2015 QCCQ 4371, 2015 QCCQ 4371

Moisan c. Leet 2015 QCCQ 4371 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017249-145 DATE : 12 mai 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACOB MOISAN , domicilié et résidant au […], Richmond (Québec) […] et ESTELLE MOREAU , domiciliée et résidant au […], Richmond (Québec) […] Demandeurs c.

THOMAS LEET , domicilié et résidant au […], Richmond (Québec) […] et JENNIFER MAURICE , domiciliée et résidant au […], Richmond (Québec) […] Défendeurs c.

CAROL ARBERY , domiciliée et résidant au […], Richmond (Québec) […] Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant que la présence d’une ancienne fosse découverte devant la maison, le 14 avril 2014, constitue un vice caché, les demandeurs réclament 6 488,34 $ aux défendeurs qui leur ont vendu l’immeuble, le 24 novembre 2010 [1] . [ 2 ] La réclamation se détaille comme suit [2] : • inspection et travaux d'urgence (375,10 $) et travaux correctifs [3] 4 438,34 $ • réparation du terrain par le demandeur – 3 jours (1 050 $) et gazon (500 $) – franchise d'assurance (500 $) 2 050,00 $ [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation.

Ils invoquent n’avoir jamais été informés de la présence d’une ancienne fosse sur le terrain. Ils soutiennent également que les demandeurs ont procédé aux travaux alors qu’ils ont demandé un délai d’une semaine afin d’obtenir une évaluation pour les travaux correctifs. [ 4 ] Les défendeurs appellent pour une solution complète du litige la personne qui leur a vendu la maison le 9 mars 2007 [4] . LES FAITS PERTINENTS [ 5 ] Le 24 novembre 2010, les demandeurs achètent des défendeurs, avec la garantie légale [5] , un immeuble construit en 1979.

Lors de la remise du certificat de localisation [6] , ils sont informés que les installations septiques ont été changées en 1993. [ 6 ] Le 14 avril 2014, ils constatent une infiltration importante d’eau au sous-sol. Ils appellent Le Groupe Expert Drains qui inspecte les drains par caméra. Le représentant du Groupe Expert Drains découvre une bosse devant la maison. Il vide avec une pompe l’eau contenue dans cette ancienne fosse. Le demandeur doit installer une pompe submersible pour évacuer l’eau qui continue d’entrer dans la fosse. [ 7 ] Le lendemain matin, il communique avec le défendeur qui est son voisin.

Le défendeur constate la présence de la fosse. Il confirme qu’il n’était pas au courant de la présence de cette fosse sur le terrain. Il a acheté la maison en mars 2007 et l’a revendue le 24 novembre 2010 aux demandeurs. [ 8 ] Le défendeur contacte la personne qui lui a vendu la maison en 2007 pour l’informer. L’appelée confirme qu’il existe effectivement une ancienne fosse. Elle précise que, lors de l’installation des nouvelles installations septique en novembre 1993, la Ville a attesté la conformité des travaux [7] .

[ 9 ] Ce 16 avril 2014, un représentant du Groupe Expert Drains est sur place. Il ne comprend pas pourquoi l’ancienne fosse se remplit d’eau. Il suggère une expertise pour connaître la cause ou d’enlever la fosse et de la déconnecter. [ 10 ] Le Groupe Expert Drains estime les travaux à 4 500 $, plus taxes [8] . [ 11 ] Le défendeur demande un délai d’une semaine afin d’obtenir une soumission. Le demandeur accepte. [ 12 ] Le lendemain matin, le demandeur informe le défendeur qu’il procédera aux travaux, sans délai.

À l’audience, il explique qu’il ne veut pas laisser l’installation temporaire en place parce qu’il doit s’absenter pour le congé de Pâques. [ 13 ] Le 18 avril 2014, Groupe Expert Drains facture 5 903,98 $ [9] .

Le demandeur a fait exécuter, par la même occasion, d'autres travaux qu’il déduit de cette facture. [ 14 ] Le 25 avril 2014, le défendeur a répondu à la mise en demeure, datée du 15 avril 2014, l'enjoignant de payer pour les réparations, en ces termes [10] : Concerning the demand letter which I received from you on April 22, 2014, I would first like to point out that I was unaware of the existence of the old active septic tank. I was unaware of this situation at the time of sale to you on November 25, 2010 and on March 9, 2007 when I purchased this property from Ms. Carol Arberv. Therefore, since Ms.

Arbery sold me the propertv with legal guarantee, I believe that it is her sole responsibility to rectify the situation with you. As per the conversation that occurred in the late evening of Wednesday, April 16, 2014 involving you, Jacob Moisan, Le Groupe Expert Drains, and myself, Thomas Leet, following the estimation submitted by Le Groupe Expert Drains we all agreed to wait one week (7 days) before any work commenced in order to provide me with adequate time to perform my own estimation(

s) of the work needed, contact the previous owner of the house, Ms. Carole Arbery, and perform my own due-diligence on the matter. A submersible pump was installed in the septic tank by Le Groupe Expert Drains to remove the water and thus the situation was under control as stated by Le Groupe Expert Drains. In addition, we agreed that l, Thomas Leet, being your close-by neighbour would watch over the sub-pump's performance while you were away on vacation during Easter Weekend. Therefore, according to the details mentioned above I deem that this was absolutely NOT an emergency to perform the work immediately.

The next morning at 7:30 am on April 17, 2014 you telephoned me to explain that you gave Le Groupe Expert Drains permission to commence work immediately. In doing so you deprived me of my basic right to adequately assess the situation, obtain my own estimation(s), and perform my own due-diligence. To conclude, I refuse to pay you anything regarding this matter. The sole responsibility of this problem falls with Ms. Carol Arbery. This situation was not an emergency hence I was deprived of my right of adequate time to properly assess the situation.

Moreover, the amount of work that was completed by Le Groupe Expert Drains was above and beyond what was required. Let it also be stated that as of this date April 25, 2014 an official bill of the work completed has never been shown to either me, Thomas Leet, nor Ms.

Arbery. [Transcription conforme] ANALYSE ET MOTIFS [ 15 ] Le Tribunal doit, dans un premier temps, déterminer si les demandeurs peuvent réclamer le coût des travaux exécutés avant que les défendeurs aient pu consulter pour valider le moyen proposé et évaluer des travaux correctifs. [ 16 ] Dans une décision récente, la Cour d’appel du Québec rappelle les principes en matière de dénonciation au vendeur d’un vice caché découvert par l’acheteur et l’importance de la mise en demeure [11] . [ 17 ] Selon la Cour d'appel, la dénonciation constitue une condition de mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés, sauf en cas d'urgence, de négation de responsabilité du vendeur au fait du vice ou encore de renonciation à la dénonciation [12] . [ 18 ] Le défaut de dénonciation s'avère généralement fatal à une demande en justice pour récupérer les coûts de réparations [13] . [ 19 ] Récemment, la Cour d'appel [14] a confirmé qu'il y a lieu d'évaluer les conséquences du défaut de dénonciation plutôt que le rejeter automatiquement le recours de l'acheteur.

Elle retient la solution énoncée par le professeur Jobin [15] : 169 - Préavis. Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment.

Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut. Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité

du vice et de le réparer ; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte . [16] [Nos soulignés] [ 20 ] En l’espèce, les défendeurs ont pu constater l’état des lieux dès le lendemain de l’infiltration d’eau. [ 21 ] Les défendeurs ont collaboré et ont demandé un délai d'une semaine afin d’obtenir un avis pour connaître la cause de l'infiltration, si une autre solution était possible et obtenir une soumission, trouvant les coûts élevés. [ 22 ] Les demandeurs, après avoir accepté ce délai, ont changé d'idée et ont fait procéder aux travaux dès le lendemain. [ 23 ] Les défendeurs ont subi un préjudice puisqu'ils ont été privés de la possibilité de faire vérifier la gravité du vice et d'évaluer les travaux correctifs. [ 24 ] En l’espèce, la mise en demeure a été transmise le 25 avril 2014, après l'exécution des travaux.

Il n’y avait pas urgence.

Le demandeur admet que l’installation temporaire fonctionnait et le représentant du Groupe Expert Drains explique que l’installation, bien que temporaire, était fonctionnelle. [ 25 ] Le Tribunal conclut qu'en un tel cas, les demandeurs ne peuvent réclamer, en diminution du prix, le coût des travaux correctifs sans que les défendeurs aient pu évaluer la situation. [ 26 ] CONSIDÉRANT QUE les défendeurs et l’appelée consentent à payer aux défendeurs les coûts pour l’appel d’urgence et l’installation temporaire de la pompe, soit 375,10 $ [17] ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 28 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 375,10 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 15 avril 2014, soit la date de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de la demande de 169 $; [ 29 ] ACCUEILLE en

partie l’appel en garantie; [ 30 ] CONDAMNE l’appelée à payer aux défendeurs la somme de 375,10 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 9 septembre 2014, soit la date du dépôt de l’appel en garantie, ainsi que les frais judiciaires de la contestation de 157 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 27 avril 2015 Le présent jugement peut être traduit en anglais sur demande écrite adressée à la Directrice du secteur civil du Palais de justice de Sherbrooke. A party may obtain the English translation of this judgment by written request sent to the "Directrice du secteur civil" at the Sherbrooke Courthouse.