43, Mme Laberge questionne son courtier immobilier : Nous sommes allés prendre les mesures mardi soir. Ça va et nous sommes toujours contents.

Mais de mon côté j’aurais besoin d’informations supplémentaires concernant les travaux effectués pour enlever les odeurs d’urine de chat. J’ai contacté diverses firmes qui effectuent le nettoyage en profondeur d’appartements dans le cas d’odeurs et avant de les faire venir j’ai besoin de savoir ce qui a vraiment été fait . Dans leur rapport avant la vente, les vendeurs disent avoir sablé et verni les planchers et changé ceux de la petite chambre et de l’entrée avec du bambou. Cependant nulle

part ils n’expliquent quels produits ont été utilisés pour laver avant de refaire les planchers. Nulle

part il n’est fait mention de l’utilisation des services d’une firme de nettoyage et des produits utilisés . Il me faudrait vraiment des détails à ce sujet pour ne pas refaire les mêmes essais. Cela dit, j’ai appris que refaire les planchers sans nettoyer les odeurs avant … ne fait que sceller les odeurs dans le bois!!!! Ce serait vraiment dommage (et dommageable pour mon budget) de reprendre tout ce travail. Même si ce n’est pas une urgence, j’aurais besoin de ces informations complémentaires avant la prise de possession de la maison afin de savoir par où commencer pour résoudre ce problème.

[Nos soulignements] [ 49 ] Le même jour, ce courtier immobilier retransmet une

partie du courriel de Mme Laberge au courtier immobilier du vendeur, qui lui-même l’envoie à M. Francoeur : M. Francoeur, Voici le message que le Courtier M. Michel Leroux m’a fait suivre de sa cliente. Me répondre par email si possible. Merci! Line Beaulieu RE/MAX alliance […] De : Diane Laberge […] Envoyé Thursday, July 28, 2011 11H43 AM À : Michel leroux Objet: 6851, D’Iberville Bonjour Michel, J’aurais besoin d’informations supplémentaires concernant les travaux effectués pour enlever les odeurs d’urine de chat.

J’ai contacté diverses firmes qui effectuent le nettoyage en profondeur d’appartements dans le cas d’odeurs et avant de les faire venir j’ai besoin de savoir ce qui a vraiment été fait. Dans leur rapport avant la vente, les vendeurs disent avoir sablé et verni les planchers et changé ceux de la petite chambre et de l’entrée avec du bambou. Cependant ils n’expliquent pas quels produits ont été utilisés pour laver avant de refaire les planchers. Il n’est pas fait mention de l’utilisation des services d’une firme de nettoyage et des produits utilisés.

Il me faudrait des détails à ce sujet pour ne pas refaire les mêmes essais. Merci de ton aide. [ 50 ] Le Tribunal note que le courriel initial de Mme Laberge a été partiellement tronqué. [ 51 ] Le 28 juillet 2011, à 14h19, la conjointe de M. Francoeur répond à la question : Bonjour, Pour ce qui a été fait comme travaux en haut, nous avons nettoyé avec un produit (dont je me souviens pas du nom) vendu en animalerie pour contrer le pipi de chat. Ensuite nous avons fait sablé, teindre et vernir par une compagnie de plancher.

Nous avons remplacé les planchers de la chambre du fond et l’entrée, avec un plancher de bamboo. Nous avons tout fait enlever. Le papier noir, les moulures des bas du murs ainsi que les lattes de plancher. On a ensuite nettoyer à l’eau de javel le sous-plancher, ensuite apposser du polyprep pour sceller la surface avant de rajouter un papier noir et remettre de nouvelles lattes et moulures.

C’est pas mal tout. […] [Reproduction exacte] [ 52 ] Avant de passer chez le notaire, Mme Laberge repère des firmes de nettoyage et pendant l’été 2011, elle fait divers appels, mais ne mandate personne. [ 53 ] Elle explique avoir été rassurée par la réponse de la conjointe de M. Francoeur, le 28 juillet 2011. [ 54 ] Dans le contexte où l’immeuble devait être converti en condominiums, rien n’empêchait alors les Acheteurs de dégarnir partiellement pour pousser l’inspection. [ 55 ] M.

Francoeur et sa famille quittent l’immeuble à la fin août 2011. [ 56 ] Le 1 er septembre 2011 [18] , les Acheteurs signent l’acte notarié, sans aucune réserve. [ 57 ] Le 1 er septembre 2011, les Acheteurs prennent possession de l’immeuble avec l’intention d’effectuer les travaux requis pour convertir la maison unifamiliale en condominiums indivis. [ 58 ] Les travaux débutent. [ 59 ] Au fil du dégarnissage, Mme Laberge note alors une forte odeur d’urine. [ 60 ] Ni les Acheteurs, ni M. Francoeur ne connaissaient l’ampleur du problème d’odeur.

Pour le constater, il fallait dégarnir les lieux. [ 61 ] La bonne foi de tous se présume [19] .

[ 62 ] Mme Laberge admet que M. Francoeur ne lui a jamais dit que l’odeur était limitée et ciblée autour du garde-manger. C’est elle et les deux autres Acheteurs qui notent une odeur à cet endroit. [ 63 ] Après le dégarnissage, les photos [20] dépeignent cependant une contamination importante au vestibule, à la cuisine, aux chambres et au salon du deuxième étage. Des cernes séchés sont visibles sur le plancher du rez-de-chaussée. Mme Laberge a vu de l’urine suinter des solives et des montants de bois. [ 64 ] Les Acheteurs prétendent avoir été bernés et avoir été induits en erreur par M. Francoeur.

Ils lui reprochent, entre autres, de ne pas leur avoir énuméré le nombre d’animaux ayant habité le deuxième étage. [ 65 ] Les Acheteurs retiennent les services de Marc Lemonnier (Totalnet) pour la décontamination. M. Lemonnier témoigne à l’instruction et présente une version crédible et fort pertinente, armé d’une expérience de trente ans dans le domaine. [ 66 ] Il explique le mandat obtenu de Mme Laberge et ses constats [21] . [ 67 ] Ainsi, en septembre 2011, la demande initiale de Mme Laberge vise à régler le problème d’odeur d’urine de chat dans le secteur du garde-manger au deuxième. [ 68 ] M.

Lemonnier mentionne que son meilleur outil de travail est son odorat. [ 69 ] Il utilise aussi deux appareils sur tout l’étage, soit un appareil détectant le pourcentage d’humidité et un autre appareil comportant deux pointes permettant de sonder les murs et les planchers. [ 70 ] Il réalise que le problème est plus étendu et ne se limite pas au garde-manger. [ 71 ] Mme Laberge désire que sa première intervention soit non-destructive. Cette première démarche de décontamination ne donne toutefois pas de résultat. [ 72 ] M.

Lemonnier obtient un second mandat pour intervenir de façon plus intrusive et destructive. [ 73 ] Il travaille en dégarnissant de façon progressive pour limiter l’ampleur du travail. [ 74 ] Il décontamine en utilisant différentes techniques et produits disponibles [22] . [ 75 ] Les aires de contamination sont expliquées à l’aide d’un croquis, de plans et de photos [23] .

Il identifie par des couleurs les endroits où il retrouve de l’urine de chat ou du marquage de chat [24] , les montants (pièces de bois de 2 x 4) imbibés sur une certaine hauteur [25] ainsi que les zones visées [26] . [ 76 ] Le vestibule, le salon et deux chambres sont visés. [ 77 ] La durée totale de ses travaux, ponctués de certaines pauses, s’échelonnera sur une période de deux mois. [ 78 ] Puisque les montants sont imbibés, M.

Lemonnier déduit qu’un chien mâle a dû uriner à cet endroit. [ 79 ] Il conclut à une contamination importante [27] : Nos investigations nous démontrent de plus que les dégâts n’ont pu être causé par un seul animal à cause de la quantité de zone affecté ainsi qu’à la sévérité de contamination des sites d’urine. Garde manger à l’arrière de l’appartement, mur, plinthe, bloc de ciment, plancher, montants. Plinthes de la cuisine (coté est) derrière la plinthe et sur la

partie de plancher le long du mur Vestibule à l’entrée avant, plinthe bois, structure du mur, plancher de la structure, montant, plancher de la galerie (portion pénétrant l’intérieur du vestibule) montants

Partie du corridor, plinthe bois de la structure du mur et possiblement plancher de structure Plinthe du salon, mur de ciment arrière, Plancher du salon latte de bois franc et plancher de la structure, solives Probablement la surface intérieure du plafond du logement du rdc a ces divers endroits [Reproduction exacte] [ 80 ] À deux endroits, il ne réussit pas à décontaminer et les matériaux doivent être enlevés. [ 81 ] M.

Lemonnier en réfère à Pierre Dion (Cime Construction) pour ce travail, lequel indique ce qui suit [28] : À mon arrivée sur les lieux, toutes les finitions de plancher (bois franc) avaient été retirées, j’ai donc pu constater qu’il y avait présence de taches sur le sous-plancher un peu partout dans chacune des pièces. Ces dites taches variaient d’un brun pâle jusqu’à noires.

Selon mon expérience en travaux après sinistre, ces taches décrivaient bien la présence d’un liquide ayant été déversé depuis fort longtemps, c’est-à-dire, étalé sur plusieurs années. Selon la forte odeur qui se dégageait du sous-plancher, il ne faisait aucun doute que ce liquide était de l’urine. Afin de résoudre le problème d’odeur persistante, monsieur Marc Lemonnier, spécialiste en décontamination engagé par vous-même, nous a donc demandé d’enlever et remplacer toutes les planches de bois brut 3/4" contaminées du sous-plancher posées en diagonale et fixées directement sur solives de plancher.

Fait important à mentionner, durant toute la durée des travaux de démolition, nous avons été dans l’obligation de porter des masques tellement l’odeur était forte, désagréable et persistante. Jamais dans le passé je n’avais rencontré pareille situation. [ 82 ] Comprenant le type de traitement effectué par M. Francoeur pour solutionner le problème, M.

Lemonnier explique que nettoyer à l’eau de javel est une preuve de bonne intention, mais ne constitue pas un traitement valable puisque l’odeur reviendra lorsque les bactéries seront réactivées. [ 83 ] Il convient que l’état des lieux constaté est probablement un des pires qu’il ait vu dans toute sa carrière. [ 84 ] Il convient également que s’il avait été convoqué en juillet ou août 2011 pour se faire donner les informations sur les odeurs perçues, il aurait pu effectuer certains tests, prendre des mesures de taux d’humidité et vérifier les travaux effectués.

Il conclut qu’avec son expérience, il aurait remarqué quelque chose. [ 85 ] Le Tribunal ne peut considérer la jurisprudence où les acheteurs n’avaient aucun indice d’odeur avant l’achat [29] puisque telle n’est pas la situation en l’espèce. [ 86 ] Dans Côté c. Décarie , la juge Micheline Laliberté [30] conclut, sans même que la défenderesse ne présente de preuve. Elle considère la preuve de la demanderesse qui avait constaté dès la première visite des fortes odeurs nauséabondes d’urine.

Avant de rejeter l’action, la juge rappelle : [7] CONSIDÉRANT qu'à l'audience, la demanderesse Johanne Côté a témoigné qu'avant d'acheter la maison, elle avait constaté de fortes odeurs d'urine de chien et de chat mais qu'elle croyait qu'un bon ménage suffirait; [8] CONSIDÉRANT que l'acheteur d'un bien meuble ou immeuble a l'obligation d'agir de façon prudente et diligente, et qu'il doit inspecter le bien comme le ferait toute personne raisonnable, ayant également l'obligation de constater un vice apparent, et doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant laisser présager un vice quelconque; [9] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, et devant la présence d'odeurs qualifiées de nauséabondes par la demanderesse dans sa mise en demeure, cette dernière avait l'obligation de découvrir la source de ce problème, de pousser plus loin son examen de la maison convoitée et au besoin, de s'adjoindre une ressource spécialisée; [10] CONSIDÉRANT qu'un défaut n'est pas caché du seul fait qu'un acheteur n'a pas su en apprécier la gravité, comme c'est le cas en l'espèce ( Bidner c.

Cosby SOQUIJ AZ-000 36578); [ 87 ] Dans Rousseau c. St-Cyr , le juge Conrad Chapdelaine [31] analyse des circonstances similaires où la demanderesse a constaté lors des visites préachat une forte odeur persistante. Il indique : [27] Les odeurs désagréables provenant de l'armoire existent-elles et sont-elles perceptibles lors de l'achat? [28] Le Tribunal conclut que oui. Même si elle ne peut avec certitude en établir les causes, M me ROUSSEAU est consciente lors de l'achat que la propriété est affectée de cet important problème d'odeurs désagréables.

M me ROUSSEAU , en acheteuse prudente et diligente, doit s'assurer de la provenance desdites odeurs afin de savoir si un nettoyage radical suffira. Elle choisit de ne pas le faire. Elle prend donc un risque, risque qu'elle doit maintenant assumer. [ 88 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [32] . [ 89 ] En l’espèce, les Acheteurs ont noté une odeur d’urine avant l’achat. Ils ont eu accès à la déclaration du vendeur ainsi qu’à deux rapports d’inspection préachat qui traitent de la provenance de ces odeurs.

Ils ont eu l’opportunité d’en discuter avec M. Francoeur et de faire les vérifications nécessaires, avant de finaliser l’achat. [ 90 ] M. Francoeur n’a pas fait de fausses déclarations. Sa divulgation était complète. [ 91 ] Les Acheteurs ne peuvent invoquer la garantie de qualité et réclamer 7 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action des demandeurs Yves Otis, Anyle Côté et Diane Laberge contre le défendeur Olivier Francoeur; SANS FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q.

Date d’instruction : Mise en délibéré : 18 février 2016 26 février 2016